2025年土地估價(jià)師真題試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單選題（每題1分，共20分）1.根據(jù)土地管理法，下列土地中，屬于國(guó)家所有的是（）。A.城市市區(qū)的土地B.農(nóng)村和城郊中已建成使用的土地C.農(nóng)村和城郊依法屬于集體所有的土地D.所有人不明的土地2.土地估價(jià)的基本原則不包括（）。A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.最高最佳使用原則D.合理利潤(rùn)原則3.在土地估價(jià)中，收益法主要適用于（）的土地估價(jià)。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.公益事業(yè)用地D.工業(yè)用地4.市場(chǎng)法估價(jià)的核心是（）。A.確定比準(zhǔn)地價(jià)B.確定土地增值率C.選擇可比案例D.確定土地還原利率5.成本法估價(jià)中，土地取得成本通常是指（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地補(bǔ)償費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.以上都是6.土地估價(jià)報(bào)告中，通常不需要包含的內(nèi)容是（）。A.估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)方法C.土地權(quán)利狀況D.估價(jià)人員簡(jiǎn)歷7.在土地估價(jià)中，影響土地價(jià)值的最主要因素是（）。A.土地位置B.土地面積C.土地形狀D.土地用途8.土地增值額是指（）。A.土地市場(chǎng)價(jià)格與土地重置成本的差額B.土地市場(chǎng)價(jià)格與土地取得成本的差額C.土地市場(chǎng)價(jià)格與土地評(píng)估價(jià)值的差額D.土地市場(chǎng)價(jià)格與土地原值的差額9.土地估價(jià)師資格證書的有效期為（）。A.3年B.5年C.10年D.永久有效10.下列不屬于土地估價(jià)程序的是（）。A.確定估價(jià)目的B.收集資料C.選擇估價(jià)方法D.撰寫估價(jià)報(bào)告11.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)出讓最高年限不包括（）。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.工業(yè)用地D.教育用地12.土地估價(jià)報(bào)告中，對(duì)估價(jià)對(duì)象描述的內(nèi)容不包括（）。A.土地權(quán)利狀況B.土地利用現(xiàn)狀C.土地價(jià)值評(píng)估D.土地位置13.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.土地使用效益最大化B.土地使用強(qiáng)度最大化C.土地使用成本最小化D.土地使用便利性最大化14.收益法估價(jià)中，凈收益通常是指（）。A.營(yíng)業(yè)收入B.營(yíng)業(yè)收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.營(yíng)業(yè)收入加上折舊D.營(yíng)業(yè)收入減去折舊15.市場(chǎng)法估價(jià)中，選取的可比案例應(yīng)滿足的條件不包括（）。A.地點(diǎn)相近B.用途相同C.交易日期相同D.交易價(jià)格相同16.土地估價(jià)師資格考試的科目不包括（）。A.土地估價(jià)基礎(chǔ)B.土地估價(jià)實(shí)務(wù)C.土地估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)D.土地估價(jià)案例分析17.土地估價(jià)報(bào)告的復(fù)核人應(yīng)具備的條件是（）。A.具有初級(jí)以上土地估價(jià)師資格B.具有中級(jí)以上土地估價(jià)師資格C.具有高級(jí)以上土地估價(jià)師資格D.具有相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷18.土地估價(jià)中的“合法原則”是指（）。A.土地估價(jià)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)B.土地估價(jià)必須符合市場(chǎng)價(jià)格C.土地估價(jià)必須考慮土地用途D.土地估價(jià)必須考慮土地位置19.土地估價(jià)師注冊(cè)有效期為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年20.下列不屬于土地估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范的是（）。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.積極競(jìng)爭(zhēng)D.保守秘密二、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)的基本方法包括（）。A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.偏好法2.影響土地價(jià)格的因素主要包括（）。A.土地位置B.土地面積C.土地用途D.土地權(quán)利3.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法選擇C.估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)人員聲明4.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則應(yīng)考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)限制C.市場(chǎng)限制D.技術(shù)限制5.收益法估價(jià)中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.租賃費(fèi)用D.維修費(fèi)用6.市場(chǎng)法估價(jià)中，對(duì)可比案例交易價(jià)格進(jìn)行處理的方法包括（）。A.市場(chǎng)法修正B.比例調(diào)整C.系數(shù)調(diào)整D.差額調(diào)整7.土地估價(jià)師資格考試的科目包括（）。A.土地估價(jià)基礎(chǔ)B.土地估價(jià)實(shí)務(wù)C.土地估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)D.土地估價(jià)案例分析8.土地估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.封面B.目錄C.估價(jià)結(jié)果D.附件9.土地估價(jià)中的“合法原則”要求（）。A.土地估價(jià)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)B.土地估價(jià)必須符合土地權(quán)利狀況C.土地估價(jià)必須考慮土地用途D.