二手房合同解除法律范本在二手房交易實踐中，因市場波動、資金周轉(zhuǎn)、房屋權(quán)屬瑕疵等因素，交易雙方或一方常產(chǎn)生解除合同的需求。合同解除若處理不當(dāng)，極易引發(fā)定金返還、違約責(zé)任認定等糾紛。一份合法合規(guī)、條款完備的解除協(xié)議，既是厘清權(quán)利義務(wù)的“憑證”，也是防范法律風(fēng)險的“盾牌”。本文結(jié)合《民法典》及實務(wù)經(jīng)驗，提供法定解除情形分析、協(xié)商解除范本及實操注意事項，供交易雙方參考。一、法定解除的適用場景與法律依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條，以下情形下，守約方有權(quán)單方解除二手房買賣合同（無需對方同意，但需履行通知或訴訟/仲裁程序）：1.不可抗力致合同目的無法實現(xiàn)如自然災(zāi)害、政策突變（如購房資格突然喪失、房屋被征收）等不可預(yù)見、不可避免的客觀事件，導(dǎo)致交易無法繼續(xù)。需注意：主張方需舉證“事件與合同無法履行的因果關(guān)系”，且自身無遲延履行等過錯。2.對方根本違約賣方違約：隱瞞房屋抵押、查封、重大質(zhì)量瑕疵（如主體結(jié)構(gòu)問題），或拒絕配合過戶、交房超過合理期限（需結(jié)合合同約定的履行時間，催告后仍不履行）。買方違約：無正當(dāng)理由逾期付款（如首付拖延超合同寬限期）、明確表示不履行合同（如書面/口頭拒買），賣方催告后仍未糾正。3.情勢變更（需法院/仲裁機構(gòu)認定）如房貸政策大幅收緊導(dǎo)致買方無力貸款（且非自身信用問題），若繼續(xù)履行合同對買方顯失公平，可請求法院變更或解除合同（需嚴格舉證“情勢”與“變更”的關(guān)聯(lián)性）。二、協(xié)商解除合同的法律范本（分場景）協(xié)商解除需雙方自愿達成一致，協(xié)議需明確解除原因、權(quán)利義務(wù)清算、違約責(zé)任豁免等內(nèi)容。以下為三類常見場景的范本框架，可根據(jù)實際情況調(diào)整：（一）雙方無過錯，協(xié)商一致解除二手房買賣合同解除協(xié)議書甲方（賣方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______乙方（買方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______鑒于甲乙雙方于____年____月____日簽訂《二手房買賣合同》（以下簡稱“原合同”，合同編號：______），約定甲方將位于______（房屋地址）的房產(chǎn)出售給乙方?，F(xiàn)因______（如“市場政策調(diào)整”“雙方家庭規(guī)劃變更”等無過錯原因），經(jīng)平等協(xié)商，就解除原合同事宜達成如下協(xié)議：1.合同解除：自本協(xié)議簽訂之日起，原合同終止履行，雙方互不追究對方違約責(zé)任。2.款項返還：乙方已支付甲方定金人民幣______（大寫），甲方應(yīng)于____年____月____日前退還至乙方指定賬戶（開戶行：______，賬號：______）；乙方已支付的中介服務(wù)費由雙方協(xié)商承擔(dān)（或：由____方承擔(dān)）。3.房屋及資料返還：若乙方已實際占有房屋，應(yīng)于____年____月____日前騰空并返還房屋鑰匙、門禁卡等；甲方應(yīng)返還乙方已收的購房款（如有）及相關(guān)合同原件、收據(jù)等。4.保密與無爭議：雙方對本協(xié)議內(nèi)容及交易過程中知悉的對方隱私、商業(yè)信息（如有）承擔(dān)保密義務(wù)；本協(xié)議生效后，雙方就原合同不再存在任何爭議。5.生效條款：本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。