2025年物業(yè)管理師職業(yè)資格考試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，正確的處理流程是（）。A.直接拆除違規(guī)設(shè)施B.立即向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，由業(yè)主委員會(huì)處理C.制止并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)D.要求業(yè)主繳納違約金后允許經(jīng)營(yíng)答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)行政部門(mén)。3.某小區(qū)電梯因故障停運(yùn)3天，業(yè)主多次投訴未得到有效處理。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主可以（）。A.拒交全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)B.要求減免部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)C.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償精神損失D.自行委托維修單位維修并向物業(yè)追償答案：B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求減免未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)部分的費(fèi)用，但不得全部拒交。4.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的表述中，正確的是（）。A.承接查驗(yàn)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同實(shí)施B.隱蔽工程無(wú)需查驗(yàn)，由建設(shè)單位提供驗(yàn)收合格證明即可C.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自行整改D.承接查驗(yàn)結(jié)束后，無(wú)需向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)結(jié)果答案：A解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第六條規(guī)定，承接查驗(yàn)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)書(shū)面通知建設(shè)單位整改，查驗(yàn)結(jié)果需向業(yè)主公開(kāi)。5.某小區(qū)公共區(qū)域路燈損壞，維修費(fèi)用應(yīng)從（）中列支。A.業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本C.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金D.公共收益答案：D解析：公共區(qū)域設(shè)施日常維修費(fèi)用應(yīng)優(yōu)先使用公共收益，超出部分可申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金（《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第十八條）。6.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公告的內(nèi)容不包括（）。A.會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)B.會(huì)議議題及表決規(guī)則C.業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表答案：D解析：業(yè)主大會(huì)會(huì)議公告需包含會(huì)議基本信息、議題、表決方式等，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不屬于必須公告內(nèi)容（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十九條）。7.某業(yè)主未按約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)催告后仍未繳納。根據(jù)《民法典》，物業(yè)企業(yè)可以（）。A.停止供電、供水B.提起訴訟或申請(qǐng)仲裁C.將業(yè)主列入失信名單D.占用業(yè)主專(zhuān)有區(qū)域抵償費(fèi)用答案：B解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費(fèi)，可通過(guò)訴訟或仲裁解決。8.高層住宅消防通道被電動(dòng)車(chē)占用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理措施是（）。A.直接沒(méi)收電動(dòng)車(chē)B.設(shè)置路障禁止車(chē)輛進(jìn)入C.立即清理并通知業(yè)主，同時(shí)報(bào)告消防部門(mén)D.要求業(yè)主繳納占道費(fèi)后允許停放答案：C解析：《消防法》第二十八條規(guī)定，任何單位、個(gè)人不得占用消防通道。物業(yè)應(yīng)及時(shí)清理并報(bào)告消防部門(mén)，無(wú)權(quán)沒(méi)收或收費(fèi)。9.業(yè)主裝修時(shí)擅自拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)（）。A.記錄違規(guī)行為并拍照取證B.要求業(yè)主恢復(fù)原狀C.向建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告D.停止裝修施工供電答案：A解析：發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修，物業(yè)應(yīng)立即制止并記錄證據(jù)，隨后書(shū)面通知整改，必要時(shí)報(bào)告主管部門(mén)（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條）。10.某小區(qū)公共收益（電梯廣告、場(chǎng)地租賃）的使用，應(yīng)當(dāng)（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行決定B.經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定C.用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)缺口D.全部存入企業(yè)賬戶答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益屬于業(yè)主共有，使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。11.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定移交資料和設(shè)施，業(yè)主委員會(huì)可以（）。