酒店管理合同范本及條款解讀酒店管理合同作為業(yè)主與專業(yè)管理方（或品牌方）合作的核心契約，其條款設(shè)計(jì)直接關(guān)乎酒店項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率、收益分配及品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)。不同合作模式（如全權(quán)委托管理、特許經(jīng)營(yíng)、帶資管理等）下，合同條款的側(cè)重存在差異，但核心邏輯均圍繞權(quán)責(zé)劃分、利益平衡與風(fēng)險(xiǎn)防控展開。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)酒店管理合同的關(guān)鍵條款進(jìn)行拆解，并提供基礎(chǔ)范本參考，助力相關(guān)主體在合作中明晰權(quán)益邊界。一、核心條款解析：從定義到爭(zhēng)議解決的全維度拆解（一）定義條款：消除歧義的基礎(chǔ)合同開篇的定義條款需對(duì)“酒店”“營(yíng)業(yè)收入”“經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）”“管理方”“業(yè)主”等核心術(shù)語作出明確界定，避免后續(xù)履約中因概念模糊產(chǎn)生爭(zhēng)議。“營(yíng)業(yè)收入”：需明確是否包含手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、違約金收入，是否扣除稅金、業(yè)主自用消費(fèi)（按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算）等。實(shí)踐中，建議限定為“酒店日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的客房、餐飲、會(huì)議等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，排除業(yè)主方的關(guān)聯(lián)交易收入或非經(jīng)營(yíng)性收入，以避免管理方管理費(fèi)計(jì)算基數(shù)的爭(zhēng)議?！敖?jīng)營(yíng)毛利（GOP）”：通常指營(yíng)業(yè)收入扣除直接經(jīng)營(yíng)成本（如客房布草洗滌、餐飲原材料采購等）及營(yíng)業(yè)費(fèi)用（如市場(chǎng)營(yíng)銷、人員薪酬等）后的余額。需明確是否包含管理方的基本管理費(fèi)，避免利潤(rùn)分配時(shí)的口徑分歧（例如，部分合同約定“GOP為營(yíng)業(yè)收入扣除直接成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用及基本管理費(fèi)后的余額”）。（二）管理范圍：權(quán)責(zé)邊界的錨點(diǎn)管理方的職責(zé)通常涵蓋“全委托”式的運(yùn)營(yíng)管理，但需通過條款明確管理方的權(quán)責(zé)范圍與業(yè)主的干預(yù)邊界：管理方的核心職責(zé)：包括酒店日常運(yùn)營(yíng)（前臺(tái)、客房、餐飲等部門管理）、市場(chǎng)營(yíng)銷與品牌推廣（依托管理方的會(huì)員體系、中央預(yù)訂系統(tǒng)獲客）、人員招聘與培訓(xùn)（按管理方標(biāo)準(zhǔn)建立團(tuán)隊(duì)）、財(cái)務(wù)管理與內(nèi)控（編制預(yù)算、成本控制、財(cái)務(wù)報(bào)表提交）等。業(yè)主的“不干涉權(quán)”與“審批權(quán)”：業(yè)主原則上不得干預(yù)管理方的日常運(yùn)營(yíng)決策，但對(duì)重大事項(xiàng)（如超過一定金額的資本性支出、股權(quán)變更、品牌調(diào)整等）保留審批權(quán)。例如，某國(guó)際品牌酒店管理合同約定：“業(yè)主有權(quán)對(duì)單筆超過[X]萬元的設(shè)備采購事項(xiàng)提出異議，但管理方基于運(yùn)營(yíng)必要性的決策，業(yè)主應(yīng)在收到申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)反饋，無合理理由不得拒絕?！逼放埔恢滦粤x務(wù)：管理方需承諾酒店的裝修風(fēng)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)流程與品牌手冊(cè)保持一致，若需調(diào)整需經(jīng)管理方書面同意（或支付品牌更新費(fèi)用）。（三）費(fèi)用與收益分配：利益平衡的核心費(fèi)用與收益分配是合同的核心條款，需明確管理費(fèi)結(jié)構(gòu)、業(yè)主收益及費(fèi)用承擔(dān)的細(xì)節(jié)：管理費(fèi)結(jié)構(gòu)：常見“基本管理費(fèi)+獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)”模式。