2025年物業(yè)管理師考試試題及答案(實(shí)務(wù))一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限至業(yè)主大會(huì)成立并選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)止，但業(yè)主大會(huì)成立后3個(gè)月仍未完成新企業(yè)選聘。此時(shí)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.立即終止服務(wù)并撤離B.繼續(xù)提供服務(wù)至新企業(yè)接管C.向業(yè)主委員會(huì)收取超期服務(wù)費(fèi)D.單方面提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。若業(yè)主大會(huì)未及時(shí)完成選聘，原企業(yè)應(yīng)繼續(xù)服務(wù)至新企業(yè)接管，避免服務(wù)中斷。2.某住宅項(xiàng)目消防控制室接到煙感報(bào)警，值班人員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)系業(yè)主烹飪油煙誤報(bào)，后續(xù)應(yīng)（）。A.記錄報(bào)警時(shí)間、原因，無(wú)需其他處理B.在消防系統(tǒng)中復(fù)位報(bào)警信號(hào)，做好記錄C.通知業(yè)主禁止廚房使用明火D.立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案疏散樓層人員答案：B解析：《建筑消防設(shè)施維護(hù)管理》（GB25201-2010）規(guī)定，誤報(bào)后應(yīng)復(fù)位系統(tǒng)并記錄時(shí)間、部位、原因及處理情況，無(wú)需過度干預(yù)業(yè)主正常生活。3.業(yè)主申請(qǐng)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)審查（）。A.裝修公司資質(zhì)等級(jí)B.裝修圖紙是否涉及拆改承重結(jié)構(gòu)C.業(yè)主裝修預(yù)算金額D.裝修材料品牌及環(huán)保指標(biāo)答案：B解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條明確，禁止拆改承重結(jié)構(gòu)，物業(yè)需重點(diǎn)審查圖紙是否涉及此類違規(guī)行為，其他選項(xiàng)非法定審查內(nèi)容。4.某小區(qū)電梯故障導(dǎo)致業(yè)主王某被困20分鐘，王某要求賠償精神損失。根據(jù)《民法典》，物業(yè)的責(zé)任認(rèn)定關(guān)鍵在于（）。A.電梯是否在保修期內(nèi)B.物業(yè)是否履行了日常維護(hù)和應(yīng)急救援義務(wù)C.王某是否購(gòu)買人身保險(xiǎn)D.電梯故障是否由第三方造成答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物及其擱置物、懸掛物脫落造成損害，管理人未盡到管理職責(zé)的需擔(dān)責(zé)。電梯困人案件中，物業(yè)是否及時(shí)響應(yīng)（如30分鐘內(nèi)救援）、是否定期維保是責(zé)任判定核心。5.某小區(qū)公共區(qū)域路燈損壞，維修資金申請(qǐng)需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上業(yè)主D.全體業(yè)主答案：A解析：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過（注：2021年《民法典》修訂后，普通事項(xiàng)表決降低為“雙過半”，本題按最新法規(guī)調(diào)整）。6.暴雨期間，小區(qū)地下車庫(kù)進(jìn)水，物業(yè)應(yīng)首先（）。A.通知保險(xiǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)勘查B.組織人員用沙袋封堵入口C.拍攝視頻記錄損失情況D.聯(lián)系業(yè)主轉(zhuǎn)移車庫(kù)車輛答案：D解析：應(yīng)急處理優(yōu)先保障人身財(cái)產(chǎn)安全，地下車庫(kù)進(jìn)水時(shí)，需第一時(shí)間通知業(yè)主轉(zhuǎn)移車輛，避免車輛被淹，其次再進(jìn)行封堵、排水等操作。7.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)通過（）方式催收符合規(guī)定。A.關(guān)閉業(yè)主家水電B.在業(yè)主門上張貼欠費(fèi)公示C.通過短信、電話提醒D.限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)答案：C解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；張貼欠費(fèi)信息可能侵犯隱私，限制進(jìn)入小區(qū)涉嫌侵權(quán)，合法方式為書面或電子通知。8.某小區(qū)寵物犬咬傷兒童，責(zé)任主體為（）。A.物業(yè)（未及時(shí)制止）B.犬主（未牽繩或未戴嘴套）C.兒童監(jiān)護(hù)人（未盡看管義務(wù)）D.社區(qū)（未宣傳文明養(yǎng)犬）答案：B解析：《民法典》第一千二百四十五條規(guī)定，飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)僅在未盡管理義務(wù)（如未設(shè)置警示標(biāo)識(shí)）時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，本題未提及物業(yè)過失，故主責(zé)為犬主。