重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃（2026-2030年）是中國在“兩個一百年”奮斗目標歷史交匯期的關鍵規(guī)劃，既是實現(xiàn)第一個百年奮斗目標（全面建成小康社會）后，向第二個百年奮斗目標（全面建成社會主義現(xiàn)代化強國）邁進的第一個五年規(guī)劃，也是銜接“十四五”（2021-2025年）、為2035年基本實現(xiàn)社會房地產及地方政府債務等風險的引爆也拖累了整為解決這些問題，中國政府把“構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”作為中國未來發(fā)展的核心戰(zhàn)略，而“十五五”規(guī)劃是這一戰(zhàn)略落地的“施工圖”。本次“十五五”規(guī)劃綱要將未來五年的發(fā)展重點放在了建設現(xiàn)代化產業(yè)體系、加快高水平科技自立自強、建設強大國內市場，增強高質量發(fā)展動力，擴大高水平對外開放、合作共贏，優(yōu)化區(qū)域經濟布局、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展、加大保障和改善民生力度等方面的目標，考慮到中國政府對目標制定的高審慎度以及目標的高可達成度，“十五五”規(guī)劃中設立的這些目標不但可以清晰看到未來五年中國經濟社會和產業(yè)的發(fā)展方向，而且這些接續(xù)的發(fā)展和變化也將重塑未來中本次“十五五”規(guī)劃綱要對未來房地產市場產生的重大影響可以歸結為五條主線：新質生產力和現(xiàn)代化產業(yè)體系有望提振寫字新質生產力和現(xiàn)代化產業(yè)體系有望提振寫字樓及產業(yè)園區(qū)需求的增長擴大內需提振消費助力實體零售物業(yè)發(fā)展高質量對外開放將使中國資產更具吸引力房地產市場進入高質量發(fā)展階段全面綠色轉型讓房地產市場發(fā)展更加可持續(xù)“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局2“十五五”規(guī)劃“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局3發(fā)展新質生產力和建設現(xiàn)代化產業(yè)體系在“十四五”期間，在“十四五”期間，中國政府將新一代信息技術、生物技術、新能源汽車等新興產業(yè)作這些產業(yè)在政策扶持下取得了亮眼成績。以新能源汽車為例，“十三五”規(guī)劃中將新能源汽車列為戰(zhàn)略發(fā)展新興產業(yè)，2015年新能源汽車的產量就由2014年的7.85萬輛上升至34萬輛，年度同比增長333%，此后的“十四五”接續(xù)之前發(fā)展戰(zhàn)略，新能源汽車產量從2020年“十四五”開年的年均符合增長率為72%，在全球新能源汽航天、新能源、新材料和生核聚變、人型機器人、元宇圖一：中國新能源汽車產業(yè)規(guī)模走勢1,400.001,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.002015201620172018來源：乘聯(lián)會/中國汽車工業(yè)協(xié)會/EVTank2019202020212022202320242025202490.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局生物制藥領域是另外一個規(guī)劃引形成規(guī)模化擴張的典型案例。發(fā)讓生物制藥行業(yè)作為國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)的地位凸顯。經過多年的沉淀與積累，今年，中國的醫(yī)藥產業(yè)同樣迎來行業(yè)的DeepSeek時刻，中國藥企正在從過去的仿制藥時代進入到創(chuàng)中國在全球規(guī)模級交易(首付款大于5,000萬美元)中的占比，已經從2020年的4%提升至42%（圖二）。