第頁萬科某房地產(chǎn)二期A5地塊項目開發(fā)可行性研究目錄摘要 IV第一章總論 11.1項目概況 11.2可行性研究編制依據(jù) 21.3編制范圍與內(nèi)容 2第二章建設的必要性與行業(yè)準入 32.1建設的必要性 32.2行業(yè)準入條件、產(chǎn)業(yè)政策 4第三章市場需求分析 63.1政策環(huán)境 63.2房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn) 73.3土地市場供給 93.4品牌房企情況 113.5需求分析 123.5.1消費需求預測 133.5.2消費者需求心理分析 153.6供給分析 163.6.1供給預測 163.7價格預測 163.8濟南市城市規(guī)劃 173.9項目所在片區(qū)分析 183.10市場分析小結 21第四章產(chǎn)品方案與開發(fā)計劃 224.1設計主題與開發(fā)理念 224.2規(guī)劃設計中考慮的因素 234.3項目總體規(guī)劃設計 244.3.1項目布局 254.3.2產(chǎn)品規(guī)劃 254.3.3產(chǎn)品定價 264.3.4項目主題形象定位 274.4建筑設計風格 294.5戶型特點 294.6開發(fā)計劃 31第五章項目投資、收入估算、融資安排 325.1項目投資估算及投資計劃 325.2收入估算 375.3銷售計劃與銷售收入估算表 385.4投資計劃與投資估算表 395.5資金籌措表 40第六章項目財務分析 416.1還本付息表 416.2全部現(xiàn)金流量表 426.3資本金現(xiàn)金流量表 436.4資金來源與運用表 446.5利潤表 456.6財務分析結論 46第七章風險分析 477.1項目敏感性分析 477.2宏觀經(jīng)濟風險 487.3行業(yè)風險 487.4市場平衡風險 487.5企業(yè)自身風險 487.6應對措施 49第八章可行性研究結論 508.1結論 508.2問題與建議 50參考文獻 52

摘要本項目萬科雪山二期A5地塊針對市場需求分析，產(chǎn)品策劃，投資計劃以及財務分析，風險分析這幾大方面進行編制。其中運用大量的表格和算法進行數(shù)學分析以得出在數(shù)理上對現(xiàn)實情況的決策分析與評價，從而論證本項目建設的可行性。最后通過一系列的分析證明，本項目市場前景良好，建設條件具備，產(chǎn)品方案優(yōu)良，具有良好的經(jīng)濟收益，社會效益與環(huán)境效益。因此，本項目可行。關鍵詞：需求分析；產(chǎn)品方案；投資計劃；財務分析；風險分析；第一章總論1.1項目概況一、項目名稱：萬科雪山二期A5地塊建設項目二、建設單位：濟南城科置業(yè)有限公司三、法人代表：肖勁濟南城科置業(yè)有限公司注冊資金2000萬，具有二級開發(fā)資質，主要經(jīng)營范圍是：一般項目；住房租賃；體育場地設施工程施工；健身休閑活動；物業(yè)管理；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；各類工程建設活動等。四、項目地址：歷城區(qū)鳳岐路以東，繞城高速以西，世紀大道以北，飛躍大道以南五、建設性質：新建六、建設規(guī)模：總建筑面積66674.3㎡，其中地上建筑總面積43287.54㎡，地下建筑面積23386.76㎡七、建設期限：2021年3月—2023年3月八、主要規(guī)劃經(jīng)濟技術指標表1-1主要規(guī)劃經(jīng)濟技術指標1.總用地面積：21700㎡2.總建筑面積：66674.3㎡3.容積率：24.綠地率：35%

1.2可行性研究編制依據(jù)（1）中國統(tǒng)計出版社《項目決策分析與評價》2019版（2）《濟南市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（3）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2019）（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）（5）《山東省節(jié)約能源“十三五”規(guī)劃》（魯政辦發(fā)〔2011〕55號）（6）《山東省節(jié)能監(jiān)察辦法》（2018年）（7）《山東省民用建筑節(jié)能條約》（2018年修訂）（8）《山東省“十三五”節(jié)能減排綜合工作方案》（魯政發(fā)〔2017〕15號）（9）《中華人民共和國循環(huán)經(jīng)濟促進法》（主席令第4號）（10）《中華人民共和國建筑法》（主席令第46號）（11）《民用建筑節(jié)能條例》（國務院令第﹝530﹞號）（12）《綠色建筑行動方案》（國辦發(fā)﹝2013〕1號）1.3編制范圍與內(nèi)容根據(jù)委托方要求對可行性研究內(nèi)的幾大部分進行了編制。依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對萬科雪山二期A5地塊項目建設的必要性、市場需求分析、項目規(guī)劃方案及產(chǎn)品方案、投資估算、資金籌措方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面的論證與研究。具體內(nèi)容有：總論，建設必要性與行業(yè)準入，市場需求分析，產(chǎn)品方案與開發(fā)計劃，項目投資、收入估算、融資安排，項目財務分析，風險分析，可行性研究結論。

