房地產(chǎn)監(jiān)理工作執(zhí)行大綱一、引言房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理工作是保障工程建設(shè)質(zhì)量、安全、進(jìn)度及造價(jià)合理控制的核心環(huán)節(jié)，通過對工程建設(shè)全過程的監(jiān)督管理，確保項(xiàng)目符合法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及合同要求，維護(hù)建設(shè)單位、施工單位及社會公眾的合法權(quán)益。本大綱旨在明確房地產(chǎn)監(jiān)理工作的核心要點(diǎn)、流程及控制標(biāo)準(zhǔn)，為監(jiān)理機(jī)構(gòu)開展工作提供系統(tǒng)性指引。二、工作依據(jù)監(jiān)理工作需嚴(yán)格遵循國家及地方相關(guān)法律法規(guī)（如《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（如《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB____）、經(jīng)審批的設(shè)計(jì)文件、建設(shè)工程監(jiān)理合同及施工承包合同等文件，確保監(jiān)理行為合法合規(guī)、有據(jù)可依。三、監(jiān)理組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)類型（住宅、商業(yè)、綜合體等）及復(fù)雜程度，監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通常包含總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、造價(jià)等專業(yè)）、監(jiān)理員及輔助人員。團(tuán)隊(duì)架構(gòu)需明確層級關(guān)系，確保指令傳遞高效、責(zé)任劃分清晰。（二）人員職責(zé)總監(jiān)理工程師：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)理工作，組織編制監(jiān)理規(guī)劃、審批監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，協(xié)調(diào)參建各方關(guān)系，簽發(fā)監(jiān)理文件（如開工令、停工令、工程款支付證書），處理工程質(zhì)量、安全及進(jìn)度的重大問題。專業(yè)監(jiān)理工程師：負(fù)責(zé)本專業(yè)監(jiān)理工作，編制實(shí)施細(xì)則，審核施工方案、材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收、工序質(zhì)量檢查，參與隱蔽工程驗(yàn)收，提出質(zhì)量、安全隱患整改要求，整理本專業(yè)監(jiān)理資料。監(jiān)理員：在專業(yè)監(jiān)理工程師指導(dǎo)下開展工作，負(fù)責(zé)旁站監(jiān)理（如混凝土澆筑、防水施工）、見證取樣、日常巡視檢查，記錄監(jiān)理日志，協(xié)助整理監(jiān)理資料。四、各階段監(jiān)理工作要點(diǎn)（一）前期準(zhǔn)備階段1.圖紙會審與交底：組織參建單位對施工圖紙進(jìn)行會審，梳理設(shè)計(jì)疑問、優(yōu)化建議，形成會審紀(jì)要；參與設(shè)計(jì)交底，確保施工單位理解設(shè)計(jì)意圖及技術(shù)要求。2.監(jiān)理規(guī)劃與細(xì)則編制：總監(jiān)理工程師組織編制《監(jiān)理規(guī)劃》，明確監(jiān)理目標(biāo)、范圍、流程及控制要點(diǎn)；專業(yè)監(jiān)理工程師結(jié)合專業(yè)特點(diǎn)編制《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》（如樁基工程、幕墻工程監(jiān)理細(xì)則），細(xì)化質(zhì)量、安全控制標(biāo)準(zhǔn)。3.