城市更新相關(guān)問題的思考（水系統(tǒng)）為什么要城市更新城市更新要干什么城市更新如何干CONTEN

TS城市更新主要政策創(chuàng)新關(guān)注點(diǎn)城市更新水系統(tǒng)的相關(guān)思考01國內(nèi)背景—城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的必然選擇國內(nèi)現(xiàn)狀與存在的問題—發(fā)展短板急需解決國內(nèi)新時(shí)代需要—中國特色城市現(xiàn)代化高質(zhì)量發(fā)展的要求國家政策頂層設(shè)計(jì)—明確行動(dòng)方向前言IThtroductioTh2025年，時(shí)隔10年召開的中央城市工作會(huì)議明確指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主階段。這標(biāo)志著我國城市發(fā)展邁入全新階段。城市更新，將成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展核心抓手。那么城市究竟該如何更新？如何在更新的過程中實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換和品質(zhì)提升？如何讓空間更新與文脈賡續(xù)、治理增效相輔相成，在存量空間中創(chuàng)造增量價(jià)值？這些都是我們?cè)诔鞘懈鹿ぷ髦幸伎嫉膯栴}。城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期關(guān)鍵階段2024

年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已超

67%，步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到

60%

左右時(shí)，城市發(fā)展矛盾集中凸顯，英國、美國等發(fā)達(dá)國家均在此階段開展城市更新工作，我國城市發(fā)展也從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化的新階段。城市功能需求迭代升級(jí)隨著工商業(yè)文明發(fā)展，現(xiàn)代城市已從單一的居住、商貿(mào)功能，升級(jí)為集供應(yīng)鏈樞紐、資源集聚平臺(tái)于一體的復(fù)合型空間。到2030年，我國城市人口預(yù)計(jì)將超過10億人，對(duì)城市空間容納能力、資源配置效率和服務(wù)質(zhì)量提出更高要求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換需求當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整、內(nèi)部需求不足等挑戰(zhàn)，城市更新成為拉動(dòng)投資、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要抓手，通過盤活閑置資源激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和科技創(chuàng)新。1.1

國內(nèi)背景—城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的必然選擇基礎(chǔ)設(shè)施老化隱患突出城市功能供給存在短板空間利用效率偏低生態(tài)環(huán)境治理待加強(qiáng)歷史文化保護(hù)力度不足部分城市燃?xì)?、供水、排水等地下管線管網(wǎng)年久失修，D

級(jí)危險(xiǎn)住房分布廣泛，抗震安全隱患房屋數(shù)量較多，老舊小區(qū)缺乏配套的停車、充電、消防設(shè)施，安全風(fēng)險(xiǎn)防控壓力較大。公共服務(wù)設(shè)施布局不均，普惠托育、養(yǎng)老服務(wù)供給不足，適老化、適兒化改造滯后，無障礙環(huán)境建設(shè)不完善，完整社區(qū)覆蓋率低，難以滿足群眾多樣化生活需求。早期粗放型城市發(fā)展模式導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)，老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施大量閑置，同時(shí)新增土地供應(yīng)匱乏，城市空間瓶頸日益凸顯。部分地區(qū)存在違法違規(guī)拆除歷史文化街區(qū)、文物建筑的現(xiàn)象，“拆真建假”問題時(shí)有發(fā)生，城市文脈傳承面臨挑戰(zhàn)，風(fēng)貌特色逐漸弱化。城市濕地受損、黑臭水體治理成果需鞏固，建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)存在，公園綠地總量不足，生物多樣性保護(hù)力度不夠，生態(tài)系統(tǒng)完整性有待提升。1.2

國內(nèi)現(xiàn)狀與存在的問題—發(fā)展短板急需解決新時(shí)代需要01020304落實(shí)重大戰(zhàn)略任務(wù)銜接碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)，推進(jìn)建筑節(jié)能改造、海綿城市建設(shè)等綠色發(fā)展舉措；助力文旅融合，通過工業(yè)遺產(chǎn)活化、歷史街區(qū)升級(jí)豐富消費(fèi)場景。支撐城市高質(zhì)量發(fā)展以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，通過城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善，推動(dòng)城市從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型，打造創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧城市，增強(qiáng)城市可持續(xù)發(fā)展能力。滿足人民美好生活向往城市的核心是人，群眾對(duì)居住環(huán)境、公共服務(wù)的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”通過城市更新解決“急難愁盼”問題，讓居民在家門口獲得實(shí)惠，提升生活幸福感。提升城市治理能力構(gòu)建政府、市場、公眾共建共享的治理新格局，通過“城市更新合伙人”等模式推動(dòng)多元主體參與，實(shí)現(xiàn)城市治理從“政府獨(dú)奏”

向“社會(huì)合唱”轉(zhuǎn)變。1.3

國內(nèi)新時(shí)代需要—中國特色城市現(xiàn)代化高質(zhì)量發(fā)展的要求核心政策文件基本原則1主要目標(biāo)重點(diǎn)任務(wù)導(dǎo)向234中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳2025年5月印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，明確了實(shí)施城市更新行動(dòng)的總體要求、主要任務(wù)和支撐保障，為全國城市更新工作提供根本遵循。堅(jiān)持以人民為中心、系統(tǒng)觀念、規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌發(fā)展和安全、保護(hù)第一、實(shí)事求是因地制宜六大原則，嚴(yán)禁搞勞民傷財(cái)?shù)摹懊孀庸こ獭薄靶蜗蠊こ獭?。?030年，城市更新體制機(jī)制不斷完善，開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全基礎(chǔ)更牢固，服務(wù)效能提升，人居環(huán)境改善，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，城市成為群眾高品質(zhì)生活空間。政策明確八大任務(wù)，包括既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)

/

廠區(qū)

/城中村更新、城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施改造、生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、歷史文化保護(hù)傳承，為地方實(shí)施提供具體指引。1.4

國家政策頂層設(shè)計(jì)—明確行動(dòng)方向02我國城市建設(shè)發(fā)展歷程主要政策匯總我國城市更新的方向城市更新項(xiàng)目分類城市更新工作模式理念前言IThtroductioTh在中國大地上，690多座城市星羅棋布，9億城鎮(zhèn)常住人口在此扎根生活。過去數(shù)十年間，我國承載著人民對(duì)美好生活的向往，以舉世矚目的速度完成了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程——從2012年常住人口城鎮(zhèn)化率53.1%，到2024年攀升至67%，正式邁入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期階段。從國際經(jīng)驗(yàn)與城市發(fā)展規(guī)律來看，當(dāng)城市經(jīng)歷快速擴(kuò)張期后，必然轉(zhuǎn)向以存量空間優(yōu)化、功能品質(zhì)提升為主的新階段。在此背景下，“城市更新”不再是選擇題，而是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、破解城鎮(zhèn)化后期矛盾、提升人民居住品質(zhì)的必然選擇。自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確“城市更新”概念以來，我國相關(guān)行動(dòng)穩(wěn)步推進(jìn)、成效顯著，不僅讓老舊空間煥發(fā)新生，更推動(dòng)城市治理方式深刻變革。如今的城市更新，早已超越單純的物理改造，而是著力于讓每一個(gè)漫步街頭巷尾的人，都能在熟悉的煙火氣中找到歸屬感、價(jià)值感與幸福感，生發(fā)出對(duì)城市的深切熱愛，真正體會(huì)“城市讓生活更美好”的核心真諦。第一階段第二階段第三階段新中國成立初期，我國城市開始了大規(guī)模工業(yè)建設(shè)，工礦企業(yè)招收大批農(nóng)民進(jìn)城，住房供給不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施壓力增大。這一時(shí)期城市建設(shè)工作的主要任務(wù)是解決城市職工住房緊缺問題和改善基本生活設(shè)施落后的問題。1978年12月召開的中共十一屆三中全會(huì)，確立了改革開放政策，城市建設(shè)也隨著經(jīng)濟(jì)體制改革邁向新階段。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，全國開始了以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的住宅建設(shè)和棚戶區(qū)改造活動(dòng)。在新的發(fā)展時(shí)期，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人充分認(rèn)識(shí)到城市發(fā)展規(guī)律，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“城市更新”概念。2025年7月中央召開城市工作會(huì)議，提出以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的建設(shè)改造1949—1978年，改革開放以前市場經(jīng)濟(jì)體制下的更新改造1979—2018年，改革開放以后新形勢下推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的更新行動(dòng)2019年至今2.1我國城市建設(shè)發(fā)展歷程我國城市建設(shè)發(fā)展歷程新時(shí)期我國城市建設(shè)發(fā)展情況（一個(gè)轉(zhuǎn)段、三個(gè)轉(zhuǎn)型）一個(gè)轉(zhuǎn)段經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的轉(zhuǎn)型社會(huì)的轉(zhuǎn)型能源的轉(zhuǎn)型中國的城鎮(zhèn)化，已經(jīng)從大規(guī)模、快速化的階段轉(zhuǎn)向了中低速、微增長的時(shí)期。動(dòng)力由過去前三、四十年的出口加工、投資驅(qū)動(dòng)，更多地轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、消費(fèi)和服務(wù)業(yè)。人口的總量開始減少，人口增長的速度明顯降低；人口結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，老齡化的趨勢在不斷增強(qiáng)。要實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，所有的建設(shè)行為、經(jīng)濟(jì)行為，都全面進(jìn)入到一個(gè)減碳的時(shí)代，（現(xiàn)在）更多地倡導(dǎo)綠色低碳的建造方式。2020年中共十九屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，

明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。其首次被納入五年規(guī)劃，

重要性大幅提升。2022年從中央到地方密集發(fā)布城市更新政策，為其全面開展構(gòu)建更完善的政策環(huán)境,

政策內(nèi)容涉及規(guī)劃編制、資金保障、土地利用等城市更新項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2023年全國城市更新政策數(shù)量達(dá)近年高峰。7

月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，將城中村改造列為城市更新的重要任務(wù)。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，

提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，

打造宜居、韌性、智慧城市。2021年“

城市更新”