第二章建設的必要性與行業(yè)準入2.1建設的必要性（1）第一層面從項目的功能定位來看，作為本區(qū)域內(nèi)雪山萬科城八大庭院系列之一，提供了優(yōu)質的剛需住宅產(chǎn)品，融合了附近將山的景觀特征，呈現(xiàn)了完成的極高的綠植居住產(chǎn)品。從對于企業(yè)自身發(fā)展來看，濟南萬科的一個特點就是喜歡在主城開發(fā)，一方面有很好的城市配套，另一方面地緣客戶也比較多，容易形成主流產(chǎn)品，雪山片區(qū)地塊基本上都是這種特點。此次萬科加倉雪山片區(qū)，符合濟南萬科在產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定位、客戶意識、服務意識等方面的新的“打法”，是萬科濟南分公司進入濟南市重要戰(zhàn)略區(qū)域，開拓市場，合理布局的重要一步，關鍵一環(huán)，對于提升整個萬科的品牌形象，提升市場占有率，降低經(jīng)營風險，擴大社會影響力有著不可忽視的作用。對于萬科后續(xù)在濟南耕耘，可持續(xù)發(fā)展也有著振聾發(fā)聵的影響。對于社會需求、地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展來說，本項目的建設必然對于本地區(qū)以及服務輻射地區(qū)的居住需求與工作需求提供了“彈藥補給”，在后疫情時代來說無疑是雪中送炭。項目建設成功，對于濟南雪山片區(qū)的經(jīng)濟也是一大助力，房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)也為濟南市的GDP做出了一定貢獻，對濟南市的經(jīng)濟也是有促進作用（2）第二層面本項目建設秉持著可持續(xù)發(fā)展的理念，在資源的選擇與調配上，符合國家規(guī)范，最大效率的利用資源，切實做到了資源的合理配置；從雪山區(qū)域規(guī)劃上來講，雪山片區(qū)主導功能為以居住、文教、綜合服務功能為主，兼有體育、科研、生態(tài)休閑功能的新型文化生活社區(qū)。項目的建設符合本區(qū)域的主導方向。從地段、景觀和生活配套來講，雪山片區(qū)一直是被忽略的價值高地、價格洼地，體量龐大的雪山，需要一位合格的操刀者，在雪山片區(qū)原有的肌理上刻畫出她應有的價值。雪山片區(qū)位于濟南東部主城區(qū)繞城高速之內(nèi)，北鄰工業(yè)北，南接經(jīng)十路，距離濟南東部核心高新區(qū)核心區(qū)、CBD、漢峪金谷等重要的地標區(qū)域不遠，自身地理位置非常優(yōu)越，可開發(fā)空間大，但是在過去濟南高速發(fā)展的幾年中，屬于雪山片區(qū)的高光時刻并不多。以道路為骨架，產(chǎn)業(yè)，建筑為血肉進行填充的城市空間發(fā)展時期，雪山片區(qū)擁有飛躍大道，世紀大道這樣濟南東西向城市道路，并且隨著貫通濟南東西的地鐵R2線開通，片區(qū)內(nèi)將會有濟鋼新村站、規(guī)劃中4號線也將在雪山片區(qū)有多個站點，雪山片區(qū)的先天條件并不差。并且雪山片區(qū)也將會有濃厚的商業(yè)氛圍，北側濟鋼森林公園10萬方地下商業(yè)，齊魯世紀鳳鳴商業(yè)中心、南側融創(chuàng)茂、冰籃館、主題游樂場等商業(yè)配套正式運營都指日可待。從第三方的觀察角度，每一塊城市留白地和生長的產(chǎn)品，都是鎂光燈下的幸運兒和不幸者，幸運在于，它們先天土地基因強大，站在巨人肩膀之上，不幸在于，它們的一舉一動，是城市拿著放大鏡在監(jiān)督。從發(fā)展格局上來看“一體兩翼三點”“山城河一體”時代，項目的建設滿足濟南市城市規(guī)劃的大格局。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，疫情后的房地產(chǎn)行業(yè)都在加快腳步轉型升級，思考如何在此環(huán)境下做出更好的產(chǎn)品。本項目作為濟南萬科“新打法”之一，符合行業(yè)發(fā)展的發(fā)趨勢。從保護化境，社會穩(wěn)定等方面來看，本項目開發(fā)嚴格按照《環(huán)境保護法》《濟南市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》等相關文件的指示，以“綠水青山就是金山銀山”為核心思想，滿足可持續(xù)發(fā)展理念；良好的經(jīng)濟活動，對于社會的穩(wěn)定也具有良好的維持作用，對于整個社會秩序的維護也起到了比較好的影響。所以綜合來看，從地塊附近的產(chǎn)業(yè)來看，商業(yè)中心，娛樂中心賦予了濃厚的商業(yè)氛圍；區(qū)域規(guī)劃上來看，雪山片區(qū)主打居住、文教、綜合服務功能為主新型文化生活社區(qū)，從規(guī)劃上也是符合的。2.2行業(yè)準入條件、產(chǎn)業(yè)政策（1）行業(yè)準入分析按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)建設方面的規(guī)定：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定?！薄秶鴦赵宏P于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》決定，自2015年9月14日起對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行適當調整，其中普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為25%。（2）產(chǎn)業(yè)政策分析整個國家產(chǎn)業(yè)技術政策共分五大部分，其中第四部分重點產(chǎn)業(yè)技術發(fā)展方面中對建筑業(yè)明確要求要大力提高工業(yè)化、現(xiàn)代化水平，加強技術攻關，著力發(fā)展城市規(guī)劃、勘測、設計和城市地下空間開發(fā)利用技術;隔震、減震和振動控制等抗震防災技術;住宅結構體系技術、建筑節(jié)能技術、建筑智能化技術;高效建筑施工機械與裝備技術;先進的施工工藝、技術及混凝土新技術、鋼結構技術;城市供水、燃氣關鍵技術和裝備技術;開發(fā)適應環(huán)保要求和城市大運量需求的新型城市交通工具及其系統(tǒng)運行的高效能管理技術;開發(fā)密封性能好、防腐蝕、防水的化學建材產(chǎn)品。隨著我國住房制度改革進一步深化，以及福利房逐步退出市場，商品房將大行其道。該項目的開發(fā)建設主要為了響應城市整體規(guī)劃要求，面向當?shù)毓ば诫A層及周邊地區(qū)居民出售，以90-105平米為主，符合國家產(chǎn)業(yè)政策及相關標準。最后總結：項目建設是必要的，開發(fā)商滿足行業(yè)準入要求。

第三章市場需求分析3.1政策環(huán)境總體來看，2021年的總基調肯定是“房子是住的不是炒的”，使得房價平穩(wěn)運行駛離動蕩期，展望好的預期應該是中央以及各個政府需要調控的目標走向。那么在2021年的第一個季度，各大熱門城市也是紛紛完善政策，例如北京上海的嚴查貸款維護市場公平正義；限制購房與貸款以及售出的升級，甚至是限制離婚來旁敲側擊的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運行。從土地市場來看話，監(jiān)督管理系統(tǒng)不斷改造升級，完善健全了價格中土地與住宅的聯(lián)動反應機制，為進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展保駕護航。財政方面，政府會使用積極地財政政策，降低稅率為“開工難”小微企業(yè)施行稅收減免的政策。貨幣方面，保證貨幣足夠的流動性，減輕中小企業(yè)的融資壓力也是發(fā)力點之一。圖3-1全國政策動向與熱門城市除此之外，由于沒有穩(wěn)定住房的人群的呼聲，所以租賃住房市場也是在一二線以及熱門城市社會突出問題的主要突破口。首先肯定是要增加、鼓勵更多的閑置住房進入市場，增加租賃供給，養(yǎng)成和哺育新的供給點，同時加強和完善市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為保護公平。各級城市可以聯(lián)動推出多維度多層次的針對性政策來推動租房市場的健康發(fā)展。3.2房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)來自中指數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，2021年一線城市在第一季度連續(xù)三年新建住宅價格漲幅持續(xù)上升，受到疫情的沖擊較小，而二線以及三四線在2020年度初漲幅收縮甚至出現(xiàn)了下降的趨勢，說明受到疫情沖擊較大。但統(tǒng)一看今年的情況均有所好轉，看來在嚴格的樓市調控以及金融監(jiān)管下，新建住宅價格總體有所回升，逐漸平穩(wěn)。圖3-2百城新建住宅價格累計漲幅圖分別來看的話，總體上各線城市相比疫情以及往年的同期季度都有所回暖。一線城市2021年比2020年同期翻了一倍，近三年來漲幅的top1；二線城市2021年漲幅相比去年同期差距較大，回暖速度快，速度翻了5倍；三四線城市由于2020年負增長，到今年已恢復到往屆的70%，堪稱最快，但也是沖擊最敏感的層級。

圖3-3近十年月成交面積走勢圖通過圖3-3可以看到，近十年房地產(chǎn)成交面積的走勢可是說是波動式上升。其中波動趨勢的幾個峰值分別出現(xiàn)在2013年、2016年以及今年。不得不說的是，今年一季度的是成交規(guī)模是近五年來的一個新的頂峰，在同期的往屆都是低基數(shù)的前提下，實現(xiàn)了跨越式的翻倍增長，這是一個可喜的現(xiàn)象。考慮到的原因可能是疫情期間，人口的流動性減弱，政府倡導的就地過年或許增添了更多人對所在城市的歸屬感，再加上房地產(chǎn)各大企業(yè)的針對性營銷，銷售額也是創(chuàng)下了同水平同時間的新高。圖3-3近十年月成交面積走勢圖圖3-4三級城市梯隊月均成交面積走勢圖

