鋪面房東簽合同鋪面租賃合同的簽訂是房東與租戶建立租賃關(guān)系的核心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到雙方的合法權(quán)益和未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。作為房東，在簽訂合同前需要對合同條款進(jìn)行全面梳理，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免因條款模糊或缺失引發(fā)糾紛。以下從合同簽訂的關(guān)鍵要點(diǎn)、注意事項(xiàng)、常見問題及解決方法三個(gè)方面展開詳細(xì)說明，幫助房東掌握合同簽訂的實(shí)用知識。一、合同簽訂的關(guān)鍵要點(diǎn)（一）主體信息的真實(shí)性與合法性在簽訂合同前，房東需核實(shí)租戶的身份信息及經(jīng)營資質(zhì)。個(gè)人租戶應(yīng)提供身份證復(fù)印件，企業(yè)租戶需提供營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等文件，確保租戶具備合法的經(jīng)營主體資格。同時(shí)，房東需向租戶出示鋪面產(chǎn)權(quán)證明（如房產(chǎn)證、土地證或購房合同），證明對鋪面擁有合法出租權(quán)，若鋪面存在共有產(chǎn)權(quán)或抵押情況，需提前告知租戶并提供相關(guān)書面文件，避免因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致合同無效。（二）租賃基本條款的明確約定租賃期限租賃期限需明確起止時(shí)間，建議精確到日，例如“2024年1月1日至2029年12月31日”。同時(shí)，需約定是否允許續(xù)租，續(xù)租時(shí)租金調(diào)整方式（如按市場價(jià)浮動或固定比例增長）及提前通知期限（通常為到期前1-3個(gè)月）。若租戶需提前退租，應(yīng)明確退租條件、違約金計(jì)算方式及房屋返還要求。租金及支付方式租金金額需同時(shí)注明大寫和小寫，避免涂改爭議。支付方式可選擇月付、季付或年付，明確支付時(shí)間（如每月5日前）及支付賬戶信息（需租戶簽字確認(rèn)賬戶準(zhǔn)確性）。此外，需約定逾期支付租金的違約金，通常為逾期金額的每日千分之五至千分之一，累計(jì)逾期超過一定天數(shù)（如15天），房東有權(quán)解除合同并要求賠償損失。押金（保證金）押金金額一般為1-3個(gè)月租金，用于保障租戶履行合同義務(wù)（如拖欠租金、損壞房屋設(shè)施等）。合同中需明確押金退還條件：租賃期滿且租戶結(jié)清所有費(fèi)用（租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）、房屋恢復(fù)原狀或雙方認(rèn)可的狀態(tài)后，房東應(yīng)在一定期限內(nèi)（如15個(gè)工作日）無息退還押金。若租戶違約，房東可從押金中扣除相應(yīng)費(fèi)用，不足部分有權(quán)追償。（三）房屋用途與裝修條款房屋用途需明確鋪面的經(jīng)營用途（如餐飲、零售、辦公等），并約定租戶不得擅自改變用途。若租戶需改變用途，需書面征得房東同意，且不得違反法律法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)定（如餐飲行業(yè)需符合環(huán)保、消防要求）。若租戶擅自改變用途，房東有權(quán)解除合同并要求恢復(fù)原狀。裝修與免租期租戶裝修前需提交裝修方案，經(jīng)房東書面同意后方可施工。合同中需約定裝修免租期（一般為15-60天，根據(jù)裝修規(guī)模確定），免租期內(nèi)租戶無需支付租金，但需承擔(dān)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。同時(shí)，明確裝修物的所有權(quán)歸屬：若租戶自費(fèi)裝修，租賃期滿后不可移動的裝修（如墻面、地面、固定貨架等）歸房東所有，可移動設(shè)施（如桌椅、設(shè)備等）由租戶自行拆除；若房東同意租戶拆除裝修，需約定恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用承擔(dān)方。（四）費(fèi)用承擔(dān)與房屋維護(hù)責(zé)任費(fèi)用劃分明確租賃期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方：租金由租戶支付；水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等通常由租戶承擔(dān)，若鋪面單獨(dú)計(jì)量，需約定抄表時(shí)間及繳費(fèi)期限；房屋主體結(jié)構(gòu)維修（如墻體開裂、屋頂漏水等）由房東負(fù)責(zé)，租戶裝修部分及日常使用損耗（如門窗損壞、水電故障）由租戶負(fù)責(zé)維修。房屋維護(hù)義務(wù)租戶需合理使用房屋及附屬設(shè)施，因使用不當(dāng)導(dǎo)致房屋損壞的，需承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。房東需定期檢查房屋安全狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知租戶整改，若因房東未履行維修義務(wù)導(dǎo)致租戶損失（如漏水損壞貨物），租戶有權(quán)要求賠償。二、合同簽訂的注意事項(xiàng)（一）口頭承諾需書面化部分租戶可能在簽訂合同前與房東達(dá)成口頭協(xié)議（如允許臨時(shí)堆放貨物、減免部分物業(yè)費(fèi)等），此類承諾需全部寫入合同補(bǔ)充條款，避免后續(xù)租戶以“口頭約定”為由要求房東履行義務(wù)。例如，租戶提出“開業(yè)前3個(gè)月物業(yè)費(fèi)由房東承擔(dān)”，需在合同中明確約定具體期限及費(fèi)用上限。（二）違約責(zé)任條款的細(xì)化違約責(zé)任需針對不同違約情形分別約定：租戶違約：擅自轉(zhuǎn)租、拖欠租金、改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)等，房東有權(quán)解除合同、收回房屋，并要求支付違約金（一般為1-3個(gè)月租金）及賠償損失（如空置期租金損失、裝修恢復(fù)費(fèi)用）。