首次寫入政府工作報(bào)告。同年，

住建部于21

個(gè)市（

區(qū)）

開展第一批城市更新試點(diǎn)工作，

探索適合各地的城市更新模式與實(shí)施路徑。2024年相關(guān)部門出臺(tái)《國土空間城市更新規(guī)劃編制指南》《城中村改造國土空間規(guī)劃政策指引》等，強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌。將城中村改造擴(kuò)大至近300

個(gè)地級(jí)及以上城市。此外，

黨的二十屆三中全會(huì)提出建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法,

把地下綜合管廊建設(shè)納入重點(diǎn)任務(wù)。2025年中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》,

為城市更新設(shè)定“

時(shí)間表”“

路線圖”

與“

施工圖”，

著重加力實(shí)施城中村和危舊房改造等八項(xiàng)主要任務(wù)，

標(biāo)志我國城市更新邁入注重質(zhì)量與可持續(xù)性的深化階段。2025年7月14日至15日中央城市工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議強(qiáng)調(diào)：

當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，

以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，

以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，

以推進(jìn)城市更新為重要抓手，

大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，

牢牢守住城市安全底線，

走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。小結(jié)2025年7月召開的中央城市工作會(huì)議，緊扣新時(shí)期我國城市發(fā)展歷史性轉(zhuǎn)折的時(shí)代背景，明確指出，我國城市發(fā)展已從城鎮(zhèn)化大規(guī)?？焖僭鲩L階段，全面邁入高質(zhì)量、高品質(zhì)的存量發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)了從“建設(shè)為主”向“治理優(yōu)先”的轉(zhuǎn)變，正式進(jìn)入城市更新與城市煥新的關(guān)鍵時(shí)期。本次中央城市工作會(huì)議進(jìn)一步豐富城市發(fā)展目標(biāo)體系，提出“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”六大主題詞。相較于黨的二十大提出的“宜居、韌性、智慧”三大核心方向，新增的“創(chuàng)新、美麗、文明”三個(gè)維度，不僅拓展了城市發(fā)展的覆蓋領(lǐng)域，更標(biāo)志著我國城市發(fā)展目標(biāo)更趨多元、內(nèi)涵更為豐富，為新時(shí)期城市建設(shè)與治理提供了更全面的指引。主要政策匯總城市更新涉及城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)空間環(huán)境等諸多方面，是一項(xiàng)綜合性、全局性、政策性和戰(zhàn)略性很強(qiáng)的社會(huì)系統(tǒng)工程。其中政策法規(guī)體系是城市更新系統(tǒng)規(guī)劃的制度保障，一般涉及的形式有法律法規(guī)、政策制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等另外中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總結(jié)城市更新試點(diǎn)城市和各地經(jīng)驗(yàn)做法，形成“可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單”，以便各級(jí)城市快速有效地借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，少走彎路。從中央到地方都在通過多重渠道積極推進(jìn)城市更新，希望城市更新的步子越走越穩(wěn)。國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等部委機(jī)關(guān)從規(guī)劃建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、抗震防災(zāi)、綠色低碳、人居環(huán)境、專項(xiàng)補(bǔ)助等多方面，針對(duì)新型城鎮(zhèn)化、節(jié)約集約用地、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、既有建筑保留利用、歷史文化建筑保護(hù)、工業(yè)遺址改造等多維度，發(fā)布了與城市更新相關(guān)的各類政策、制度、指導(dǎo)意見、技術(shù)措施等一系列文件。2.2

主要政策匯總我國城市更新的方向更新方向利用，推動(dòng)建筑加強(qiáng)既有建筑改造利用加快拆除改造D級(jí)危險(xiǎn)住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩(wěn)妥實(shí)施國有土地上C級(jí)危險(xiǎn)住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。分類分批對(duì)存在抗震安全隱患且具備加固價(jià)值的城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行抗震加固。加強(qiáng)老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造功能轉(zhuǎn)換和混合利用。推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造567完善城市功能充分利用存量閑置房屋和低效用地。積極穩(wěn)步推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善城市醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)體系。推進(jìn)適老化、適兒化改造，加快公共場所無障礙環(huán)境建設(shè)改造。因地制宜建設(shè)改造群眾身邊的全民健身場地設(shè)施。積極拓展城市公共空間，科學(xué)布局新型公共文化空間。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造加快城市地下管線管網(wǎng)和地下綜合管廊建設(shè)改造；加強(qiáng)城市生活污水收集、處理和再生利用及污泥處理處置設(shè)施建設(shè)改造；統(tǒng)籌城市防洪和內(nèi)澇治理；推動(dòng)生活垃圾處理設(shè)施改造升級(jí)；加強(qiáng)公共消防設(shè)施建設(shè)；完善城市交通基礎(chǔ)設(shè)施；優(yōu)化城市貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，健全分級(jí)配送設(shè)施體系；深化建筑信息模型（BIM）技術(shù)應(yīng)用，實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)。修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)受損山體和采煤沉陷區(qū)；推進(jìn)海綿城市建設(shè)，保護(hù)修復(fù)城市濕地；鞏固城市黑臭水體治理成效，推進(jìn)城市水土保持和生態(tài)清潔小流域建設(shè)；持續(xù)推進(jìn)城市綠環(huán)綠廊綠楔綠道建設(shè)，增加群眾身邊的社區(qū)公園和口袋公園，推動(dòng)公園綠地開放共享。2.3

我國城市更新的方向8保護(hù)傳承城市歷史文化落實(shí)“老城不能再拆”的要求，全面調(diào)查老城及其歷史文化街區(qū)。加強(qiáng)老舊房屋拆除管理，不隨意拆除具有保護(hù)價(jià)值的老建筑、古民居，禁止拆真建假。推進(jìn)歷史文化街區(qū)修復(fù)和不可移動(dòng)文物、歷史建筑修繕，探索合理利用文化遺產(chǎn)的方式路徑。加強(qiáng)城市更新重點(diǎn)地區(qū)、重要地段風(fēng)貌管控。12更新改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道等，全力消除安全隱患，支持有條件的樓棟加裝電梯。整治小區(qū)及周邊環(huán)境，完善小區(qū)停車、充電、消防、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施，增設(shè)助餐、家政等公共服務(wù)設(shè)施。3 開展完整社區(qū)建設(shè)完善社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共活動(dòng)場地等，建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，構(gòu)建城市一刻鐘便民生活圈。引導(dǎo)居民、規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師等參與社區(qū)建設(shè)。4 推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造推動(dòng)老舊街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級(jí)，改造提升商業(yè)步行街和舊商業(yè)街區(qū)。鼓勵(lì)以市場化方式推動(dòng)老舊廠區(qū)更新改造，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用。積極推進(jìn)城中村改造，不搞大拆大建，“一村一策”

采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式實(shí)施改造，推動(dòng)老舊火車站與周邊老舊街區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施更新改造。城市更新項(xiàng)目分類居住類城市更新市政設(shè)施類城市更新公共空間類城市更新交通設(shè)施類城市更新城市更新項(xiàng)目分類產(chǎn)業(yè)類城市更新2.4

城市更新項(xiàng)目分類產(chǎn)業(yè)類城市更新指“以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主”的更新類型，以再開發(fā)、再利用、再運(yùn)營的方式將低效產(chǎn)業(yè)用地激活，優(yōu)化城市功能布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的互促共進(jìn)產(chǎn)業(yè)類城市更新中的很多項(xiàng)目具有處于城市中心的區(qū)位優(yōu)勢，通過更新再利用，往往給城市土地的開發(fā)置換帶來契機(jī)，可以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)，提高城市的形象和品牌價(jià)值。推動(dòng)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目更新的原因，主要涉及以下幾種情況：2.4.1

產(chǎn)業(yè)類城市更新城市發(fā)展政策或者重大事件推動(dòng)城市片區(qū)整體更新政府為了促進(jìn)城市發(fā)展、改善城市環(huán)境，

制定了新的城市發(fā)展政策或者進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)更新。例如:

北京非首都功能疏解政策，

對(duì)于疏解后的地區(qū)制定了新的發(fā)展策略并進(jìn)行更新。新城市功能、新業(yè)態(tài)的需求促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)隨著城市的發(fā)展，

原有的城市功能已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代生活的需要。例如對(duì)于老工業(yè)區(qū)的更新，遺留下大量的工業(yè)建筑和設(shè)施，通過轉(zhuǎn)型為商業(yè)空間模式或者注入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，

可以補(bǔ)足周邊片區(qū)缺失的功能，

為片區(qū)居民提供商業(yè)、娛樂、休閑等生活方式。建筑老舊問題不得不進(jìn)行的更新改造因建筑年代久遠(yuǎn)，

產(chǎn)生了圍護(hù)結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施老舊的問題，建筑空間不能滿足當(dāng)下的需求，或者已達(dá)到原有設(shè)計(jì)使用年限。保護(hù)城市歷史文化建筑的更新通過對(duì)歷史文化建筑進(jìn)行保護(hù)、修繕和更新，

維護(hù)城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和文化特促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。例如蘇州姑蘇區(qū)著力從城市更新和名城保護(hù)角度出發(fā)備，

以“

小規(guī)模、漸進(jìn)式、微更新”