圖3-4三級城市梯隊月均成交面積走勢圖3.3土地市場供給2021年，中央出臺集中供地政策。以前，一座城市每年會進行十幾輪土拍，而很多城市的土拍又都是隨機分布的，開發(fā)商有充足的機會把資金循環(huán)使用，不斷參與各城市的土拍。這個城市今天沒有地了，下個月也會有地，而隔壁城市，甚至后天就會有一場土拍進行供地。但如今改成全國集中拍賣后，每年全國土地拍賣只會有3次，所有重點城市集中在一個時間點進行土拍。這就導致了一件事，房企可以參與拍賣的機會大幅度減少，以前可以循環(huán)使用的土拍資金，現(xiàn)在成了一次性彈藥。這必然導致一個結果，那就是土地拍賣的溢價率降低，因為參與每塊土地拍賣的房企數(shù)量降低了很多。土拍溢價率降低代表土地價格的降低，這會給與周邊房價強烈的降價暗示。每一塊地王的誕生，都會直截了當?shù)拇碳ぶ苓叿績r的上漲。圖3-5300城土地成交情況圖

圖3-6住宅成交樓面價走勢圖通過圖3-6看出住宅的樓面價呈波動式上漲，而宅地平均溢價率則是呈總體下降的趨勢。尤其是今年，由于疫情后對房地產(chǎn)的調控，盡快恢復疫情的健康狀態(tài)，增加供給的同時也使得價格與溢價率控制在一定范圍內(nèi)，保障平穩(wěn)運行。圖3-6住宅成交樓面價走勢圖圖3-7各級城市主要要素對比增長圖

圖3-7各級城市主要要素對比增長圖整體來看，2021年一季度，地方政府供地量與2020同期基本持平，受低基數(shù)效應輻射，住宅用地成交規(guī)模同比蜻蜓點水式增長，優(yōu)質地塊的出手仍一定程度上帶動了全國300城住宅用地成交樓面均價上升，平均溢價率亦較上一年同期提高4.6個百分點。3.4品牌房企情況圖3-8各大品牌房企銷售情況圖總體來看：積極營銷促銷售業(yè)績增長土儲結構繼續(xù)優(yōu)化（1）房企業(yè)績表現(xiàn)2020年1-2月，在疫情的影響下，房企銷售業(yè)績持續(xù)走低，但仍有24家銷售額突破百億，房地產(chǎn)市場格局瓦解加重。其中，恒大、萬科超800億，碧桂園超700億；50-100億元、30-50億元、30億元以下的企業(yè)分別為21家、24家、31家。在抗擊新冠肺炎疫情的嚴峻形勢下，100強房企面臨短期銷售業(yè)績走低壓力，1-2月TOP100銷售規(guī)?？s量20.7%。（2）房企拿地表現(xiàn)穩(wěn)健型房企在發(fā)力。香港置地、綠城中國和華潤置地摘得top3。2020年1-2月，香港置地以318億元榮獲冠軍；綠城以268億元居于榜眼；華潤置地以140億元的拿地金額位居季軍。TOP10企業(yè)1-2月拿地總額1413億元，占前五十企業(yè)的49.4%，頭部房企獲取土地資源老當益壯。3.5需求分析總量層面看，后疫情時代的銀行利率下降的并不明顯，與同期只有微弱的調整。圖3-9商品房銷售與房貸利率及銀行利率關系走勢圖結構層面看，與經(jīng)濟危機施行寬松型政策不同，“房住不炒”的大主題下，區(qū)域性因城施策的政策特征，明顯抑制了需求端的浮動。圖3-10政策與房貸利率關系占比趨勢圖綜合來看，總量政策變動不大、各地“因地制宜”，房地產(chǎn)市場的需求端呈現(xiàn)出雷打不動的姿態(tài)。災后疫情時代，合理的調控讓銷售端運行十分平穩(wěn)。3.5.1消費需求預測新型肺炎疫情不僅會延遲釋放樓市的行情，同時也會潛移默化的帶來生活方式和居住形態(tài)的改變。需求跟之前一定會有些許差異，而且很有可能直接改變購房者的置業(yè)決策。無論對購房人，還是對開發(fā)商，研究因疫情改變的居住方式和功能需求，對今年后半程市場趨勢的形成，頗有意義。在此，結合同業(yè)的分享，梳理未來居住需求可能出現(xiàn)的部分新特征。對疫情結束后，大家的置業(yè)選擇和開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)，提供些思路。1、書房，未來或許變得重要。過去，書房在高端改善產(chǎn)品中有配置，但幾乎在所有剛需剛改產(chǎn)品中，幾乎沒有這個功能，因為戶型面積不允許。在有限的空間里，保證臥室功能被優(yōu)先考慮。但這次疫情之后，也許情況會發(fā)生變化。大量線上辦公、居家辦公，在家中并沒有適合的工作場景。有的人在床上敲字，有的人在沙發(fā)上、餐桌上，擺弄筆記本和各種文件，非常不便。而且有的公司要求視頻會議，家中不適宜的環(huán)境一角被迫展示出來，確實影響觀感。另外，現(xiàn)在做直播的不僅只有帶貨網(wǎng)紅了，很多專業(yè)人士也因這次疫情加入到直播大潮中，包括大量的老師、專家、自媒體人等。因此，新的需求就醞釀其中:有個無人打擾的、干凈整潔的、帶有辦公氛圍的書房功能是十分必要的。有人會說，這種需求只是暫時的，疫情結束之后就不會有了。這種影響是長遠的、不可逆的。當靈活辦公、線上直播等方式人們完全接受和習慣之后，深得其益處，不會快速拋棄，而是會像當年因非典成就電商一樣，永久沉淀下來，逐步走向成熟。2、雙衛(wèi)，將變成基本配置。去年，我們還探討過，90㎡小三居到底做一個衛(wèi)生間好，還是兩個好？經(jīng)過這次疫情，相信諸位都不用爭辯了，結論非常明確：兩個衛(wèi)生間將成為標配！當然，戶型如果再大一點，做三個衛(wèi)生間或更多套間會更理想。原來這種設計體現(xiàn)的是家庭居住的私密感，但如今其現(xiàn)實功能在于：如果家中一旦出現(xiàn)可傳染的疑似病例，有帶衛(wèi)生間的套間，至少方便安全隔離。另外，包括衛(wèi)生間下水管道處理，預防反水氣體傳播病毒等設計，都需要在工程上改進升級，與時俱進提高建筑標準。不怕一萬，就怕萬一。這次疫情不同于非典，對社會影響巨大，相信已經(jīng)深深地改變了人們的各種觀念，包括居住觀念和對戶型的傳統(tǒng)認知。3、配套便利，確實增加安全感經(jīng)歷了疫情考驗，一些人對生活在大城市產(chǎn)生了懷疑，好像武漢變成了一個反面案例。但如果再看看湖北其他中小城鎮(zhèn)的醫(yī)療水平和防護情況，再考慮居住選擇，其實大城市還是應作為首選。無論從醫(yī)院數(shù)量、醫(yī)療水平，以及出現(xiàn)疫情后，國家層面的關注和出手措施，都會向大城市傾斜資源，因此未來在一二線城市置業(yè)還是更有保障一些，其中北京和上海顯然是最佳。從微觀層面，社區(qū)周邊的配套情況，因這次事件也更加值得重視。如果從家通過步行就能到醫(yī)院，騎個單車就能到公司，樓下的底商就可解決買菜和基本生活的采購，那么住這樣的社區(qū)在特殊時期就變得尤為便利、安全和放心。疫情下對生活配套的需求和平常是不一樣的，這兩天大家返工上班會有深刻體會。距離上班遠，且又不得不依賴公共交通的人們，相信內(nèi)心是緊張和擔憂的。4、物業(yè)，未來占關鍵置業(yè)權重物業(yè)，從來沒有像今天這樣被人們所重視。疫情肆虐，一個社區(qū)的防護底線就是通過良好的物業(yè)服務來堅守的。但這段時間，大家通過朋友圈或者親身體驗，相信也做出了比較——不同物業(yè)公司差距非常大。好的物業(yè)不僅社區(qū)封閉管理，且對外來人員的進出都有詳細登記和檢查。每個單元、電梯、樓道都會按時消毒、清潔，有的社區(qū)還在電梯按鈕處配置紙巾，做好細密防護。更有甚者，在小區(qū)門口，物業(yè)搭建了“消毒通道”，防護之專業(yè)令人嘆為觀止。還有些社區(qū)物業(yè)主動給業(yè)主發(fā)口罩、消毒液，提供送菜上門等定制服務，無微不至，真的讓人羨慕嫉妒。物業(yè)的價值正被廣大客戶重新認知。相信未來樓市回歸正軌后，對物業(yè)的評判會放到置業(yè)決策的核心要素中去認真考量。以上只是疫情對居住需求帶來改變的部分推演，可能還包括其他方面。譬如：封閉式小區(qū)在疫情中體現(xiàn)出來的優(yōu)越性；擁有景觀的房產(chǎn)在足不出戶的日子里，凸顯的獨特價值；別墅社區(qū)充沛的私人空間，以及低密社區(qū)最大化降低因居住密集而產(chǎn)生的感染概率等。由此可以預見，一批在設計中的項目會因這次疫情而改變設計思路，并采取前所未有的人性化“增配”，向市場提供更好的、更舒適的居住產(chǎn)品。3.5.2消費者需求心理分析1.疫情期間成交情況：疫情期間還是會有客戶想要買房，但是會比較信任朋友的推薦，或者是自己住的地方附近的項目方便了解情況，即使未到現(xiàn)場也能從可靠的渠道獲取相關信息，決定是否購買。2.疫情期間產(chǎn)品需求：目前大部分客戶是無房的剛需人群，因此這段時間的折扣是吸引他們的主要因素。成交的面積段也符合剛需特性，以100-120㎡的三室兩廳為主，但舒適型的戶型也有一定市場。3.疫情期間成交原因：大部分客戶覺得疫情期間會有比較大的折扣，所以價格仍是大家考慮的主要因素。價格優(yōu)惠達到自己心里預期的就會選擇這個時候買房。但大部分人仍覺得疫情后房價會保持原增速，穩(wěn)步小幅上漲。4.疫情對購房的影響：此次疫情對客戶選擇哪里的項目、選擇什么樣的戶型影響不大，只有少數(shù)人受其影響后會更關注小區(qū)的物業(yè)、配套，會更關注戶型的朝向、通風和采光。

