房地產(chǎn)估價師之基本制度法規(guī)政策含相關知識練習題精選（附答案）一、單項選擇題（每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意）1.下列房地產(chǎn)權利中，屬于用益物權的是（）。A.租賃權B.地役權C.抵押權D.所有權答案：B解析：用益物權是指權利人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法享有占有、使用和收益的權利。地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利，屬于用益物權。租賃權是一種債權；抵押權是擔保物權；所有權是對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，不屬于用益物權。2.房屋征收評估中，被征收房屋的價值評估時點為（）。A.房屋征收決定公告之日B.房屋征收決定作出之日C.房屋征收補償協(xié)議簽訂之日D.房屋征收實施之日答案：A解析：被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。3.下列建設項目中，應通過出讓方式取得國有建設用地使用權的是（）。A.部隊營房B.國有企業(yè)辦公樓C.國家投資的水利設施D.城市基礎設施答案：B解析：國有建設用地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。部隊營房、國家投資的水利設施、城市基礎設施等屬于以劃撥方式取得國有建設用地使用權的項目。國有企業(yè)辦公樓屬于經(jīng)營性項目，應通過出讓方式取得國有建設用地使用權。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的商品房保修期從（）之日起計算。A.竣工B.交付C.辦理房屋所有權登記D.入住答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。5.下列關于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)廣告中涉及交通的，應當清楚表示距離的實際距離B.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格C.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D.房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者套內(nèi)建筑面積答案：A解析：房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。二、多項選擇題（每題2分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意）1.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的有（）。A.新竣工量B.銷售量C.空置量D.吸納量E.房地產(chǎn)價格答案：AC解析：供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。銷售量和吸納量屬于需求指標，房地產(chǎn)價格是市場交易指標。2.下列房地產(chǎn)登記類型中，屬于房屋所有權登記的有（）。A.房屋所有權初始登記B.房屋所有權轉移登記C.房屋所有權變更登記D.房屋抵押權登記E.地役權登記答案：ABC解析：房屋所有權登記包括房屋所有權初始登記、房屋所有權轉移登記、房屋所有權變更登記、房屋所有權注銷登記等。房屋抵押權登記和地役權登記屬于他項權利登記。3.下列關于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意B.已出租的房屋抵押時，原租賃合同不受該抵押權的影響C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任D.以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限E.同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人可以隨意約定各個抵押權人可以優(yōu)先受償?shù)捻樞虼鸢福篈BCD解析：同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。所以E選項錯誤。4.下列關于物業(yè)服務合同的表述中，正確的有（）。A.《前期物業(yè)服務合同》由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂B.《物業(yè)服務合同》由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂C.《物業(yè)服務合同》由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂D.《前期物業(yè)服務合同》可以約定期限E.《物業(yè)服務合同》可以約定期限答案：ACDE解析：前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂的關于前期物業(yè)管理服務的合同。物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。物業(yè)服務合同也可以約定期限。5.下列關于房地產(chǎn)稅收的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的重要來源B.房地產(chǎn)稅收具有強制性、無償性和固定性的特征C.房地產(chǎn)稅收可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系D.房地產(chǎn)稅收可以促進土地資源的合理利用E.房地產(chǎn)稅收可以抑制房地產(chǎn)投機行為答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的重要來源，具有強制性、無償性和固定性的特征。通過對房地產(chǎn)征稅，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系，促進土地資源的合理利用，抑制房地產(chǎn)投機行為等。三、判斷題（每題1分，正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。（）答案：√解析：根據(jù)相關規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。（）答案：√解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。3.房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同失效。（）答案：×解析：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。同理，因贈與、析產(chǎn)、繼承等導致房屋所有權變動的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。4.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。（）答案：√解析：房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明，以避免消費者產(chǎn)生誤解。5.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。（）答案：√解析：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會應當履行制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等職責。四、綜合分析題（每題2分，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）開發(fā)建設某住宅小區(qū)，2018年8月1日該小區(qū)竣工驗收合格。王某于2019年1月1日購買該小區(qū)商品住宅一套，單價為6000元/m2，按照商品房銷售合同約定建筑面積120m2，買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定。5月1日交房時測繪得到的建筑面積為116m2。2020年3月1日，王某將該套住宅出租給李某，雙方簽訂了為期2年的租賃合同。1.甲公司應承擔的住宅質(zhì)量保修責任的起始日期為（）。A.2018年8月1日B.2019年1月1日C.2019年5月1日D.2020年3月1日答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。保修期從交付之日起計算。本題中2019年5月1日交房，所以甲公司應承擔的住宅質(zhì)量保修責任的起始日期為2019年5月1日。2.關于王某所購房屋面積誤差處理的說法，正確的為（）。A.李某有權退房B.李某退房，甲公司應退還已付房價款及利息C.李某不退房，甲公司應返還房價款24000元D.李某不退房，甲公司應返還房價款28800元答案：ABD解析：面積誤差比絕對值=|（實測面積合同約定面積）÷合同約定面積|×100%=|（116120）÷120|×100%≈3.33%。面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款為120×3%×6000=21600元；絕對值超過3%部分的房價款為（4120×3%）×6000×2=7200元，總共應返還房價款21600+7200=28800元。3.王某出租該套住宅，應繳納的稅費有（）。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.土地增值稅D.印花稅答案：AD解析：個人出租住房應繳納房產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅等。契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅，王某出租房屋不涉及契稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅，出租房屋不屬于土地增值稅的征稅范圍。4.若該租賃合同的租賃期限為30年，則該租賃合同（）。A.有效B.部分有效，租賃期限為20年C.無效D.效力待定答案：B解析：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。所以若該租賃合同的租賃期限為30年，則該租賃合同部分有效，租賃期限為20年。5.