建筑設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)管理規(guī)程一、總則為規(guī)范建筑設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，保障設(shè)備安全高效運(yùn)行、延長使用壽命、降低運(yùn)營成本，依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合建筑設(shè)施管理實(shí)際需求，制定本規(guī)程。本規(guī)程適用于各類民用、商用建筑（辦公樓、酒店、住宅、商業(yè)綜合體等）的機(jī)電、暖通、給排水、電氣、電梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。設(shè)備維護(hù)遵循“預(yù)防為主、定期維護(hù)、責(zé)任到人、科學(xué)規(guī)范”原則，以預(yù)防性維護(hù)為核心，結(jié)合狀態(tài)監(jiān)測(cè)與故障維修，確保設(shè)備全生命周期性能穩(wěn)定。二、管理職責(zé)劃分（一）設(shè)備管理部門（工程部）統(tǒng)籌設(shè)備維護(hù)規(guī)劃，制定年度/季度維護(hù)計(jì)劃；組織技術(shù)培訓(xùn)，監(jiān)督作業(yè)規(guī)范；審核維護(hù)方案與費(fèi)用，協(xié)調(diào)廠家技術(shù)支持；建立設(shè)備檔案，分析故障數(shù)據(jù)并優(yōu)化維護(hù)策略。（二）使用部門負(fù)責(zé)設(shè)備日常操作與清潔，及時(shí)反饋異常（異響、漏水、卡頓等）；配合維護(hù)班組開展停機(jī)檢修，落實(shí)設(shè)備使用規(guī)范（荷載限制、操作流程）；參與設(shè)備驗(yàn)收與移交，提供使用反饋。（三）維修班組嚴(yán)格執(zhí)行維護(hù)計(jì)劃，按規(guī)范完成清潔、潤滑、緊固、調(diào)試等作業(yè)；記錄維護(hù)過程與設(shè)備狀態(tài)，及時(shí)上報(bào)疑難故障；參與應(yīng)急搶修，確保設(shè)備快速恢復(fù)運(yùn)行；定期校驗(yàn)檢測(cè)工具，確保計(jì)量器具合規(guī)。三、設(shè)備分類與維護(hù)等級(jí)根據(jù)設(shè)備對(duì)建筑運(yùn)營的影響程度、故障后果及維護(hù)成本，將設(shè)備分為三類，實(shí)施差異化維護(hù)：（一）關(guān)鍵設(shè)備（電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)主機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)等）故障將直接影響人身安全或建筑核心功能，需每月專項(xiàng)檢查、每季度深度維護(hù)、每年第三方檢測(cè)（如電梯年檢、消防檢測(cè)）。（二）重要設(shè)備（生活水泵、冷卻塔、通風(fēng)機(jī)、配電箱等）故障導(dǎo)致局部功能受限或效率下降，需每兩周巡檢、每月維護(hù)、每半年性能校驗(yàn)（水泵效率測(cè)試、冷卻塔水質(zhì)處理）。（三）一般設(shè)備（普通照明、小型排風(fēng)機(jī)、衛(wèi)生潔具等）故障影響范圍小、修復(fù)成本低，需每月巡檢、每季度維護(hù)（燈具清潔、潔具密封性檢查）。四、分系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)要求（一）暖通空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組：每周清潔濾網(wǎng)，每月檢查皮帶張緊度、電機(jī)絕緣（≥5MΩ），每季度檢測(cè)制冷壓力（高壓≤1.8MPa、低壓≥0.4MPa），每年清洗換熱器、更換軸承潤滑脂。冷卻塔：每月清理填料雜物、檢查布水器；每季度檢測(cè)電機(jī)絕緣、補(bǔ)充水質(zhì)處理劑；每年清洗塔體、更換老化填料。風(fēng)管系統(tǒng)：每半年檢查密封性（漏風(fēng)率≤8%）、清潔風(fēng)口風(fēng)閥；每年對(duì)新風(fēng)管道消毒（紫外線或化學(xué)噴霧）。（二）給排水系統(tǒng)生活水泵：每周檢查振動(dòng)（≤0.05mm）、軸承溫度（≤70℃），每月緊固螺栓、檢測(cè)水泵效率（≥設(shè)計(jì)值90%）；每季度更換機(jī)械密封（若泄漏），每年泵體除銹刷漆。