房東違約：未按時(shí)交付房屋、單方面提前解除合同、干擾租戶正常經(jīng)營等，租戶有權(quán)要求繼續(xù)履行合同或解除合同，并要求房東退還押金、已支付租金及賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。（三）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓的限制合同中需明確是否允許轉(zhuǎn)租，若允許，需約定轉(zhuǎn)租條件：租戶需提前書面申請，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過原租賃合同剩余期限，且轉(zhuǎn)租對象需經(jīng)房東審核同意。禁止租戶以“轉(zhuǎn)讓”“合作經(jīng)營”等名義變相轉(zhuǎn)租，若發(fā)現(xiàn)此類情況，房東有權(quán)解除合同并追究租戶違約責(zé)任。（四）合同解除與房屋返還條款合同解除情形除法定解除情形（如不可抗力導(dǎo)致合同無法履行）外，需約定雙方可解除合同的具體條件：如租戶連續(xù)2個(gè)月未支付租金、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)；房東未在約定期限內(nèi)維修房屋影響租戶經(jīng)營等。解除合同需提前書面通知對方（一般為30天），并明確通知送達(dá)方式（如郵寄地址、電子郵箱需雙方簽字確認(rèn)）。房屋返還要求租賃期滿或合同解除后，租戶需在約定期限內(nèi)（如7天）騰空房屋，結(jié)清所有費(fèi)用，并將房屋鑰匙、水電卡等物品返還房東。若租戶逾期未返還房屋，需按日支付房屋占用費(fèi)（一般為原租金的1.5-2倍），房東有權(quán)強(qiáng)制清場，清場費(fèi)用由租戶承擔(dān)。三、常見問題及解決方法（一）租戶拖欠租金或擅自退租常見問題：租戶因經(jīng)營不善拖欠租金，或未提前通知擅自退租，導(dǎo)致房東損失。解決方法：簽訂合同時(shí)明確約定逾期付款違約金及解除合同條件，當(dāng)租戶逾期支付租金超過15天，房東可發(fā)送書面催告函，若10日內(nèi)仍未支付，可向法院起訴要求解除合同、支付拖欠租金及違約金，并申請財(cái)產(chǎn)保全凍結(jié)租戶賬戶或扣押物品。若租戶擅自退租，房東可從押金中扣除違約金及房屋空置期損失（一般按實(shí)際空置天數(shù)計(jì)算租金），不足部分通過法律途徑追償。同時(shí)，房東應(yīng)盡快重新招租，減少空置損失，避免損失擴(kuò)大。（二）裝修糾紛常見問題：租戶裝修未獲房東同意擅自施工，或租賃期滿后要求房東補(bǔ)償裝修費(fèi)用。解決方法：裝修前要求租戶提交詳細(xì)裝修方案（包括設(shè)計(jì)圖、施工周期、預(yù)算等），房東書面簽字確認(rèn)后方可開工，留存裝修方案作為合同附件。若發(fā)現(xiàn)租戶擅自裝修，立即發(fā)送整改通知，要求恢復(fù)原狀并承擔(dān)違約金。合同中明確約定“裝修費(fèi)用由租戶自行承擔(dān)，租賃期滿或合同解除后，裝修物歸房東所有，租戶不得要求補(bǔ)償”，避免租戶以“添附物補(bǔ)償”為由索賠。（三）房屋損壞與維修爭議常見問題：租戶以“房屋老化”為由拒絕維修日常損壞，或房東拖延維修主體結(jié)構(gòu)問題。解決方法：交房時(shí)雙方簽署《房屋狀況確認(rèn)書》，詳細(xì)記錄房屋設(shè)施（門窗、水電、墻面、地面等）的現(xiàn)狀及損壞情況，拍照或錄像存檔。租賃期內(nèi)房屋損壞，根據(jù)確認(rèn)書判斷責(zé)任方：自然老化由房東維修，使用不當(dāng)由租戶維修。若房東未及時(shí)維修主體結(jié)構(gòu)問題（如漏水），租戶可書面通知房東限期維修（一般為7-15天），逾期未修的，租戶可自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除，并保留維修發(fā)票作為憑證。（四）產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致合同無效常見問題：房東未告知鋪面存在共有產(chǎn)權(quán)或抵押，導(dǎo)致租戶無法辦理營業(yè)執(zhí)照或被第三方主張權(quán)利。解決方法：房東在簽訂合同前需向租戶出示完整的產(chǎn)權(quán)證明，若存在共有情況，需提供共有人同意出租的書面聲明；若存在抵押，需書面告知抵押權(quán)人同意出租的證明。若因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致合同無效，租戶有權(quán)要求房東退還已支付租金、押金，并賠償裝修損失及經(jīng)營損失，房東需承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。四、合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）留存書面溝通記錄租賃期內(nèi)所有變更、通知、催告等事項(xiàng)均需以書面形式進(jìn)行（如快遞簽收、郵件送達(dá)、微信/短信聊天記錄），并要求對方簽字確認(rèn)。例如，租戶申請延長支付租金期限，需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議；房東通知租戶整改違規(guī)行為，需發(fā)送加蓋公章的催告函并保留快遞回執(zhí)。（二）定期檢查房屋狀況房東可每季度或每半年對房屋進(jìn)行檢查（需提前通知租戶，避免侵犯隱私），重點(diǎn)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修是否損壞，是否存在擅自轉(zhuǎn)租或改變用途的情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通解決，避免小問題演變成大糾紛。（三）合同條款的動態(tài)調(diào)整若租賃期內(nèi)出現(xiàn)市場變化（如租金大幅上漲或下跌）、政策調(diào)整（如物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化），雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整相關(guān)條款，補(bǔ)充協(xié)議與原合同具有同等法律效力。例如，因周邊商圈升級導(dǎo)致租金上漲，房東可