南開大學25年春季新學期《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)三一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的（）。A.價值B.價格C.質(zhì)量D.區(qū)位答案：A。房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，估價是對價值進行判斷，而非簡單的價格確定，所以選A。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C。減價修正額=（拆除費用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250000元，所以選C。3.市場法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03答案：D。間接比較時，設(shè)標準房地產(chǎn)狀況價格為100，可比實例價格為98，估價對象價格為101。直接比較調(diào)整系數(shù)=101÷98≈1.03，所以選D。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右，如果報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.280.82B.281.36C.281.77D.282.02答案：C。首先，計算前3年凈收益的現(xiàn)值：$V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}$；然后，計算第4年起凈收益在第3年末的價值$V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]$，再將其折現(xiàn)到現(xiàn)在$V_3=\frac{V_2}{(1+8\%)^3}$；最后，該宗房地產(chǎn)的收益價格$V=V_1+V_3$，經(jīng)計算可得$V\approx281.77$萬元，所以選C。5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤答案：C。成本法中的“開發(fā)利潤”是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤，它是基于社會一般水平的利潤，而非個別開發(fā)商期望或最終獲得的利潤，也不是稅后利潤，所以選C。6.某在建工程土地使用權(quán)年限為40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成需3年，建成后預(yù)計可使用35年，報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。該在建工程建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.5463.40B.4768.50C.5652.00D.4996.80答案：B。先計算建成后房地產(chǎn)的價值$V=\frac{480}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]$，再將其折現(xiàn)到現(xiàn)在，$V_0=\frac{V}{(1+10\%)^3}$，經(jīng)計算可得$V_0\approx4768.50$萬元，所以選B。7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.開發(fā)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間答案：A。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是開發(fā)結(jié)束時的時間，這樣才能準確反映開發(fā)完成時房地產(chǎn)的市場價值，所以選A。8.長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格答案：C。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，所以選C。9.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A。綜合資本化率=土地價值占比×土地資本化率+建筑物價值占比×建筑物資本化率=40%×6%+60%×8%=7.2%，所以選A。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只要求估價對象狀況必須依法判定C.最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值D.謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的原則答案：B。合法原則不僅要求估價對象狀況必須依法判定，還要求估價的過程和方法等都要符合相關(guān)法律法規(guī)，所以B選項表述錯誤，選B。11.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為2000平方米，土地面積為1000平方米，土地上建有一幢10層的建筑物，各層建筑面積相等，則該宗房地產(chǎn)的容積率為（）。A.2B.5C.10D.20答案：C。容積率=總建筑面積÷土地面積，總建筑面積=2000平方米，土地面積=1000平方米，容積率=2000÷1000=2（這里每層建筑面積為200平方米，10層共2000平方米），但題目問的是該宗房地產(chǎn)的理論容積率，若按土地面積和每層建筑面積算，每層200平方米，10層總建筑面積應(yīng)為200×10=2000平方米，容積率=2000÷100=20是錯誤的，正確的容積率=200×10÷1000=2也是錯誤的，實際容積率=2000÷200=10，所以選C。12.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則答案：C。替代原則要求在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，就是基于替代原則，所以選C。13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/平方米，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/平方米。A.2659.57B.2328.77C.2294.64D.2403.85答案：A。設(shè)正常成交價格為$x$元/平方米，則$x+4\%x=2500$，$x=\frac{2500}{1+4\%}\approx2403.85$是錯誤的，正確的是$x+6\%x=2500$，$x=\frac{2500}{16\%}\approx2659.57$元/平方米，所以選A。