基本管理費(fèi)一般按營(yíng)業(yè)收入的2%-5%計(jì)提（覆蓋管理方日常運(yùn)營(yíng)成本）；獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)則按經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的8%-15%計(jì)提（體現(xiàn)管理方的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)）。需明確“營(yíng)業(yè)收入”的計(jì)算周期（月度/季度/年度）、支付節(jié)點(diǎn)（如每月10日前支付上月費(fèi)用），以及“經(jīng)營(yíng)毛利”的扣減項(xiàng)（如是否扣除業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的固定資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）。業(yè)主收益：合同需約定業(yè)主的收益提取方式，例如“經(jīng)營(yíng)毛利扣除管理方獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)后，剩余部分歸業(yè)主所有”，或“業(yè)主按年度凈利潤(rùn)的[X]%獲取收益，剩余部分用于酒店再投資”。若酒店處于虧損狀態(tài)，需明確業(yè)主是否需追加投資（如“業(yè)主應(yīng)按出資義務(wù)補(bǔ)足運(yùn)營(yíng)資金缺口，但管理方需證明虧損系合理運(yùn)營(yíng)成本所致”）。費(fèi)用承擔(dān)：管理方的辦公費(fèi)用（如駐店團(tuán)隊(duì)薪酬、差旅費(fèi)）、品牌使用費(fèi)通常由管理方承擔(dān)（或包含在管理費(fèi)中）；業(yè)主則需承擔(dān)酒店的資本性支出（如裝修改造、設(shè)備更新）、房產(chǎn)稅、土地使用稅等固定成本。需特別約定“超額成本”的分擔(dān)機(jī)制，例如“因市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致原材料采購成本上漲超過[X]%的部分，由雙方按[X]:[X]比例分擔(dān)”。（四）品牌與知識(shí)產(chǎn)權(quán)：無形資產(chǎn)的約束管理方的品牌與知識(shí)產(chǎn)權(quán)是合作的核心資源，需通過條款明確使用權(quán)范圍與終止后的處置：品牌使用權(quán)：管理方授予業(yè)主“非獨(dú)占、不可轉(zhuǎn)讓”的品牌使用權(quán)，期限與合同期限一致，僅限本酒店項(xiàng)目使用。需明確品牌使用的地域范圍（如“中國(guó)[省/市]范圍內(nèi)”），以及“禁止反向授權(quán)”——即業(yè)主不得將品牌授權(quán)給第三方使用，或在酒店外的場(chǎng)所使用管理方品牌。知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬與保密：管理方的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)、中央預(yù)訂系統(tǒng)、會(huì)員數(shù)據(jù)等屬于其商業(yè)秘密，業(yè)主需承擔(dān)保密義務(wù)；合同終止后，業(yè)主需在[X]日內(nèi)移除所有品牌標(biāo)識(shí)、銷毀運(yùn)營(yíng)手冊(cè)副本，并停止使用管理方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)（除非獲得書面授權(quán)）。例如，某合同約定：“合同終止后30日內(nèi)，業(yè)主應(yīng)完成品牌標(biāo)識(shí)的拆除，拆除費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；管理方應(yīng)協(xié)助業(yè)主過渡會(huì)員客戶，但過渡期內(nèi)的會(huì)員收益歸業(yè)主所有。”（五）人員管理：團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性的保障人員管理?xiàng)l款需平衡管理方的人事主導(dǎo)權(quán)與業(yè)主的知情權(quán)/否決權(quán)：關(guān)鍵崗位任免：管理方通常享有酒店總經(jīng)理、部門總監(jiān)等關(guān)鍵崗位的招聘、任免權(quán)（需提前[X]日通知業(yè)主并說明理由）。業(yè)主可對(duì)總經(jīng)理人選提出“合理性否決”（如“若業(yè)主認(rèn)為總經(jīng)理的任職資格不符合品牌標(biāo)準(zhǔn)，可要求管理方在[X]日內(nèi)重新推薦人選”），但不得直接干預(yù)管理方的人事決策。勞動(dòng)合同主體：若采用“管理方派遣團(tuán)隊(duì)”模式，員工與管理方簽訂勞動(dòng)合同，薪酬由管理方發(fā)放后向業(yè)主報(bào)銷；若采用“業(yè)主雇傭+管理方培訓(xùn)”模式，員工與業(yè)主簽訂合同，管理方負(fù)責(zé)制定薪酬體系、績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。