房地產(chǎn)中介服務(wù)貫穿房屋交易（買賣、租賃）全流程，一份權(quán)責清晰、條款嚴謹?shù)闹薪楹贤?，是保障交易安全、減少糾紛的核心工具。本文結(jié)合行業(yè)規(guī)范與司法實踐，梳理中介合同核心要素，并提供可直接參考的標準模板，供交易各方在實務(wù)中優(yōu)化使用。一、合同核心條款的邏輯與價值中介合同本質(zhì)是居間服務(wù)合同，核心在于明確“中介提供何種服務(wù)、獲得何種報酬、各方違約如何擔責”。一份完善的合同需覆蓋以下關(guān)鍵維度：（一）當事人信息：權(quán)責主體的明確性合同需清晰記載三方（或雙方，租賃/買賣雙方與中介）基礎(chǔ)信息：中介機構(gòu)：全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、營業(yè)地址、聯(lián)系方式（可留固定電話或郵箱）；交易主體（買方/承租方、賣方/出租方）：姓名（或企業(yè)名稱）、證件類型及號碼（簡化表述，避免暴露完整號碼）、聯(lián)系地址。作用：明確合同約束主體，避免“主體模糊”導致的履約糾紛（如中介分支機構(gòu)簽約但總公司不認賬）。（二）服務(wù)內(nèi)容：中介義務(wù)的具象化需逐項列明中介服務(wù)范疇，避免“口頭承諾”無據(jù)可依：信息服務(wù)：提供真實房源/客源信息、核實房屋權(quán)屬（是否抵押、查封）、披露房屋瑕疵（漏水、違建等）；流程服務(wù)：協(xié)助擬定交易合同、陪同看房、協(xié)調(diào)雙方談判、代辦過戶/租賃備案等；特殊服務(wù)：提供資金監(jiān)管建議、協(xié)助聯(lián)系評估/貸款機構(gòu)（若涉及）。示例表述：“中介方應(yīng)于簽約后3個工作日內(nèi)，向買方提供標的房屋《不動產(chǎn)登記簿查詢證明》；應(yīng)全程協(xié)助買賣雙方完成網(wǎng)簽、資金監(jiān)管及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”（三）服務(wù)費用：報酬規(guī)則的透明化需明確收費主體、標準、支付節(jié)點，杜絕“暗箱操作”：收費主體：區(qū)分“買方支付”“賣方支付”“雙方分攤”，或“出租方/承租方支付”；收費標準：按房屋成交價比例（如“成交價的1.5%”）、固定金額（如“租賃月租金的50%”），或分段計費；支付節(jié)點：如“合同簽訂后3日內(nèi)支付50%，過戶完成后支付剩余50%”，或“租賃備案完成后一次性支付”。避雷提示：禁止“陰陽合同”式費用約定，需明確“費用包含的服務(wù)范圍”（如是否含代辦費、交通費）。（四）房屋信息：交易標的的精準性需對房屋核心屬性書面確認，避免“貨不對板”：基本信息：地址（精確到門牌號）、建筑面積/套內(nèi)面積、房屋性質(zhì)（住宅/商業(yè)/辦公）、權(quán)屬類型（商品房/經(jīng)濟適用房等）；權(quán)利限制：是否存在抵押、查封、租賃（若有，需附租賃合同關(guān)鍵條款）、共有權(quán)人（是否同意出售/出租）；物理狀態(tài)：是否存在結(jié)構(gòu)改造、質(zhì)量瑕疵（如滲水、墻體開裂）、配套設(shè)施（家具家電是否包含）。示例表述：“標的房屋坐落于XX市XX區(qū)XX路XX號XX單元XX室，建筑面積XX平方米，不動產(chǎn)權(quán)證號為XX字第XXXX號；房屋無抵押、無查封，出租方已提前解除與承租方的租賃合同（附解除協(xié)議）。”（五）權(quán)利義務(wù)：履約邊界的清晰化需雙向約定中介與交易主體權(quán)責：中介方義務(wù)：如實披露信息（不得隱瞞房屋瑕疵、虛報價格）、保守交易主體隱私、不得賺取差價（除非合同明確約定“代理銷售”）；交易主體義務(wù)：提供真實資料（如無虛假收入證明、產(chǎn)權(quán)證書）、配合中介服務(wù)流程、不得“跳單”（繞開中介與對方私下交易）?！