3.6供給分析目前房企普遍通過“放緩增量、消化存量”進行應對：一方面，拿地及新開工等“增量”行為更為謹慎，避免過快擴張；另一方面，加快竣工以進一步回籠資金，消化項目存量。圖3-11新開工與竣工及房地產(chǎn)投資走勢圖3.6.1供給預測房地產(chǎn)供應的擴張是雙向的。一是甲方計劃的正常生產(chǎn)供給。如果沒有新冠，在一定的市場潮流下，甲方的正常生產(chǎn)供應將導致市場清算。然而，由于新冠的影響，生產(chǎn)和需求將維持在一定水平，消費者的需求將被抑制，預期的銷售蜷縮于市場的后備箱中。其次，開發(fā)商和中小型房地產(chǎn)投資公司削減了對于線下銷售的成本投入。在新冠的影響下，國民經(jīng)濟暫時進入冰河期。在短期內(nèi)，新冠的影響也會太高二手房租賃市場的供給。在二手房租賃市場，中小企業(yè)也將面臨資金短缺的問題。為了在危機中茍活下來，他們可能明哲保身，出售房產(chǎn)，這將增加房地產(chǎn)市場的住房供給。在這種情況下，房地產(chǎn)公司的手里的牌面之一就是提前消除庫存量，而房地產(chǎn)市場的住房供給似乎正在慢慢增加。3.7價格預測在疫情期間及疫情結束初期，受現(xiàn)金流短缺壓力，房地產(chǎn)企業(yè)會積極選擇清理庫存以防資金鏈斷裂，房地產(chǎn)投資客也會選擇拋售投資房以渡過現(xiàn)金流短缺危機，房地產(chǎn)市場上新房和二手房的供應量相應增加。由于復工受限，一些中小企業(yè)的破產(chǎn)導致了部分人口的失業(yè)，居民的可支配收入受疫情影響出現(xiàn)變動，房地產(chǎn)投資需求出現(xiàn)下降，兩個因素共同作用，使得住房交易量出現(xiàn)斷崖式下跌，住房供需出現(xiàn)失衡，供給大于需求，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)回落。待疫情結束，國民經(jīng)濟轉入正軌、民眾恐慌心理得到緩解、收入趨于穩(wěn)定后、收入預期增加，住房剛需群體會恢復購房需求，租房群體也會積極制定購房計劃，對住房環(huán)境有改善性需求及對資產(chǎn)配置有投資性需求的群體也會緊接進入，三種需求疊加，房地產(chǎn)市場由冷轉熱，房價會走向上升期。3.8濟南市城市規(guī)劃圖3-12濟南市發(fā)展格局演示圖東西有發(fā)展成熟、生活范圍濃厚的唐冶和濟南經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)高地高新區(qū)，雪山片區(qū)的留白看起來是反常的，但其實是符合城市發(fā)展規(guī)律的。近期，濟南根據(jù)自身情況提出了“東強，西興，南美，北起，中優(yōu)”的城市發(fā)展格局，并在“東強”的路上將城市空間進行了極大的擴張。東強”趨勢將使?jié)闲纬尚碌某鞘兄行?。在最近公布的濟南東強行動方案中，高新區(qū)核心區(qū)、漢峪金谷、奧體片區(qū)、CBD區(qū)域等，被明確為濟南城市新中心。城市中心的東移，將給雪山片區(qū)地帶來巨大的區(qū)位利好，雪山將是未來濟南新中心3-5公里內(nèi)的下一個宜居片區(qū)。其次，“東強”綜合施力，在科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)、交通、生態(tài)等方面全面發(fā)展，不但“長個子”，而且“長肌肉”，雪山上面發(fā)生的巨變就得益于濟南東強的發(fā)展趨勢。另外，城市的資源和配套并不是無窮的，越靠近核心區(qū)域，城市資源和配套越密集和完善，為了避免城市大而不強和城市后期更為健康的發(fā)展，完整的可供開發(fā)的主城土地需要被保留。3.9項目所在片區(qū)分析圖3-13濟南市各大板塊分布圖坐擁將山、雪山、龍骨山、韓倉河的雪山片區(qū)是東部主城唯一擁有山水資源的板塊，目前韓倉河景觀綠化南段工程已竣工驗收，后期韓倉河通過四庫連通生態(tài)補水也將不再斷流，增強韓倉河對周邊小氣候的調節(jié)，提升居住品質，緊鄰韓倉河景觀帶的雪山萬科城也將再添一處稀缺景觀資源。圖3-13濟南市各大板塊分布圖圖3-14濟南市各板塊功能分類雪山片區(qū)是自然過渡到主城生態(tài)空間的一部分，留白也使雪山未來會有更大的想象空間。圖3-14濟南市各板塊功能分類圖3-15雪山片區(qū)某位置實景圖從地段、景觀和生活配套來講，雪山片區(qū)一直是被忽略的價值高地、價格洼地，體量龐大的雪山，需要一位合格的操刀者，在雪山片區(qū)原有的肌理上刻畫出她應有的價值。除去強悍的實力和先進的理念，萬科最大的優(yōu)勢是深耕濟南多年，了解這座城市，也更了解這里的人。圖3-15雪山片區(qū)某位置實景圖美麗的巧合背后，都有著各自不為人知的故事，萬科與雪山的相遇是一次彼此之間的成全。這一次，萬科在雪山再造一座城！也許我們腦海中會有很多問號：為什么是萬科？為什么是雪山？在這里萬科將進化出怎樣一座大城？我們先從雪山這片土地開始講起，雪山片區(qū)位于濟南東部主城區(qū)繞城高速之內(nèi)，北鄰工業(yè)北，南接經(jīng)十路，距離濟南東部核心高新區(qū)核心區(qū)、CBD、漢峪金谷等重要的地標區(qū)域不遠，自身地理位置非常優(yōu)越，可開發(fā)空間大，但是在過去濟南高速發(fā)展的幾年中，屬于雪山片區(qū)的高光時刻并不多。以道路為骨架，產(chǎn)業(yè)，建筑為血肉進行填充的城市空間發(fā)展時期，雪山片區(qū)擁有飛躍大道，世紀大道這樣濟南東西向城市道路，并且隨著貫通濟南東西的地鐵R2線開通，片區(qū)內(nèi)將會有濟鋼新村站、規(guī)劃中4號線也將在雪山片區(qū)有多個站點，雪山片區(qū)的先天條件并不差。并且雪山片區(qū)也將會有濃厚的商業(yè)氛圍，北側濟鋼森林公園10萬方地下商業(yè)，齊魯世紀鳳鳴商業(yè)中心、南側融創(chuàng)茂、冰籃館、主題游樂場等商業(yè)配套正式運營都指日可待。從第三方的觀察角度，每一塊城市留白地和生長的產(chǎn)品，都是鎂光燈下的幸運兒和不幸者，幸運在于，它們先天土地基因強大，站在巨人肩膀之上，不幸在于，它們的一舉一動，是城市拿著放大鏡在監(jiān)督。沒有強大的產(chǎn)品力，沒有“為城市賦能”的社會責任感，是很難做好這道“城心留白題”的。今年是萬科進入濟南的第9個年頭，這些年萬科自身強大城市運營能力、社會責任感及配套引進能力在濟南已經(jīng)是有目共睹。這一次，在雪山片區(qū)，萬科將在這里進化出一座充滿想象力的大城！不論是從體量還是配套，雪山萬科城都有足夠的水平去被叫做“一座城”。萬科在雪山能夠參與建造的地塊共有8個，體量龐大且地塊之間在空間上相互分隔，這使得萬科可以因地制宜在每個地塊都去打造能夠滿足不同年齡段購房者需求的產(chǎn)品。利用中國傳統(tǒng)的庭院文化和項目的山水資源相結合精心設計了山南水北兩大組團、八大園林主題景觀，山南為都會桃園、水北為靈泉盛景，八園分別為籠秋園（A5）、煙雨園（A6）、錦屏園（A7）、賞景園(A8)、明霞園（A9）、云霽園（A10）、珍泉園（A11）、明湖園（A13）。