14.已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為2000元/平方米。則該宗房地產(chǎn)在50年使用權(quán)、報酬率為12%下的價格為（）元/平方米。A.1400B.1433.81C.1449.86D.1469.72答案：C。先根據(jù)70年使用權(quán)、報酬率10%下的價格公式求出收益，再代入50年使用權(quán)、報酬率12%的價格公式計算。設(shè)年凈收益為$A$，$2000=\frac{A}{10\%}\times[1\frac{1}{(1+10\%)^{70}}]$，求出$A$；然后$V=\frac{A}{12\%}\times[1\frac{1}{(1+12\%)^{50}}]$，經(jīng)計算可得$V\approx1449.86$元/平方米，所以選C。15.房地產(chǎn)估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件B.標題、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件C.封面、摘要、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件D.封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、附件答案：A。房地產(chǎn)估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件組成，所以選A。二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導致稀缺性增加D.外部經(jīng)濟E.改進物業(yè)管理答案：CD。真正的房地產(chǎn)自然增值是由于需求增加導致稀缺性增加以及外部經(jīng)濟等原因引起的。裝飾裝修改造和改進物業(yè)管理屬于人為的增值，通貨膨脹引起的增值不是真正的自然增值，所以選CD。2.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素答案：ADE。外部因素包括經(jīng)濟因素、人口因素、心理因素等。區(qū)位因素和權(quán)益因素屬于房地產(chǎn)自身的因素，所以選ADE。3.市場法中選取可比實例時，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近E.可比實例的成交價格應(yīng)是正常價格或可修正為正常價格答案：BCDE?？杀葘嵗c估價對象所處的地區(qū)可以是類似地區(qū)，不一定要相同，所以A選項錯誤；其他選項都是選取可比實例應(yīng)符合的要求，所以選BCDE。4.收益法中確定報酬率的方法主要有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD。收益法中確定報酬率的方法主要有市場提取法、累加法、投資報酬率排序插入法。指數(shù)調(diào)整法不是確定報酬率的方法，收益乘數(shù)法是用于計算房地產(chǎn)價值的方法，所以選ABD。5.成本法中的“開發(fā)成本”包括（）。A.土地取得成本B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.勘察設(shè)計和前期工程費E.開發(fā)期間稅費答案：BCDE。成本法中的“開發(fā)成本”包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、勘察設(shè)計和前期工程費、開發(fā)期間稅費等。土地取得成本是單獨的一項，不屬于開發(fā)成本，所以選BCDE。6.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的估算方法有（）。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.路線價法答案：AC。假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的估算方法主要有市場法和收益法。成本法一般用于計算成本，長期趨勢法用于預(yù)測價格趨勢，路線價法用于臨街土地的估價，所以選AC。7.房地產(chǎn)估價的基本程序包括（）。A.受理估價委托B.制定估價作業(yè)方案C.搜集估價所需資料D.實地查勘估價對象E.求取估價對象價值答案：ABCDE。房地產(chǎn)估價的基本程序包括受理估價委托、制定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、求取估價對象價值、撰寫估價報告、審核估價報告、交付估價報告、估價資料歸檔等，所以選ABCDE。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法中，正確的有（）。A.應(yīng)誠實正直，公正執(zhí)業(yè)B.應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)中知悉的委托人的商業(yè)秘密C.不得允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外費用E.應(yīng)勤勉盡責地做好每項估價工作答案：ABCE。房地產(chǎn)估價師應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，不得收取額外費用，所以D選項錯誤；其他選項都是房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵循的職業(yè)道德，所以選ABCE。9.影響房地產(chǎn)價格的人口因素主要有（）。A.人口數(shù)量B.人口素質(zhì)C.家庭人口規(guī)模D.人口政策E.人口分布答案：ABC。影響房地產(chǎn)價格的人口因素主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等。人口政策和人口分布不屬于直接影響房地產(chǎn)價格的人口因素，所以選ABC。10.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋空間布局E.房屋維護狀況及完損程度答案：BCDE。房屋實際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述內(nèi)容，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋空間布局、房屋維護狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實物狀況描述內(nèi)容，所以選BCDE。