建成的房子預售合同一、建成的房子預售合同的法律界定與核心要求建成的房子預售合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已竣工但尚未完成產權初始登記的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房款的合同。盡管房屋已建成，但其本質仍屬于商品房預售范疇，需嚴格遵循《城市商品房預售管理辦法》及《民法典》相關規(guī)定。根據法律要求，開發(fā)商必須已交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書，持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，且投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上。此外，開發(fā)商需取得《商品房預售許可證》，并在簽約后30日內辦理合同登記備案手續(xù)，未取得預售許可的合同可能被認定為無效，但在起訴前取得許可的可視為有效。合同內容需明確房屋基本信息（如坐落位置、建筑面積、套內面積）、價款支付方式、交付期限及質量標準。例如，房屋面積誤差需在合同中約定處理方式，若實測面積與合同約定差異超過3%，購房者有權解除合同或要求返還差價。同時，開發(fā)商需如實披露房屋權利狀態(tài)，不得隱瞞抵押、查封等權利瑕疵，否則購房者可主張返還已付房款及利息，并要求不超過已付房款一倍的賠償。二、與期房預售合同的核心區(qū)別（一）標的物狀態(tài)與風險差異期房預售的標的物為“在建中房屋”，購房者需承擔施工延期、質量不達標甚至爛尾風險；而建成的房子已竣工，購房者可實地查驗房屋結構、戶型、采光等實際狀況，避免“圖紙與實物不符”的糾紛。例如，某購房者購買期房時，宣傳資料顯示為“南北通透戶型”，交房時卻發(fā)現次臥窗戶被墻體遮擋，而建成房屋的預售可通過現場驗房直接規(guī)避此類問題。（二）合同條款側重點不同期房合同需詳細約定施工進度、竣工交付日期及規(guī)劃變更處理方式，而建成房屋的預售合同更關注產權辦理時限、房屋現狀描述及交付標準。例如，期房合同可能包含“因政府政策調整導致工期延誤可順延交房”的條款，而建成房屋合同則需明確“房屋已通過竣工驗收備案，符合交付條件”。（三）交易流程與資金風險期房銷售中，購房者通常按施工進度分期支付房款，預售資金需存入監(jiān)管賬戶用于工程建設；建成房屋的房款支付節(jié)奏更靈活，可一次性付款或按揭貸款，但需注意開發(fā)商是否存在“一房多賣”風險。例如，某開發(fā)商將已竣工房屋同時出售給多名購房者，因未及時辦理備案手續(xù)導致產權糾紛，而期房因備案流程嚴格，此類風險相對較低。三、風險防范策略（一）核查開發(fā)商資質與房屋狀態(tài)購房者需要求開發(fā)商出示《商品房預售許可證》，并通過當地住建部門官網驗證許可范圍是否包含所購房屋。同時，需確認房屋是否存在抵押、查封等權利限制，可憑房屋地址到不動產登記中心查詢。例如，某購房者在簽訂合同前發(fā)現房屋已被抵押，及時要求開發(fā)商解除抵押后再交易，避免后續(xù)產權無法過戶。（二）細化合同條款，明確違約責任房屋質量與交付標準：合同需約定房屋交付時應取得《建設工程竣工驗收備案表》，并附《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。若存在墻面開裂、管道漏水等質量問題，開發(fā)商需在約定期限內修復，并承擔修復期間的物業(yè)費損失。產權辦理時限：明確開發(fā)商需在交房后90日內協助辦理不動產權證，逾期按日支付總房款萬分之五的違約金。例如，某合同約定“因開發(fā)商原因導致產權逾期辦理超180日，購房者有權解除合同并要求賠償房價10%的損失”。面積差異處理：實測面積與合同約定面積誤差在3%以內的，按實測面積結算房款；超出3%的，購房者可選擇解除合同或僅補足3%以內的差價。（三）資金支付與監(jiān)管購房者應將房款直接存入預售資金監(jiān)管賬戶，避免轉入開發(fā)商私人賬戶。例如，某開發(fā)商以“優(yōu)惠折扣”為由要求購房者現金支付首付款，后因資金鏈斷裂導致項目停滯，購房者無法追回款項。此外，建議通過銀行按揭貸款，降低一次性付款風險。四、典型糾紛案例解析（一）逾期交房與違約金爭議案例：2025年，魏某等327戶業(yè)主與某開發(fā)商簽訂建成房屋預售合同，約定2025年6月交房。因開發(fā)商未及時辦理消防驗收，直至2025年12月才具備交付條件。業(yè)主起訴要求支付逾期違約金（按日萬分之六計算），開發(fā)商主張因疫情導致工期延誤，應扣除60天。法院判決：疫情屬于不可抗力，可順延工期30天，但開發(fā)商未及時通知業(yè)主，需承擔剩余3個月的違約金，按總房款日萬分之三計算（兼顧購房者損失與開發(fā)商履約能力）。啟示：合同需明確不可抗力范圍及通知義務，購房者應留存開發(fā)商延期交房的書面證據（如催告函、溝通記錄）。（二）房屋質量與宣傳不符糾紛案例：王某購買建成房屋時，開發(fā)商宣傳“小區(qū)配備恒溫泳池”，合同附件未注明。收房后發(fā)現泳池改為綠化區(qū)，王某起訴要求賠償。法院判決：宣傳資料中“恒溫泳池”屬于具體確定的允諾，對合同訂立及房價有重大影響，構成要約。開發(fā)商違約，需賠償王某10萬元（相當于房價5%）。啟示：購房者應將宣傳資料、銷售承諾作為合同附件，或要求在補充協議中明確“宣傳內容與合同具有同等效力”。（三）產權辦理延誤糾紛案例：李某購買建成房屋后，開發(fā)商因土地使用權抵押未解除，無法辦理產權過戶，逾期達2年。李某起訴要求解除合同并返還房款及利息。法院判決：開發(fā)商未如實披露土地抵押情況，構成欺詐，支持解除合同，返還房款69.8萬元及利息（按LPR計算），并賠償69.8萬元（已付房款一倍）。啟示：購房者需重點核查土地使用權證及抵押狀態(tài)，可要求開發(fā)商出具《無權利瑕疵承諾書》。五、實務操作建議（一）簽約前：全面調查與驗房核查“五證”：即土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證。實地驗房：重點檢查房屋結構（如墻面是否空鼓）、水電設施（如水管壓力是否正常）、門窗密封性等，可聘請專業(yè)驗房機構出具報告。（二）簽約時：條款審查與補充約定避免模糊表述：將“房屋質量符合國家標準”細化為“符合《住宅設計規(guī)范》GB50096-2011”，明確“隔音效果達到40分貝”等具體指標。補充協議約定：針對開發(fā)商口頭承諾（如“贈送車位使用權”），需簽訂書面補充協議，并加蓋開發(fā)商公章。（三）履約后：證據留存與維權收房時要求開發(fā)商出具《竣工驗收備案表》，對面積實測報告、水電氣開通證明等文件簽字確認。若發(fā)現違約，通過EMS發(fā)送催告函（注明“關于XX房屋逾期交房的催告”