9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維護(hù)外包給專業(yè)公司，若因外包公司操作失誤導(dǎo)致事故，責(zé)任由（）承擔(dān)。A.外包公司B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.外包公司與物業(yè)連帶答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托。因委托產(chǎn)生的責(zé)任，物業(yè)需與受委托方承擔(dān)連帶責(zé)任。10.業(yè)主大會(huì)表決“利用公共區(qū)域設(shè)置快遞柜”事項(xiàng)，有效票需滿足（）。A.專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)B.專有部分面積2/3且人數(shù)2/3C.專有部分面積3/4且人數(shù)3/4D.全體業(yè)主同意答案：A解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需“雙2/3參與表決”且“雙過半同意”，本題為普通利用事項(xiàng)（非經(jīng)營(yíng)），故只需“雙過半”同意。11.某小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)合同約定“喬木存活率95%以上”，實(shí)際檢查發(fā)現(xiàn)存活率92%，物業(yè)應(yīng)（）。A.要求養(yǎng)護(hù)單位補(bǔ)種至達(dá)標(biāo)B.扣除部分服務(wù)費(fèi)用C.終止養(yǎng)護(hù)合同D.自行補(bǔ)種并向養(yǎng)護(hù)單位索賠答案：A解析：綠化養(yǎng)護(hù)合同屬服務(wù)合同，存活率未達(dá)標(biāo)時(shí)，物業(yè)應(yīng)要求養(yǎng)護(hù)單位履行合同義務(wù)（補(bǔ)種），若多次不達(dá)標(biāo)可按約定扣除費(fèi)用或解約，首次應(yīng)優(yōu)先要求整改。12.業(yè)主反映樓道照明過暗，物業(yè)檢測(cè)后確認(rèn)燈具功率符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)（）。A.告知業(yè)主設(shè)計(jì)如此，不予處理B.更換更高功率燈具（增加電費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)）C.加裝輔助照明設(shè)施并公示費(fèi)用D.組織業(yè)主表決是否升級(jí)照明答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)合同》通常約定物業(yè)需維護(hù)公共設(shè)施正常使用，若現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致業(yè)主不便，物業(yè)應(yīng)主動(dòng)優(yōu)化（如加裝感應(yīng)燈），費(fèi)用可從公共收益或物業(yè)費(fèi)列支，需提前公示。13.某小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)故障，維修需2萬(wàn)元，經(jīng)核查公共收益余額1.5萬(wàn)元，物業(yè)應(yīng)（）。A.直接使用公共收益維修，不足部分由業(yè)主分?jǐn)侭.召開業(yè)主大會(huì)表決是否動(dòng)用維修資金C.自行墊資維修后向業(yè)主收取D.暫停監(jiān)控使用直至收益足夠答案：B解析：公共收益不足時(shí)，維修監(jiān)控屬公共設(shè)施維護(hù)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決是否動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，不得擅自分?jǐn)偦驎和７?wù)。14.業(yè)主因房屋質(zhì)量問題（開發(fā)商責(zé)任）拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)（）。A.協(xié)助業(yè)主向開發(fā)商索賠，同時(shí)催交物業(yè)費(fèi)B.與開發(fā)商協(xié)商，由開發(fā)商代業(yè)主交物業(yè)費(fèi)C.以業(yè)主拒交為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D.直接起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)答案：A解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題（與開發(fā)商的糾紛）對(duì)抗物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)，物業(yè)應(yīng)協(xié)助維權(quán)但需正常催交。15.某小區(qū)垃圾分類廂房因管理不善導(dǎo)致異味擾民，業(yè)主投訴后，物業(yè)的正確處理流程是（）。A.增加清潔頻次→檢查垃圾清運(yùn)時(shí)間→加裝除臭設(shè)備→公示整改結(jié)果B.關(guān)閉廂房→重新選址→征求業(yè)主意見→重建C.罰款亂扔垃圾的業(yè)主→張貼警示標(biāo)語(yǔ)→加強(qiáng)巡邏D.