會(huì)計(jì)實(shí)操文庫1/13成本實(shí)操-物業(yè)公司成本核算報(bào)表模板一、核心邏輯說明物業(yè)公司成本核算核心圍繞

“項(xiàng)目/業(yè)態(tài)”

展開（如住宅、商業(yè)、寫字樓），核心成本維度包括：人工成本、物業(yè)共用部位/設(shè)施維護(hù)成本、清潔綠化成本、安保成本、能耗成本、管理費(fèi)用等，需體現(xiàn)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”和“配比原則”，同時(shí)滿足財(cái)稅合規(guī)與經(jīng)營分析需求。以下模板分「通用總表」和「項(xiàng)目細(xì)分附表」，可直接修改套用。二、通用版成本核算總表（月度/季度/年度）企業(yè)名稱：

「填寫企業(yè)名稱」

核算期間：

「YYYY年MM月/MM-MM月」

單位：

元成本大類明細(xì)項(xiàng)目行次本月發(fā)生額累計(jì)發(fā)生額核算依據(jù)/分?jǐn)偡绞秸伎偝杀颈壤?）備注一、直接運(yùn)營成本（核心成本）1.人工成本項(xiàng)目經(jīng)理薪酬1直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目客服人員薪酬2按項(xiàng)目服務(wù)面積分?jǐn)偩S修技工薪酬3按項(xiàng)目維修工作量分?jǐn)偙嵢藛T薪酬4按項(xiàng)目服務(wù)面積分?jǐn)偘脖Ｈ藛T薪酬5按項(xiàng)目服務(wù)面積/戶數(shù)分?jǐn)偩G化人員薪酬6按項(xiàng)目綠化面積分?jǐn)偵绫９e金（人工配套）7按對(duì)應(yīng)人員薪酬比例分?jǐn)偅ㄈ?0%）福利費(fèi)（餐補(bǔ)/勞保等）8按人工總成本14%限額內(nèi)計(jì)提超限額部分需納稅調(diào)整人工成本小計(jì)9=1+2+3+4+5+6+7+8占比通常50%-70%，核心控制項(xiàng)2.維護(hù)保養(yǎng)成本共用部位維修費(fèi)用10直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目（附維修單據(jù)）如樓道、外墻、公共管道維修共用設(shè)施設(shè)備維修成本11按項(xiàng)目設(shè)備原值比例分?jǐn)傠娞?、水泵、監(jiān)控系統(tǒng)等維修耗材采購成本12按項(xiàng)目維修工作量分?jǐn)偮萁z、配件、工具等外包維修服務(wù)費(fèi)13直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目（附外包合同）如電梯維保、消防設(shè)施檢測維護(hù)保養(yǎng)成本小計(jì)14=10+11+12+133.清潔綠化成本清潔耗材費(fèi)用15按項(xiàng)目服務(wù)面積分?jǐn)偳鍧崉?、垃圾袋、掃帚等綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用16按項(xiàng)目綠化面積分?jǐn)偦?、農(nóng)藥、綠植補(bǔ)種費(fèi)用清潔/綠化外包服務(wù)費(fèi)17直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目（附外包合同）清潔綠化成本小計(jì)18=15+16+174.安保成本安保設(shè)備購置/維修費(fèi)用19按項(xiàng)目服務(wù)面積分?jǐn)倢?duì)講機(jī)、警棍、監(jiān)控設(shè)備等安保耗材費(fèi)用20按項(xiàng)目服務(wù)面積分?jǐn)傠姵?、記錄本等安保外包服?wù)費(fèi)21直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目（附外包合同）安保成本小計(jì)22=19+20+215.能耗成本水電費(fèi)用（公共區(qū)域）23按項(xiàng)目水表/電表分?jǐn)偅ǜ嚼U費(fèi)單）樓道照明、電梯運(yùn)行、綠化灌溉等燃?xì)赓M(fèi)用（如有）24按項(xiàng)目使用量分?jǐn)側(cè)绻┡⒐矎N房等能耗成本小計(jì)25=23+246.其他直接成本物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用26按項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值比例分?jǐn)偣娯?zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)等垃圾清運(yùn)費(fèi)用27按項(xiàng)目戶數(shù)/服務(wù)面積分?jǐn)偲渌苯又С?8直接計(jì)入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目如業(yè)主活動(dòng)費(fèi)用、快遞代收服務(wù)費(fèi)其他直接成本小計(jì)29=26+27+28直接運(yùn)營成本合計(jì)

