物業(yè)清潔設(shè)備管理規(guī)范手冊(cè)一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)清潔設(shè)備的全生命周期管理，提升清潔作業(yè)效率與服務(wù)質(zhì)量，保障設(shè)備安全可靠運(yùn)行，降低運(yùn)維成本，特制定本管理規(guī)范。（二）適用范圍本規(guī)范適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類清潔設(shè)備（含清潔機(jī)械、工具及配套耗材）的采購、使用、維護(hù)、報(bào)廢等全流程管理，覆蓋住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)項(xiàng)目的清潔作業(yè)場(chǎng)景。（三）管理職責(zé)管理部門（如物業(yè)工程部/設(shè)施部）：統(tǒng)籌設(shè)備采購規(guī)劃、檔案管理、報(bào)廢審批及監(jiān)督考核，牽頭制定設(shè)備選型標(biāo)準(zhǔn)與維護(hù)規(guī)范。使用部門（如環(huán)境服務(wù)部/保潔班組）：負(fù)責(zé)設(shè)備日常操作、清潔保養(yǎng)、故障報(bào)修，配合管理部門開展驗(yàn)收、盤點(diǎn)及培訓(xùn)工作。維修單位（自有維修團(tuán)隊(duì)或外包服務(wù)商）：承接設(shè)備故障維修、定期保養(yǎng)，提供技術(shù)支持與耗材更換服務(wù)。二、設(shè)備分類與配置（一）設(shè)備分類1.清潔機(jī)械類：含洗地機(jī)（手推式/駕駛式）、掃地機(jī)、高壓清洗機(jī)、吸塵器（工業(yè)級(jí)/商用級(jí)）、地毯清洗機(jī)等動(dòng)力設(shè)備。2.工具耗材類：含拖把、掃帚、塵推、玻璃刮、清潔桶、垃圾袋、清潔劑、刷盤/吸水膠條等輔助工具及耗材。（二）配置原則需求匹配：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目類型（住宅/商業(yè)/寫字樓）、清潔面積、作業(yè)場(chǎng)景（地面材質(zhì)、污漬類型）確定設(shè)備類型與數(shù)量，避免資源閑置或不足。能效優(yōu)先：優(yōu)先選用節(jié)能型、低噪音、易維護(hù)的設(shè)備，新設(shè)備需通過“試用評(píng)估”（試用周期不超過1個(gè)月）后方可批量采購。三、采購與驗(yàn)收管理（一）采購流程1.需求提報(bào)：使用部門結(jié)合作業(yè)量、設(shè)備老化情況提交《設(shè)備采購需求表》，注明設(shè)備名稱、型號(hào)、數(shù)量、預(yù)算及技術(shù)參數(shù)（如洗地機(jī)的清潔效率、續(xù)航時(shí)長）。2.選型評(píng)估：管理部門聯(lián)合技術(shù)人員、使用部門開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)比3家以上供應(yīng)商的設(shè)備性能、售后方案、耗材成本，形成《選型評(píng)估報(bào)告》。3.采購執(zhí)行：通過招標(biāo)/比價(jià)選定供應(yīng)商，簽訂采購合同（明確質(zhì)保期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、售后響應(yīng)時(shí)效），大額采購需經(jīng)物業(yè)決策層審批。（二）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.外觀檢查：設(shè)備無明顯劃痕、變形，配件（如刷盤、電源線）齊全且無破損。2.性能測(cè)試：按說明書操作設(shè)備，驗(yàn)證清潔效率、噪音分貝、續(xù)航能力等指標(biāo)（如洗地機(jī)需完成指定面積的地面清潔，污水回收率≥90%）。3.資料歸檔：收集設(shè)備說明書、保修卡、合格證、檢測(cè)報(bào)告等資料，同步更新《設(shè)備臺(tái)賬》。四、使用管理規(guī)范（一）操作規(guī)范1.