A.自行強(qiáng)制接管B.向法院提起訴訟要求移交C.拒絕支付欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)D.聯(lián)合業(yè)主阻撓原物業(yè)經(jīng)營(yíng)答案：B解析：《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出并移交相關(guān)資料，拒不移交可通過(guò)訴訟解決。12.臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定對(duì)小區(qū)樹(shù)木進(jìn)行加固，導(dǎo)致樹(shù)木傾倒砸壞業(yè)主車(chē)輛。責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.保險(xiǎn)公司D.樹(shù)木所有權(quán)人答案：B解析：物業(yè)對(duì)公共區(qū)域設(shè)施負(fù)有管理責(zé)任，未履行安全防范義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第一千二百五十三條）。13.業(yè)主申請(qǐng)查閱小區(qū)公共收益收支明細(xì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（）。A.可以拒絕，屬于企業(yè)商業(yè)秘密B.應(yīng)當(dāng)提供查閱，但不得復(fù)制C.應(yīng)當(dāng)提供查閱、復(fù)制服務(wù)D.需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后提供答案：C解析：業(yè)主對(duì)公共收益享有知情權(quán)，物業(yè)應(yīng)配合查閱、復(fù)制相關(guān)資料（《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條）。14.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上且總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)答案：B解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，使用維修資金需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。15.物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)未選聘新物業(yè)，原物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，視為（）。A.事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系B.無(wú)效合同C.可撤銷(xiāo)合同D.單務(wù)合同答案：A解析：《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主未另聘物業(yè)且原物業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，視為不定期合同。16.高空拋物造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，由（）給予補(bǔ)償，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.可能加害的建筑物使用人C.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位答案：B解析：《民法典》第一千二百五十四條規(guī)定，高空拋物難以確定侵權(quán)人時(shí)，由可能加害的建筑物使用人補(bǔ)償，物業(yè)未履行安全保障義務(wù)的需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。17.電梯日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由（）進(jìn)行。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行B.電梯制造單位或取得許可的安裝、改造、修理單位C.業(yè)主共同D.社區(qū)居委會(huì)答案：B解析：《特種設(shè)備安全法》第四十五條規(guī)定，電梯的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或依法取得許可的安裝、改造、修理單位進(jìn)行。18.業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形不包括（）。A.喪失民事行為能力B.拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)6個(gè)月以上C.因物業(yè)糾紛與其他業(yè)主發(fā)生肢體沖突D.以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定，委員資格終止情形包括喪失民事行為能力、拖欠物業(yè)費(fèi)、辭職等，普通沖突不必然導(dǎo)致資格終止。19.小區(qū)規(guī)劃車(chē)位（庫(kù)）的歸屬，由（）通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.全體業(yè)主答案：A解析：《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。20.白蟻防治屬于物業(yè)服務(wù)中的（）。A.公共區(qū)域清潔服務(wù)B.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)C.設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)D.病蟲(chóng)害防治服務(wù)答案：D解析：病蟲(chóng)害防治是物業(yè)服務(wù)的常規(guī)內(nèi)容，包括白蟻、蚊蟲(chóng)等防治（《物業(yè)服務(wù)通用規(guī)范》GB/T51354-2019）。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.維護(hù)小區(qū)公共秩序B.定期公布公共收益收支情況C.代收業(yè)主快遞并承擔(dān)保管責(zé)任D.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止E.確保業(yè)主財(cái)產(chǎn)絕對(duì)安全答案：ABD解析：物業(yè)需維護(hù)公共秩序（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條）、公開(kāi)公共收益（第五十四條）、制止違規(guī)裝修（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條）。代收快遞非法定義務(wù)（除非合同約定），無(wú)法確保財(cái)產(chǎn)絕對(duì)安全（僅承擔(dān)合理注意義務(wù)）。2.共用部位包括（）。A.屋頂承重結(jié)構(gòu)B.單元門(mén)C.業(yè)主自用陽(yáng)臺(tái)D.公共走廊E.