推進(jìn)老舊街巷改造，

便利市民生活，

盤活文物古建引入創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，

讓這座歷史古城彰顯青春活力。產(chǎn)業(yè)類城市更新分類以更新內(nèi)容作為分類依據(jù)，主要從建筑更新、環(huán)境更新、設(shè)施更新三方面出發(fā)，總體上將產(chǎn)業(yè)類更新內(nèi)容分為六大類，分別為:功能提升、立面更新、節(jié)能改造、結(jié)構(gòu)提升、公共環(huán)境優(yōu)化和設(shè)備設(shè)施改造。產(chǎn)業(yè)類城市更新分類案例：成都市東郊記憶升級(jí)更新項(xiàng)目01 更新前現(xiàn)狀東郊記憶的前身是始建于20世紀(jì)50年代的成都國營紅光電子管廠，廠區(qū)占地面積450畝，建筑面積13萬平方米，是“一五計(jì)劃”期間蘇聯(lián)援建中國的156個(gè)項(xiàng)目之一，同時(shí)也是中國最早建成的大型綜合電子束管企業(yè)，曾研發(fā)和生產(chǎn)出中國第一支黑白顯像管、第一支彩色顯像管等多種產(chǎn)品。1998年，該廠因管理不當(dāng)、設(shè)備陳舊等原因停產(chǎn)。2009年，成都市政府將紅光電子管廠廠區(qū)遺址整體移交成都傳媒集團(tuán)保護(hù)開發(fā)，在此基礎(chǔ)上打造出了以“時(shí)尚設(shè)計(jì)與音樂藝術(shù)雙柱求發(fā)展”為定位的國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園區(qū)。02更新內(nèi)容空間改造：秉持“修舊如舊，舊房新用”的理念，保留了工業(yè)遺址肌理，如紅色的磚墻、灰黑的管道、老式廠房、工業(yè)煙囪等，同時(shí)將舊車間改造成西餐廳、咖啡館、街舞教室、藝術(shù)展覽空間等，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)景觀與現(xiàn)代商業(yè)的融合。業(yè)態(tài)優(yōu)化：探索國風(fēng)國潮業(yè)態(tài)及主理人商業(yè)的共創(chuàng)模式，累計(jì)引入首店超80家，其中大部分是成都本土品牌，還打造了“火車頭市集”等特色場景，融合了慕尼黑啤酒節(jié)與四川非遺跨界等潮流元素，滿足年輕人的需求。品牌塑造

：圍繞“國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)”推進(jìn)業(yè)態(tài)、管理、效益、品牌四大提升，舉辦了大量音樂現(xiàn)場、戲劇表演、藝術(shù)展覽等活動(dòng)，2024年全年舉辦活動(dòng)超2500場，提升了園區(qū)的知名度和影響力。03 更新后成效更新后的東郊記憶人氣爆棚，被稱為“中國的倫敦西區(qū)”，國家音樂產(chǎn)業(yè)基地、國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、成都國家級(jí)文化和科技融合示范基地、國家工業(yè)遺產(chǎn)旅游基地，獲得首批新聞出版產(chǎn)業(yè)示范項(xiàng)目、第二批國家工業(yè)遺產(chǎn)等授牌。2024年吸引游客1700萬人次，2025年上半年接待游客近920萬人次，同比增長10.5%，人均消費(fèi)額較改造前增長217%，園區(qū)入駐商企超300家，成為成都的潮流“新C位”和城市文旅新地標(biāo)。2.4.2

居住類城市更新參考各地對(duì)于老舊小區(qū)更新內(nèi)容的分類以及其他相關(guān)權(quán)威文獻(xiàn)，分別從住宅層面和社區(qū)層面，將居住類城市更新分為住宅本體和社區(qū)公共部分兩大類，每一類又根據(jù)具體措施的必要程度分為基本類和提升類。案例：成都曹家巷工人村更新改造項(xiàng)目01

更新前現(xiàn)狀曹家巷工人村建于1953年，是成都最早一批集中式職工宿舍區(qū)。隨著時(shí)間推移，房屋老舊、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化、環(huán)境臟亂等問題日益突出，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量，改造勢在必行。02采取“老舊院落改造+成套化改造+特色街區(qū)打造”的方式，從“墻內(nèi)墻外、院內(nèi)院外、街內(nèi)街外”3個(gè)維度進(jìn)行片區(qū)有機(jī)更新。對(duì)老舊院落進(jìn)行“一院一策”改造，拆除違章搭建，優(yōu)化空間布局。針對(duì)“老八棟”實(shí)施原拆原建的成套化改造，消除房屋安全隱患，完善功能設(shè)施。同時(shí)，復(fù)原建筑立面色彩，重現(xiàn)不同年代的建筑風(fēng)貌，并通過設(shè)置文化長廊、故事標(biāo)牌、文化墻等，傳承和弘揚(yáng)工人村的歷史文化。更新內(nèi)容03更新后成效居住環(huán)境煥然一新：街道干凈整潔，綠植錯(cuò)落有致，車輛停放有序。淺黃色的墻體、白色的雨棚、干凈的院落、統(tǒng)一的推拉窗，使整個(gè)工人村面貌清新整潔。通過拆墻并院、拆違疏堵和拆墻透綠等方式，提升了院落街巷空間品質(zhì)，補(bǔ)齊了設(shè)施短板?；A(chǔ)設(shè)施全面升級(jí)：老舊院落改造涉及地下雨污管網(wǎng)、燃?xì)狻㈦姳砀?、自來水改造等多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施功能。拆除違建累計(jì)釋放公共空間5000余平方米，新增產(chǎn)業(yè)載體1600余平方米，還在地下一層設(shè)置了新菜市場，并增設(shè)停車場，解決了居民買菜難、停車難等問題。居住條件顯著改善：針對(duì)“老八棟”等存在安全隱患和功能缺失的建筑，進(jìn)行了原拆原建的成套化改造，在不突破現(xiàn)有建筑基底范圍的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加每戶套內(nèi)使用面積，補(bǔ)足了廚房、衛(wèi)生間等功能空間，還梳理了電網(wǎng)和排污管網(wǎng)、更新了燃?xì)夤艿馈惭b了防墜落雨篷等，保障了居民安全使用水電氣。文化特色得以彰顯：通過復(fù)原建筑立面色彩，重現(xiàn)了不同年代的建筑風(fēng)貌，構(gòu)建了城市建筑博物館。街巷中的文化長廊、故事標(biāo)牌、文化墻等，講述著工人村的往昔歲月，讓年輕一代也能觸摸到歷史的溫度。匠人里文化特色街區(qū)保留了建筑風(fēng)貌，延續(xù)了文化內(nèi)涵，用不同風(fēng)格的墻繪和裝飾表達(dá)著“匠人”主題，重現(xiàn)了建設(shè)者榮光。社區(qū)活力有效提升：依托街巷空間優(yōu)化與低效資產(chǎn)回租，以“騰籠換鳥”思路釋放潛力，打造了多元消費(fèi)與活動(dòng)場景，形成了社區(qū)特色街區(qū)，結(jié)合“小區(qū)變街區(qū)，街區(qū)變城區(qū)”理念，推動(dòng)了社區(qū)環(huán)境功能全方位升級(jí)，使工人村從一個(gè)老舊的居住區(qū)變成了一個(gè)充滿活力的新型社區(qū)。2.4.3

交通設(shè)施類城市更新交通設(shè)施更新指交通運(yùn)輸中必要的交通工具(包括車輛、船舶、飛機(jī)等)、機(jī)械設(shè)備、場地、線路、通信設(shè)備、信號(hào)標(biāo)志、建筑(包括車站、倉庫、候車售票場地、停車場)等部分的更新。交通設(shè)施更新主要聚焦在城市軌道交通更新與城市公交場站更新。1.城市軌道交通更新軌道交通更新發(fā)展至今，在內(nèi)容上，從最初關(guān)注軌道交通設(shè)施和服務(wù)，到關(guān)注節(jié)點(diǎn)區(qū)域更新，再到軌道交通線路和城市雙維度提升改造;在目標(biāo)上，從問題導(dǎo)向到目標(biāo)導(dǎo)向，最初聚焦軌道交通本體設(shè)施和功能提升，到關(guān)注軌道交通節(jié)點(diǎn)片區(qū)的功能提升，再到注重軌道線網(wǎng)對(duì)沿線城市結(jié)構(gòu)和功能帶來影響，如提升沿線土地價(jià)值，激發(fā)沿線社區(qū)活力，豐富沿線城市景觀，重構(gòu)沿線城市格局等;在時(shí)效上，從最初以項(xiàng)目周期為時(shí)限，到和城市發(fā)展生命周期協(xié)同、項(xiàng)目的落地性和可持續(xù)性并重。2.公交場站更新普通公交、快速公交作為城市骨干交通，一直對(duì)城市交通起著重要的支撐作用。公交場站作為公交運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施，長期以來，公交車停放都是平面攤大餅方式，運(yùn)營管理用房也是僅僅滿足公交車維修、調(diào)度以及管理人員簡單的休息、用餐需求。土地利用率不高、功能單一、缺少與城市功能(居住、商業(yè)、休閑等)相融合是公交場站的主要問題。案例：成都高新區(qū)華為公交場站改造項(xiàng)目01更新前現(xiàn)狀華為公交場站及配套設(shè)施項(xiàng)目位于成都高新西區(qū)西源大道南側(cè)、天全路東側(cè)，占地規(guī)劃面積約4.5畝，改造前，場站是傳統(tǒng)的地面公交停車場，車位數(shù)量有限，為18

個(gè)。功能相對(duì)單一，主要提供公交車輛的停放服務(wù)，可能缺乏完善的充電、維保等一體化設(shè)施。02 更新內(nèi)容更新內(nèi)容包括場地平整、道路開口、外接水電、新建公交輔助用房等，總建筑面積約1000平方米，主要功能為調(diào)度用房、駕駛員休息室、配餐間、衛(wèi)生間、學(xué)習(xí)室等。該場站首次采用智能新能源公交機(jī)械立體車庫技術(shù)，配備雙層18組垂直升降停車設(shè)備，將原地面18個(gè)公交車位拓展至36個(gè)，使整體土地利用率大幅提高。同時(shí)，該技術(shù)還具有布置靈活、隨車位充電、對(duì)周邊環(huán)境干擾小等優(yōu)勢。03更新后成效該項(xiàng)目是成都電子信息產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的重要交通配套項(xiàng)目，也是中交集團(tuán)西南區(qū)域總部策劃的四川首例新能源公交機(jī)械立體停車智慧場站。項(xiàng)目建成后，將有效解決園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人的交通出行問題，完善高新西區(qū)的公共交通基礎(chǔ)設(shè)施配套，為市民提供更便利、更高效的公交出行服務(wù)。同時(shí)，該項(xiàng)目也將為高新西區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈招商工作作出貢獻(xiàn)，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.4.4

