2025年高職土地資源管理（土地估價實務(wù)）試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______一、單項選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.土地估價中，最能反映土地真實價值的方法是（）A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法2.運用市場比較法進行土地估價時，選取的可比實例數(shù)量一般不少于（）個。A.2B.3C.4D.53.收益還原法中，土地純收益是指（）A.土地總收益扣除總成本B.土地總收益扣除總費用C.土地總收益扣除折舊費D.土地總收益扣除管理費4.成本逼近法中，土地取得費不包括（）A.土地補償費B.土地開發(fā)費C.拆遷安置補助費D.耕地占用稅5.剩余法主要適用于（）A.新開發(fā)土地估價B.待拆遷改造土地估價C.現(xiàn)有房地產(chǎn)中的土地估價D.以上都適用6.土地估價中，容積率對地價的影響一般是（）A.容積率越高，地價越低B.容積率越高，地價越高C.容積率與地價無關(guān)D.容積率適中時地價最高7.運用收益還原法評估土地價格時，土地還原率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風險調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.成本法8.市場比較法中，修正系數(shù)不包括（）A.交易情況修正系數(shù)B.區(qū)域因素修正系數(shù)C.個別因素修正系數(shù)D.時間因素修正系數(shù)9.成本逼近法中，土地開發(fā)費一般包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費B.公共事業(yè)建設(shè)配套費C.小區(qū)開發(fā)配套費D.以上都是10.土地估價報告的有效期一般為（）年。A.1B.2C.3D.4二、多項選擇題（總共5題，每題4分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得1分）1.土地估價的基本原則包括（）A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.最有效使用原則D.供需原則E.報酬遞增遞減原則2.市場比較法中，選取可比實例應(yīng)符合的條件有（）A.與估價對象用途相同B.與估價對象交易類型相同C.與估價對象所處區(qū)域相近D.與估價對象價格類型相同E.交易日期與估價時點接近3.收益還原法中，土地總收益的測算方法有（）A.客觀收益B.實際收益C.租賃收入D.經(jīng)營收入E.銷售收入4.成本逼近法中，土地增值收益的計算方法有（）A.按補交出讓金的40%計算B.按土地開發(fā)費的一定比例計算C.按土地取得費的一定比例計算D.按當?shù)赝恋爻鲎尳鹚接嬎鉋.按土地價格與土地開發(fā)成本的差額計算5.土地估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.估價項目名稱B.估價目的C.估價依據(jù)D.估價方法E.估價結(jié)果三、名詞解釋（總共4題，每題5分）1.土地估價2.市場比較法3.收益還原法4.成本逼近法四、案例分析題（共1題，20分）某公司擬在一塊工業(yè)用地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，已知該地塊面積為5000平方米，土地取得費為100萬元，土地開發(fā)費為200萬元，土地開發(fā)周期為1年，開發(fā)費均勻投入，銀行貸款利率為6%，土地增值收益為土地取得費與開發(fā)費之和的20%，當?shù)赝惞I(yè)用地出讓金為50元/平方米。試用成本逼近法計算該地塊的土地價格。五、簡答題（共1題，20分）簡述市場比較法的應(yīng)用步驟及應(yīng)注意的問題。答案：一、1.B2.B3.B4.B5.D6.B7.D8.D9.D10.A二、1.ABCDE2.ABCDE3.AC4.AB5.ABCDE三、1.土地估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響土地價格因素的基礎(chǔ)上，對土地在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。3.收益還原法是指將土地的預(yù)期收益資本化，以此估算土地價格的方法。即通過估算土地未來每年預(yù)期純收益，并將其以一定的還原率還原，從而確定土地價格。4.成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。四、土地取得費100萬元，土地開發(fā)費200萬元，土地開發(fā)費利息=200×6%×0.5=6萬元，土地增值收益=(100+200)×20%=60萬元，土地出讓金=5000×50=25萬元，土地價格=100+200+6+60+25=391萬元。五、應(yīng)用步驟：1.收集交易實例；2.選取可比實例；3.建立價格可比基礎(chǔ)；4.進行交易情況