小區(qū)圍墻答案：ABDE解析：共用部位指全體或部分業(yè)主共同所有或使用的部位，包括屋頂、單元門(mén)、公共走廊、圍墻等；業(yè)主自用陽(yáng)臺(tái)屬于專(zhuān)有部分（《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三條）。3.業(yè)主大會(huì)可以表決的事項(xiàng)包括（）。A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.制定和修改管理規(guī)約C.決定小區(qū)停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度預(yù)算E.審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告答案：ABCE解析：業(yè)主大會(huì)職權(quán)包括選聘物業(yè)、制定管理規(guī)約、審議業(yè)委會(huì)報(bào)告等（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條）。停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)規(guī)劃和合同約定，非業(yè)主大會(huì)直接決定事項(xiàng)。4.消防設(shè)施維護(hù)應(yīng)符合（）要求。A.每月對(duì)滅火器進(jìn)行壓力檢測(cè)B.每年對(duì)自動(dòng)消防設(shè)施進(jìn)行全面檢測(cè)C.疏散通道保持暢通，標(biāo)識(shí)清晰D.消防控制室實(shí)行24小時(shí)值班E.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)故障后3日內(nèi)修復(fù)答案：ABCD解析：《消防法》第十六條規(guī)定，單位應(yīng)定期組織檢驗(yàn)、維修消防設(shè)施，確保完好有效；消防控制室需24小時(shí)值班（《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201-2010）?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，無(wú)3日限制。5.業(yè)主裝修管理中，禁止的行為包括（）。A.拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體B.擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸C.在非承重墻上開(kāi)設(shè)洞口D.將生活污水排入雨水管道E.裝修垃圾堆放于公共區(qū)域超過(guò)24小時(shí)答案：ABDE解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定，禁止拆除承重結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大承重墻上的門(mén)窗尺寸、將生活污水排入雨水管等；非承重墻可合理開(kāi)設(shè)洞口（需符合安全規(guī)范）。6.公共收益可用于（）。A.補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金B(yǎng).小區(qū)公共區(qū)域綠化升級(jí)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工獎(jiǎng)金D.業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)E.抵扣部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)答案：ABDE解析：公共收益屬于業(yè)主共有，可用于補(bǔ)充維修資金、公共設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)或抵扣物業(yè)費(fèi)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條），不得用于企業(yè)員工獎(jiǎng)金。7.突發(fā)事件應(yīng)急處理流程包括（）。A.立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案B.及時(shí)向業(yè)主通報(bào)情況C.配合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展救援D.事后形成書(shū)面總結(jié)報(bào)告E.對(duì)責(zé)任人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰答案：ABCD解析：突發(fā)事件處理需啟動(dòng)預(yù)案、信息通報(bào)、配合救援、總結(jié)報(bào)告（《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第五十三條）；經(jīng)濟(jì)處罰需依據(jù)合同或法規(guī)，非必經(jīng)流程。8.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用程序包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案B.業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)方案C.向主管部門(mén)申請(qǐng)列支D.專(zhuān)戶管理銀行劃轉(zhuǎn)資金E.公示使用情況答案：ABCDE解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條規(guī)定，使用程序包括提出方案、業(yè)主表決、申請(qǐng)列支、資金劃轉(zhuǎn)和結(jié)果公示。9.業(yè)主委員會(huì)備案需提交的材料包括（）。A.業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況B.管理規(guī)約C.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則D.業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況E.物業(yè)服務(wù)合同答案：ABCD解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十三條規(guī)定，備案材料包括業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)成員名單等，物業(yè)服務(wù)合同非備案必需。10.垃圾分類(lèi)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任包括（）。A.設(shè)置分類(lèi)收集容器B.指導(dǎo)業(yè)主正確分類(lèi)C.與垃圾處理單位簽訂運(yùn)輸合同D.對(duì)違規(guī)投放行為進(jìn)行處罰E.定期公示垃圾處理情況答案：ABE解析：物業(yè)需設(shè)置分類(lèi)容器、指導(dǎo)分類(lèi)、公示處理情況（《生活垃圾分類(lèi)制度實(shí)施方案》）；運(yùn)輸合同由環(huán)衛(wèi)部門(mén)或?qū)I(yè)單位簽訂，物業(yè)無(wú)處罰權(quán)（可勸阻并報(bào)告）。