崗前培訓(xùn)：新設(shè)備投入使用前，供應(yīng)商或維修單位需對(duì)操作人員開展專項(xiàng)培訓(xùn)，內(nèi)容包括設(shè)備原理、操作流程、安全注意事項(xiàng)，培訓(xùn)后考核合格方可上崗。2.作業(yè)流程：洗地機(jī)：作業(yè)前檢查電量、刷盤磨損、污水箱密封性；作業(yè)時(shí)保持勻速（建議0.5-1米/秒），避免碾壓雜物；作業(yè)后排空污水、清潔機(jī)身，刷盤需晾干后存放。高壓清洗機(jī)：使用前檢查水管連接、壓力設(shè)置（≤設(shè)備額定壓力）；作業(yè)時(shí)與被清潔物保持安全距離（≥0.3米），嚴(yán)禁對(duì)人、電器設(shè)備直射。吸塵器：根據(jù)垃圾類型選擇吸頭（如地毯用渦輪吸頭、地面用扁平吸頭），集塵桶/袋滿量2/3時(shí)需清理，避免電機(jī)過載。（二）使用登記使用部門建立《設(shè)備使用登記表》，記錄設(shè)備編號(hào)、使用人、使用時(shí)間、作業(yè)區(qū)域、設(shè)備狀態(tài)（正常/異常），異常情況需備注故障現(xiàn)象（如“洗地機(jī)吸水扒漏水”）。（三）使用禁忌嚴(yán)禁超載使用（如吸塵器吸入金屬異物、洗地機(jī)在超過30°斜坡作業(yè)）。潮濕環(huán)境（如地下車庫積水區(qū)）作業(yè)時(shí)，需使用帶漏電保護(hù)的設(shè)備，操作人員穿絕緣鞋。設(shè)備閑置超過7天，需充滿電（電瓶類設(shè)備）、清理耗材（如吸塵器濾網(wǎng)）后存放于干燥通風(fēng)處。五、維護(hù)保養(yǎng)要求（一）日常保養(yǎng)（每日/每次作業(yè)前后）班前檢查：目視檢查設(shè)備外觀、連接部位（如螺絲、水管接口），測(cè)試關(guān)鍵功能（如洗地機(jī)刷盤轉(zhuǎn)動(dòng)、吸塵器吸力）。班后清潔：清理設(shè)備表面污漬、殘留垃圾，對(duì)運(yùn)動(dòng)部件（如滾刷轉(zhuǎn)軸、高壓泵活塞）加注潤滑油（按說明書要求）；電瓶類設(shè)備需充電至80%-90%（避免過充過放）。（二）定期保養(yǎng)（周/月/季/年）保養(yǎng)周期設(shè)備類型保養(yǎng)內(nèi)容----------------------------------------------------------------------------------------------------周吸塵器清理濾網(wǎng)、集塵桶，檢查電源線絕緣層月洗地機(jī)/掃地機(jī)檢查電瓶容量（放電測(cè)試）、更換磨損刷盤/吸水膠條，清理污水箱污垢季高壓清洗機(jī)更換機(jī)油（燃油型）、檢查高壓管老化情況，校準(zhǔn)壓力傳感器年所有動(dòng)力設(shè)備全面拆機(jī)檢查（如電機(jī)碳刷磨損、線路老化），更換易損件（如皮帶、密封件）（三）保養(yǎng)記錄使用部門填寫《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，記錄保養(yǎng)日期、項(xiàng)目、耗材更換情況（如“2023.10.08洗地機(jī)更換吸水膠條，品牌XX，型號(hào)XX”），管理部門每月抽查保養(yǎng)執(zhí)行情況。六、故障處理與維修（一）報(bào)修流程1.操作人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障后，立即停止使用，填寫《設(shè)備故障報(bào)修單》（注明故障現(xiàn)象、發(fā)生時(shí)間、作業(yè)區(qū)域），提交至維修單位。2.維修單位接報(bào)后，24小時(shí)內(nèi)（緊急故障4小時(shí)內(nèi)）到場(chǎng)排查，無法當(dāng)場(chǎng)修復(fù)的需出具《維修方案》（含故障原因、維修時(shí)長、費(fèi)用預(yù)算），經(jīng)管理部門審批后實(shí)施。（二）維修要求維修需使用原廠配件或同等品質(zhì)的替代件，更換配件需登記品牌、型號(hào)、更換時(shí)間。維修完成后，需進(jìn)行不少于30分鐘的試運(yùn)行，確認(rèn)性能恢復(fù)后方可移交使用部門。