監(jiān)理人員與設(shè)備進(jìn)場：監(jiān)理團(tuán)隊(duì)按計(jì)劃進(jìn)場，配備必要的檢測工具（如回彈儀、靠尺、水準(zhǔn)儀）、辦公設(shè)備及安全防護(hù)用品，熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境及工程概況。4.第一次工地會議：總監(jiān)理工程師主持會議，介紹監(jiān)理工作流程及要求，明確參建各方職責(zé)，建立溝通機(jī)制，解決開工前的準(zhǔn)備問題（如施工許可、場地移交）。（二）施工階段監(jiān)理1.質(zhì)量控制材料與設(shè)備驗(yàn)收：施工單位報(bào)送材料/設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃后，監(jiān)理工程師核查質(zhì)量證明文件（合格證、檢測報(bào)告），按規(guī)定比例見證取樣送檢（如鋼筋、混凝土試塊），嚴(yán)禁不合格材料用于工程。工序質(zhì)量檢查：對關(guān)鍵工序（如鋼筋綁扎、防水施工）進(jìn)行巡視、旁站，核查工序施工是否符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；上道工序驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收：施工單位自檢合格后，監(jiān)理工程師對隱蔽工程（如地基驗(yàn)槽、管線預(yù)埋）進(jìn)行驗(yàn)收，簽署驗(yàn)收意見；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，嚴(yán)禁隱蔽。質(zhì)量問題處理：發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知單》要求整改；對重大質(zhì)量問題（如結(jié)構(gòu)裂縫、滲漏），總監(jiān)理工程師簽發(fā)《工程暫停令》，組織分析原因，監(jiān)督整改方案實(shí)施，驗(yàn)收合格后方可復(fù)工。2.安全與文明施工監(jiān)理專項(xiàng)方案審核：審核深基坑、高支模、起重機(jī)械安裝拆卸等專項(xiàng)施工方案，核查專家論證意見及施工單位的安全保障措施，確保方案可行、合規(guī)。安全隱患排查：日常巡視檢查“三寶四口”（安全帽、安全帶、安全網(wǎng)，樓梯口、電梯井口等）、臨時(shí)用電、起重機(jī)械運(yùn)行等安全隱患，對違規(guī)作業(yè)簽發(fā)《安全隱患整改通知單》，跟蹤整改閉環(huán)。文明施工管理：監(jiān)督施工場地布置（材料堆放、臨時(shí)道路）、揚(yáng)塵控制（噴淋系統(tǒng)、覆蓋措施）、噪聲污染防治，確保符合環(huán)保及文明施工要求。3.進(jìn)度管理進(jìn)度計(jì)劃審核：審核施工總進(jìn)度計(jì)劃及月、周進(jìn)度計(jì)劃，評估計(jì)劃的合理性（如工序銜接、資源配置），提出優(yōu)化建議，確保進(jìn)度目標(biāo)與合同工期一致。進(jìn)度跟蹤與調(diào)整：定期（周、月）檢查實(shí)際進(jìn)度，對比計(jì)劃進(jìn)度，分析延誤原因（如設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)、天氣影響）；對進(jìn)度偏差，協(xié)調(diào)施工單位調(diào)整資源（增加人力、機(jī)械）或優(yōu)化工序，必要時(shí)調(diào)整總進(jìn)度計(jì)劃。4.造價(jià)監(jiān)理工程量計(jì)量：按合同約定的計(jì)量規(guī)則，對已完合格工程進(jìn)行計(jì)量，核查工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性（如土方開挖、混凝土澆筑量），確保計(jì)量依據(jù)充分、數(shù)據(jù)真實(shí)。工程簽證管理：審核工程簽證的真實(shí)性、合規(guī)性，區(qū)分設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的責(zé)任歸屬，避免不合理簽證增加造價(jià)；簽證需附影像資料、計(jì)算書等支撐材料。