3.10市場分析小結宏觀環(huán)境來看，伴隨著疫情防控的積極顯效，我國經(jīng)濟供需兩端各指標均呈現(xiàn)向好發(fā)展，經(jīng)濟面繼續(xù)穩(wěn)步復蘇，一定程度上預示著今年貨幣政策將逐漸回歸常態(tài)，部分階段性措施將逐漸退出。總體來看，2021年的總基調肯定是“房子是住的不是炒的”，使得房價平穩(wěn)運行駛離動蕩期，展望好的預期應該是中央以及各個政府需要調控的目標走向。那么在2021年的第一個季度，各大熱門城市也是紛紛完善政策，例如北京上海的嚴查貸款維護市場公平正義；限制購房與貸款以及售出的升級，甚至是限制離婚來旁敲側擊的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運行。從土地市場來看話，監(jiān)督管理系統(tǒng)不斷改造升級，完善健全了價格中土地與住宅的聯(lián)動反應機制，為進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展保駕護航。財政方面，政府會使用積極地財政政策，降低稅率為“開工難”小微企業(yè)施行稅收減免的政策。貨幣方面，保證貨幣足夠的流動性，減輕中小企業(yè)的融資壓力也是發(fā)力點之一。綜合各種因素分析，房地產(chǎn)整體市場環(huán)境穩(wěn)中向好，政策環(huán)境良好，具有投資的必要性，符合萬科在濟南的策略，開發(fā)環(huán)境優(yōu)良。

第四章產(chǎn)品方案與開發(fā)計劃4.1設計主題與開發(fā)理念刻下的鳳凰山，不同于北方翠綠的健壯峭拔與高大聳立，是淡雅秀麗，影影綽綽，逶迤起伏，在飄渺的云煙中忽遠忽近，不即不離，就像是幾筆淡墨，抹在藍色的天幕，漫山的叢林，宛如精靈在跳動騰躍……“伴山棲居”是這次設計的主題。每一座城市的山水映襯著市井與文明，卻是城市精神的體現(xiàn)。雪山二期A5地塊位于濟南市東強九大核心片區(qū)之一的雪山片區(qū)內(nèi)，毗鄰生態(tài)中心鳳凰山和蔣山公園，自然景觀資源豐富，山是這塊場地的天賦。優(yōu)質山體和公園，成就了其得天獨厚的生態(tài)資源。我們認為，應當尊重延續(xù)場地的自然天賦，將自然山體引入方案中，“重新塑造伴山居所的生活意趣”。圖4-1本項目規(guī)劃模擬圖