土地估價(jià)必須考慮土地位置10.土地估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范包括（）。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.勤勉盡責(zé)D.保守秘密三、判斷題（每題1分，共10分）1.土地估價(jià)師只能從事本專業(yè)范圍內(nèi)的土地估價(jià)業(yè)務(wù)。（）2.土地估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上土地估價(jià)師簽字。（）3.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途多樣化。（）4.收益法估價(jià)中，凈收益通常是指土地的年收益。（）5.市場(chǎng)法估價(jià)中，選取的可比案例越多越好。（）6.土地估價(jià)師資格考試是國(guó)家級(jí)考試。（）7.土地估價(jià)報(bào)告的復(fù)核人對(duì)估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)。（）8.土地估價(jià)中的“合法原則”是指土地估價(jià)必須符合市場(chǎng)價(jià)格。（）9.土地估價(jià)師注冊(cè)后，可以從事任何與土地相關(guān)的業(yè)務(wù)。（）10.土地估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范是強(qiáng)制性的。（）四、計(jì)算題（每題10分，共20分）1.某宗住宅用地，面積為1000平方米，土地取得成本為800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，建筑成本為1500萬(wàn)元，土地增值額為1200萬(wàn)元，土地還原利率為6%，開(kāi)發(fā)期為2年，計(jì)算該宗土地的評(píng)估價(jià)值。2.某宗商業(yè)用地，面積為500平方米，年租金收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為40萬(wàn)元，土地還原利率為8%，計(jì)算該宗土地的評(píng)估價(jià)值。五、案例分析題（每題25分，共50分）1.某城市擬出讓一塊商業(yè)用地，面積為2000平方米，出讓年限為40年。收集到三個(gè)可比案例，分別為：案例一，與估價(jià)對(duì)象位置相近，面積為1500平方米，用途為商業(yè)用地，交易價(jià)格為1800萬(wàn)元，交易日期為一年前；案例二，與估價(jià)對(duì)象位置相同，面積為2000平方米，用途為商業(yè)用地，交易價(jià)格為2000萬(wàn)元，交易日期為半年前；案例三，與估價(jià)對(duì)象位置相近，面積為2500平方米，用途為商業(yè)用地，交易價(jià)格為2200萬(wàn)元，交易日期為一年前。請(qǐng)運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，并撰寫簡(jiǎn)要的估價(jià)分析。2.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其名下的一塊工業(yè)用地，面積為3000平方米，土地用途為工業(yè)用地，剩余使用年限為20年。請(qǐng)根據(jù)以下資料，運(yùn)用收益法和成本法對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，并簡(jiǎn)要分析兩種估價(jià)方法的適用性和局限性。*該企業(yè)每年可獲得租金收入為300萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為100萬(wàn)元。*該宗土地的重置成本為2000萬(wàn)元。*土地還原利率為6%，工業(yè)用地土地增值率一般為土地取得成本的10%。試卷答案一、單選題1.A2.D3.A4.A5.D6.D7.A8.B9.B10.D11.D12.C13.A14.B15.D16.D17.B18.A19.D20.C二、多選題1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.ABCD10.ABCD三、判斷題1.√2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.×10.×四、計(jì)算題1.解析：采用成本法進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+建筑成本+土地增值額土地評(píng)估價(jià)值=800+2000+1500+1200=5500萬(wàn)元2.解析：采用收益法進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估價(jià)值=年凈收益/土地還原利率年凈收益=年租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=100-40=60萬(wàn)元土地評(píng)估價(jià)值=60/8%=750萬(wàn)元五、案例分析題1.解析：運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要對(duì)可比案例進(jìn)行交易價(jià)格修正。首先，計(jì)算三個(gè)可比案例的交易單價(jià)：案例一：1800萬(wàn)元/1500平方米=1.2萬(wàn)元/平方米案例二：2000萬(wàn)元/2000平方米=1.0萬(wàn)元/平方米案例三：2200萬(wàn)元/2500平方米=0.88萬(wàn)元/平方米然后，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正：案例一：由于交易日期較遠(yuǎn)，需要進(jìn)行時(shí)間修正，假設(shè)時(shí)間修正系數(shù)為0.9，則修正后的單價(jià)為1.2*0.9=1.08萬(wàn)元/平方米案例二：由于交易日期較近，無(wú)需進(jìn)行時(shí)間修正，單價(jià)為1.0萬(wàn)元/平方米案例三：由于交易日期較遠(yuǎn)，需要進(jìn)行時(shí)間修正，假設(shè)時(shí)間修正系數(shù)為0.9，則修正后的單價(jià)為0.88*0.9=0.792萬(wàn)元/平方米最后，計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)：比準(zhǔn)地價(jià)=(1.08+1.0+0.792)/3=0.9373萬(wàn)元/平方米估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=比準(zhǔn)地價(jià)*估價(jià)對(duì)象面積=0.9373*2000=1874.6萬(wàn)元2.解析：運(yùn)用收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估。收益法評(píng)估價(jià)值：年凈收益=300-100=200萬(wàn)元土地評(píng)估價(jià)值=年凈收益/土地還原利率=200/6%=3333.33萬(wàn)元成本法評(píng)估價(jià)值：土地評(píng)估價(jià)值=土地取得成本+重置成本+土地增值額土地取