工程款支付審核：根據(jù)工程進(jìn)度及質(zhì)量驗(yàn)收情況，審核施工單位報(bào)送的工程款支付申請，核查已完工程量、質(zhì)量合格證明，簽署《工程款支付證書》，確保支付金額合理、合規(guī)。5.協(xié)調(diào)管理組織召開監(jiān)理例會（周/月），協(xié)調(diào)解決施工中的質(zhì)量、進(jìn)度、安全問題，形成會議紀(jì)要并跟蹤落實(shí)；處理參建單位間的爭議（如設(shè)計(jì)與施工的矛盾、甲供材供應(yīng)延誤），提出協(xié)調(diào)方案，維護(hù)項(xiàng)目建設(shè)秩序。（三）竣工階段監(jiān)理1.預(yù)驗(yàn)收組織：施工單位自檢合格后，總監(jiān)理工程師組織參建單位進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)收，核查工程質(zhì)量、使用功能（如給排水系統(tǒng)通水試驗(yàn)、電氣系統(tǒng)通電測試），提出預(yù)驗(yàn)收整改意見，監(jiān)督施工單位限期整改。2.整改復(fù)查：對預(yù)驗(yàn)收提出的問題，監(jiān)理工程師跟蹤復(fù)查，確保整改到位；整改完成后，簽署《工程竣工預(yù)驗(yàn)收報(bào)告》。3.竣工驗(yàn)收協(xié)助：協(xié)助建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，審核施工單位提交的竣工資料（如施工日志、檢測報(bào)告、隱蔽驗(yàn)收記錄），參與現(xiàn)場驗(yàn)收，對驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題監(jiān)督整改，直至工程符合竣工驗(yàn)收要求。4.資料移交：整理監(jiān)理資料（監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則、通知單、驗(yàn)收記錄、會議紀(jì)要等），按檔案管理要求組卷，移交建設(shè)單位及城建檔案館。五、質(zhì)量控制專項(xiàng)要點(diǎn)（一）地基與基礎(chǔ)工程地基驗(yàn)槽：核查地質(zhì)情況與勘察報(bào)告是否一致，監(jiān)督地基處理（如換填、樁基）的施工質(zhì)量，見證樁基檢測（靜載試驗(yàn)、動測）?；A(chǔ)施工：檢查鋼筋綁扎、混凝土澆筑的質(zhì)量，重點(diǎn)控制大體積混凝土的溫控措施（如降溫管、養(yǎng)護(hù)方案），防止裂縫產(chǎn)生。（二）主體結(jié)構(gòu)工程鋼筋工程：核查鋼筋的規(guī)格、間距、連接方式（焊接、機(jī)械連接），見證鋼筋接頭抽樣送檢，嚴(yán)禁偷工減料?；炷凉こ蹋罕O(jiān)督混凝土配合比、坍落度檢測，旁站混凝土澆筑過程，核查試塊留置數(shù)量及養(yǎng)護(hù)情況。模板工程：檢查模板支撐體系的穩(wěn)定性（立桿間距、掃地桿設(shè)置），控制模板拆除時(shí)間（依據(jù)同條件試塊強(qiáng)度）。（三）裝飾裝修工程材料驗(yàn)收：核查飾面磚、涂料、防水材料的品牌、型號，見證抽樣送檢（如室內(nèi)環(huán)境檢測）。施工工藝：監(jiān)督墻面抹灰分層施工、地面找平坡度控制、門窗安裝密封性（淋水試驗(yàn)），避免空鼓、滲漏等質(zhì)量通病。（四）安裝工程管線工程：檢查管道坡度、接口密封（壓力試驗(yàn)），核查電氣管線的接地、絕緣測試，避免滲漏、短路隱患。設(shè)備安裝：監(jiān)督電梯、暖通、消防設(shè)備的安裝精度，參與單機(jī)調(diào)試及系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試，確保設(shè)備運(yùn)行正常。六、安全與文明施工監(jiān)理深化要求（一）危險(xiǎn)源識別與管控識別深基坑坍塌、高支模失穩(wěn)、起重機(jī)械傾覆等重大危險(xiǎn)源，督促施工單位編制專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，定期組織應(yīng)急演練。對危大工程（如超過一定規(guī)模的深基坑），監(jiān)理工程師實(shí)施全過程旁站，記錄施工參數(shù)（如基坑變形監(jiān)測數(shù)據(jù)、支模架沉降）。