公共空間類城市更新

狹義的公共空間指城市中供居民日常生活和社交聚會(huì)使用的室外公共場所，包括街道、城市廣場、居住區(qū)戶外場地、公園、體育場地、公共建筑外附屬廣場等。廣義的公共空間涵蓋以公園、廣場為代表的傳統(tǒng)公共場所和以文化、體育為代表的公共設(shè)施用地空間，例如歷史文化區(qū)、商業(yè)區(qū)、城市綠地、交通場站等，是集成城市公共空間、自然生態(tài)空間、城市公共服務(wù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等空間要素的城市公共供給系統(tǒng)。

我國對(duì)于城市公共空間分類目前尚在研究，暫未發(fā)布公共空間分類標(biāo)準(zhǔn)體系，各地區(qū)現(xiàn)有城市更新政策中對(duì)公共空間類更新所包含的類型及側(cè)重點(diǎn)各不相同，根據(jù)各城市特有的地理環(huán)境、自然資源、規(guī)劃格局等重點(diǎn)關(guān)注某幾類公共空間的更新改造，大致分為宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面。公共空間更新分類

一級(jí)分類以公共空間的尺度為依據(jù)，涵蓋所有公共設(shè)施用地空間，包含宏觀尺度的市/區(qū)/縣域更新，中觀尺度的片區(qū)、街區(qū)更新和微觀尺度的各類城市小微公共空間更新。

二級(jí)分類以用地功能為主要依據(jù)，對(duì)中觀尺度和微觀尺度的公共空間進(jìn)一步分類。案例：成都新華公園改造提升項(xiàng)目設(shè)施和配套功能逐漸落后，可達(dá)性差、景觀孤立、功能碎片化，難以滿足市民需求和城市發(fā)展需要。01更新前現(xiàn)狀新華公園始建于1993年，是成都市區(qū)內(nèi)歷史悠久的老公園，占地約150畝，日均人流量上萬人次。隨著時(shí)間的推移，原公園的基礎(chǔ)風(fēng)貌改造：新華公園打開圍墻，與周邊街道融為一體，提升了整體的開放性和連貫性，同時(shí)對(duì)公園內(nèi)的建筑和景觀進(jìn)行了升級(jí)改造，使其更具現(xiàn)代美感和文化氛圍。場景植入：在新華公園北門的小山丘上開設(shè)不荒書屋，為城市青年搭建社交平臺(tái)；在北門入口處的Hi

Fun創(chuàng)意長廊內(nèi)，打造結(jié)合古代成都“十二月市”元素的“國潮來襲”新意市集，植入了豐富的文化和消費(fèi)場景。業(yè)態(tài)更新：引入觀?劇場、City

Art文化體驗(yàn)中心、偶遇?生活館等多種新興業(yè)態(tài)，形成了“文藝品質(zhì)”“劇場演藝”“大眾休閑”“夜間消費(fèi)”等多元業(yè)態(tài)匯聚的格局，實(shí)現(xiàn)了從普通休閑公園到集多種功能于一體的青年潮流地標(biāo)的轉(zhuǎn)變。智慧升級(jí)：與成都電信深度合作，融合

5G

建設(shè)、數(shù)字管理、智慧服務(wù)等內(nèi)容，打造成都

5G

示范街區(qū)，提升了街區(qū)的智能化管理水平和游客的體驗(yàn)感。02更新內(nèi)容03更新后成效新華公園改造提升項(xiàng)目通過整體考慮、片區(qū)更新模式，表達(dá)“時(shí)尚潮玩，玩味成都”的特色文化主題，實(shí)現(xiàn)“新華坊、新活力、新成都”的目標(biāo)，讓公園+街區(qū)可閱讀、可感知、可欣賞、可參與和可消費(fèi)，為不同年齡段的市民提供了多樣化的生活空間，既保留了老成都的煙火味，又展現(xiàn)了時(shí)尚潮玩的新特色，成為成都公園城市建設(shè)新示范、文商旅融合發(fā)展新標(biāo)桿。2.4.5

市政設(shè)施類城市更新城市更新是實(shí)現(xiàn)發(fā)展轉(zhuǎn)型、功能拓展、民生改善、品質(zhì)提升的重要途徑，而市政設(shè)施類城市更新不僅是對(duì)城市“面子”的更新，更是對(duì)城市“里子”的更新，是提升城市公共空間品質(zhì)、保障城市安全運(yùn)行的重要抓手。其在補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施短板，提升城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合承載力，穩(wěn)步增強(qiáng)城市安全韌性能力等方面發(fā)揮重要作用。市政設(shè)施類城市更新主要包含道路交通功能優(yōu)化提升、街道空間品質(zhì)改善、老舊管網(wǎng)更新改造、能源場站提質(zhì)增效、因地制宜推進(jìn)城市地下綜合管廊建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)數(shù)字化、智能化新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。市政設(shè)施類城市更新內(nèi)容及種類繁多，目前關(guān)于其更新標(biāo)準(zhǔn)及分類研究較少。根據(jù)市政設(shè)施建設(shè)內(nèi)容、更新目標(biāo)，并結(jié)合各類市政設(shè)施的更新案例，將市政設(shè)施更新分為三大類六小類。案例：成都市IT大道地下綜合管廊工程化”分布特征，地下空間開發(fā)長期滯后于地上發(fā)展，成為城市建設(shè)的“短板”，管線權(quán)屬分散、管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致IT大道沿線管線運(yùn)維長期處于“各自為戰(zhàn)”的狀態(tài)，作為城市重要交通與產(chǎn)業(yè)廊道，IT大道沿線基礎(chǔ)設(shè)施的安全防護(hù)能力長期處于“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”狀態(tài)。01更新前現(xiàn)狀作為連接金牛區(qū)與高新西區(qū)的核心通道，IT大道沿線聚集了大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)與居民區(qū)，但地下管線建設(shè)長期缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，呈現(xiàn)“碎片都市市本級(jí)首個(gè)綜合管廊PPP項(xiàng)目、國家地下綜合管廊兼顧人防防護(hù)要求試點(diǎn)項(xiàng)目。地理位置與規(guī)模：工程位于成都市金牛區(qū)、高新西區(qū)，沿IT大道（清水河～繞城高速）敷設(shè)，全長約5.7公里，與成都有軌電車蓉2號(hào)線同體建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)斷面高度7.6米、寬度8.65米，斷面面積約68.25平方米。核心建設(shè)內(nèi)容：采用雙層五艙斷面設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)各類管線的科學(xué)分區(qū)、安全隔離，上層分別設(shè)置燃?xì)馀?，敷設(shè)燃?xì)夤艿溃痪C合艙，容納通信電纜、光纖、10

千伏電力電纜及預(yù)留供水管道；雨污水艙，金牛段為雨水艙、高新段為污水艙，承擔(dān)區(qū)域雨污排放功能；下層分別設(shè)置輸水艙，鋪設(shè)自來水管道，保障沿線供水；高壓電力艙，架設(shè)110千伏高壓電纜，滿足區(qū)域大容量電力輸送需求。人防防護(hù)：全線按“核6級(jí)、常6級(jí)”

抗力等級(jí)設(shè)防，出入口、通風(fēng)口、投料口及逃生口均安裝專業(yè)人防防護(hù)設(shè)備，戰(zhàn)時(shí)可快速轉(zhuǎn)換為“地下護(hù)城河”，保護(hù)管廊內(nèi)管線不受核武器和常規(guī)武器沖擊波破壞，保障城市供水、電力、通信等核心功能持續(xù)運(yùn)行。智慧運(yùn)營管理系統(tǒng)：搭建綜合運(yùn)營管理平臺(tái)，整合多重智能系統(tǒng)：環(huán)境與設(shè)備監(jiān)控，通過傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測管廊內(nèi)溫濕度、氣體濃度等參數(shù)；安全防護(hù)體系，配備火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、可燃?xì)怏w探測報(bào)警、紅外對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)；精準(zhǔn)定位功能，接入光纖網(wǎng)絡(luò)與小型基站，檢修人員通過專用手環(huán)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)定位，4位數(shù)光纖電話號(hào)碼可精準(zhǔn)標(biāo)識(shí)艙室、防火分區(qū)及里程數(shù)；配套保障系統(tǒng)，涵蓋消防、通風(fēng)、供電、照明、智能疏散、本體排水等全鏈條支持體系。02更新內(nèi)容項(xiàng)目定位：四川省首條兼具人防功能的地下綜合管廊，也是目前全省規(guī)模最大、功能最全、復(fù)雜性最高的城市地下綜合管廊，同時(shí)是成03更新后成效破解城市管線痛點(diǎn)：將電力、通信、燃?xì)狻⒔o排水等近6公里市政管線集中收納，徹底解決“馬路拉鏈”式重復(fù)開挖、管線腐蝕老化、維修擾民等問題，延長管線使用壽命，提升運(yùn)維效率。提升城市安全韌性：人防功能與管線保護(hù)相結(jié)合，構(gòu)建城市“生命線”防護(hù)體系，同時(shí)智慧監(jiān)測與應(yīng)急處置系統(tǒng)可快速響應(yīng)設(shè)備故障、氣體泄漏等突發(fā)情況，強(qiáng)化城市安全防控能力，呼應(yīng)成都智慧韌性安全城市建設(shè)目標(biāo)。節(jié)約城市地下空間：通過立體分層布局，高效利用地下空間資源，避免各類管線無序鋪設(shè)造成的空間浪費(fèi)，為城市未來發(fā)展預(yù)留寶貴空間。行業(yè)示范效應(yīng)：作為四川省首個(gè)兼具人防功能的綜合管廊，在城市基礎(chǔ)設(shè)施防護(hù)、地下空間綜合利用、PPP模式應(yīng)用等方面樹立標(biāo)桿，為后續(xù)同類項(xiàng)目提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。城市更新工作模式理念“智慧城市”理念“城市雙修”理念“公園城市”理念“微更新”理念“有機(jī)更新”理念“綠色低碳”理念“TOD、TOR、TOE”理念城市更新理念2.5

