2025年土地估價師《土地估價基礎(chǔ)》考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分。在每小題列出的四個選項中，只有一個是符合題目要求的，請將正確選項字母填在題干后的括號內(nèi)。）1.土地估價的核心目標是評估土地在（）條件下的價值。A.交易B.使用C.投資開發(fā)D.法律規(guī)定2.根據(jù)地價構(gòu)成理論，土地價格主要由（）構(gòu)成。A.土地成本B.土地收益C.土地價值D.土地重置成本3.下列哪項不屬于土地估價中的“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用？A.道路工程費B.供水工程費C.電力工程費D.土地平整工程費4.在收益法中，預(yù)測未來收益時，通常采用（）進行分析。A.歷史收益B.現(xiàn)有收益C.未來預(yù)期收益D.平均收益5.市場法估價中的比較案例修正主要包括（）。A.交易情況修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正B.收益情況修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正C.成本情況修正、交易情況修正、個別因素修正D.收益情況修正、成本情況修正、區(qū)域因素修正6.成本法估價主要適用于（）的土地估價。A.商業(yè)用途B.住宅用途C.新開發(fā)建設(shè)的土地D.租賃用途7.土地估價中的“區(qū)域因素”是指影響土地價值，但（）的宏觀因素。A.針對單個地塊B.作用于整個區(qū)域C.由相鄰地塊影響D.僅受政策影響8.土地估價中的“個別因素”是指影響土地價值，（）的微觀因素。A.作用于整個區(qū)域B.作用于相鄰地塊C.針對單個地塊D.僅受市場影響9.根據(jù)我國土地分類標準，城市用地中的“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”屬于（）。A.A類土地B.B類土地C.C類土地D.D類土地10.土地估價報告的核心內(nèi)容之一是（）。A.估價結(jié)果B.估價假設(shè)前提C.估價人員信息D.客戶信息11.在土地估價程序中，實地查勘的主要目的是（）。A.收集估價所需資料B.確定估價方法C.驗證估價結(jié)果D.編寫估價報告12.收益法估價中，對于收益不穩(wěn)定的房地產(chǎn)，常用的處理方法是（）。A.直接采用歷史收益B.采用平均收益C.采用預(yù)期收益D.采用收益剩余年限的折現(xiàn)值13.市場法估價中，選取可比案例的主要原則是（）。A.數(shù)量越多越好B.時間越近越好C.與估價對象越相似越好D.價格越高越好14.土地估價中的剩余法，主要適用于（）的土地估價。A.在建工程B.已完成開發(fā)建設(shè)的土地C.生地或毛地D.熟地15.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)遵循的道德準則不包括（）。A.公正客觀B.誠實守信C.自我宣傳D.保守秘密16.我國《城市土地使用規(guī)劃》的核心內(nèi)容是（）。A.土地權(quán)屬劃分B.土地利用分類與規(guī)劃指標C.土地有償使用制度D.土地估價方法體系17.下列哪項不屬于影響土地價格的一般因素？A.政治因素B.經(jīng)濟因素C.自然因素D.宗教信仰18.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.土地價值最高的使用方式B.法律允許的最有利使用方式C.最能發(fā)揮土地效用的使用方式D.投資回報率最高的使用方式19.土地估價報告應(yīng)附有哪些附件？（）（多選題，請根據(jù)題目要求選擇）A.估價對象產(chǎn)權(quán)證明B.實地查勘照片C.估價方法計算過程D.相關(guān)法律法規(guī)文本20.根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)，土地使用權(quán)出讓的方式主要有（）。A.拍賣B.招標C.協(xié)議D.掛牌二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個選項中，有多項是符合題目要求的，請將正確選項字母填在題干后的括號內(nèi)。多選、少選或錯選均不得分。）21.土地估價的基本程序通常包括（）。A.收集資料B.確定估價方法C.實地查勘D.編寫估價報告E.評估稅費22.影響土地價格的特殊因素主要包括（）。A.宗教信仰B.城市規(guī)劃C.交通條件D.自然景觀E.社會環(huán)境23.土地估價中的收益法，其主要參數(shù)通常包括（）。A.土地年收益B.土地還原利率C.收益年限D(zhuǎn).建筑物重置成本E.收益增長率24.市場法估價中，對比較案例的修正通常包括（）。A.交易時間修正B.交易情況修正C.區(qū)域因素修正D.個別因素修正E.土地利用方式修正25.土地估價報告的主要作用包括（）。A.評估結(jié)果的依據(jù)B.土地交易談判的參考C.土地登記的必要文件D.土地稅收的計征依據(jù)E.土地管理的決策依據(jù)26.土地估價師應(yīng)具備的基本素質(zhì)包括（）。A.專業(yè)知識扎實B.職業(yè)道德高尚C.實踐經(jīng)驗豐富D.身體健康E.人際關(guān)系良好27.土地估價中的成本法，其土地重置成本通常是指（）。A.在估價時點重新取得與估價對象地塊位置、面積、用途、容積率等相同或相似的全新土地所需的費用B.