疤鴨巍睏l款示例：“買賣雙方確認，若在中介方提供服務(wù)后12個月內(nèi)，繞開中介方直接或通過第三方與對方達成交易，需按房屋成交價的1.5%向中介方支付違約金?！保┻`約責任：違約成本的可量化需對“常見違約場景”約定明確責任：中介違約：如故意隱瞞房屋查封信息，導致交易失敗，需退還已收服務(wù)費，并賠償交易主體直接損失（如定金損失、律師費）；交易主體違約：如買方簽約后無正當理由毀約，需支付中介已發(fā)生的服務(wù)成本（如評估費、交通費），并按服務(wù)費的XX%支付違約金；特殊違約：如因政策變化（如限購升級）導致交易無法履行，各方免責，但中介需退還未發(fā)生的服務(wù)費。（七）爭議解決：糾紛化解的路徑約定“協(xié)商優(yōu)先，訴訟/仲裁為輔”的機制：協(xié)商：爭議發(fā)生后，各方應(yīng)在15日內(nèi)協(xié)商解決；訴訟/仲裁：協(xié)商不成的，可約定“向房屋所在地人民法院起訴”或“提交XX仲裁委員會仲裁”（二者擇一，仲裁需雙方自愿約定）。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同標準模板（以房屋買賣為例）以下模板可根據(jù)“租賃/買賣”“一手房/二手房”場景調(diào)整，核心條款需保留：---房地產(chǎn)中介服務(wù)合同合同編號：ZH-2024-XXX甲方（賣方）：姓名：XXX，證件類型：身份證，證件號碼：XXX（注：簡化表述，避免暴露完整號碼），聯(lián)系地址：XXX，聯(lián)系方式：XXX（固定電話/郵箱）乙方（買方）：姓名：XXX，證件類型：身份證，證件號碼：XXX，聯(lián)系地址：XXX，聯(lián)系方式：XXX丙方（中介方）：XX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼：XXX，營業(yè)地址：XXX，聯(lián)系方式：XXX鑒于條款甲、乙雙方擬就標的房屋買賣事宜達成交易，丙方作為中介方提供居間服務(wù)；三方經(jīng)平等協(xié)商，依據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)，訂立本合同。第一條標的房屋信息1.1房屋坐落：XX市XX區(qū)XX路XX號XX單元XX室1.2權(quán)屬情況：不動產(chǎn)權(quán)證號為XX字第XXXX號，房屋性質(zhì)為【住宅/商業(yè)】，建筑面積XX平方米，套內(nèi)面積XX平方米；房屋無抵押、無查封，甲方對房屋享有完全所有權(quán)（若為共有，需附共有權(quán)人同意出售的書面聲明）。1.3物理狀態(tài)：房屋現(xiàn)狀為【毛坯/簡裝/精裝】，附帶設(shè)施包括【冰箱、洗衣機、空調(diào)】（可根據(jù)實際情況增減），無結(jié)構(gòu)改造，無漏水、墻體開裂等質(zhì)量瑕疵。第二條中介服務(wù)內(nèi)容2.1信息服務(wù)：丙方應(yīng)向乙方如實披露房屋權(quán)屬、瑕疵、周邊配套等信息；向甲方如實披露乙方購房資質(zhì)、付款能力等信息。2.2流程服務(wù)：丙方應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方擬定《房屋買賣合同》，陪同看房（累計不超過5次），協(xié)調(diào)雙方談判；在甲、乙雙方簽訂《房屋買賣合同》后，協(xié)助辦理網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。2.3其他服務(wù)：丙方應(yīng)提供本市最新房地產(chǎn)政策咨詢（如限購、貸款政策），協(xié)助甲、乙雙方聯(lián)系資金監(jiān)管機構(gòu)。第三條服務(wù)費用及支付3.1收費主體：乙方應(yīng)向丙方支付中介服務(wù)費，甲方無需支付。3.2收費標準：中介服務(wù)費按房屋成交價的1.5%計算，成交價為人民幣XX元（大寫：XX元整），故服務(wù)費總額為人民幣XX元（大寫：XX元整）。