物業(yè)消防系統(tǒng)巡檢與保養(yǎng)規(guī)范一、消防系統(tǒng)巡檢保養(yǎng)的核心價(jià)值與責(zé)任邊界建筑消防系統(tǒng)是應(yīng)對(duì)火災(zāi)的“生命防線”，物業(yè)作為管理主體，需通過常態(tài)化巡檢及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，周期性保養(yǎng)確保系統(tǒng)性能，實(shí)現(xiàn)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”。依據(jù)《消防法》《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB____）等法規(guī)，物業(yè)需明確“誰巡檢、誰保養(yǎng)、誰負(fù)責(zé)”的責(zé)任鏈條，將系統(tǒng)可靠性納入績(jī)效考核，從“被動(dòng)整改”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)防控”。二、分系統(tǒng)巡檢與保養(yǎng)要點(diǎn)（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.巡檢要點(diǎn)日檢：消防控制室查看控制器主備電、指示燈（火警/故障/聯(lián)動(dòng)）狀態(tài)，處理未消報(bào)警；觸發(fā)1個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕測(cè)試信號(hào)傳輸（復(fù)位后恢復(fù)）。周檢：檢查探測(cè)器外觀（無積塵/遮擋），測(cè)試10%模塊的聯(lián)動(dòng)功能（如啟動(dòng)排煙閥）；消防電話主機(jī)與分機(jī)通話測(cè)試。月檢：用加煙/加溫試驗(yàn)器測(cè)試探測(cè)器，驗(yàn)證控制器聯(lián)動(dòng)邏輯（如聲光警報(bào)、電梯迫降）；接地電阻測(cè)試（≤4Ω）。2.保養(yǎng)要點(diǎn)清潔維護(hù)：每季度吹塵清潔探測(cè)器，緊固接線端子；每年測(cè)試線路絕緣電阻（≥20MΩ）。功能調(diào)試：每年模擬主電斷電，測(cè)試備電續(xù)航（≥180分鐘）；每半年全聯(lián)動(dòng)測(cè)試（觸發(fā)所有探測(cè)器，驗(yàn)證設(shè)備動(dòng)作）。部件更換：探測(cè)器超12年、模塊超8年分批更換；備用電池每3年強(qiáng)制更換。（二）消火栓系統(tǒng)1.巡檢要點(diǎn)日檢：水泵房控制柜狀態(tài)，屋頂試驗(yàn)消火栓壓力（靜壓≥0.07MPa）；消火栓箱內(nèi)水槍/水帶無缺失，啟泵按鈕功能正常。周檢：室外消火栓（含水泵接合器）接口無損壞，消防水池水位正常；測(cè)試啟泵按鈕（泵90秒內(nèi)啟動(dòng)）。月檢：?jiǎn)?dòng)消防泵，測(cè)試主備泵切換；檢查管網(wǎng)閥門開閉狀態(tài)，閥桿無銹蝕。2.保養(yǎng)要點(diǎn)管網(wǎng)維護(hù)：每季度排水測(cè)試室外消火栓，清理周邊雜物；每年防腐處理銹蝕管道。水泵保養(yǎng)：每月低流量啟動(dòng)水泵5分鐘，檢查軸承溫升（≤75℃）；每半年加注潤(rùn)滑脂，清理控制柜灰塵。附件更換：水帶每5年更換，密封墊老化時(shí)及時(shí)更換。（三）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1.巡檢要點(diǎn)日檢：噴淋泵控制柜狀態(tài)，濕式報(bào)警閥壓力表（閥前≥0.14MPa）；末端試水裝置閥門關(guān)閉，排水口無堵塞。周檢：噴頭外觀無破損，距障礙物距離合規(guī)；測(cè)試水流指示器（末端試水閥開啟，30秒內(nèi)報(bào)警）。月檢：?jiǎn)?dòng)噴淋泵，測(cè)試主備泵切換；干式/預(yù)作用系統(tǒng)檢查充氣壓力（干式≥0.03MPa）。2.保養(yǎng)要點(diǎn)報(bào)警閥組維護(hù)：每季度放水試驗(yàn)濕式報(bào)警閥，檢查警鈴/延遲器；每年清潔閥瓣，更換老化橡膠件。噴頭檢查：每年抽查10%噴頭，測(cè)試熱敏元件靈敏度；玻璃球變色/框架變形時(shí)更換。管網(wǎng)排氣：干式系統(tǒng)每月補(bǔ)氣，每年排除管網(wǎng)積水。（四）防排煙系統(tǒng)1.巡檢要點(diǎn)日檢：風(fēng)機(jī)控制柜狀態(tài)，常閉排煙口/送風(fēng)口外觀完好，手動(dòng)開啟后自動(dòng)復(fù)位。周檢：檢查風(fēng)管無破損，測(cè)試排煙閥遠(yuǎn)程控制功能（30秒內(nèi)開啟）。月檢：?jiǎn)?dòng)風(fēng)機(jī)，測(cè)試運(yùn)行電流（≤額定110%）、風(fēng)速（排煙口≤10m/s）；檢查皮帶松緊度（下壓10mm為宜）。2.保養(yǎng)要點(diǎn)風(fēng)機(jī)維護(hù)：每季度清理風(fēng)機(jī)積塵；每年加注潤(rùn)滑脂，檢查皮帶磨損。風(fēng)口與風(fēng)管保養(yǎng)：每年清潔風(fēng)口葉片，修補(bǔ)風(fēng)管保溫層；每半年加固支吊架。