4.2規(guī)劃設計中考慮的因素（1）地塊的基本條件宗地四至：本項目地塊北臨橫六路，南望安家南路，西臨縱九路，東臨鳳鳴路周邊配套：①教育：金河貝貝幼兒園、格林幼兒園、紅纓瑞地幼兒園、韓倉中心幼兒園、童星幼兒園、山師二附中，山東建筑大學，山東體育學院②購物商業(yè)：濟鋼商業(yè)大廈、供銷商城、秀瑞自選商場、康盛隆超市、家和物美超市、東方玉美超市③娛樂：愛奇藝一起看微影院、5D動感電影體驗館、8D互動影院④餐飲：生財酸菜魚、天天樂家常菜、川鴻老店、妙仔鴨館、川山鴻飯店、梁氏川樂酒店⑤交通狀況：南望世紀大道，濟南市的主要干路之一；北有飛躍大道，車流量大承載力強。距離高新區(qū)繁華區(qū)25分鐘車程，市中心40分鐘車程；公交：99，309，K122，K146，地鐵二號線（在建）（2）產(chǎn)品形態(tài)考慮到地塊的形狀與面積，根據(jù)濟南市自然資源規(guī)劃局的公開公示的經(jīng)濟技術指標，主要排布的5棟18層的高層，為了做滿容積率取了其中兩棟做了三單元，其余為兩單元。（3）產(chǎn)品概念因為附近靠近將山，借用附近優(yōu)質的綠植資源，配合雪山萬科城二期的總體規(guī)劃，根據(jù)中國傳統(tǒng)的庭院文化設計了山景愜意的居住產(chǎn)品。是本項目的一個點睛之筆。（4）產(chǎn)品排布形式由于本地塊面積較小，為了由更快的推盤節(jié)奏，為整個大組團內(nèi)的其他項目回籠資金，設計的戶型全為中小戶型，方正的戶型是市面上最受歡迎的戶型，針對于想要剛需的客戶的主流產(chǎn)品，基本上為105㎡為邊戶，95㎡為里戶和中間戶的設計，總體的價格差別在樓的位置以及樓層的選擇上實現(xiàn)差異定價。圖4-2規(guī)劃住宅產(chǎn)品渲染模擬圖4.3項目總體規(guī)劃設計本項目總占地面積2.17公頃（21700㎡），總建筑面積66674.3㎡，全部為住宅項目，共有5棟18F的高層住宅，容積率2.0，建筑密度20%，綠化率35%。項目的總體規(guī)劃超過于其他普通大盤規(guī)劃，力爭體現(xiàn)開發(fā)商眼光的前瞻性與產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，項目整體體現(xiàn)了現(xiàn)代都市的小資生活與山林綠意中的傳統(tǒng)人文，強調人與人之間的溝通，動靜結合，社區(qū)內(nèi)停車位幾乎全在地下，實現(xiàn)了人車的分流；社區(qū)內(nèi)基礎配套齊全，低密度，低容積率，高綠化率，作為龍頭企業(yè)的萬科，這樣的規(guī)劃設計也給濟南市市民的居住價值取向產(chǎn)生了積極的影響。再加上早有名氣的萬科物業(yè)，相信“新雪山”理念下的項目肯定大放異彩。圖4-3項目公示規(guī)劃圖4.3.1項目布局考慮到濟南市的氣候，地形，日照等因素，整體布局按照偏西北-東南走向。其中，#1號樓為正北正南走向，采光和通風效果最佳；#2-#5號樓為西北-東南走向，采光效果極佳，但是通風效果略有缺陷。4.3.2產(chǎn)品規(guī)劃表4-1產(chǎn)品規(guī)劃表序號性質類別#1高層兩單元一梯兩戶#2高層兩單元一梯兩戶#3高層兩單元一梯兩戶#4高層三單元一梯兩戶#5高層三單元一梯兩戶4.3.3產(chǎn)品定價①成本加成定價法綜合各項開發(fā)成本和開發(fā)費用，本項目拿地價格6670.5元，項目的單位產(chǎn)品成本為9500元/平方米，按照加成率為20%來進行計算。單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本(1+20%)=9500×(1+20%)=11400元/㎡②可比樓盤量化定價法實質上是運用統(tǒng)計學中的一元線性回歸分析所做的定價方法。圖4-4一元線性回歸示意表計算公式：P=a+bX式中，P—樓盤均價；X—樓盤得分；a,b—回歸系數(shù)。代入數(shù)據(jù)計算得，P=11500+650X=11500+650*4.591=14484.15元/平方米其中，由上表得X=4.591最后，兩種方法求取平均值得，（11400+14484.15）/2=12942元/㎡。最終確定本樓盤首先確定的總體價格水平為12942元/㎡。

4.3.4項目主題形象定位1.主題定位社區(qū)主題形象：綠色品質理想居所（1）樂居本項目不局限于“安居”二字，同時關注客戶的精神需求，力求為客戶打造休閑放松的樂居之所。此種樂居，是一種嚴謹?shù)纳顟B(tài)度，是一種高效的生活節(jié)奏，更是一種雅致的生活方式。①嚴謹樂居的前提便是安居，如果連基礎的安全都做不到，樂居又要從何談起。本項目安保系統(tǒng)將為客戶解決這個問題，在絕不涉及客戶隱私的前提下，我們將對社區(qū)進行高密度監(jiān)控分布管理，讓安全隱患無處可藏，同時也會定期讓安保人員成隊巡邏，保障您的安全放心生活。除此之外，為客戶定期檢修房屋的安全系統(tǒng)、更換存在安全隱患的部件等等事項，或者客戶另有此方面的問題，我們皆會有所報備，并保持一定的隱私性，讓客戶在安全和隱私方面毫無后顧之憂。我們將保持嚴謹?shù)膽B(tài)度、嚴謹?shù)淖龇ā乐數(shù)慕鉀Q方式為客戶服務。②高效現(xiàn)代生活節(jié)奏本快，客戶忙于自己一天的事業(yè)生活，有時根本無暇管理住所處一些事宜，如房屋部件有所損壞或者無法正常工作，或者是房屋得不到清理整潔等生活事宜?？蛻糇孕新?lián)系外界幫助確實能解決問題，但是當客戶繁忙之時，或許根本無法顧及此事，也可能會有諸多顧慮。在君泊云尚，客戶不必為此煩心，客戶可隨時聯(lián)系我們的客服中心，只需留下具體事宜，便可專心自己的事情，不再對此事有所顧慮，我們將為客戶全程解決這件事，同時保證客戶的隱私不被泄露，讓客戶放心安心。我們的客服中心將為客戶提供一個高效迅捷的生活節(jié)奏。③雅致樂居的生活理念是更希望為居住者打造娛樂休閑的安居地?，F(xiàn)代社會，人們生活節(jié)奏在逐步加快，這為人們帶來了更大的生活壓力，我們希望能夠為客戶提供一個放松身心，追求精神娛樂，追求心靈寧靜的幽靜環(huán)境。即立足于此，無車馬之喧，無鬧市之擾。此外，小區(qū)內(nèi)部娛樂設施優(yōu)質完善，外圍又有光合谷度假景區(qū)、溫泉酒店、高爾夫球場等眾多高端文娛場所，忙碌過后，客戶將遠離塵囂，與家人一起享受獨屬于他們的美好時光。（2）綠意君泊云尚的綠意不僅停留在視覺上，還在于住宅、空間之前的相互配合。這一點與我們的綠色設計緊緊相連。綠色住宅、空間的打造，讓綠意不僅能被看的見，還能被感受得到。①綠色住宅綠色住宅是與客戶直接接觸的“綠意”。我們將鼓勵用戶采用低碳環(huán)保的裝修材料，并希望為客戶帶來低價、高效、環(huán)保的裝修成果。在制冷制熱系統(tǒng)上，我們采用地源熱泵來營造冬暖夏涼的生活環(huán)境，利用極少的電力來維持室內(nèi)的溫度平衡。太陽能采暖也是設計中的一部分。給客戶的生活予以享受，打造高效、節(jié)能、舒適綠色住宅。②綠色空間在綠化面積上，除平面種植之外，我們還將在部分區(qū)域設置立體綠化，如墻面綠化和屋頂綠化。這將大幅提高小區(qū)綠化率，減少熱島效應，增加小區(qū)整體綠量，有效減少吸塵、噪音和有害氣體，也讓綠化空間不再枯燥無味，千篇一律，而是增加了趣味性與互動性。小區(qū)也將打造成為海綿社區(qū)，配套生態(tài)雨水處理系統(tǒng)，收集、過濾、凈化蓄水池中的雨水后，用以綠化澆灌等事宜，排水系統(tǒng)將做到“源頭控制、過程處理、末端收集”。真正合理利用并循環(huán)使用水資源，達到節(jié)能效果，打造社區(qū)綠色空間，雖然客戶并不會直接接觸到這些，但這些綠色空間在長遠角度將利用自身優(yōu)勢為客戶創(chuàng)造一個更舒適、更舒心的社區(qū)空間。（3）品質在物業(yè)服務方面，我們將提供精品酒店式服務。物業(yè)團隊由開發(fā)商自營，輔以專業(yè)人才，我們也將吸收現(xiàn)如今高端酒店管理服務人才，每一步都將秉持業(yè)主至上的服務態(tài)度，為業(yè)主解決物業(yè)問題。我們特有的酒店式“客服中心”，以高效便捷的形式了解客戶遇到的問題，然后為客戶給出有效解決方案。物業(yè)管理團隊還將根據(jù)客戶需求，自身舉辦一些精品保質社區(qū)文化活動。也會同外界可靠伙伴合作，舉辦一些休閑娛樂活動，營造社區(qū)文化氛圍。