3.3支付節(jié)點：本合同簽訂后3日內(nèi)，乙方向丙方支付服務(wù)費的50%（即人民幣XX元）；甲、乙雙方完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后3日內(nèi)，乙方支付剩余50%（即人民幣XX元）。第四條權(quán)利與義務(wù)4.1丙方權(quán)利：按本合同約定收取服務(wù)費；要求甲、乙雙方提供真實、合法的交易資料。4.2丙方義務(wù)：對甲、乙雙方的商業(yè)秘密、個人隱私（如收入情況、家庭住址）予以保密；不得故意隱瞞房屋瑕疵或虛構(gòu)交易信息；若因丙方過錯導致交易失敗，應(yīng)退還已收服務(wù)費，并賠償甲、乙雙方直接損失（以實際發(fā)生的票據(jù)為準）。4.3甲、乙雙方義務(wù)：向丙方提供真實的身份、產(chǎn)權(quán)、資金證明；按約定支付服務(wù)費，配合丙方服務(wù)流程；不得繞開丙方與對方私下交易（即“跳單”），否則需按房屋成交價的1.5%向丙方支付違約金。第五條違約責任5.1丙方違約：若丙方故意隱瞞房屋查封信息，導致甲、乙雙方的《房屋買賣合同》無法履行，丙方應(yīng)退還已收服務(wù)費，并賠償甲、乙雙方的定金損失（以《房屋買賣合同》約定為準）。5.2乙方違約：若乙方無正當理由拒絕簽訂《房屋買賣合同》或拒絕支付服務(wù)費，應(yīng)向丙方支付已發(fā)生的服務(wù)成本（如交通費、打印費，總計不超過服務(wù)費的20%），并按服務(wù)費總額的30%支付違約金。5.3甲方違約：若甲方無正當理由拒絕簽訂《房屋買賣合同》，應(yīng)賠償丙方已發(fā)生的服務(wù)成本（同5.2），并按服務(wù)費總額的30%支付違約金。第六條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，三方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。第七條其他條款7.1本合同自三方簽字（或蓋章）之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。7.2本合同未盡事宜，可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。甲方（簽字/蓋章）：__________日期：______年____月____日乙方（簽字/蓋章）：__________日期：______年____月____日丙方（蓋章）：__________日期：______年____月____日---三、合同簽訂的實務(wù)注意事項（一）資質(zhì)核查：中介的“合規(guī)性”簽約前，要求中介出示營業(yè)執(zhí)照（含“房地產(chǎn)經(jīng)紀”經(jīng)營范圍）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明（部分城市要求）、從業(yè)人員的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書，避免與“黑中介”交易。（二）服務(wù)內(nèi)容：口頭承諾“書面化”若中介承諾“墊資解押”“包銷稅費”“保證貸款審批”等，需將這些承諾寫入合同補充條款，并明確“未兌現(xiàn)的違約責任”（如退還服務(wù)費、賠償損失）。（三）房屋信息：實地核查+書面確認簽約前，務(wù)必實地查看房屋，核對產(chǎn)權(quán)證信息（如地址、面積、權(quán)屬），要求中介提供《不動產(chǎn)登記簿查詢證明》（可自行到不動產(chǎn)登記中心查詢），避免“兇宅”“抵押房”等風險。（四）違約責任：“模糊表述”要修正若合同中出現(xiàn)“甲方違約需承擔相應(yīng)責任”“丙方盡力提供服務(wù)”等模糊條款，需要求中介明確責任形式（如違約金比例、賠償范圍），避免糾紛時“無法追責”。（五）證據(jù)留存：全程