（二）安全專項(xiàng)檢查每月組織安全大檢查，重點(diǎn)檢查起重機(jī)械（備案、檢測、維保）、臨時(shí)用電（TN-S系統(tǒng)、漏電保護(hù)器）、高處作業(yè)（臨邊防護(hù)、安全繩）等，形成檢查報(bào)告并跟蹤整改。雨季、臺風(fēng)季前，督促施工單位做好防汛、防風(fēng)措施（如基坑排水、塔吊加固），檢查應(yīng)急物資儲備（沙袋、抽水泵、應(yīng)急照明）。七、進(jìn)度與造價(jià)管理的協(xié)同控制（一）進(jìn)度與造價(jià)的聯(lián)動分析當(dāng)進(jìn)度延誤時(shí)，分析延誤對造價(jià)的影響（如工期索賠、機(jī)械閑置費(fèi)），提出趕工措施的造價(jià)優(yōu)化建議（如合理增加資源vs調(diào)整工序）。對設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的造價(jià)調(diào)整，評估其對進(jìn)度的影響（如材料采購周期、工序返工），協(xié)調(diào)參建單位平衡進(jìn)度與造價(jià)目標(biāo)。（二）動態(tài)控制方法采用贏得值法（BCWP、BCWS、ACWP）分析進(jìn)度與造價(jià)偏差，繪制偏差曲線，及時(shí)預(yù)警并采取糾偏措施（如調(diào)整資源投入、優(yōu)化施工方案）。八、合同與信息管理（一）合同履行監(jiān)督跟蹤施工承包合同、監(jiān)理合同的履行情況，核查各方義務(wù)的執(zhí)行（如建設(shè)單位的付款、施工單位的質(zhì)量履約），對違約行為提出處理建議。參與合同爭議的調(diào)解，依據(jù)合同條款及事實(shí)證據(jù)，提出公正的解決方案，維護(hù)合同的嚴(yán)肅性。（二）監(jiān)理資料管理監(jiān)理資料實(shí)行分類歸檔（質(zhì)量、安全、進(jìn)度、造價(jià)、合同類），按《建設(shè)工程文件歸檔規(guī)范》整理，確保資料真實(shí)、完整、可追溯。利用信息化手段（如監(jiān)理管理系統(tǒng)）實(shí)現(xiàn)資料的線上審批、存儲與檢索，提高管理效率。（三）信息傳遞與溝通定期向建設(shè)單位報(bào)送《監(jiān)理月報(bào)》，匯報(bào)工程進(jìn)展、質(zhì)量安全問題、造價(jià)動態(tài)及需協(xié)調(diào)事項(xiàng)；對重大問題（如結(jié)構(gòu)安全隱患、進(jìn)度嚴(yán)重延誤），簽發(fā)《監(jiān)理專題報(bào)告》，提出專項(xiàng)處理建議。九、驗(yàn)收與交付監(jiān)理（一）分戶驗(yàn)收監(jiān)理參與建設(shè)單位組織的分戶驗(yàn)收，監(jiān)督施工單位對每戶的質(zhì)量（墻面平整度、防水滲漏、門窗密封性）進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，核查驗(yàn)收數(shù)據(jù)的真實(shí)性，督促整改戶內(nèi)質(zhì)量問題。（二）竣工驗(yàn)收備案協(xié)助協(xié)助建設(shè)單位整理竣工驗(yàn)收備案資料（如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收文件），核查資料的完整性、合規(guī)性，確保備案流程順利完成。（三）交付階段監(jiān)理監(jiān)督施工單位向業(yè)主的交付流程，核查質(zhì)量保修書、使用說明書的提供，協(xié)助處理業(yè)主提出的質(zhì)量投訴（如墻面裂縫、滲漏），監(jiān)督整改直至業(yè)主滿意。十、監(jiān)理工作的考核與持續(xù)改進(jìn)（一）考核指標(biāo)體系質(zhì)量控制：分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格率、質(zhì)量隱患整改閉環(huán)率、質(zhì)量通病發(fā)生率；安全管理：安全事故發(fā)生率、安全隱患整改及時(shí)率、危大工程旁站到位率；進(jìn)度控制：進(jìn)度偏差率、工期延誤天數(shù)；造價(jià)控制：造價(jià)偏差率、簽證核減率。（二）內(nèi)部評審與改進(jìn)項(xiàng)目竣工后，總監(jiān)理