（三）應(yīng)急措施當(dāng)設(shè)備故障影響作業(yè)進(jìn)度時(shí)，立即啟用備用設(shè)備（如備用吸塵器、手推式掃地機(jī)），故障設(shè)備撤離作業(yè)區(qū)域并懸掛“待修”標(biāo)識(shí)；重大故障（如電機(jī)燒毀）需同步上報(bào)管理部門，協(xié)調(diào)外部技術(shù)支援。七、報(bào)廢與更新管理（一）報(bào)廢條件設(shè)備超使用年限（如洗地機(jī)使用滿5年、高壓清洗機(jī)使用滿8年）且性能嚴(yán)重下降。故障頻發(fā)（年度維修次數(shù)≥5次）、維修成本超過設(shè)備原值50%。技術(shù)落后、能耗過高，無升級(jí)改造價(jià)值。（二）報(bào)廢流程1.使用部門提交《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)》，附故障記錄、維修成本清單。2.管理部門組織技術(shù)評(píng)估，確認(rèn)報(bào)廢后報(bào)決策層審批。3.報(bào)廢設(shè)備需拆除敏感部件（如電機(jī)、電瓶），通過合規(guī)渠道處置（如環(huán)保回收），留存處置憑證。（三）更新評(píng)估每年末，管理部門結(jié)合設(shè)備使用年限、作業(yè)效率、運(yùn)維成本，制定《設(shè)備更新計(jì)劃》，優(yōu)先更新故障頻發(fā)、能耗超標(biāo)的設(shè)備。八、安全管理規(guī)范（一）操作安全操作人員必須佩戴防滑鞋、防護(hù)手套（接觸化學(xué)清潔劑時(shí)加戴護(hù)目鏡），長發(fā)需束起。設(shè)備啟動(dòng)前需確認(rèn)周邊無人員、障礙物，作業(yè)時(shí)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)（如“清潔作業(yè)，請(qǐng)勿靠近”）。（二）設(shè)備安全動(dòng)力設(shè)備需接地良好，電源線無破損，定期檢測(cè)絕緣電阻（每年≥1次）。電瓶類設(shè)備需使用原廠充電器，充電區(qū)遠(yuǎn)離易燃物，設(shè)置煙霧報(bào)警器。（三）環(huán)境安全濕滑區(qū)域（如剛清潔的地面）需放置“小心地滑”標(biāo)識(shí)，作業(yè)后及時(shí)清理積水。儲(chǔ)存清潔劑的區(qū)域需通風(fēng)、避光，與設(shè)備存放區(qū)隔離，張貼“易燃/腐蝕”警示。九、檔案管理（一）臺(tái)賬管理建立《清潔設(shè)備總臺(tái)賬》，記錄設(shè)備編號(hào)、品牌型號(hào)、購置日期、使用部門、責(zé)任人、保修期限等信息，實(shí)現(xiàn)“一機(jī)一檔”。（二）記錄歸檔每臺(tái)設(shè)備單獨(dú)保存《使用登記表》《保養(yǎng)記錄表》《維修記錄表》《報(bào)廢審批表》。采購合同、說明書、檢測(cè)報(bào)告等資料掃描存檔，紙質(zhì)版由管理部門專人保管。（三）數(shù)據(jù)應(yīng)用每季度分析設(shè)備故障類型（如“吸塵器濾網(wǎng)堵塞占比30%”），優(yōu)化保養(yǎng)流程或調(diào)整采購選型。十、監(jiān)督與考核（一）檢查機(jī)制管理部門每月開展設(shè)備管理專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)核查設(shè)備完好率（目標(biāo)≥95%）、使用登記完整率、保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行率。每半年組織“設(shè)備管理評(píng)優(yōu)”，評(píng)選“優(yōu)秀操作崗”“標(biāo)桿保養(yǎng)班組”，分享管理經(jīng)驗(yàn)。（二）考核指標(biāo)指標(biāo)名稱目標(biāo)值考核周期扣分標(biāo)準(zhǔn)（示例）--------------------------------------------------------------------------設(shè)備完好率≥95%月每降低1%，扣責(zé)任部門績效分2分保養(yǎng)計(jì)劃