需約定“人員交接條款”，合同終止時(shí)，管理方需向業(yè)主移交員工花名冊(cè)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)體系等資料，確保運(yùn)營(yíng)的連續(xù)性。（六）終止與違約：風(fēng)險(xiǎn)防控的底線終止與違約條款需明確終止情形、違約責(zé)任及終止后交接的細(xì)節(jié)：終止情形：分為“約定終止”與“法定終止”。約定終止包括：合同期滿、雙方協(xié)商一致、一方嚴(yán)重違約（如管理方連續(xù)兩年未達(dá)成GOP目標(biāo)的[X]%，或業(yè)主拖欠管理費(fèi)超過[X]日）、不可抗力（如地震、疫情導(dǎo)致酒店無法運(yùn)營(yíng)超過[X]個(gè)月）。需明確“業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)”的考核機(jī)制，例如“以第三方審計(jì)的年度GOP為依據(jù)，允許管理方因市場(chǎng)環(huán)境變化申請(qǐng)業(yè)績(jī)調(diào)整”。違約責(zé)任：違約方需賠償對(duì)方的直接損失（如裝修改造費(fèi)用、品牌推廣費(fèi)用）及可得利益損失（如預(yù)期的管理費(fèi)收入、酒店增值收益）。違約金的計(jì)算需合理，例如“若業(yè)主單方終止合同，需向管理方支付相當(dāng)于剩余合同期基本管理費(fèi)總額的[X]%作為違約金”；若管理方服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可扣減部分獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，直至達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。終止后交接：合同終止后[X]日內(nèi)，雙方需完成財(cái)務(wù)審計(jì)、文件移交、員工安置、品牌移除等工作。例如，“管理方應(yīng)向業(yè)主移交所有運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、供應(yīng)商合同、客戶信息，且不得截留會(huì)員資源”；“業(yè)主應(yīng)向管理方支付截至終止日的管理費(fèi)及未結(jié)款項(xiàng)”。（七）爭(zhēng)議解決：糾紛化解的路徑爭(zhēng)議解決條款需明確糾紛處理方式與法律適用：國(guó)際品牌合作：常選擇“國(guó)際商會(huì)仲裁院（ICC）”或“香港國(guó)際仲裁中心（HKIAC）”仲裁，適用英國(guó)法或新加坡法；國(guó)內(nèi)項(xiàng)目：多約定“酒店所在地有管轄權(quán)的人民法院”訴訟，適用中國(guó)法律。需注意仲裁條款的“獨(dú)立性”——即使合同無效，仲裁條款仍有效。例如，“凡因本合同引起的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交[仲裁機(jī)構(gòu)/法院]解決，仲裁裁決為終局性的，對(duì)雙方均有約束力。”二、酒店管理合同范本（基礎(chǔ)版）酒店管理合同甲方（業(yè)主）：[業(yè)主名稱]乙方（管理方）：[管理方名稱]第一條定義與解釋1.1“酒店”指位于[地址]的[酒店名稱]項(xiàng)目，包含客房、餐飲、會(huì)議等經(jīng)營(yíng)區(qū)域及配套設(shè)施。1.2“營(yíng)業(yè)收入”指酒店日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的客房、餐飲、會(huì)議、商品銷售等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，扣除稅金、業(yè)主自用消費(fèi)（按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算）后的凈額。1.3“經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）”指營(yíng)業(yè)收入扣除直接經(jīng)營(yíng)成本（含客房布草、餐飲原材料等）、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含市場(chǎng)營(yíng)銷、人員薪酬等）后的余額，不含固定資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二條管理范圍與方式2.1乙方接受甲方委托，對(duì)酒店實(shí)施全權(quán)管理，包括但不限于：運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、人員招聘培訓(xùn)、財(cái)務(wù)管理、品牌維護(hù)等。