4.4建筑設計風格①依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)閑憩、簡潔的建筑風格，將新古典美學的致密、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。②利用中國傳統(tǒng)的庭院文化和項目的山水資源相結合的精心設計了園林主題景觀，籠秋園。③建筑外立面體現(xiàn)高山流水的新古典風格，采用米黃與咖啡色真實漆配搭南向大面開窗，使視野開闊的同時也加強了建筑立面的虛實對比。4.5戶型特點圖4-5戶型A示意圖特點：①方正全明的戶型，南北通透，動靜分區(qū)②入戶玄關設計，重鑄歸家禮儀③L型廚房，洗切炒動線需求合理④干濕分離衛(wèi)生間，細節(jié)之處珍愛家人健康⑤雙南向臥室皆配觀景飄窗，臻享陽光生活⑥陽臺、餐客廳一體化設計美食美景兩相宜圖4-6戶型C示意圖特點：①方正全明戶型，南北通透，承載理想家居夢②餐客廚陽一體，演繹美好家庭活動劇場③L型廚房動線科學利用率高④多功能公共衛(wèi)生間，建立入戶消毒第一道防線⑤主臥巨幕觀景飄窗，即刻與陽光美景相擁

4.6開發(fā)計劃圖4-7項目橫道圖

圖4-7項目橫道圖第五章項目投資、收入估算、融資安排5.1項目投資估算及投資計劃1、土地費用根據(jù)濟南自然資源和規(guī)劃局土地交易中心公告，漢峪金谷A-6地塊建設項目樓面價6760.5元/平方米。根據(jù)2020年《山東省人民政府關于調整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準的通知》與《山東省城鎮(zhèn)土地使用稅額表》，各地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額經(jīng)調整后，市區(qū)土地6-24元/平方米，濟南市市區(qū)一級土地16元/平方米。根據(jù)項目施工進度計劃表，需繳納3年土地使用稅。（印花稅標準為0.05%）（1）土地出讓價格：6760.5*21700=146702850元=14670萬元（2）土地契稅=地價*5%=14670*5%=733.5萬元（3）印花稅=地價*0.05%=14670*0.05%=0.7335萬元（4）土地使用稅=規(guī)劃建設面積*16*3/10000=104.16萬元表5-1土地費用表內(nèi)容總額（萬元）土地出讓價14670.00土地契稅733.50印花稅0.73土地使用稅104.16合計15508.392、前期工程費項目前期工程費用主要包括項目的三通一平、可研評估費、勘探測繪費、規(guī)劃設計費、報規(guī)報建費等。詳見前期工程費估算表。表5-2前期工程費表項目名稱單位成本（元）面積（㎡）金額（萬元）三通一平8066674.3533.39可研費用3066674.3200.02勘探測繪費2066674.3133.35規(guī)劃設計費5766674.3380.04報規(guī)報建費7166674.3473.39合計1720.203、基礎設施施工費基礎設施建設費主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、供暖工程、排污工程、小區(qū)道路工程、小區(qū)綠化工程等。一般按實際工程量估算。表5-3基礎設施施工費表項目名稱估算說明面積（㎡）金額（萬元）供電工程總建面*100元/平方米66674.3666.74供水工程總建面*40元/平方米66674.3266.70供氣工程室外地上面積*20元/平方米43287.5486.58供暖工程室外地上面積*30元/平方米43287.54129.86排污費用室外地上面積*50元/平方米43287.54216.44小區(qū)道路室外地上面積*30元/平方米43287.54129.86小區(qū)綠化室外地上面積*30元/平方米43287.54129.86路燈室外地上面積*5元/平方米43287.5421.64其他市政設施建筑費用室外地上面積*30元/平方米43287.54129.86合計1777.554、建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用包括地上住宅、地下停車位等建安費用。估算地下工程費、地上建安費、道路及景觀綠化的非含稅單位成本為3150元/平方米、3300元/平方米、400元/平方米。建筑密度20%。表5-4建筑安裝費工程費表項目單位成本（元）規(guī)劃面積金額（萬元）地下工程費315023386.767366.83地上工程費330043287.5414284.89道路及景觀綠化40017360694.40合計22346.125、公共配套設施建設費本項目主要公共配套設施包括物業(yè)管理、便利店、公廁、換熱站、變電室等。為小區(qū)居民服務而建設的非營利設施。表5-5公共配套設施費表項目建筑面積（㎡）單方造價（元/㎡）金額（萬元）物業(yè)管理214.96210045.14便利店53.58210011.25公廁31.1921006.55換熱站192.01210040.32消防控制室49.5210010.40變配電室315.87210066.33消防泵房及水池464.05210097.45生活泵房140.89210029.59非機動車庫828.912100174.07合計481.106、開發(fā)期稅費項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金及地方政府和有關部門征收的費用表5-6開發(fā)期稅費表項目名稱費用標準面積（㎡）金額（萬元）人防246元/㎡43287.541064.87用電、水、暖、排污其他費用5元/㎡66674.333.34規(guī)劃手續(xù)、圖紙審查費5元/㎡66674.333.34合計1131.557、期間費用在估算成本過程中，有些不能計入特定核算對象的成本，而應計入發(fā)生當期損益的費用，即期間費用。表5-7期間費用表項目名稱金額（萬元）估算說明管理費670.38建安費的3%銷售費2765.98營銷+其他財務費1350按實際情況來定（1）管理費用=建筑安裝工程費*3%=22346.12*3%=670.3836萬元（2）銷售費表5-8銷售費用表項目名稱單價（元）估算說明面積（㎡）金額（萬元）營銷費用銷售收入的3%2074.48其他10物業(yè)補償費、售后服務費等43287.5443.29合計2117.778、不可預見費不可預見費=（建安+管理+銷售+財務）*3%=813.97萬元9、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用根據(jù)濟南市有關部門規(guī)定的費率并參照市場情況估算。表5-9其他費用表項目名稱面積（㎡）估算說明金額（萬元）其他費用66674.390元/㎡600.07