在估價時點重新開發(fā)建設(shè)與估價對象地塊價值等價的全新房地產(chǎn)所需的費用C.土地取得成本D.土地開發(fā)成本E.土地投資利息28.我國城市土地使用規(guī)劃的主要功能包括（）。A.確定土地用途B.規(guī)劃土地利用結(jié)構(gòu)C.控制土地利用規(guī)模D.指導(dǎo)土地價格評估E.保護土地資源29.土地估價中的殘余法，其計算公式通常涉及（）。A.土地價值B.建筑物價值C.總收益D.總費用E.投資利息30.土地估價的基本原則包括（）。A.預(yù)期收益原則B.替代原則C.最高最佳使用原則D.合法原則E.貢獻原則三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請判斷下列表述是否正確，正確的填“√”，錯誤的填“×”。）31.土地估價是對土地價值進行估算，因此估價結(jié)果就是土地的最終成交價格。（）32.土地估價中的“生地”是指已完成“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的土地。（）33.收益法估價的關(guān)鍵在于準確預(yù)測未來土地收益和選擇合適的還原利率。（）34.市場法估價中，選取的可比案例數(shù)量越多，估價結(jié)果的可靠性就越高。（）35.土地估價報告的附件是報告的補充說明，不屬于報告的必要組成部分。（）36.土地估價師在執(zhí)業(yè)時，可以為了爭取業(yè)務(wù)而貶低估價結(jié)果。（）37.土地估價中的“熟地”是指已完成“五通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的土地。（）38.土地估價中的區(qū)域因素和個別因素是影響土地價值的外部因素和內(nèi)部因素。（）39.根據(jù)最高最佳使用原則，估價對象的最優(yōu)利用方式一定是其法定用途。（）40.土地估價師在完成一項估價業(yè)務(wù)后，有義務(wù)對估價結(jié)果和相關(guān)信息進行長期保密。（）四、簡答題（本大題共3小題，每小題5分，共15分。）41.簡述土地估價的基本程序的主要步驟。42.簡述市場法估價中選取可比案例應(yīng)遵循的主要原則。43.簡述土地估價中的最高最佳使用原則及其主要考慮因素。五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。）44.某宗住宅用地，預(yù)計開發(fā)建設(shè)期為3年，開發(fā)完成后可建成建筑面積為60000平方米的住宅樓，預(yù)計售價為每平方米8000元，年運營費用為售價的30%。該地塊的土地還原利率為6%，開發(fā)成本為每平方米3000元，開發(fā)期為均勻投入，開發(fā)費用在開發(fā)完成時一次性投入。試用收益法估算該地塊的土地價值（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。45.某宗商業(yè)用地，市場法評估得出的比準地價為800萬元，收益法評估得出的土地價值為750萬元，成本法評估得出的土地價值為850萬元。估價人員根據(jù)經(jīng)驗判斷，市場法、收益法、成本法的權(quán)重分別為0.5、0.3、0.2。試用加權(quán)平均法確定該地塊的最終評估價值（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。六、論述題（本大題共1小題，共15分。）46.試述土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)遵循的主要職業(yè)道德規(guī)范及其重要性。試卷答案一、單項選擇題1.C2.B3.A4.C5.A6.C7.B8.C9.B10.B11.A12.C13.C14.C15.C16.B17.D18.B19.A20.A,B,C,D二、多項選擇題21.A,B,C,D22.B,C,D,E23.A,B,C24.A,B,C,D25.A,B,C,D,E26.A,B,C27.A28.A,B,C,E29.A,B,C,D,E30.A,B,C,D,E三、判斷題31.×32.×33.√34.×35.×36.×37.×38.√39.×40.√四、簡答題41.土地估價的基本程序主要包括：明確估價目的；確定估價對象；收集估價所需資料；選擇估價方法；實地查勘；計算確定土地價值；撰寫土地估價報告；交付估價結(jié)果。42.市場法估價中選取可比案例應(yīng)遵循的主要原則：交易目的相同原則；交易類型相同原則；地塊條件相似原則；時間相近原則；區(qū)域相同或相似原則。43.最高最佳使用原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，能產(chǎn)生最大價值的使用方式為準。主要考慮因素包括：法律因素（如規(guī)劃限制）；經(jīng)濟因素（如收益、成本）；市場因素；技術(shù)因素（如地質(zhì)條件）；相鄰地塊影響等。五、計算題44.解析：本題采用收益法估價，需要計算未來收益并折現(xiàn)。年凈收益=預(yù)計售價-年運營費用=8000*60000*(1-30%)=432000000元土地價值=年凈收益/土地還原利率=432000000/6%=7200000000元開發(fā)成本=60000*3000=180000000元開發(fā)期利息=開發(fā)成本*土地還原利率*開發(fā)期=180000000*6%*3=32400000元土地價值（扣除開發(fā)成本和利息）=7200000000-180000000-32400000=6927600000元答：該地塊的土地價值為6927