聯(lián)系環(huán)保部門檢測(cè)→向業(yè)主道歉→等待檢測(cè)結(jié)果答案：A解析：異味問題應(yīng)優(yōu)先通過優(yōu)化管理（如增加清潔、調(diào)整清運(yùn)時(shí)間）解決，再考慮設(shè)備升級(jí)，關(guān)閉廂房或罰款屬極端措施，需按“先整改、后優(yōu)化”流程處理。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布物業(yè)費(fèi)收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.維護(hù)小區(qū)公共秩序E.代業(yè)主出租空置房屋答案：ABD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)需履行公共設(shè)施維護(hù)、秩序維護(hù)、信息公開等義務(wù)；保管私人財(cái)物、代出租屬特約服務(wù)，非法定義務(wù)。2.公共區(qū)域清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通常包括（）。A.地面無(wú)明顯污漬B.垃圾桶每日清理2次以上C.電梯轎廂墻面無(wú)廣告張貼D.綠化帶無(wú)白色垃圾E.樓道窗戶每月擦拭1次答案：ABDE解析：清潔標(biāo)準(zhǔn)一般涵蓋可見垃圾、清理頻次、特定區(qū)域（如窗戶）清潔周期；電梯廣告若屬公共收益內(nèi)容，物業(yè)允許合法張貼，非清潔標(biāo)準(zhǔn)范疇。3.電梯困人應(yīng)急處理正確步驟是（）。A.立即通知電梯維保單位B.通過對(duì)講安撫被困人員C.強(qiáng)行撬門救人D.記錄事件經(jīng)過及處理結(jié)果E.事后檢查電梯故障原因答案：ABDE解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定，困人時(shí)禁止強(qiáng)行撬門（可能引發(fā)二次傷害），應(yīng)聯(lián)系專業(yè)人員救援，同時(shí)安撫乘客，事后記錄并排查原因。4.業(yè)主大會(huì)召開的合法條件包括（）。A.提前15日通知全體業(yè)主B.采用書面、電子投票等多種方式C.參會(huì)業(yè)主人數(shù)超過總戶數(shù)50%D.表決事項(xiàng)需經(jīng)專有部分面積2/3以上業(yè)主同意E.會(huì)議記錄由業(yè)主委員會(huì)保存答案：ABE解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，召開需提前15日通知（A正確）；投票方式可多元（B正確）；會(huì)議記錄由業(yè)委會(huì)保存（E正確）；參會(huì)人數(shù)無(wú)強(qiáng)制比例（C錯(cuò)誤）；表決事項(xiàng)根據(jù)內(nèi)容不同比例不同（D錯(cuò)誤）。5.住宅專項(xiàng)維修資金可用于（）。A.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)B.業(yè)主家中水管漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級(jí)D.公共區(qū)域綠化改造E.物業(yè)辦公室裝修答案：ACD解析：維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造（A圍墻、C電梯、D綠化屬公共部分）；業(yè)主自用部位（B）、物業(yè)辦公區(qū)域（E）不得使用。6.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)應(yīng)移交的資料包括（）。A.小區(qū)規(guī)劃圖、竣工圖B.業(yè)主信息登記表C.公共設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬D.物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)E.裝修管理檔案答案：ACDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，終止時(shí)需移交物業(yè)檔案（規(guī)劃圖、竣工圖）、設(shè)施設(shè)備資料（臺(tái)賬）、財(cái)務(wù)資料（收支明細(xì)）、管理檔案（裝修記錄）；業(yè)主信息屬隱私，不得移交（B錯(cuò)誤）。7.預(yù)防高空拋物的管理措施有（）。A.在高層區(qū)域安裝攝像頭B.定期巡查陽(yáng)臺(tái)堆物C.張貼警示標(biāo)語(yǔ)D.對(duì)拋物者進(jìn)行治安處罰E.組織業(yè)主簽署承諾書答案：ABCE解析：物業(yè)可通過技防（攝像頭）、人防（巡查）、宣傳（標(biāo)語(yǔ)、承諾書）預(yù)防；治安處罰需由公安機(jī)關(guān)實(shí)施（D錯(cuò)誤）。8.業(yè)主投訴處理原則包括（）。A.及時(shí)響應(yīng)（如24小時(shí)內(nèi)回復(fù)）B.先處理情緒再處理問題C.推諉至其他部門D.承諾超出能力范圍的解決方案E.記錄投訴內(nèi)容及處理結(jié)果答案：ABE解析：投訴處理需及時(shí)（A）、共情（B）、記錄（E）；推諉（C）、過度承諾（D）違反服務(wù)原則。9.消防演練的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.火災(zāi)報(bào)警操作B.疏散路線引導(dǎo)C.滅火器使用培訓(xùn)D.消防設(shè)施維護(hù)E.傷員急救模擬答案：ABCE解析：演練重點(diǎn)為應(yīng)急響應(yīng)（報(bào)警）、疏散（引導(dǎo)）、滅火（培訓(xùn)）、急救（模擬）；設(shè)施維護(hù)屬日常工作，非演練內(nèi)容（D錯(cuò)誤）。10.