物業(yè)項(xiàng)目交付前的開荒保潔是清除建筑殘留、優(yōu)化居住環(huán)境的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤c清晰的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是避免糾紛、保障服務(wù)質(zhì)量的核心前提。本文從合同條款設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到執(zhí)行監(jiān)督，系統(tǒng)梳理開荒保潔全流程的專業(yè)要點(diǎn)，助力物業(yè)方高效完成開荒階段的管理工作。一、開荒保潔的核心價(jià)值與合同必要性開荒保潔是新建物業(yè)（或大型改造項(xiàng)目）交付前的深度清潔工程，需清除建筑施工殘留（如水泥漬、涂料點(diǎn)）、裝修垃圾、公共區(qū)域積塵等，為業(yè)主入住或商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供“初始潔凈環(huán)境”。合同的核心作用在于：明確雙方權(quán)責(zé)邊界（如物業(yè)方提供作業(yè)條件、保潔方保障人員安全）；量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“玻璃透光率≥95%”“地面無(wú)水泥殘留”），避免“干凈整潔”等模糊表述引發(fā)的爭(zhēng)議；約定違約與爭(zhēng)議解決機(jī)制，降低工期延誤、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等風(fēng)險(xiǎn)。二、開荒保潔合同的核心條款解析（一）服務(wù)范圍條款：“清單化”避免歧義需明確物理區(qū)域與清潔內(nèi)容，建議以“附件清單+平面圖”形式呈現(xiàn)：區(qū)域示例：樓宇公共區(qū)域（大堂、走廊、電梯廳）、地下車庫(kù)、設(shè)備間、天臺(tái)、外圍道路等；內(nèi)容示例：墻面（清除涂料點(diǎn)、水泥漬）、地面（打磨拋光、清除膠漬）、玻璃（內(nèi)外側(cè)清潔、無(wú)水?。?、設(shè)施設(shè)備（電梯轎廂、消防栓表面除塵）。*反面案例*：僅約定“所有公共區(qū)域清潔”，易引發(fā)“管道井是否包含”“地下車庫(kù)排水溝是否清潔”等爭(zhēng)議。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款：“量化+行業(yè)規(guī)范”雙約束參考《清潔行業(yè)服務(wù)規(guī)范》（或地方標(biāo)準(zhǔn)），結(jié)合項(xiàng)目需求制定可驗(yàn)證的驗(yàn)收指標(biāo)：視覺標(biāo)準(zhǔn)：“無(wú)明顯污漬、無(wú)建筑殘留、玻璃透光率≥95%”；功能標(biāo)準(zhǔn)：“地面防滑系數(shù)≥0.6（適用于濕滑區(qū)域）”“設(shè)備表面除塵后無(wú)靜電吸附”；特殊區(qū)域：“管道井內(nèi)部無(wú)積塵、強(qiáng)弱電間設(shè)備表面絕緣檢測(cè)合格”（需提前明確檢測(cè)方式）。（三）服務(wù)期限與進(jìn)度條款：分階段管控工期避免“總工期XX天”的籠統(tǒng)約定，建議拆解為里程碑節(jié)點(diǎn)：第一階段（粗開荒）：交付前15天，完成建筑垃圾清運(yùn)、大面積水泥漬清除；第二階段（精細(xì)保潔）：交付前7天，完成玻璃、設(shè)施設(shè)備、墻面精細(xì)清潔；第三階段（收尾驗(yàn)收）：交付前3天，完成死角復(fù)查、垃圾清運(yùn)，出具《清潔驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。*風(fēng)險(xiǎn)提示*：需約定“非保潔方原因（如物業(yè)方延遲移交場(chǎng)地）導(dǎo)致工期延誤”的責(zé)任豁免條款。（四）費(fèi)用與付款方式：“分項(xiàng)+分階段”控風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用分項(xiàng)：人工成本（按崗位/人數(shù)）、耗材（清潔劑、垃圾袋）、設(shè)備租賃（洗地機(jī)、高空作業(yè)平臺(tái)）、稅費(fèi)等，避免“包干價(jià)”掩蓋成本漏洞；付款節(jié)奏：簽約付30%（啟動(dòng)資金）、中期驗(yàn)收（粗開荒完成）付50%、最終驗(yàn)收合格后付15%、預(yù)留5%質(zhì)保金（3個(gè)月后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題支付）。（五）雙方權(quán)責(zé)條款：“作業(yè)條件+安全責(zé)任”雙明確物業(yè)方義務(wù)：提供水、電、臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)空間，提前完成場(chǎng)地移交（如拆除施工圍擋）；保潔方義務(wù)：人員持證上崗（如高空作業(yè)證）、為員工購(gòu)買意外險(xiǎn)，設(shè)備符合安全標(biāo)準(zhǔn)（如高壓清洗機(jī)定期檢測(cè)）；保險(xiǎn)責(zé)任：約定“保潔方員工在作業(yè)中受傷，由其自行承擔(dān)工傷責(zé)任”（需符合《工傷保險(xiǎn)條例》）。