2.2甲方承諾不干涉乙方的日常運(yùn)營(yíng)決策，但對(duì)單筆超過[X]萬元的資本性支出、品牌調(diào)整等重大事項(xiàng)享有審批權(quán)（需在收到申請(qǐng)后[X]日內(nèi)反饋）。第三條費(fèi)用與收益分配3.1基本管理費(fèi)：乙方按每月營(yíng)業(yè)收入的[X]%計(jì)提，于次月10日前支付。3.2獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)：乙方按年度GOP的[X]%計(jì)提，于次年3月31日前完成審計(jì)后支付。3.3甲方收益：年度GOP扣除乙方獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)后，剩余部分歸甲方所有；若GOP為負(fù)，甲方應(yīng)按出資義務(wù)補(bǔ)足運(yùn)營(yíng)資金缺口（但乙方需證明虧損系合理運(yùn)營(yíng)成本所致）。第四條品牌與知識(shí)產(chǎn)權(quán)4.1乙方授予甲方非獨(dú)占、不可轉(zhuǎn)讓的品牌使用權(quán)，期限與合同期限一致，僅限本酒店項(xiàng)目使用。4.2合同終止后30日內(nèi)，甲方應(yīng)拆除所有品牌標(biāo)識(shí)、銷毀運(yùn)營(yíng)手冊(cè)副本，停止使用乙方知識(shí)產(chǎn)權(quán)（除非獲得書面授權(quán)）。第五條人員管理5.1乙方負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、部門總監(jiān)的招聘、任免（需提前15日通知甲方并說明理由），甲方對(duì)總經(jīng)理人選享有合理性否決權(quán)（需在收到推薦后10日內(nèi)書面提出理由）。5.2員工與[甲方/乙方，根據(jù)模式選擇]簽訂勞動(dòng)合同，薪酬體系、績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)由乙方制定，甲方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用（或乙方承擔(dān)后向甲方報(bào)銷）。第六條合同期限與終止6.1合同期限為[X]年，自[開業(yè)日期/合同簽訂日期]起算。6.2若乙方連續(xù)兩年GOP未達(dá)目標(biāo)的[X]%，或甲方拖欠管理費(fèi)超過60日，守約方有權(quán)提前終止合同，并要求違約方賠償損失。第七條爭(zhēng)議解決7.1凡因本合同引起的爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交[酒店所在地]有管轄權(quán)的人民法院訴訟，適用中國(guó)法律。三、實(shí)務(wù)建議：從條款到落地的風(fēng)險(xiǎn)防控（一）業(yè)主視角：把控核心權(quán)益1.業(yè)績(jī)考核精細(xì)化：在GOP目標(biāo)中設(shè)置“市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制”，例如約定“若當(dāng)年所在城市五星級(jí)酒店平均RevPAR（每間可售房收入）下降超過[X]%，GOP目標(biāo)按同比例下調(diào)”，避免管理方以“市場(chǎng)環(huán)境差”為由推諉責(zé)任。2.費(fèi)用透明度審計(jì)：要求管理方每季度提供“管理費(fèi)使用明細(xì)”，明確基本管理費(fèi)是否用于駐店團(tuán)隊(duì)薪酬、中央預(yù)訂系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)等，防止管理方虛報(bào)成本。3.品牌退出保障：合同終止后，約定管理方的“過渡期支持義務(wù)”，例如“管理方應(yīng)協(xié)助業(yè)主對(duì)接原供應(yīng)商、會(huì)員客戶，過渡期為6個(gè)月，期間不得挖角酒店員工或截留客源”。（二）管理方視角：維護(hù)運(yùn)營(yíng)自主權(quán)1.資金投入約束：要求業(yè)主承諾“按預(yù)算及時(shí)撥付運(yùn)營(yíng)資金，若因資金短缺導(dǎo)致酒店運(yùn)營(yíng)受損，業(yè)主應(yīng)賠償管理方的品牌損失及可得利益損失”。2.人事權(quán)強(qiáng)化：明確“業(yè)主的否決權(quán)需基于‘任職資格不符合品牌標(biāo)準(zhǔn)’，不得因個(gè)人偏好否決管理方推薦的人選”，并約定“業(yè)主無合理理由否決的，管理方有權(quán)自行任命，后果由業(yè)主承擔(dān)”。3.知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)：在合同中約定“業(yè)主及其關(guān)聯(lián)方不得擅自復(fù)制、使用乙方的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)、會(huì)員系統(tǒng)，否則需支付相當(dāng)于年度管理費(fèi)總額的違約金”。（三）