三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：電梯故障引發(fā)的業(yè)主投訴某小區(qū)2號(hào)樓電梯因主板故障停運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系維保單位后，得知需更換主板，費(fèi)用約2萬(wàn)元。因該電梯已過(guò)保修期，物業(yè)提出使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但部分業(yè)主以“從未見(jiàn)過(guò)維修資金使用流程”“費(fèi)用過(guò)高”為由反對(duì)。業(yè)主李女士因行動(dòng)不便，要求物業(yè)提供臨時(shí)代步工具，遭拒后聯(lián)合10戶業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。問(wèn)題：1.物業(yè)使用維修資金的程序是否合規(guī)？應(yīng)補(bǔ)充哪些步驟？2.李女士要求提供代步工具是否合理？物業(yè)應(yīng)如何處理？3.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？物業(yè)應(yīng)采取哪些措施？答案：1.程序不合規(guī)。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，使用維修資金需履行以下程序：（1）物業(yè)提出使用方案（含維修內(nèi)容、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等）；（2）方案需在小區(qū)公示7日以上，征求業(yè)主意見(jiàn)；（3）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意；（4）向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支；（5）資金劃轉(zhuǎn)后公示使用結(jié)果。本案中物業(yè)未公示方案和組織表決，需補(bǔ)充上述步驟。2.李女士要求合理。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)通用規(guī)范》，物業(yè)在電梯停運(yùn)等影響業(yè)主基本生活的情況下，應(yīng)提供必要協(xié)助（如臨時(shí)代步工具、安排人員幫扶）。物業(yè)應(yīng)立即協(xié)調(diào)社區(qū)或租賃輪椅，安排工作人員協(xié)助李女士出行，并向業(yè)主說(shuō)明維修進(jìn)度。3.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)不合法。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交費(fèi)用。物業(yè)可采取以下措施：（1）書(shū)面催告業(yè)主限期繳納；（2）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)溝通；（3）對(duì)經(jīng)催告仍不繳納的業(yè)主，向法院提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。案例二：業(yè)主違規(guī)搭建引發(fā)的糾紛業(yè)主王某在頂層露臺(tái)搭建陽(yáng)光房，未取得規(guī)劃許可。物業(yè)巡查發(fā)現(xiàn)后，向王某送達(dá)《違規(guī)整改通知書(shū)》，要求7日內(nèi)拆除。王某以“露臺(tái)屬于私有區(qū)域”“搭建不影響他人”為由拒絕。其他業(yè)主反映陽(yáng)光房遮擋采光，要求物業(yè)強(qiáng)制拆除。問(wèn)題：1.露臺(tái)是否屬于王某私有區(qū)域？法律依據(jù)是什么？2.物業(yè)是否有權(quán)強(qiáng)制拆除陽(yáng)光房？應(yīng)如何處理？3.其他業(yè)主的采光權(quán)受侵害，可通過(guò)哪些途徑維權(quán)？答案：1.露臺(tái)不屬于王某私有區(qū)域。根據(jù)《民法典》第二百七十一條，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。頂層露臺(tái)通常屬于全體業(yè)主共有（除非購(gòu)房合同明確約定歸屬），王某僅享有使用權(quán)，無(wú)處分權(quán)。2.物業(yè)無(wú)權(quán)強(qiáng)制拆除。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條，未取得規(guī)劃許可的搭建屬于違法建設(shè)，拆除權(quán)屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或經(jīng)授權(quán)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)。物業(yè)應(yīng)履行以下義務(wù)：（1）繼續(xù)制止并書(shū)面通知王某；（2）向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)報(bào)告，提供違規(guī)證據(jù)；（3）協(xié)助規(guī)劃部門(mén)調(diào)查取證；（4）配合業(yè)主通過(guò)法律途徑維權(quán)。3.受影響業(yè)主可通過(guò)以下途徑維權(quán)：（1）向規(guī)劃部門(mén)投訴，要求對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行查處；（2）向法院提起民事訴訟，要求王某停止侵害、排除妨礙、賠償損失；（3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與王某協(xié)商解決；（4）申請(qǐng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解。案例三：公共區(qū)域廣告收益分配爭(zhēng)議某小區(qū)電梯內(nèi)安裝了5塊廣告屏，年收益15萬(wàn)元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其中10萬(wàn)元用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)缺口，3萬(wàn)元作為員工績(jī)效獎(jiǎng)金，剩余2萬(wàn)元未公示用途。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，要求物業(yè)返還全部收益并公開(kāi)收支明細(xì)。問(wèn)題：1.電梯廣告收益的權(quán)屬如何？法律依據(jù)是什么？2.物業(yè)使用廣告收益的行為是否合法？為什么？3.業(yè)主可通過(guò)哪些途徑主張權(quán)利？答案：1.電梯廣告收益屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第二百八十二條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。電梯屬于共用設(shè)施，其廣告收益應(yīng)歸業(yè)主所有。2.不合法。