圖二：中國創(chuàng)新藥企大型授權交易在全球占比（大型授權指首付款達到5,000萬美元或以上交易）42%45%42%40%30%20%20%00201820192020202120222023202420251-5表一：2025年以來中國部分創(chuàng)新藥企業(yè)對外授權交易情況超45億美元20億美元60.5億美元“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局5本次報告中提出新質生產力的方向是“智能化、綠色化、融合化”，那些能用AI成功改造傳統(tǒng)產業(yè)的企業(yè)將會在未來五年獲得年以來，中國制造業(yè)在人工智能應用方面取得了巨大進展，中國安裝的工業(yè)機器人數(shù)量已超過全球其國以276,300臺工業(yè)機器人安裝量位居全球首位，是日本的6倍，美國的7.3圖三：2023年各國工業(yè)機器人安裝數(shù)量050100150200新興戰(zhàn)略型產業(yè)及未來產業(yè)的發(fā)展要新興戰(zhàn)略型產業(yè)及未來產業(yè)的發(fā)展要依托于高強度的研發(fā)，這將在一定程度上提振寫字樓及產業(yè)園區(qū)市場的需求。過去幾年，寫字樓及產業(yè)園區(qū)市市場增量需求稀少。未來五年，政策和資金對產業(yè)及科技類企業(yè)的傾斜將有望催生一批新的企業(yè)，既有的企業(yè)也有望擴大規(guī)模，這將提振寫字樓及產業(yè)園區(qū)需求的增長，讓該板塊實現(xiàn)“十五五”規(guī)劃“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局重塑未來五年中國房地產市場格局擴大內需，大力提振消費“十四五”期間的重點是“把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來”，延續(xù)了自新需求引領新供給，以新供給創(chuàng)造新需求“，側重點放在了需求側，這也標志著中國經濟的頂層設計當前，由于投資的邊際效應逐漸降低，出口則面臨外部環(huán)境的高不確定性，因此內需對拉動經濟增長的作用就顯得格外重要，但由于疫情擾動疊加房地產及地方政府債務等多方面因素的挑戰(zhàn)，導致居民很大差距（圖四有效需求不足已經成為掣肘中國經濟發(fā)展的突出矛盾。過去幾十年中，中國在基礎設施建設、房地產開發(fā)、制造業(yè)設備投資等“投資于物”的領域成就斐然，投資于物的回報率高，效果立竿見影。不過，與物質資本投資領域取得的顯著成果相比，中國在人力資本和民生領域的投入明顯不足，“十五五”規(guī)劃中提出了“投資于人”，即說明國家將在教育、社保和就業(yè)、衛(wèi)生健康、住房保障等多領域解決百姓的后顧之憂，增強居民的安全感，由此提升消費意愿。今年，國家財政已安排1,000億元育兒補貼，200億元逐步推行免費學前教育，預計未來五年投資于人的政策力度將會圖四：各國居民消費支出占GDP比重（1996-2024）80%60%50%40%30%20%“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局7“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局報告提出要“以新需求引領新供給，以新供給創(chuàng)造新需求”，這對實體零售物業(yè)提出了新的要求同時也帶來了發(fā)展契機。2024年底的中央經濟工作會議將"大力提振消費、全方位擴大國內需求"列為2025年經濟工作的首要任務，為消費基礎設施REITs的發(fā)展奠定了戰(zhàn)略基調。2025年發(fā)布的《提振消費專項行動方案》更是明確提出"支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發(fā)行基礎設施領域表二：截止至10月15日11只消費類基礎設施公募REITs上市后累計股價變化表二：截止至10月15日11只消費類基礎設施公募REITs上市后累計股價變化基礎設施公募REITs的不斷逼零售物業(yè)不斷加強品牌調整、挖掘消費新需求、吸引年60.5%46.5%45.6%“十五五”規(guī)劃“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局8擴大高質量對外開放，開創(chuàng)合作共贏新局面在全球保護主義盛行的背景下,中國一直在致力于向全球敞開大門。