30=9+14+18+22+25+29二、間接管理成本1.總部管理人員薪酬31按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)傌?cái)務(wù)、人事、行政人員等2.辦公費(fèi)用32按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)偡孔?、水電、辦公用品、通訊費(fèi)等3.固定資產(chǎn)折舊33按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)傓k公設(shè)備、車輛等（折舊年限5年）4.差旅費(fèi)/業(yè)務(wù)招待費(fèi)34按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)倶I(yè)務(wù)招待費(fèi)需按稅法限額扣除5.稅費(fèi)及附加35按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)側(cè)缬』ǘ?、房產(chǎn)稅、城建稅等6.其他間接費(fèi)用36按各項(xiàng)目營收比例分?jǐn)傋稍冑M(fèi)、審計(jì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等間接管理成本小計(jì)37=31+32+33+34+35+36三、總成本合計(jì)本月總成本38=30+37100%累計(jì)總成本39=累計(jì)直接成本+累計(jì)間接成本四、經(jīng)營分析指標(biāo)1.本月總營收（不含稅）40物業(yè)費(fèi)收入+停車費(fèi)+增值服務(wù)費(fèi)等2.本月毛利率41=(40-38)/40×100%行業(yè)合理區(qū)間：20%-35%3.單位面積成本42=38/總服務(wù)面積（㎡）核心管控指標(biāo)（元/㎡?月）4.累計(jì)毛利率43=(累計(jì)營收-39)/累計(jì)營收×100%三、項(xiàng)目細(xì)分版（按業(yè)態(tài)/小區(qū)拆分）附表1：各項(xiàng)目成本明細(xì)表（月度）項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)住宅項(xiàng)目A商業(yè)項(xiàng)目B寫字樓項(xiàng)目C合計(jì)分?jǐn)偙壤罁?jù)一、直接運(yùn)營成本1.人工成本服務(wù)面積/戶數(shù)2.維護(hù)保養(yǎng)成本設(shè)備原值/維修工作量3.清潔綠化成本服務(wù)面積/綠化面積4.安保成本服務(wù)面積/戶數(shù)5.能耗成本水表/電表分?jǐn)?.其他直接成本直接計(jì)入項(xiàng)目直接成本小計(jì)二、間接管理成本分?jǐn)偢黜?xiàng)目營收比例項(xiàng)目總成本合計(jì)項(xiàng)目營收（不含稅）項(xiàng)目毛利率單位面積成本（元/㎡）附表2：核心成本明細(xì)臺(tái)賬（以維護(hù)保養(yǎng)成本為例）維修項(xiàng)目對(duì)應(yīng)項(xiàng)目維修時(shí)間維修內(nèi)容費(fèi)用金額（元）分?jǐn)偡绞桨l(fā)票編號(hào)責(zé)任人備注電梯維保住宅AYYYY-MM-DD電梯定期檢修、配件更換直接計(jì)入消防設(shè)施檢測商業(yè)BYYYY-MM-DD消防栓、煙感器檢測直接計(jì)入公共管道維修寫字樓CYYYY-MM-DD給排水管道漏水維修直接計(jì)入...維護(hù)保養(yǎng)成本合計(jì)四、使用說明與財(cái)稅合規(guī)要點(diǎn)1.模板適配場景小型物業(yè)公司（單項(xiàng)目）：刪除「項(xiàng)目細(xì)分附表」，簡化「間接管理成本」（僅保留核心費(fèi)用）。大型物業(yè)公司（多項(xiàng)目/多業(yè)態(tài)）：重點(diǎn)使用「項(xiàng)目細(xì)分附表」，按業(yè)態(tài)（住宅/商業(yè)/寫字樓）拆分成本，便于考核各項(xiàng)目盈利能力。外包型物業(yè)公司（核心業(yè)務(wù)外包）：強(qiáng)化「外包服務(wù)費(fèi)」核算，刪除自有人員薪酬、耗材等模塊。2.核心公式自動(dòng)計(jì)算設(shè)置（Excel/WPS）直接運(yùn)營成本合計(jì)：=SUM(D9,D14,D18,D22,D25,D29)（下拉填充累計(jì)列）毛利率：=(D40-D38)/D40*100%（設(shè)置為百分比格式，保留2位小數(shù)）單位面積成本：=D38/總服務(wù)面積（總服務(wù)面積需單獨(dú)統(tǒng)計(jì)錄入）項(xiàng)目成本分?jǐn)偅?間接成本合計(jì)×（該項(xiàng)目營收/總營收）（如住宅A營收占比30%，則分?jǐn)?0%間接成本）3.財(cái)稅合規(guī)關(guān)鍵要點(diǎn)人工成本：社保公積金需按實(shí)際繳納金額核算，福利費(fèi)扣除限額為工資薪金總額的14%，超支部分需納稅調(diào)增。折舊費(fèi)用：固定資產(chǎn)（如辦公設(shè)備、車輛）按稅法規(guī)定年限計(jì)提（電子設(shè)備3年、機(jī)器設(shè)備10年、房屋建筑物20年），可采用直線法折舊。業(yè)務(wù)招待費(fèi)：扣除限額為當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰與實(shí)際發(fā)生額的60%孰低，超支部分納稅調(diào)增。進(jìn)項(xiàng)稅抵扣：采購維修耗材、外包服務(wù)、水電費(fèi)等取得增值稅專用發(fā)票的，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅（模板中成本為不含稅價(jià)，稅額單獨(dú)核算）。成本分?jǐn)傄恢滦裕洪g接成本分?jǐn)偡椒ǎㄈ鐮I收比例、面積比例）需在財(cái)務(wù)制度中明確，且年