理由：（1）收益使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)無(wú)權(quán)自行用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)或發(fā)放獎(jiǎng)金；（2）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，公共收益應(yīng)用于共有部分的維護(hù)、更新或業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)，不得挪作他用；（3）物業(yè)未公示收益收支明細(xì)，違反了業(yè)主知情權(quán)（《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條）。3.業(yè)主可通過(guò)以下途徑主張權(quán)利：（1）向業(yè)主委員會(huì)反映，要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論收益使用方案；（2）向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴，要求對(duì)物業(yè)違規(guī)行為進(jìn)行查處；（3）向法院提起訴訟，要求物業(yè)返還違規(guī)使用的收益并公開(kāi)收支明細(xì)；（4）通過(guò)業(yè)主共同表決，解聘當(dāng)前物業(yè)并選聘新物業(yè)。四、綜合應(yīng)用題（共1題，40分）背景資料：某新建小區(qū)共10棟樓，800戶，2024年12月完成竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選聘了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲物業(yè)”），雙方簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定2025年1月1日起提供服務(wù)。2025年2月，業(yè)主陸續(xù)入住，出現(xiàn)以下問(wèn)題：（1）3號(hào)樓電梯在承接查驗(yàn)時(shí)未發(fā)現(xiàn)故障，但入住后頻繁停運(yùn)，維保單位檢測(cè)為電梯控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)缺陷；（2）部分業(yè)主反映公共區(qū)域路燈照明不足，要求增設(shè)路燈；（3）業(yè)主張某裝修時(shí)拆除廚房承重墻，物業(yè)制止后張某仍繼續(xù)施工；（4）小區(qū)南門(mén)未設(shè)置車(chē)輛道閘，外來(lái)車(chē)輛隨意進(jìn)出，業(yè)主財(cái)物被盜2起；（5）業(yè)主大會(huì)尚未成立，部分業(yè)主以“未參與物業(yè)選聘”為由拒交物業(yè)費(fèi)。任務(wù)要求：作為甲物業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，針對(duì)上述問(wèn)題，提出系統(tǒng)性解決方案（需包含法律依據(jù)、處理流程、責(zé)任主體、溝通策略等）。答案：一、電梯控制系統(tǒng)缺陷問(wèn)題法律依據(jù)：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，電氣管線、設(shè)備安裝的最低保修期限為2年；《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十八條規(guī)定，承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改。處理流程：（1）立即聯(lián)系建設(shè)單位，提供電梯故障檢測(cè)報(bào)告，說(shuō)明問(wèn)題屬于設(shè)計(jì)缺陷（在保修期內(nèi)）；（2）要求建設(shè)單位協(xié)調(diào)電梯制造單位進(jìn)行免費(fèi)維修或更換控制系統(tǒng)；（3）向業(yè)主公示故障原因及處理進(jìn)度，承諾“維修期間提供臨時(shí)便民措施（如備用電梯、人員引導(dǎo)）”；（4）若建設(shè)單位推諉，協(xié)助業(yè)主向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴。責(zé)任主體：建設(shè)單位（首要責(zé)任）、電梯制造單位（連帶）。溝通策略：通過(guò)業(yè)主群、公告欄每日更新維修進(jìn)展，安排客服人員一對(duì)一解答業(yè)主疑問(wèn)，重點(diǎn)安撫行動(dòng)不便業(yè)主。二、公共區(qū)域路燈照明不足問(wèn)題法律依據(jù)：《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》CJJ45-2015規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域平均照度不應(yīng)低于5lx；《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定物業(yè)需維護(hù)公共設(shè)施正常使用。處理流程：（1）委托專(zhuān)業(yè)照明公司對(duì)小區(qū)照明進(jìn)行檢測(cè)，出具《照度檢測(cè)報(bào)告》；（2）根據(jù)報(bào)告制定《路燈增設(shè)方案》（含位置、數(shù)量、預(yù)算）；（3）方案在小區(qū)公示5日，征求業(yè)主意見(jiàn)；（4）使用公共收益（若有）或申請(qǐng)建設(shè)單位提供的前期物業(yè)啟動(dòng)資金實(shí)施改造；（5）改造完成后組織業(yè)主代表驗(yàn)收并公示結(jié)果。責(zé)任主體：甲物業(yè)（實(shí)施主體）、建設(shè)單位（若公共收益不足，可協(xié)商其承擔(dān)部分費(fèi)用）。溝通策略：召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)說(shuō)明檢測(cè)結(jié)果，強(qiáng)調(diào)“照明不足存在安全隱患”，爭(zhēng)取業(yè)主理解支持。三、業(yè)主張某拆除承重墻問(wèn)題法律依據(jù)：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定，禁止拆除承重結(jié)構(gòu)；《民法典》第一千一百六十七條規(guī)定，侵權(quán)行為危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求停止侵害。處理流程：（1）立即停止張某裝修供電，現(xiàn)場(chǎng)張貼《違規(guī)整改通知書(shū)》（注明法律后果）；（2）邀請(qǐng)結(jié)構(gòu)安全專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)勘查，出具《安全隱患評(píng)估報(bào)告》；（3）向建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，申請(qǐng)行政干預(yù)；（4）若張某拒不整改，協(xié)助受影響業(yè)主向法院申請(qǐng)“訴前禁令”，要求張某恢復(fù)原狀；（5）整改完成后，組織復(fù)查并公示處理結(jié)果。責(zé)任主體：張某（直接責(zé)任）、甲物業(yè)