以熊貓債為例,作金融引擎,熊貓債憑借其資本融資成本優(yōu)勢在當前備受市場關注,至今累計發(fā)行超1萬圖五：熊貓債發(fā)行數(shù)量及規(guī)模80604020020152016201720182019202020212022202320242025*ma發(fā)行總額（億元）發(fā)行期數(shù)2500200010005000今年以來今年以來，境外資本對中國資產的態(tài)度產生雖然當前境外資本主要流向股市，但鑒于中國發(fā)布的“十五五”規(guī)劃具有高確定性和目標可達性，且伴隨美元持續(xù)走弱，人民幣升值預期加大的影響，境外資本有望重回中國大宗物業(yè)交易市場進行抄底，中長期看，零售物業(yè)、工業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心、寫字樓等資“十五五”規(guī)劃“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局重塑未來五年中國房地產市場格局加大保障和改善民生力度，推動房地產高質量發(fā)展在國民經濟發(fā)展中扮演的角色產生了根本性的變化。經由過去五年的陣痛調整,房地產市場對經濟產生的負面影響已經明顯減弱,中國經濟也逐漸擺脫了對房地產的依賴,房地產投資總額占GDP比重已從2014年的近15%下降到2024年的7.4%。不過從(圖六)可以看到,作為成熟市場的美國,房地產行業(yè)在GDP中的比重常年穩(wěn)定在推出讓多個城市新房市場成交火熱充分說明了市場仍有巨大改善型潛力需求可挖。預計持續(xù)的政策支持將在2026-2027年為房價提供穩(wěn)定支持,這也將成為推動溫和通貨再膨脹的重要前奏,未來市場增量政策將聚焦保障性住房建設,租賃市場培育與城市更新工程,整體市場的發(fā)展將繼續(xù)圍繞商品加保障的雙軌制發(fā)展,以多主體供給、多圖六:房地產開發(fā)投資占GDP比重走勢1,400,00020%1,200,00012.83%1,000,12.83%800,000600,0007.43%5%0%400,5%0%200,0000GDP房地產投資額房地產投資占GDP比重--美國房地產占GDP比重來源：國家統(tǒng)計局/FederalReserveBankofSt.Louis“十五五”規(guī)劃“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局重塑未來五年中國房地產市場格局加快經濟社會發(fā)展全面綠色轉型以碳達峰碳中和為牽引,增強綠色發(fā)展動能。加快建設新型能源體系,積極穩(wěn)妥推進和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,從2005年至2024年,中國煤炭在能源消耗中的占比從圖七：2005-2024年不同種類能源消費占比走勢（%）90%80%70%60%50%40%30%20%10%煤炭占能源消費總量的比重(%)石油占能源消費總量的比重(%)天然氣占能源消費總量的比重(%)一次電力及其他能源占能源總量的比重(%)大部分將由新增的清潔能源發(fā)電項目均應是綠色認證項目以實現(xiàn)大機遇與挑戰(zhàn)，聯(lián)合國環(huán)境署2024-2025年報告顯示，全球建筑業(yè)碳排放占比34%，其中大部分來自建筑的營運階果被大量投資機構廣泛運用和融入到投資決策當中。項目端的ESG可持續(xù)發(fā)展理念逐步興起，成為衡量項目優(yōu)劣的關鍵性指標。商業(yè)地產項目在整個業(yè)務營運過程中融入ESG“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國房地產市場格局總結的加速期”—它不僅要解決當前發(fā)展中的定方向、打基礎。未來五年，從戰(zhàn)略重心的轉移到消費社會的深度轉型，從將反內卷提升為國家政策導向到現(xiàn)代產業(yè)體系的搭建，從房地產新模式的構建到內需體系的系統(tǒng)性重塑，從堅定的擴大高水平對外開放到一以貫之的全社會綠色轉型，這些變革共同勾勒出一幅結構全新的發(fā)展藍圖，推動中國經濟從依賴投資與出口的舊模式邁向一個由內需驅動、供需協(xié)調更可持續(xù)更均衡的新未來。由此，也將為中國商業(yè)地產的未來帶來更大“十五五”規(guī)劃重塑未來五年中國商業(yè)地產市場格局11kk.chiu@francis.cw.li@alva.yh.to@andrew.kf.chan@jonathan.cy.wei@duke.sq.zhen@tony.zy.su@研究團隊聯(lián)系人張曉端華南及華中區(qū)xiaoduan張曉端華南及華中區(qū)xiaoduan.zhang@華東區(qū)shaun.fv.brodie@鄧淑賢香港鄧淑賢香港rosanna.tang@華西區(qū)ivy.jia@李易璇臺灣李易璇臺灣eason.ih.lee@掃描二維碼