城市更新工作模式理念城市更新工作模式理念TOD，指以公共交通樞紐、車站等為核心，在步行可達(dá)的區(qū)域內(nèi)盡可能提升住區(qū)、商業(yè)和娛樂空間開發(fā)量的開發(fā)模式，并且注重軌道交通周邊環(huán)境的一體化和人性化設(shè)計(jì)。中國特色的TOD衍生出TOR和TOE兩個(gè)以城市更新為導(dǎo)向的TOD分支。TOR是指以公共交通為導(dǎo)向的城市更新理念，TOR模式更偏重存量更新，更關(guān)注通過軌道交通導(dǎo)向的開發(fā)在舊城區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化而非單純土地增值，更偏向長期動(dòng)態(tài)協(xié)商優(yōu)化而非整體或階段性開發(fā)從而實(shí)現(xiàn)。TOE是公共交通站域空間整合演進(jìn)的更新理念。TOE更關(guān)注位于大城市中心區(qū)的軌道交通樞紐與城市空間和市民行為的協(xié)同作用體系?！癟OD、TOR、TOE”理念2021年9月22日《中共中央國務(wù)院關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》提出，強(qiáng)化綠色低碳發(fā)展規(guī)劃引領(lǐng)。將碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)要求全面融入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中長期規(guī)劃。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理各環(huán)節(jié)全面落實(shí)綠色低碳要求。推動(dòng)城市組團(tuán)式發(fā)展，建設(shè)城市生態(tài)和通風(fēng)廊道，提升城市綠化水平。合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建筑面積發(fā)展目標(biāo)，嚴(yán)格管控高能耗公共建筑建設(shè)。實(shí)施工程建設(shè)全過程綠色建造，健全建筑拆除管理制度，杜絕大拆大建。2021年2月22日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟(jì)體系的指導(dǎo)意見》，提出:全方位全過程推行綠色規(guī)劃、綠色設(shè)計(jì)、綠色投資、綠色建設(shè)、綠色生產(chǎn)、建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系，確保實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)。國內(nèi)“有機(jī)更新”理論是從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣是有機(jī)聯(lián)系，和諧共處的，主張城市建設(shè)應(yīng)該按照城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律，順應(yīng)城市的肌理，采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模、合理的尺度，依據(jù)改造的內(nèi)容和要求，妥善處理關(guān)系，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上探求城市的更新發(fā)展，不斷提高城市規(guī)劃的質(zhì)量，使得城市改造區(qū)的環(huán)境與城市整體環(huán)境相一致。廣義的“有機(jī)更新”不僅包括歷史街區(qū)的保護(hù)更新，也包括老舊小區(qū)改造、老舊片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造、工業(yè)廠房改造等多種模式。其目的在于使城市土地得以經(jīng)濟(jì)合理地再利用，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，為特定的地區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、社會(huì)和環(huán)境的長期提升。在實(shí)踐中，廣義的有機(jī)更新強(qiáng)調(diào)“有機(jī)”理念，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和環(huán)境營造的有機(jī)結(jié)合?！熬G色低碳”理念“有機(jī)更新”理念城市更新工作模式理念“公園城市”理念“城市雙修”理念“智慧城市”理念“微更新”理念住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年公布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，也明確提出禁止“大拆大建”式的城市開發(fā)，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和“微改造”“微更新”已經(jīng)逐漸成為城市治理的一種新趨勢?！拔⒏隆笔窃诒３殖鞘屑±淼幕A(chǔ)上，通過一些工程量少、耗資少的小規(guī)模改造，讓老舊街區(qū)重新煥發(fā)活力，從而帶動(dòng)區(qū)域和城市的發(fā)展。是一種“漸進(jìn)式”的、尊重城市發(fā)展規(guī)律的更新方式?！拔⒏隆备鼜?qiáng)調(diào)公眾的訴求和參與，把公眾放到首要地位打破以往政府和市場主導(dǎo)的模式，讓公眾參與更新的全過程，最終呈現(xiàn)的效果更符合公眾的意愿和區(qū)域特色。

2018年2月，習(xí)近平總書記在考察成都天府新區(qū)時(shí)作出“突出公園城市特點(diǎn)把生態(tài)價(jià)值考慮進(jìn)去”的重要指示，首次提出“公園城市”理念。2022年3月，由國家發(fā)展改革委、自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)總體方案》。公園城市理念主張“以人為本”的生態(tài)文明建設(shè)，體現(xiàn)“人、園、城”三者的和諧共生，是將城市生態(tài)、生活和生產(chǎn)空間與公園形態(tài)有機(jī)融合，使綠色生態(tài)滲透到城市各空間的新型城市建設(shè)和更新理念。公園城市理念將公園體系與城市空間相融合，打造開放、共享、連續(xù)、廣泛的城市公園系統(tǒng)，使居民能更好更快地親近自然、擁抱自然。2017年3月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)工作的指導(dǎo)意見》，安排部署在全國全面開展生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)(以下簡稱“城市雙修”)工作?！俺鞘须p修”是治理城市病，改善人居環(huán)境，推動(dòng)城市健康發(fā)展的有效手段?！俺鞘须p修”理念包含兩方面內(nèi)容:一是生態(tài)修復(fù)，即用再生態(tài)理念;二是城市修補(bǔ)，即用更新織補(bǔ)手法，拆除違法建筑，修復(fù)城市設(shè)施，整治景觀風(fēng)貌。2017年城市發(fā)展與規(guī)劃大會(huì)“城市更新與低碳發(fā)展分論壇”上，相關(guān)專家提出了“城市雙修”十大任務(wù):生態(tài)修復(fù)方面包括山體、水體、城市廢棄地的修復(fù)治理和綠地系統(tǒng)的完善優(yōu)化;城市修復(fù)方面包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、交通出行、老舊小區(qū)的填補(bǔ)改善和歷史文化、時(shí)代風(fēng)貌的保護(hù)塑造。

國家“十四五規(guī)劃明確提出“分級(jí)分類推進(jìn)新型智慧城市建設(shè)，建設(shè)城市大腦和數(shù)字孿生城市”?！爸腔鄢鞘小崩砟罹褪前殉鞘斜旧砜闯梢粋€(gè)生態(tài)系統(tǒng)，城市中的市民、交通、能源、商業(yè)、通信、水資源等構(gòu)成其中一個(gè)個(gè)的子系統(tǒng)。核心是利用新一代信息技術(shù)來提升政府、企業(yè)、民眾與環(huán)境、社會(huì)的交互方式與響應(yīng)效率，未來將涉及智慧交通、智慧教育、智慧醫(yī)療、智慧管理等人類生產(chǎn)生活的方方面面。智慧城市與城市更新的融合則主要體現(xiàn)在智慧化的服務(wù)體系中，利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，整合城市原本碎片化的服務(wù)資源，將其更加直觀地展現(xiàn)在市民日常生活中，促進(jìn)城市智能化發(fā)展，提升人民生活效率。03中央城市更新會(huì)議精神（目標(biāo)、任務(wù)、導(dǎo)向）具體操作：城市體檢當(dāng)前城市更新投融資模式2025年7月14日至15日，中央城市工作會(huì)議在北京舉行。這是時(shí)隔10年，黨中央再次召開的城市工作會(huì)議。習(xí)近平總書記出席會(huì)議并發(fā)表重要講話，科學(xué)回答了做好新時(shí)代新征程城市工作的重大理論和實(shí)踐問題，擘畫了建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的新藍(lán)圖。這次會(huì)議從全局和戰(zhàn)略高度，首次提出了建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標(biāo)，明確了“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”6個(gè)方面的內(nèi)涵。所部署的7個(gè)方面重點(diǎn)任務(wù)，緊扣這一目標(biāo)定位，抓住了群眾最為關(guān)心、最為期盼的問題，為我們走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供了重要認(rèn)識(shí)論和方法論?！俺鞘械暮诵氖侨恕薄俺鞘惺侨嗣竦某鞘校嗣癯鞘袨槿嗣瘛薄俺鞘胁粌H要有高度，更要有溫度”……習(xí)近平總書記關(guān)于城市工作的重要論述，指引我們牢牢把握人民城市的根本屬性和價(jià)值追求，匯聚起磅礴偉力，推動(dòng)城市發(fā)展取得了歷史性成就。3.1

中央城市更新會(huì)議精神（目標(biāo)、任務(wù)、導(dǎo)向）前言IThtroductioTh人生病時(shí)需到醫(yī)院檢查，明確病因才能對(duì)癥治療；開展城市更新，同樣需要通過“城市體檢”精準(zhǔn)查找城市發(fā)展的短板與弱項(xiàng)，為后續(xù)工作提供科學(xué)依據(jù)。若將城市視作一個(gè)鮮活的生命體，那么城市體檢就是為這個(gè)生命體的健康發(fā)展“把脈問診”——無論是提前排查風(fēng)險(xiǎn)、防范“未病”，還是聚焦已顯問題、治理“已病”，都離不開精準(zhǔn)的診斷，唯有如此，才能清晰定位城市建設(shè)中的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)，為城市更新找準(zhǔn)方向、明確重點(diǎn)。在本輪城市更新改造中，建設(shè)“韌性城市”是至關(guān)重要的目標(biāo)之一，這要求城市基礎(chǔ)設(shè)施在安全保障、應(yīng)急響應(yīng)、功能適配等方面實(shí)現(xiàn)水平與臺(tái)階的雙重提升。而當(dāng)前開展的系統(tǒng)性城市體檢，正是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵前提：通過全面排查梳理出“問題清單”，再基于問題清單轉(zhuǎn)化為針對(duì)性的“更新改造工作清單”，讓城市更新從“盲目施策”變?yōu)椤熬珳?zhǔn)發(fā)力”，切實(shí)推動(dòng)城市生命體持續(xù)健康發(fā)展。3.2