水箱與管道：每月檢查液位、水質(zhì)（余氯≥0.05mg/L），每季度清洗水箱、檢查支吊架；每年對(duì)金屬管道防腐處理。排水系統(tǒng)：每周清理地漏、檢查井雜物，每月檢查潛水泵啟停邏輯；每季度疏通管網(wǎng)（高壓水沖洗），每年檢測(cè)排水能力（滿管流速≥0.7m/s）。（三）電氣系統(tǒng)高低壓配電：每月檢查母線溫升（≤70℃）、電纜接頭，每季度測(cè)試絕緣電阻（高壓≥1000MΩ、低壓≥0.5MΩ）；每年校驗(yàn)繼電保護(hù)、清掃配電柜。照明系統(tǒng)：每月巡檢燈具完好率（≥98%），每季度清潔應(yīng)急燈、測(cè)試應(yīng)急電源（持續(xù)≥90min）；每年更換老化線路（超10年的PVC線管）。防雷接地：每半年檢查接地電阻（≤4Ω），每年檢測(cè)避雷針腐蝕、緊固接地干線。（四）電梯系統(tǒng)曳引機(jī)與導(dǎo)軌：每月檢查油位（≥油鏡1/2）、導(dǎo)軌潤滑；每季度調(diào)整平層精度（偏差≤±5mm）、測(cè)試安全鉗；每年更換曳引繩潤滑油、校驗(yàn)限速器。門機(jī)與安全裝置：每周清潔光幕、檢查門鎖嚙合（≥7mm）；每月測(cè)試超載保護(hù)（110%荷載停機(jī)）、應(yīng)急照明；每半年調(diào)整門機(jī)皮帶張力。（五）消防系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警：每月測(cè)試煙感/溫感靈敏度，每季度檢查主備電切換（≤3s）；每年清洗探測(cè)器、校驗(yàn)聯(lián)動(dòng)邏輯。噴淋與消火栓：每月檢查管網(wǎng)壓力（噴淋≥0.15MPa、消火栓≥0.1MPa），每季度放水測(cè)試（末端流量≥1L/s）；每年檢查噴頭外觀（無腐蝕、變形）。五、巡檢與故障處理（一）日常巡檢使用部門/值班人員按《設(shè)備巡檢表》開展日常巡檢（每班/每日），記錄運(yùn)行參數(shù)（電流、壓力、溫度）、異?，F(xiàn)象（異響、異味、參數(shù)波動(dòng)）。發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)，維修班組2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)（緊急故障15分鐘到場(chǎng)）。（二）故障處理流程1.報(bào)修：使用部門通過工單系統(tǒng)/書面報(bào)修，注明故障現(xiàn)象、位置、影響范圍。2.搶修：維修班組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估故障等級(jí)，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障（電梯困人、消防故障）啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，24小時(shí)內(nèi)制定修復(fù)方案。3.復(fù)盤：故障修復(fù)后，3日內(nèi)提交《故障分析報(bào)告》，分析原因（操作失誤、部件老化、維護(hù)缺失），提出改進(jìn)措施（調(diào)整周期、更換備件）。六、設(shè)備檔案管理（一）臺(tái)賬建立為每臺(tái)設(shè)備建立電子/紙質(zhì)臺(tái)賬，記錄名稱、型號(hào)、安裝日期、廠家、參數(shù)（功率、流量）、維護(hù)記錄（日期、內(nèi)容、耗材、人員）、故障歷史（現(xiàn)象、原因、措施）。（二）檔案更新與保管維護(hù)后24小時(shí)內(nèi)更新臺(tái)賬，每年12月歸檔（按設(shè)備類型、樓層分類）。檔案保存期限：關(guān)鍵設(shè)備≥10年，重要設(shè)備≥5年，一般設(shè)備≥3年。七、考核與持續(xù)改進(jìn)（一）考核指標(biāo)設(shè)備完好率：關(guān)鍵設(shè)備100%，重要設(shè)備≥98%，一般設(shè)備≥95%。故障停機(jī)時(shí)間：關(guān)鍵設(shè)備≤2小時(shí)/月，重要設(shè)備≤8小時(shí)/月，一般設(shè)備≤24小時(shí)/月。維護(hù)計(jì)劃完成率≥98%，未完成項(xiàng)限期整改。（二）檢查與改進(jìn)每月抽查維護(hù)質(zhì)量（≥30%），每季度召開設(shè)備例會(huì)，分析故障數(shù)據(jù)與考核結(jié)果，優(yōu)化維護(hù)計(jì)劃（調(diào)整周期、增加專項(xiàng)維護(hù)）。每年修訂規(guī)程，納入新技術(shù)、新設(shè)備要求。八