10、項目總投資估算開發(fā)建設投資48517.1萬元。包括了土地費用，基礎設施建設費，建筑安裝工程費，公共配套設施建設費，管理費銷售費，財務費等構成本項目非生產(chǎn)性項目，不單獨設經(jīng)營資金，經(jīng)營資金為0具體內(nèi)容、金額、所占總投資百分比如下：表5-10項目總投資估算表序號項目名稱總投資（萬元）備注說明所占總投資百分比（%）1開發(fā)建設總投資48517.1100%1.1土地費用15508.3931.96%1.2前期工程費1720.2生地經(jīng)過三通一平已土地熟化3.55%1.3基礎設施建設費1777.553.66%1.4建筑安裝工程費22346.1246.06%1.5公共配套設施建設費481.10.99%1.6開發(fā)期稅費1131.552.33%1.7管理費670.38建安費的3%1.38%1.8銷售費2117.77營銷+其他4.36%1.9財務費1350按實際借款情況來定2.78%1.10不可預見費813.97（建安+管理+銷售+財務）*3%1.68%1.11其他費用600.0790元/㎡1.24%2經(jīng)營費用003項目總投資48517.1100%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本48517.1100%3.2固定資產(chǎn)投資00

5.2收入估算1、銷售收入擬定地下計容面積的20%作為地下儲藏室。表5-11銷售收入表項目名稱單價（元/㎡）可售面積（㎡）車位（個）金額（萬元）住宅129424320055909.44車位20000052710540地下儲藏室600045002700合計69149.442、增值稅、稅金及附加估算企業(yè)所得稅=預收收入*計稅毛利率（不低于15%）*企業(yè)所得稅稅率=69149.44*20%*25*=3457.472萬元增值稅=預收收入/(1+9%)*3%==69149.44/(1+9%)*3%=1903.1956萬元土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)成本）/開發(fā)成本*增值稅稅率增值率=42.52%<50%所以增值稅率=30%土地增值稅=6189.7表5-12增值稅、稅金及附加估算表項目名稱金額（萬元）企業(yè)所得稅3457.47增值稅1903.19土地增值稅6189.7

5.3銷售計劃與銷售收入估算表表5-13銷售計劃與銷售收入估算表

表5-13銷售計劃與銷售收入估算表5.4投資計劃與投資估算表表5-14投資計劃與投資估算表

表5-14投資計劃與投資估算表5.5資金籌措表表5-14資金籌措表

表5-14資金籌措表第六章項目財務分析6.1還本付息表本項目共借款20000萬元，建設期為12個季度。2021年第三季度借款10000萬，第四季度借款10000萬元，季度借款季利率為1.5%，每季度計息一次。表6-1還本付息表

表6-1還本付息表6.2全部現(xiàn)金流量表表6-2全部現(xiàn)金流量表表6-2全部現(xiàn)金流量表

6.3資本金現(xiàn)金流量表表6-3資本金現(xiàn)金流量表表6-3資本金現(xiàn)金流量表

6.4資金來源與運用表表6-4資金來源與運用表表6-4資金來源與運用表

6.5利潤表表6-5利潤表表6-5利潤表

6.6財務分析結論項目財務評價是建設項目財務評價的簡稱，又稱企業(yè)經(jīng)濟評價。在財務預測的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，分析預算項目的收益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財務狀況，以訣斷項目財務上的可行性的經(jīng)濟評價方法，是建設項目經(jīng)濟評價的組成部分。本項目的財務評價結論是：項目可行。（1）內(nèi)部收益率全部投資其凈現(xiàn)值NPV大于零，IRR等于18%；資本金流量表中凈現(xiàn)值NPV大于零，IRR等于10%。符合最基本的要求，大于目前同期同行業(yè)基準收益率。（2）投資回收期①靜態(tài)投資回收期：四個季度表6-1靜態(tài)回收期表貼現(xiàn)率10%￥-141,146,909.09￥-273,039,545.45￥-7,373,207.27￥227,220,676.361234②動態(tài)投資回收期：（累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份-1）+上一年累計凈現(xiàn)值絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)值=3.032個季度（1）投資利潤率全部投資利潤率=46.6%資本金投資利潤率=30.1%

第七章風險分析7.1項目敏感性分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，在這個過程中收益與風險并存。因此我們要對風險進行識別，找出各種潛在的風險因素，進而采取對策進行風險應對。公司在建設投資，銷售收入、經(jīng)營成本存在來自各方面的不確定因素，我們將三者按照提高5%、10%，降低5%、10%的單因素變化做敏感性分析，用逐項替代法計算內(nèi)部收益率，進而找出風險最大的因素。表7-1敏感性分析表變化率-10%-5%05%10%不確定因素營業(yè)收入7.30%12.54%18.00%23.17%28.58%經(jīng)營成本19.41%18.57%18.00%17.13%15.98%建設投資26.89%22.71%18.00%12.99%8.19%從上表我們可以分析得到：該公司的抗風險能力還是比較強的；其中影響最大的是營業(yè)收入。圖7-1敏感性分析表

由β=評價指標變化幅度（%）/不確定因素變化幅度（%）得出（取整數(shù)）：營業(yè)收入平均敏感度=7建設成本平均敏感度=6經(jīng)營成本平均敏感度=27.2宏觀經(jīng)濟風險突發(fā)疫情導致宏觀經(jīng)濟增速放緩，短期內(nèi)風險上升。受疫情影響，1、2月份居民的消費活動收斂，需求下降；幾乎所有產(chǎn)業(yè)均受到波及，社會生產(chǎn)放緩，投資暫停；疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生階段性負面影響。7.3行業(yè)風險成交量下跌，短期面臨下行壓力。行業(yè)周期性：受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)主要面臨需求時間后延，中長期來看需求將逐步恢復；與其他行業(yè)相比，受沖擊較小，市場對行業(yè)發(fā)展信心較強；隨著疫情減弱，經(jīng)濟加快復蘇，行業(yè)將在政策、融資等因素助力下，逐步回歸常態(tài)，未來發(fā)展仍總體向好；土地供應：疫情影響下土地及房屋成交量均下降，短期內(nèi)下行壓力加??；行業(yè)融資：房企進入發(fā)債融資窗口期，債券融資成上升趨勢；央行調息、逆回購等