具體操作：城市體檢安全保障類功能完善類空間利用類生態(tài)環(huán)境類文化傳承類N個(gè)特色類重點(diǎn)核查地下管線老化程度（如燃?xì)夤艿朗褂媚晗蕖⒐┧芫W(wǎng)漏損率）、危舊房屋數(shù)量（D級(jí)危房占比）、消防設(shè)施覆蓋率、防洪排澇能力（近3年內(nèi)澇次數(shù)及影響范圍）等，建立安全隱患臺(tái)賬。統(tǒng)計(jì)老舊小區(qū)配套設(shè)施缺口（如停車位供需比、充電樁覆蓋率）、公共服務(wù)設(shè)施布局（15分鐘生活圈覆蓋率、普惠托育機(jī)構(gòu)數(shù)量）、適老化/適兒化改造進(jìn)度，精準(zhǔn)匹配居民需求。結(jié)合城市定位增加專項(xiàng)指標(biāo)，如工業(yè)城市側(cè)重產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)需求，旅游城市強(qiáng)化文旅融合配套檢查，邊境城市突出口岸功能完善情況。核算低效用地占比（如閑置廠房、僵尸樓宇面積）、容積率達(dá)標(biāo)情況、土地集約利用水平，結(jié)合城市規(guī)劃劃定空間優(yōu)化重點(diǎn)區(qū)域。監(jiān)測黑臭水體治理成效、公園綠地人均面積、建設(shè)用地土壤污染修復(fù)進(jìn)度、生物多樣性保護(hù)現(xiàn)狀，評(píng)估城市生態(tài)系統(tǒng)完整性。排查歷史文化街區(qū)保護(hù)現(xiàn)狀（如違法建設(shè)占比）、文物建筑修繕情況、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化利用程度，防止“拆真建假”問題。先做

“城市體檢”找出城市短板，列出問題清單，根據(jù)類別變成任務(wù)清單，實(shí)施城市更新、城市煥新。（一）明確體檢核心短板問題，實(shí)現(xiàn)“全方位掃描”每個(gè)問題清單條目必須對(duì)應(yīng)1-2個(gè)核心任務(wù)，不遺漏、不跑偏。按“緊急程度+

實(shí)施主體+

周期”分類，明確優(yōu)先級(jí)。任務(wù)清單需包含“目標(biāo)、責(zé)任、步驟、資源、驗(yàn)收”五大關(guān)鍵要素。靶向?qū)?yīng)分級(jí)分類閉環(huán)可落（二）核心轉(zhuǎn)化從問題清單到任務(wù)清單01安全保障類任務(wù)清單（高緊急優(yōu)先級(jí)）02功能完善類任務(wù)清單（中高緊急優(yōu)先級(jí)）空間利用類任務(wù)清單（中緊急優(yōu)先級(jí)）03 04生態(tài)環(huán)境類任務(wù)清單（中高緊急優(yōu)先級(jí)）05文化傳承類任務(wù)清單（中緊急優(yōu)先級(jí)）06N個(gè)特色類任務(wù)清單（中緊急優(yōu)先級(jí)）按“短板類別”對(duì)應(yīng)劃分六大類任務(wù)清單轉(zhuǎn)化原則：靶向?qū)?yīng)、分級(jí)分類、閉環(huán)可落（三）實(shí)施推進(jìn)—城市更新、城市煥新高緊急任務(wù)（安全類為主）政府牽頭，“掛圖作戰(zhàn)”，每月調(diào)度，優(yōu)先保障資源。中高緊急任務(wù)（功能、生態(tài)類）“政府主導(dǎo)

+

市場參與”引入社會(huì)資本、城市更新合伙人。中緊急任務(wù)（空間、文化、N個(gè)特色類）分階段實(shí)施，可以采用“試點(diǎn)先行+全面推廣”。實(shí)施路徑：按任務(wù)清單分級(jí)推進(jìn)前言IThtroductioTh關(guān)于城市更新，城市規(guī)劃主要關(guān)注“應(yīng)該做什么”這一問題，而對(duì)于怎樣做，特別是“錢從哪里來”的關(guān)注不夠?！安唤鉀Q橋或船的問題，過河就是一句空話?！薄百Y金從哪里來”是城市更新首先要解決的問題，而解決資金的獲得方式，在很大程度上決定了更新的模式。3.3

當(dāng)前城市更新投融資模式3.3.1

增量時(shí)代的融資模式產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)中國城市的不動(dòng)產(chǎn)分為私有和公有兩部分。經(jīng)歷了長達(dá)三十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和“社會(huì)主義改造”，真正意義的“私有”物業(yè)在城市中的占比已經(jīng)很少。城市里大部分不動(dòng)產(chǎn)都是“公有”的。這就決定了早期城市更新都是由公共部門即政府主導(dǎo)的。土地融資雙模式在城市增量擴(kuò)張階段，土地的資金來源基本有保障。特別是在房地產(chǎn)有強(qiáng)大需求的城市，土地收入幾乎為地方政府的所有投資（包括城市更新）提供了必要的資金。按照土地融資的模式，城市更新第一件事就是賣地。賣地的方法有兩種，一種是異地，一種是就地。比如寬窄巷子的改造資金就是異地融資，通過出讓另一塊土地的收入為征拆和改造融資。而更多的更新項(xiàng)目采用的是就地模式，即俗稱的“增容”，通過增加同一塊用地的容積率來獲得更高的土地收益。資金來源政府的財(cái)政資金主要有四個(gè)來源：稅收收入、基金收入、社保收入和國企運(yùn)營收入。其中，國企運(yùn)營收入收入很少、社保收入入不敷出、稅收收入只能維持運(yùn)轉(zhuǎn)，只有以賣地為主要來源的基金收入是地方政府真正的“可支配收入”，這也就決定了城市更新的資金來源主要是賣地收入。無論是更新基礎(chǔ)設(shè)施、增加公共服務(wù)，還是改造老舊小區(qū)和城中村，主要的資金都源于土地——不是用土地抵押貸款，就是直接賣地融資。關(guān)鍵變量與影響由于土地是按照容積率出讓的，理論上講，只要容積率足夠高，總能覆蓋城市更新所需的拆遷和建安成本。而容積率則由城市規(guī)劃依據(jù)“技術(shù)規(guī)定”給定，除了象征性的規(guī)劃方案費(fèi)，容積率的增加幾乎沒有任何成本。因此，如何使規(guī)劃部門給出更高的容積率，就成為城市更新實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡的關(guān)鍵。按照增容的融資模式，城市更新必定是“成片改造”，沒有整片的拆除，增容的目標(biāo)就無法實(shí)現(xiàn)。3.3.2

存量時(shí)代的融資模式傳統(tǒng)融資失靈這一看上去簡單而有效的融資模式，在城市化從增量階段轉(zhuǎn)入存量階段突然變得失靈。由于城市人口停止擴(kuò)張，特別是房價(jià)下跌，“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大改變”。房地產(chǎn)銷售困難，庫存增加，土地出讓越來越困難。通過賣地為城市更新融資變得不再可行。城市更新必須探索新的融資模式。這種新的融資模式就是自主更新。重建資產(chǎn)負(fù)債表用會(huì)計(jì)的語言，自主更新的過程就是重建自己資產(chǎn)負(fù)債表的過程。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，業(yè)主就是政府，自主更新就是政府主導(dǎo)的成片開發(fā)，征拆被計(jì)入成本；市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，業(yè)主是私人市場主體通過增容、大拆大建的改造模式，本質(zhì)上是通過政府負(fù)債向私人業(yè)主轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。顯然，這種更新模式只能用來“作秀”，其在財(cái)務(wù)上是不可持續(xù)的。城市化轉(zhuǎn)型城市化從增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提效階段會(huì)同時(shí)發(fā)生兩個(gè)變化，一是房地產(chǎn)迅速收縮，土地不再是大規(guī)模融資的有效工具；二是城市的“業(yè)主”不再是改革開放初期地方政府一家獨(dú)大的局面。通過“房改”、落實(shí)政策，特別是房地產(chǎn)大爆發(fā)，城市大量的物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)分散到不同的社會(huì)主體。這兩個(gè)變化同時(shí)決定了原來依靠政府土地融資、大拆大建的更新模式，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繕I(yè)主（即產(chǎn)權(quán)人）為自己的物業(yè)進(jìn)行融資的自主更新模式。存量階段政府主導(dǎo)不可行為什么許多已完成的更新案例都是政府出資或依賴高額的政府補(bǔ)貼？一個(gè)重要的原因就是，私人業(yè)主認(rèn)為政府推動(dòng)征拆是為了融資，既然是政府融資，拆遷補(bǔ)償就應(yīng)計(jì)入政府成本。在增量擴(kuò)張階段，征拆服務(wù)于公共服

務(wù)設(shè)施建設(shè)，這一觀點(diǎn)不無道理，事實(shí)上，政府的拆遷也是按照市場補(bǔ)償?shù)?。但在存量提效階段，政府已經(jīng)無法通過增容融資，更新純粹是為了提升業(yè)主自己物業(yè)的價(jià)值，這時(shí)城市更新的資產(chǎn)負(fù)債表里就沒有了政府的位置，政府也就失去了主導(dǎo)更新的財(cái)務(wù)能力。城市更新投融資模式財(cái)政資金投入類型模式1：財(cái)政資金直接投入模式2：發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券模式3：政府、房企、產(chǎn)權(quán)所有者各自出資模式4：PPP模式（政府和企業(yè)合作）模式5：開發(fā)商自主融資模式6：產(chǎn)權(quán)人自籌模式7：城市更新基金模式8：不動(dòng)產(chǎn)信托基金REITs常見的城市更新投融資模式政府聯(lián)合社會(huì)資本類型社會(huì)資本自主投資類型創(chuàng)新探索模式類型在當(dāng)下城市更新發(fā)展進(jìn)程中，“錢從哪來？”是全面推進(jìn)城市更新行動(dòng)面臨的首要問題。一方面，政府面臨財(cái)政預(yù)算的限制，難以承擔(dān)長期或大規(guī)模推進(jìn)城市更新所需資金；另一方面，企業(yè)因城市更新項(xiàng)目周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、盈利模式不明晰等因素，對(duì)投錢參與持謹(jǐn)慎態(tài)度；同時(shí)，普通民眾受經(jīng)濟(jì)能力、觀念等因素影響，對(duì)出資參與城市更新意愿普遍不高。鑒于此，深入剖析城市更新項(xiàng)目的常見投融資模式顯得尤為重要，這關(guān)乎中央力推的城市更新行動(dòng)能否長期、穩(wěn)定進(jìn)行下去。八種常見的投融資模式，為城市更新相關(guān)主體提供不同模式下資金來源思路與策略解析。3.3.3