物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括（）。A.管理服務(wù)人員工資B.公共區(qū)域水電費(fèi)C.物業(yè)辦公費(fèi)用D.業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用E.法定稅費(fèi)答案：ABCE解析：《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，成本包括人員費(fèi)用、公共能耗（B）、辦公費(fèi)（C）、稅費(fèi)（E）；業(yè)主大會(huì)費(fèi)用由公共收益或業(yè)主分?jǐn)偅―錯(cuò)誤）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）（一）某小區(qū)2020年交付，共12棟高層住宅（18層），業(yè)主約1500戶。2024年8月，業(yè)主反映：①3號(hào)樓電梯頻繁故障（1個(gè)月內(nèi)困人3次）；②5號(hào)樓頂層業(yè)主違規(guī)搭建陽(yáng)光房；③小區(qū)北門崗保安脫崗，外來(lái)人員隨意進(jìn)出；④公共區(qū)域路燈損壞率達(dá)30%。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)限期整改，物業(yè)以“物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率僅65%，資金不足”為由拖延。問題：1.針對(duì)電梯頻繁故障，物業(yè)應(yīng)采取哪些措施？（6分）2.如何處理5號(hào)樓頂層業(yè)主違規(guī)搭建？（7分）3.業(yè)主以“收費(fèi)率低”為由拖延整改是否合法？說(shuō)明理由。（7分）答案：1.電梯故障處理措施：①立即聯(lián)系電梯維保單位，要求增加巡檢頻次（如從半月檢改為周檢），排查故障原因并維修；②向業(yè)主公示電梯維修記錄及后續(xù)維護(hù)計(jì)劃；③若維保單位履職不力，可依據(jù)合同要求更換維保單位；④在電梯內(nèi)張貼安全提示，安撫業(yè)主情緒；⑤組織業(yè)主代表參與電梯安全檢查，增強(qiáng)透明度。2.違規(guī)搭建處理：①立即上門勸阻，要求業(yè)主停止施工并自行拆除；②向業(yè)主送達(dá)《違規(guī)整改通知書》（注明依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條，未經(jīng)審批搭建屬違建）；③若業(yè)主拒不整改，向?qū)俚爻枪懿块T報(bào)告，協(xié)助調(diào)查取證；④在小區(qū)內(nèi)公示違建情況及處理進(jìn)展，警示其他業(yè)主；⑤留存溝通記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片等證據(jù)，以備后續(xù)法律程序使用。3.不合法。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)不能成為物業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或拖延整改的理由。物業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，若因資金不足影響服務(wù)，應(yīng)通過催繳物業(yè)費(fèi)、合理使用公共收益或申請(qǐng)維修資金等合法途徑解決，而非消極應(yīng)對(duì)。（二）2025年3月，某小區(qū)突降暴雨，導(dǎo)致地下車庫(kù)積水（水深約30cm），5輛業(yè)主車輛被淹。經(jīng)查：①車庫(kù)排水泵因長(zhǎng)期未維護(hù)故障；②物業(yè)未提前發(fā)布暴雨預(yù)警；③部分業(yè)主未及時(shí)轉(zhuǎn)移車輛（因未收到通知）。業(yè)主要求物業(yè)賠償車輛損失，物業(yè)認(rèn)為“自然災(zāi)害屬不可抗力，且業(yè)主未自行轉(zhuǎn)移車輛，責(zé)任自負(fù)”。問題：1.物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說(shuō)明理由。（8分）2.暴雨前物業(yè)應(yīng)采取哪些預(yù)防措施？（6分）3.事后物業(yè)應(yīng)如何處理業(yè)主索賠？（6分）答案：1.物業(yè)應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。理由：①排水泵長(zhǎng)期未維護(hù)導(dǎo)致故障，屬未盡到公共設(shè)施維護(hù)義務(wù)（《民法典》第一千二百五十三條）；②未提前發(fā)布暴雨預(yù)警，未履行安全提示義務(wù)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條）。業(yè)主未及時(shí)轉(zhuǎn)移車輛存在過失，可減輕物業(yè)責(zé)任，但物業(yè)主責(zé)不可免除。2.預(yù)防措施：①關(guān)注氣象預(yù)報(bào)，提前12小時(shí)通過業(yè)主群、公告欄發(fā)布暴雨預(yù)警，提醒轉(zhuǎn)移車輛；②檢查地下車庫(kù)排水泵、集水井等設(shè)施，確保正常運(yùn)行；③準(zhǔn)備沙袋、抽水泵等應(yīng)急物資，在車庫(kù)入口堆砌擋水壩；④安排保安24小時(shí)巡查車庫(kù)，監(jiān)控水位變化；⑤與市政排水部門聯(lián)系，確認(rèn)外部排水系統(tǒng)通暢。3.索賠處理：①積極與業(yè)主協(xié)商，承認(rèn)管理過失，提出部分賠償方案（如承擔(dān)70%損失）；②收集排水泵維護(hù)記錄（證明長(zhǎng)