三、簽約前的調(diào)研與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）服務(wù)商資質(zhì)核查：從“資質(zhì)”到“案例”全維度評(píng)估基礎(chǔ)資質(zhì)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營(yíng)范圍含“保潔服務(wù)”）、清潔行業(yè)等級(jí)證書（如中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的“五星級(jí)清潔服務(wù)企業(yè)”）；項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：要求提供同類型物業(yè)的開荒案例（如住宅/商業(yè)/寫字樓），重點(diǎn)核查“交付前突發(fā)污染處理能力”“大面積玻璃清潔效率”等細(xì)節(jié)；人員配置：10萬(wàn)㎡項(xiàng)目需配置保潔員≥50人、領(lǐng)班≥3人（含早班、夜班輪班計(jì)劃）。（二）服務(wù)方案評(píng)審：從“紙面計(jì)劃”到“落地可行性”要求服務(wù)商提交《開荒保潔實(shí)施方案》，重點(diǎn)評(píng)審：設(shè)備清單：是否匹配項(xiàng)目需求（如地下車庫(kù)需“駕駛式洗地機(jī)”，外墻需“蜘蛛人作業(yè)設(shè)備”）；應(yīng)急預(yù)案：雨天作業(yè)（如搭建防雨棚）、突發(fā)污染（如管道井漏水導(dǎo)致積水）的處理流程；環(huán)保合規(guī)：清潔劑需符合《綠色產(chǎn)品評(píng)價(jià)清潔類產(chǎn)品》（GB/T____），避免腐蝕物業(yè)設(shè)施。（三）合同細(xì)節(jié)打磨：“例外條款”需前置約定不可抗力：細(xì)化“暴雨、疫情”等情形的責(zé)任劃分（如工期順延、費(fèi)用分擔(dān)）；驗(yàn)收爭(zhēng)議：約定“第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)（如當(dāng)?shù)刭|(zhì)檢站）”作為最終驗(yàn)收主體，或明確“兩次整改仍不合格，物業(yè)方有權(quán)解除合同并索賠”；知識(shí)產(chǎn)權(quán)：保潔方使用的“定制化清潔工具/方案”需明確歸屬（如約定“方案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)方所有”）。四、執(zhí)行中的監(jiān)督與爭(zhēng)議處理（一）過(guò)程監(jiān)督：“巡檢表+影像記錄”留痕管理制定《開荒保潔巡檢表》：按區(qū)域（大堂、車庫(kù)、設(shè)備間）、清潔項(xiàng)（玻璃、地面、設(shè)施）設(shè)置檢查項(xiàng)，每日由物業(yè)方工程/客服人員簽字確認(rèn)；影像留存：清潔前后對(duì)比圖（標(biāo)注時(shí)間、地點(diǎn)）、問(wèn)題整改視頻（如“電梯轎廂不銹鋼條拋光過(guò)程”），作為驗(yàn)收與爭(zhēng)議處理的核心證據(jù)。（二）安全管理：“培訓(xùn)+防護(hù)”雙管齊下高空作業(yè)：要求保潔方提供“安全繩固定點(diǎn)檢測(cè)報(bào)告”，作業(yè)人員必須佩戴安全帶、安全帽，地面設(shè)置警示帶；化學(xué)品使用：清潔劑需“三證齊全”（生產(chǎn)許可證、質(zhì)檢報(bào)告、MSDS安全說(shuō)明書），嚴(yán)禁使用強(qiáng)酸強(qiáng)堿腐蝕類藥劑（如鹽酸清洗大理石地面）。（三）爭(zhēng)議解決：“協(xié)商-仲裁-訴訟”階梯式推進(jìn)優(yōu)先協(xié)商：約定“爭(zhēng)議發(fā)生后10日內(nèi)，雙方代表當(dāng)面協(xié)商”，避免情緒化溝通；仲裁/訴訟：明確管轄機(jī)構(gòu)（如“提交XX市仲裁委員會(huì)仲裁”或“向物業(yè)項(xiàng)目所在地法院起訴”），避免“協(xié)商不成由甲方?jīng)Q定”的模糊表述。五、常見誤區(qū)與合規(guī)建議（一）誤區(qū)1：忽視“隱蔽區(qū)域”保潔管道井、強(qiáng)弱電間、設(shè)備夾層易成為“清潔盲區(qū)”，需在合同中明確：清潔頻率：隨階段保潔同步進(jìn)行（如粗開荒時(shí)清除建筑垃圾，精細(xì)保潔時(shí)除塵）；驗(yàn)收方式：使用“內(nèi)窺鏡”或“無(wú)人機(jī)”輔助檢查（適用于狹小/高空區(qū)域）。（二）誤區(qū)2：付款方式“一刀切”避免“驗(yàn)收合格后一次性付清”，建議：分階段付款（如前文“30%+50%+15%+5%”）；尾款與“業(yè)主入住后30天內(nèi)無(wú)清潔投訴”掛鉤（需提前約定投訴處理流程）。（三）合規(guī)建議：“公章+騎縫章”保障效力合同需加蓋公章/合同專用章，自然人簽字需附身份證復(fù)印件；多頁(yè)合同需加蓋騎縫章，避免“頁(yè)碼替換”“條款篡改”風(fēng)險(xiǎn)；涉及分包（如外墻清潔分包給專業(yè)公司），需約定“分包方資質(zhì)”及“保潔方連帶責(zé)任”。