常見的城市更新投融資模式模式1：財(cái)政資金直接投入010203模式介紹和適用特點(diǎn)中央和地方政府通過財(cái)政撥款或?qū)ｍ?xiàng)資金的形式，為特定項(xiàng)目提供資金支持。以老舊小區(qū)改造為例，“十四五”以來，中央共安排補(bǔ)助資金約1594億元，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。除了中央財(cái)政，地方政府也會(huì)根據(jù)自身實(shí)際情況，安排配套財(cái)政資金，用于老舊小區(qū)的路面修復(fù)、水電管網(wǎng)改造、外墻保溫處理等具體項(xiàng)目。適用特點(diǎn)：這種模式適用對(duì)象為資金需求不大的綜合整治項(xiàng)目，公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目，收益不明確的土地前期開發(fā)項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)操作簡單，只需按照政府規(guī)定的流程，經(jīng)過政府相關(guān)部門的審核批準(zhǔn)后，即可獲得財(cái)政資金支持。實(shí)施主體一般為政府或者政府指定的部門、國企，有利于政府對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行整體把控。同時(shí)，無需考慮還款問題，能夠?qū)⑷烤杏诔鞘懈马?xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施過程中。缺點(diǎn)（1）依賴政府財(cái)力政府財(cái)政資金直接投入的規(guī)模大小，完全取決于政府的財(cái)政收入狀況。在財(cái)政收入充裕的時(shí)期，政府能夠?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目提供相對(duì)充足的資金。一旦財(cái)政收入下滑，政府可用于城市更新的資金就會(huì)相應(yīng)減少。（2）投入規(guī)模有限盡管政府在城市更新中發(fā)揮著重要的引導(dǎo)作用，但財(cái)政資金畢竟要兼顧眾多領(lǐng)域的支出，不可能將大量資金全部投入到城市更新項(xiàng)目中。這就導(dǎo)致政府財(cái)政直接投入的規(guī)模相對(duì)有限，難以滿足城市更新行動(dòng)日益增長的資金需求。模式2：發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券01模式介紹和適用特點(diǎn)03缺點(diǎn)專項(xiàng)債券是為有一定收益的公益性項(xiàng)目發(fā)行，以公益性項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府性基金收入或?qū)ｍ?xiàng)收入作為還本付息資金來源的政府債券。2025年5月2日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中明確指出，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券對(duì)符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持?？梢姡胤秸l(fā)行“專項(xiàng)債券”是一種為城市更新項(xiàng)目籌集資金的重要方式。城市更新專項(xiàng)債券主要依賴未來項(xiàng)目收益償還債券本息，常見的收益來源如土地出讓金，當(dāng)城市更新項(xiàng)目完成后，土地價(jià)值提升，出讓土地所獲得的收入可用于償還債券本息。此外，一些城市更新項(xiàng)目還可能產(chǎn)生諸如物業(yè)出租收入、配套商業(yè)設(shè)施經(jīng)營收入等持續(xù)性收益，也被納入償債資金范疇。適用特點(diǎn)：該種模式適用對(duì)象為項(xiàng)目具有一定盈利能力，能夠覆蓋專項(xiàng)債本息、實(shí)現(xiàn)資金自平衡。02優(yōu)點(diǎn)（1）募集大量資金城市更新項(xiàng)目往往涉及大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、房屋修繕等工作，需要大量資金支持。專項(xiàng)債券能夠憑借政府信用在資本市場上募集大量資金，滿足城市更新項(xiàng)目的資金需求。（2）利率低相較于一般商業(yè)貸款或其他融資渠道，地方政府發(fā)行專項(xiàng)債券的利率通常較低，這主要是因?yàn)榈胤秸庞帽硶沟脗L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，投資者要求的回報(bào)率也相對(duì)較低。較低的利率意味著城市更新項(xiàng)目的融資成本降低，減輕了項(xiàng)目后續(xù)的償債壓力。（1）審批嚴(yán)格地方政府發(fā)行專項(xiàng)債券需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序，審核內(nèi)容包括項(xiàng)目的合規(guī)性、收益預(yù)測的合理性、償債能力等多個(gè)方面。只有符合相關(guān)政策要求、具備清晰收益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的項(xiàng)目才有可能獲得發(fā)行許可。這一嚴(yán)格的審批過程不僅因耗時(shí)長而增加了項(xiàng)目前期籌備的時(shí)間成本，而且對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料的質(zhì)量和項(xiàng)目本身的規(guī)范性要求極高，許多項(xiàng)目可能因不符合審批標(biāo)準(zhǔn)而無法通過。（2）需匹配穩(wěn)定收益項(xiàng)目專項(xiàng)債券要求所籌資金投入的城更項(xiàng)目必須具有穩(wěn)定、可預(yù)期的收益，以確保能夠按時(shí)足額償還債券本息。并非所有城市更新項(xiàng)目都能輕易滿足這一條件。一些公益性較強(qiáng)、收益性較差的項(xiàng)目（如老舊小區(qū)的公共設(shè)施改造、歷史文化街區(qū)的保護(hù)性更新等），難以產(chǎn)生足夠的經(jīng)濟(jì)收益來匹配專項(xiàng)債券的發(fā)行要求。這就限制了專項(xiàng)債券在城市更新領(lǐng)域的應(yīng)用范圍，使得部分城市更新項(xiàng)目無法通過專項(xiàng)債券獲取所需資金。模式3：政府、房企、產(chǎn)權(quán)所有者各自出資模式介紹和適用特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)該模式由地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)所有者三方合作，共同推進(jìn)城市更新項(xiàng)目。地方政府負(fù)責(zé)公共配套設(shè)施投入，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造與運(yùn)營，產(chǎn)權(quán)所有者負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配合城更項(xiàng)目推進(jìn)并分享收益。通過三方合作，既能夠有效加快項(xiàng)目進(jìn)度，也能提升項(xiàng)目運(yùn)營收益。適用特點(diǎn)：盈利能力較好、公共屬性及配套要求較強(qiáng)、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜的項(xiàng)目。涉及主體多，協(xié)調(diào)難度高，往往受村集體影響較大。此種模式一般由政府牽頭，能夠快速啟動(dòng)項(xiàng)目，同時(shí)出資特點(diǎn)決定能整合各方資源優(yōu)勢，有效加快項(xiàng)目進(jìn)度并提升運(yùn)營收益。模式4：PPP模式（政府和企業(yè)合作）PPP模式：由社會(huì)資本單獨(dú)或與政府代表方共同成立項(xiàng)目公司，政府授權(quán)項(xiàng)目公司進(jìn)行城市更新項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營，項(xiàng)目公司在特許經(jīng)營期滿后將項(xiàng)目無償移交給政府方。該模式下，企業(yè)作為社會(huì)資本方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需資金的籌集；政府會(huì)授予企業(yè)一定期限的經(jīng)營權(quán)，企業(yè)通過運(yùn)營這些項(xiàng)目獲取收益，以收回投資并實(shí)現(xiàn)盈利。適用特點(diǎn)：邊界清晰、經(jīng)營需求明確、回報(bào)機(jī)制成熟的項(xiàng)目，如老舊小區(qū)改造、社會(huì)養(yǎng)老、垃圾處理、街區(qū)更新、城市公共空間“地標(biāo)”打造等類型項(xiàng)目。模式介紹和適用特點(diǎn)（1）緩解政府短期資金壓力PPP模式下，企業(yè)承擔(dān)了前期大部分資金投入，政府無需一次性支付高額建設(shè)費(fèi)用，而是通過讓渡經(jīng)營權(quán)的方式逐步給予企業(yè)回報(bào)。這極大緩解了政府的短期資金壓力，使政府能夠在有限的財(cái)政預(yù)算內(nèi)，推動(dòng)更多城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。（2）引入專業(yè)資源與技術(shù)企業(yè)在各自領(lǐng)域擁有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)技術(shù)和高效的管理團(tuán)隊(duì)。通過PPP模式，政府能夠借助企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，提升項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營效率。（3）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)合理政府和企業(yè)依托各自優(yōu)勢與能力，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分擔(dān)。對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等，通常由政府承擔(dān)；而建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等則由企業(yè)負(fù)責(zé)。這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制有助于降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目成功實(shí)施的概率。優(yōu)點(diǎn)（1）適用范圍和方式有限2023年11月3日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、財(cái)政部制定的《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見》（國辦函〔2023〕115號(hào)），載明新機(jī)制下PPP項(xiàng)目全部采用特許經(jīng)營模式、限定有經(jīng)營性收益和使用者付費(fèi)的項(xiàng)目?；貓?bào)機(jī)制上，政府付費(fèi)和可行性缺口補(bǔ)助被禁止。（2）不確定性因素較大PPP模式受到市場和政策的影響，比如國辦函〔2023〕115號(hào)文發(fā)布后，此前的部分項(xiàng)目因合規(guī)性爭議面臨整改或重新談判。此外，由于運(yùn)營期較長，可能出現(xiàn)運(yùn)營項(xiàng)目因收益率低于預(yù)期、使用者付費(fèi)不足、政府履約滯后等問題，導(dǎo)致后期社會(huì)資本退出意愿上升，運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量難以保障。缺點(diǎn)模式介紹和適用特點(diǎn)開發(fā)商主導(dǎo)模式是指政府通過出讓城市更新形成的出讓用地，由開發(fā)商按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目的拆遷、安置、建設(shè)、運(yùn)營管理。在城市更新過程中政府不具體參與，只履行規(guī)劃審批職責(zé)，開發(fā)商自主實(shí)施。此種模式的核心是開發(fā)商能夠在更新過程中，通過土地用途轉(zhuǎn)換、容積率突破等方式提高收益。