江蘇房產(chǎn)交易法律指南及常見問題解答江蘇作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)交易頻繁，涉及的法律問題也較為復(fù)雜。買賣雙方在交易過程中需注意合同簽訂、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)核實(shí)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稍有不慎可能引發(fā)糾紛。本文結(jié)合江蘇省相關(guān)法律法規(guī)及司法實(shí)踐，梳理房產(chǎn)交易中的法律要點(diǎn)及常見問題，以供參考。一、房產(chǎn)交易的基本法律要求（一）主體資格確認(rèn)房產(chǎn)交易的買賣雙方必須具備完全民事行為能力。買受人需提供身份證明，賣受人需提供房屋所有權(quán)證明及婚姻狀況證明（如結(jié)婚證、離婚證或單身證明）。若房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽字同意出售，否則可能因侵犯配偶權(quán)益導(dǎo)致交易無效。（二）房屋產(chǎn)權(quán)核實(shí)交易前，買受人應(yīng)通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查房屋產(chǎn)權(quán)狀況，確認(rèn)無查封、抵押、凍結(jié)等限制交易情形。可通過“江蘇不動產(chǎn)”APP或網(wǎng)站查詢，或委托律師實(shí)地勘驗(yàn)。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，建議終止交易或要求賣方修復(fù)。（三）合同簽訂規(guī)范江蘇省內(nèi)房產(chǎn)交易通常采用《江蘇省商品房買賣合同》（或二手房買賣合同）范本，但雙方可協(xié)商補(bǔ)充條款。關(guān)鍵內(nèi)容應(yīng)明確：1.房屋基本信息（面積、戶型、朝向、年限等）；2.交易價(jià)格及付款方式（全款/貸款）；3.逾期交房/收房的違約責(zé)任；4.費(fèi)用分?jǐn)偅ㄆ醵?、維修基金、中介費(fèi)等）。（四）資金監(jiān)管為保障交易安全，江蘇省推廣資金監(jiān)管制度。買賣雙方可將房款存入指定銀行監(jiān)管賬戶，待過戶完成后解凍。常見的監(jiān)管銀行包括工商、建行、中行等，具體可咨詢當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心。二、常見問題解答1.父母房產(chǎn)出售給子女如何處理？答：若房產(chǎn)為父母贈與子女，需辦理贈與公證并繳納稅款（契稅按3%收?。?，后續(xù)過戶時(shí)子女需承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。若父母以“買賣”名義出售，可避稅但需提供購房款憑證，避免被認(rèn)定為贈與。若涉及繼承，需提供死亡證明、遺囑或親屬關(guān)系證明，繼承后過戶免征契稅。2.購房貸款逾期如何處理？答：若買受人貸款未按時(shí)放款，賣方可依據(jù)合同約定要求賠償。若因賣方原因（如隱瞞抵押）導(dǎo)致貸款失敗，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償。江蘇省法院支持“房款已付、貸款未批”情況下解除合同，但需提供充分證據(jù)。3.二手房交易中中介費(fèi)如何約定？答：江蘇省中介費(fèi)通常按成交價(jià)的1%-3%收取，雙方可在合同中明確。若賣方反悔，中介費(fèi)歸中介所有；若買方反悔，部分地區(qū)支持退還中介費(fèi)（如合同約定“定金+中介費(fèi)”模式）。建議優(yōu)先選擇有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，避免糾紛。4.交房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題如何維權(quán)？答：根據(jù)《江蘇省商品房質(zhì)量保修辦法》，開發(fā)商需對房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。若存在結(jié)構(gòu)性問題，買受人可要求退房或減價(jià)，并要求開發(fā)商賠償。建議保留收房時(shí)的照片、視頻及維修記錄。5.房屋被查封后能否交易？答：查封期間房屋不得交易。若買受人已付款，可要求賣方退回房款并賠償。若查封因債務(wù)糾紛導(dǎo)致，需等法院解除查封后方可過戶。江蘇省部分地區(qū)支持“先過戶后處置查封財(cái)產(chǎn)”的特殊處理，但需法院批準(zhǔn)。三、糾紛預(yù)防與解決（一）合同陷阱防范1.避免模糊條款（如“參照周邊價(jià)格”）；2.明確違約金計(jì)算方式（如按日千分之五）；3.約定爭議解決方式（訴訟或仲裁）。（二）糾紛解決途徑1.協(xié)商：雙方自行和解；2.調(diào)解：可申請住建局或司法所調(diào)解；3.仲裁：需提前在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)；4.訴訟：向房產(chǎn)所在地法院起訴。四、特殊交易類型（一）法拍房交易法拍房需通過司法拍賣平臺競買，競得后需承擔(dān)原欠稅、欠費(fèi)及修復(fù)費(fèi)用。江蘇省法院支持“競買人自行承擔(dān)過戶風(fēng)險(xiǎn)”，建議拍賣前委托律師核查產(chǎn)權(quán)及瑕疵。（二）小產(chǎn)權(quán)房交易小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，交易無效。江蘇省明確禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，簽訂合同亦無法獲得司法支持。五、結(jié)語江蘇房產(chǎn)交易涉及環(huán)節(jié)多，法律風(fēng)險(xiǎn)需重視。買賣雙方應(yīng)嚴(yán)格審查合同、資金安全及產(chǎn)權(quán)狀況，