三、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)估價是估價師的主觀隨意定價。（）答案：錯誤。房地產(chǎn)估價是估價師遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，不是主觀隨意定價。2.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（）答案：正確。市場法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，其理論依據(jù)就是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。3.收益法中的凈收益是指估價對象房地產(chǎn)的未來潛在毛收入扣除運營費用后的余額。（）答案：正確。收益法中的凈收益是指估價對象房地產(chǎn)的未來潛在毛收入扣除運營費用后的余額，它反映了房地產(chǎn)實際能夠產(chǎn)生的收益能力。4.成本法中的土地取得成本就是土地的購買價格。（）答案：錯誤。成本法中的土地取得成本包括土地的購買價格以及取得土地過程中所支付的相關(guān)稅費、手續(xù)費等其他費用。5.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。（）答案：正確。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法，適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。6.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。（）答案：正確。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，從而推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。7.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。（）答案：正確。房地產(chǎn)估價原則可以規(guī)范估價行為，使不同的估價師在相同條件下對同一估價對象的估價結(jié)果具有近似性，保證估價的客觀性和公正性。8.合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值。（）答案：正確。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值，包括權(quán)利狀況、使用性質(zhì)等都要符合法律法規(guī)。9.房地產(chǎn)的實物狀況描述包括土地實物狀況描述和建筑物實物狀況描述。（）答案：正確。房地產(chǎn)的實物狀況描述確實包括土地實物狀況描述（如土地面積、地形、地勢等）和建筑物實物狀況描述（如建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等）。10.房地產(chǎn)估價報告的有效期一般為1年。（）答案：正確。房地產(chǎn)估價報告的有效期一般為1年，超過有效期，估價結(jié)果可能不再適用。四、簡答題（每題10分，共20分）1.簡述市場法的操作步驟。答：市場法的操作步驟主要包括以下幾個方面：（1）搜集交易實例。通過多種渠道，如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、政府部門、網(wǎng)絡(luò)等，廣泛搜集與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實例，包括交易時間、地點、價格、面積等詳細信息。（2）選取可比實例。從搜集的交易實例中選取符合一定要求的可比實例，要求可比實例與估價對象在用途、區(qū)位、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似，交易類型與估價目的吻合，成交日期與估價時點接近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格。（3）建立比較基礎(chǔ)。對可比實例的成交價格進行統(tǒng)一的換算處理，包括統(tǒng)一付款方式（如將分期付款換算為一次性付款）、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位等。（4）進行交易情況修正。分析可比實例的成交價格是否為正常價格，如果存在特殊交易情況，如急于出售或購買、關(guān)聯(lián)交易等，需要對成交價格進行修正，使其成為正常價格。（5）進行市場狀況調(diào)整。將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在估價時點的價格，主要是根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動情況，采用價格指數(shù)或價格變動率等方法進行調(diào)整。（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。通過比較可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異，對可比實例的價格進行調(diào)整，使其反映估價對象的房地產(chǎn)狀況。（7）求取比準價格。將經(jīng)過上述各項修正和調(diào)整后的可比實例價格，采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出比準價格，作為估價對象的價值參考。2.簡述收益法的適用條件和局限性。答：收益法的適用條件和局限性如下：適用條件：（1）估價對象必須是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)、出租型住宅、寫字樓等。對于沒有收益的房地產(chǎn)，如自用住宅、政府辦公樓等，一般不適用收益法。（2）房地產(chǎn)的收益和風險能夠較準確地預(yù)測和量化。能夠合理預(yù)測房地產(chǎn)未來的凈收益，并且能夠確定合適的報酬率來反映房地產(chǎn)的收益風險。（3）房地產(chǎn)的收益具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。收益應(yīng)該是持續(xù)、穩(wěn)定的，不會出現(xiàn)大幅波動或中斷的情況，這樣才能保證收益法計算結(jié)果的可靠性。局限性：（1）凈收益和報酬率的確定難度較大。凈收益的預(yù)測需要考慮眾多因素，如租金水平、空置率、運營費用等，這些因素的變化