聯(lián)動(dòng)測(cè)試：每半年模擬火警，驗(yàn)證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)邏輯（如探測(cè)器觸發(fā)后風(fēng)機(jī)啟動(dòng)）。（五）應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)1.巡檢要點(diǎn)日檢：疏散指示燈/應(yīng)急燈外觀完好，切斷主電后5秒內(nèi)點(diǎn)亮。周檢：測(cè)試控制器主備電切換，抽查10%燈具應(yīng)急點(diǎn)亮?xí)r間（≥90分鐘）。月檢：模擬主電斷電，測(cè)試系統(tǒng)續(xù)航（自帶電源≥90分鐘）；檢查燈具間距（≤20m）。2.保養(yǎng)要點(diǎn)燈具維護(hù)：每季度清潔燈具，每年充放電測(cè)試自帶電池（容量≥80%）。控制器保養(yǎng)：每年清理控制器散熱孔，備用電池每3年更換。線路檢查：每半年測(cè)試線路絕緣電阻（≥20MΩ）。（六）消防電源與消防控制室1.巡檢要點(diǎn)日檢：消防電源柜指示燈正常，消防控制室設(shè)備運(yùn)行無異常。周檢：測(cè)試消防電梯迫降功能，檢查消防電話總機(jī)通話。月檢：測(cè)試UPS切換功能（0.2秒內(nèi)切換，續(xù)航≥30分鐘）；檢查電源監(jiān)控系統(tǒng)電壓（偏差≤5%）。2.保養(yǎng)要點(diǎn)電源柜維護(hù)：每季度緊固接線端子，清理柜內(nèi)灰塵。設(shè)備保養(yǎng)：每年清潔控制器主板，升級(jí)程序；打印機(jī)每半年更換色帶。應(yīng)急演練：每季度組織值班人員演練（火警處置、設(shè)備故障處理）。三、巡檢與保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程（一）巡檢流程1.計(jì)劃制定：按日/周/月/季/年制定《巡檢計(jì)劃表》，明確項(xiàng)目、責(zé)任人、時(shí)間。2.現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行：攜帶工具（萬用表、壓力表等）逐項(xiàng)檢查，填寫《巡檢記錄表》。3.反饋整改：發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)，填寫《隱患整改單》，明確措施、期限、責(zé)任人；緊急隱患（如管網(wǎng)漏水）立即處置。4.復(fù)查驗(yàn)收：整改后復(fù)查，簽字閉環(huán)。（二）保養(yǎng)流程1.評(píng)估方案：每年初評(píng)估系統(tǒng)，出具《保養(yǎng)方案》，明確項(xiàng)目、周期、預(yù)算。2.實(shí)施記錄：按方案執(zhí)行，填寫《保養(yǎng)記錄表》，留存關(guān)鍵步驟視頻/照片。3.驗(yàn)收歸檔：三方（物業(yè)、工程部、維保）驗(yàn)收，簽署《驗(yàn)收單》；記錄歸檔≥5年。四、實(shí)操注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)防控（一）安全操作斷電操作時(shí)懸掛“禁止合閘”標(biāo)識(shí)；水系統(tǒng)操作緩慢開閥，避免水錘。登高作業(yè)佩戴安全帶，設(shè)專人監(jiān)護(hù)；測(cè)試帶電設(shè)備用絕緣工具。（二）工具與耗材專用工具（如感煙試驗(yàn)器）定期校準(zhǔn)；耗材選用消防認(rèn)證產(chǎn)品，干燥存放。（三）人員培訓(xùn)值班人員持《消防設(shè)施操作員》證書，巡檢人員接受專業(yè)培訓(xùn)（廠家/協(xié)會(huì)課程）。每半年組織全員培訓(xùn)，提升消防意識(shí)。（四）應(yīng)急處置制定《故障應(yīng)急預(yù)案》，明確管網(wǎng)漏水、誤報(bào)火警等場(chǎng)景流程（如誤報(bào)時(shí)消音復(fù)位，記錄原因）。每年演練，檢驗(yàn)預(yù)案可行性。五、常見問題診斷與處理技巧（一）火災(zāi)報(bào)警誤報(bào)原因：探測(cè)器積塵、環(huán)境干擾。處理：清潔探測(cè)器，調(diào)整安裝位置；屏蔽誤報(bào)設(shè)備，排查干擾源。（二）水泵啟動(dòng)故障原因：電源/機(jī)械故障、邏輯錯(cuò)誤。處理：恢復(fù)供電，清理葉輪；測(cè)試壓力開關(guān)，修正聯(lián)動(dòng)邏輯。（三）應(yīng)急燈不亮原因：電池老化、線路斷路。處理：更換電池/燈具，緊固線路接頭。（四）風(fēng)機(jī)跳閘原因：過載、線路短路。處理：調(diào)整皮帶，清理葉輪；排查線路，維修電機(jī)。六、結(jié)語：從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”到“主動(dòng)防控”的消防管理思維物業(yè)消防管理需跳出“應(yīng)付檢查”的思維，通過“日巡+周檢+月保+年評(píng)”構(gòu)建全周期機(jī)制，將法規(guī)要求轉(zhuǎn)化為操作標(biāo)準(zhǔn)。建議引入“智慧消防”（物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)、AI分析），與專業(yè)維保單位合作，定期培訓(xùn)業(yè)主，形成“