適用特點(diǎn)：適用于商業(yè)改造價(jià)值較高、規(guī)劃清晰、開發(fā)運(yùn)營屬性強(qiáng)項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)開發(fā)效率高開發(fā)商擁有成熟的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，能夠高效推進(jìn)城市更新項(xiàng)目。從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，往往能比其他模式更快地完成。市場化資源配置開發(fā)商基于市場需求和自身對(duì)市場的判斷進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，能夠精準(zhǔn)定位產(chǎn)品，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等方面更貼合市場實(shí)際情況，促進(jìn)城市空間的合理利用和優(yōu)化升級(jí)。缺點(diǎn)公共利益難以有效保障開發(fā)商的主要目標(biāo)是追求商業(yè)利益最大化，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)公共利益關(guān)注不足的情況。比如減少公共綠地、公共設(shè)施建設(shè)面積，或者降低公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)集中如果項(xiàng)目出現(xiàn)市場波動(dòng)、政策調(diào)整等不利因素，開發(fā)商可能面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)市場下行期，房屋銷售不暢，開發(fā)商資金回籠困難，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯甚至爛尾。模式5：開發(fā)商自主融資模式6：產(chǎn)權(quán)人自籌01模式介紹和適用特點(diǎn)對(duì)于有城市更新需求的企業(yè)或居民（村集體），可以申請(qǐng)自主進(jìn)行更新改造并分享更新收益。該種模式下，一般由企業(yè)或居民（村集體）使用自有資金或者集體籌資。適用特點(diǎn)：適用于項(xiàng)目自身經(jīng)營價(jià)值高、主體自主訴求高的項(xiàng)目。02優(yōu)點(diǎn)居民參與度高居民成為改造的直接參與者和決策者，對(duì)于改造方案能夠充分表達(dá)自身意愿。這種深度參與讓居民對(duì)改造項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感和責(zé)任感，改造后的維護(hù)和管理也更加自覺。決策更貼合實(shí)際需求由于居民最了解自身生活需求，在改造過程中能夠針對(duì)性地提出合理訴求，滿足多樣化訴求，提升住區(qū)生活品質(zhì)，使改造成果更符合居民的長期生活需要。03缺點(diǎn)協(xié)調(diào)難度大居民人數(shù)眾多，利益訴求各不相同，在改造過程中協(xié)調(diào)統(tǒng)一意見極為困難。例如，在老舊小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目中，部分底層住戶可能擔(dān)心電梯運(yùn)行噪音影響生活、房屋采光受到遮擋等問題。此外，在眾籌資金管理、改造方案選擇等方面，居民之間也容易產(chǎn)生分歧，需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。資金規(guī)模小居民眾籌的資金來源主要是居民個(gè)人出資，受居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，資金規(guī)模往往有限。對(duì)于一些大型的城市更新項(xiàng)目，如老舊街區(qū)整體改造、大型公共設(shè)施建設(shè)等，僅靠居民眾籌難以滿足資金需求。優(yōu)點(diǎn)靈活性強(qiáng)城市更新基金籌資更靈活，成本低，募投管退可參照的成熟經(jīng)驗(yàn)較多。相比其他融資方式，城市更新基金在運(yùn)作期限、資金成本等方面具有一定優(yōu)勢。一方面，利用基金模式不僅可以尋找到更具專業(yè)化的合作伙伴，而且也能有效整合各類資源；另一方面，有別于傳統(tǒng)重資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，基金模式更偏向于中短期資產(chǎn)配置。有效整合資源目前城市更新基金的認(rèn)購主體以屬地國有平臺(tái)公司、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑類企業(yè)、銀行等金融機(jī)構(gòu)為主，能夠整合各方優(yōu)勢資源加快項(xiàng)目推進(jìn)。央企施工類企業(yè)、地方建工集團(tuán)等建筑類國企及房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新主要是為了參與工程建設(shè)，這是他們的強(qiáng)項(xiàng)和主業(yè)。因此，通過基金平臺(tái)將這些企業(yè)捆綁在一起，由企業(yè)按照工程量先認(rèn)購對(duì)應(yīng)的基金份額，解決前期資金的瓶頸。模式介紹和適用特點(diǎn)基金投資模式是通過設(shè)立專項(xiàng)基金，吸引社會(huì)資本參與城市更新項(xiàng)目?；鹂梢允钦龑?dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)資本基金等，適用于城市更新中需要長期投資的項(xiàng)目，如產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施改造等。目前由政府支持，國有企業(yè)牽頭，聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金，成為一種新的探索模式。適用特點(diǎn)：適用于政府重點(diǎn)推進(jìn)、資金需求量大、益回報(bào)較為明確的項(xiàng)目。目前城市更新項(xiàng)目投資回報(bào)收益水平、期限等與城市更新基金的匹配性不強(qiáng)，成本較高，部分基金退出機(jī)制不明確，面臨實(shí)施上的諸多挑戰(zhàn)。缺點(diǎn)模式7：城市更新基金概念和適用特點(diǎn)01優(yōu)點(diǎn)02缺點(diǎn)03模式8：不動(dòng)產(chǎn)信托基金REITsREITS，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益的憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。在城市更新領(lǐng)域，通常將持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，如改造后的寫字樓、商場、租賃住房等打包注入REITs發(fā)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月底，我國已有約36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌上市，募集金額超過1100億，發(fā)行公募REITs項(xiàng)目可以覆蓋11個(gè)城市更新項(xiàng)目類型，如保障房、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等。適用特點(diǎn)：適用于具有穩(wěn)定盈利能力的項(xiàng)目。（1）快速回籠資金對(duì)于城市更新項(xiàng)目的開發(fā)者或運(yùn)營者而言，REITs能夠?qū)㈤L期沉淀的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的資金，一旦項(xiàng)目符合上市條件并成功發(fā)行，原始權(quán)益人可以快速收回前期投入的大量資金。分散投資風(fēng)險(xiǎn)通過向眾多投資者發(fā)售金融產(chǎn)品，REITs將原本集中于少數(shù)主體的投資風(fēng)險(xiǎn)分散開來。在REITs模式下，眾多小投資者共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，即使單個(gè)投資者因市場波動(dòng)遭受損失，對(duì)整體項(xiàng)目的影響也相對(duì)有限，能夠有效促進(jìn)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。拓寬融資渠道傳統(tǒng)的城市更新融資主要依賴銀行貸款、政府財(cái)政資金支持等有限路徑，而REITs工具為融資主體提供了全新的融資選擇，吸引了包括機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者在內(nèi)的多元化資金來源，突破了傳統(tǒng)融資渠道的限制。（1）門檻高要求基礎(chǔ)資產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、清晰的產(chǎn)權(quán)等條件，對(duì)于許多城市更新項(xiàng)目來說，尤其是處于前期開發(fā)或運(yùn)營不穩(wěn)定階段的項(xiàng)目，很難滿足這些條件。適合成熟有收益的項(xiàng)目REITs更傾向于已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期的成熟項(xiàng)目。因?yàn)橹挥谐墒祉?xiàng)目才能提供可靠的現(xiàn)金流預(yù)測，為金融產(chǎn)品的定價(jià)和收益分配提供依據(jù)。對(duì)于處于規(guī)劃、建設(shè)階段的城市更新項(xiàng)目，由于未來收益的不確定性較大，無法通過REITs金融工具進(jìn)行融資。市場波動(dòng)影響REITs的價(jià)格和收益受金融市場波動(dòng)影響較大。當(dāng)市場整體低迷或利率波動(dòng)時(shí)，REITs份額的價(jià)格可能下跌，投資者的收益也會(huì)受到影響，進(jìn)而可能導(dǎo)致REITs的融資能力下降。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入提質(zhì)轉(zhuǎn)型新階段，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。當(dāng)前各類投融資模式在實(shí)踐中呈現(xiàn)出政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作并行、傳統(tǒng)路徑與創(chuàng)新探索并存的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：政府財(cái)政投入和專項(xiàng)債延續(xù)著公共項(xiàng)目的托底保障功能，PPP模式與多方合作機(jī)制通過資源整合緩解了財(cái)政壓力，開發(fā)商主導(dǎo)和產(chǎn)權(quán)人自籌則釋放了市場活力，而城市更新基金、REITs等金融創(chuàng)新工具更在資本循環(huán)機(jī)制上實(shí)現(xiàn)新突破。未來，城市更新項(xiàng)目投融資模式將呈現(xiàn)三大發(fā)展趨勢：更強(qiáng)調(diào)多元化資金協(xié)同，通過財(cái)政資金撬動(dòng)社會(huì)資本，形成政府引導(dǎo)、市場參與的良性互動(dòng)。更注重全周期收益平衡，通過經(jīng)營性+公益性項(xiàng)目打包開發(fā)、短期收益+長期增值組合等方式突破現(xiàn)金流瓶頸。更深度的制度創(chuàng)新，包括土地政策彈性化、審批流程標(biāo)準(zhǔn)化、收益分配透明化等配套改革，為各類投融資模式掃清障礙?？偨Y(jié)展望04項(xiàng)目土地政策項(xiàng)目規(guī)劃政策金融政策審批流程4.1

項(xiàng)目土地政策增量時(shí)期的政策土地有償使用：這一政策打破了以往土地?zé)o償使用的局面，推動(dòng)了土地資源的市場化配置土地儲(chǔ)備制度：這一制度有助于政府壟斷土地一級(jí)市場，調(diào)控土地供應(yīng)總量和節(jié)奏，保障城市建設(shè)的用地需求，同時(shí)也為城市更新提供了土地資源保障。耕地占補(bǔ)平衡：這一制度在一定程度上保障了國家的糧食安全，同時(shí)也對(duì)城市更新過程中的土地開發(fā)利用提出了更高的要求，促使城市在擴(kuò)張過程中更加注重土地的節(jié)約集約利用。存量時(shí)期的政策混合用途：允許在同一地塊內(nèi)兼容多種用途，提高土地利用效率，滿足城市更新項(xiàng)目