甲方（簽字/蓋章）：_________日期：____年____月____日乙方（簽字/蓋章）：_________日期：____年____月____日（二）買方原因解除（如資金不足、購房資格喪失）二手房買賣合同解除協(xié)議書（買方違約型）甲方（賣方）：______乙方（買方）：______鑒于原合同約定乙方應(yīng)于____年____月____日前支付首付款/全款，但因乙方自身原因（如“資金籌措失敗”“購房資格審核未通過”），無法繼續(xù)履行合同。經(jīng)協(xié)商，雙方同意解除原合同，具體約定如下：1.解除效力：原合同于本協(xié)議簽訂日解除，乙方自愿放棄定金人民幣______（大寫）作為違約金，甲方無需返還該定金。2.尾款與費用：若乙方已支付部分購房款（除定金外），甲方應(yīng)于____年____月____日前退還乙方人民幣______（大寫）（扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的中介服務(wù)費______元后）。3.協(xié)助義務(wù)：乙方應(yīng)于____年____月____日前配合甲方注銷網(wǎng)簽備案（如已辦理），并返還房屋及相關(guān)資料。4.違約責(zé)任豁免：除本協(xié)議約定的定金/款項處理外，雙方互不追究其他違約責(zé)任。（后續(xù)條款同前，簽字蓋章生效）（三）賣方原因解除（如房屋被查封、反悔不賣）二手房買賣合同解除協(xié)議書（賣方違約型）甲方（賣方）：______乙方（買方）：______鑒于甲方違反原合同約定（如“房屋存在抵押未告知”“拒絕配合過戶”），經(jīng)協(xié)商，雙方同意解除原合同，甲方承擔(dān)如下責(zé)任：1.解除與賠償：原合同自本協(xié)議簽訂日解除，甲方應(yīng)于____年____月____日前雙倍返還乙方定金人民幣______（大寫），并賠償乙方已支付的中介服務(wù)費、評估費等損失合計人民幣______（大寫）。2.購房款返還：甲方應(yīng)于____年____月____日前退還乙方已支付的全部購房款（含定金）至乙方指定賬戶。3.協(xié)助義務(wù)：甲方應(yīng)配合乙方辦理網(wǎng)簽注銷、資金監(jiān)管解凍（如涉及）等手續(xù)。（后續(xù)條款同前，簽字蓋章生效）三、解除合同的實操流程與注意事項1.書面通知與送達若單方行使法定解除權(quán)，需向?qū)Ψ桨l(fā)送《解除合同通知書》（可通過EMS快遞，注明“解除合同通知書”，保留回執(zhí)），內(nèi)容需明確：解除原因（如“因你方隱瞞房屋抵押，依據(jù)《民法典》第五百六十三條解除合同”）；合同終止時間；后續(xù)權(quán)利義務(wù)（如“請于3日內(nèi)返還定金”）。2.協(xié)商過程留痕協(xié)商解除時，建議通過書面協(xié)議（如上述范本）固定約定，避免口頭承諾引發(fā)糾紛。聊天記錄、郵件往來等也應(yīng)妥善保存，作為證據(jù)。3.中介與第三方的處理若涉及中介，需明確中介服務(wù)費的退還比例（如雙方各承擔(dān)50%，或違約方承擔(dān)），并要求中介出具書面確認。若有資金監(jiān)管，需三方協(xié)商解凍資金。4.房屋與權(quán)屬的返還若房屋已交付，買方應(yīng)騰空房屋并返還鑰匙、門禁卡；若已辦理網(wǎng)簽/過戶，需及時辦理撤銷手續(xù)（部分城市需雙方共同申請）。四、法律風(fēng)險提示1.違法解除的后果若無合法理由（既無法定解除情形，也無協(xié)商一致）單方解除合同，需承擔(dān)：違約金（按合同約定的比例，如房價的20%）；實際損失賠償（如對方另行購房/售房的差價損失）。2.證據(jù)保留的關(guān)鍵無論協(xié)商還是法定解除，需保留以下證據(jù)：合同原件、付款憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）；催告函（含送達憑證）、房屋瑕疵證明（如檢測報告）；政策文件（如限購?fù)ㄖ?、聊天記錄（協(xié)商過程）