物業(yè)管理合同范本與法律須知物業(yè)管理合同作為業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務企業(yè)權(quán)利義務的核心載體，其規(guī)范訂立與履行直接關(guān)系到小區(qū)管理秩序、業(yè)主權(quán)益保障及服務質(zhì)量。一份完備的合同需兼顧實務操作性與法律合規(guī)性，而明晰法律要點則能有效防范糾紛、平衡雙方利益。本文結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理條例》等法規(guī)，梳理合同核心條款與風險要點，為實務應用提供參考。一、物業(yè)管理合同核心條款解析（附范本要點）（一）當事人信息條款合同首部需明確雙方主體：業(yè)主方：注明“業(yè)主委員會（代行業(yè)主大會職權(quán)）”或“全體業(yè)主（以業(yè)主委員會為代表）”，附小區(qū)名稱、地址；物業(yè)方：載明企業(yè)全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人及服務資質(zhì)等級（如一級、二級）。提示：務必核對物業(yè)方《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書》，無資質(zhì)或超資質(zhì)承接服務可能導致合同效力瑕疵。（二）服務內(nèi)容與質(zhì)量標準條款1.服務內(nèi)容：需逐項列明（避免模糊表述），例如：公共區(qū)域清潔：每日垃圾清運、每周2次公共區(qū)域深度清潔；安保服務：門崗24小時值守、每2小時園區(qū)巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)實時維護；設施維護：電梯每月維保、消防設施季度檢測、給排水管網(wǎng)半年疏通；綠化養(yǎng)護：每月修剪、季度補種、病蟲害防治全覆蓋。2.質(zhì)量標準：應量化或引用行業(yè)規(guī)范，例如“電梯運行故障率≤[X]%”“消防設施完好率100%”“業(yè)主滿意度≥[X]%”。（三）服務費用及支付條款1.費用構(gòu)成：區(qū)分物業(yè)費（含公共能耗、設施維護等）、停車費、特約服務費（如家政），明確計費方式（包干制/酬金制）。若為酬金制，需約定酬金比例（如年度物業(yè)費總額的[X]%）及收支公示周期（每月/每季度）。2.支付方式：約定支付時間（如每月5日前）、賬戶信息，逾期違約金建議按LPR上浮比例（避免過高/過低）。（四）雙方權(quán)利義務條款業(yè)主方：權(quán)利：查閱物業(yè)收支賬目、提議召開業(yè)主大會、監(jiān)督服務質(zhì)量；義務：按時繳費、配合合理管理措施（如裝修管理）。物業(yè)方：權(quán)利：依約收費、制止業(yè)主違規(guī)行為（需合法途徑）；義務：公示服務計劃、及時處理報修、保守業(yè)主隱私（如房屋結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)）。（五）違約責任條款1.物業(yè)方違約：服務未達標需約定整改期限（如3日內(nèi)），逾期違約金（如每日按物業(yè)費的[X]%計算）；因管理不善致業(yè)主損失（如電梯故障傷人），需明確賠償范圍。2.業(yè)主方違約：逾期繳費違約金建議與物業(yè)方對等，惡意拖欠的，物業(yè)可依法催繳（書面催告、律師函等合規(guī)方式）。（六）合同期限與解除條款期限：一般為3-5年，約定“期滿前[X]個月無異議則自動續(xù)期”或“需重新簽訂”。解除條件：約定解除：物業(yè)連續(xù)[X]次服務不達標，業(yè)主方有權(quán)解除；物業(yè)因重大政策調(diào)整提前[X]個月通知可解除。法定解除：依據(jù)《民法典》第五百六十三條（如根本違約、不可抗力）。二、法律須知與風險防范要點（一）法律依據(jù)與效力認定1.核心法律：《民法典》合同編（第九百三十七條至第九百五十條）規(guī)定物業(yè)服務合同定義、內(nèi)容；《物業(yè)管理條例》細化資質(zhì)、業(yè)主權(quán)利、專項維修資金管理。2.合同效力：物業(yè)無資質(zhì)、服務內(nèi)容違法（如約定“物業(yè)無需對公共安全負責”）、業(yè)主委員會越權(quán)簽訂的，合同可能無效/可撤銷。（二）簽訂前的審查要點1.資質(zhì)審查：要求提供《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書》《營業(yè)執(zhí)照》，核查經(jīng)營范圍與資質(zhì)等級匹配度（如一級資質(zhì)可承接各類物業(yè)，二級限30萬㎡以下住宅）。2.服務方案評估：對比周邊小區(qū)標準與收費，要求物業(yè)提供《服務計劃書》（含人員配置、應急方案），避免“低價中標、減配服務”。（三）履行中的風險防控1.證據(jù)留存：業(yè)主保留繳費憑證、報修記錄（書面/微信）、服務質(zhì)量照片；物業(yè)留存服務臺賬（清潔、巡邏記錄）、整改通知、費用公示憑證。2.費用爭議處理：物業(yè)擅自漲價需出示“業(yè)主大會表決”或“政府指導價調(diào)整文件”；對不合理收費（如重復收能耗費），可向發(fā)改委、住建部門投訴。（四）解除合同的合規(guī)操作業(yè)主方解除：需經(jīng)業(yè)主大會雙過半表決（專有部分面積、業(yè)主人數(shù)均過半），提前[X]個月書面通知，協(xié)商交接（含資料、資產(chǎn)、欠費清算）。物業(yè)方解除：需提前[X]個月通知，協(xié)助選聘新物業(yè)，完成設施、賬目、資料移交，避免“甩鍋”導致管理真空。三、糾紛解決途徑與實務建議（一）協(xié)商與調(diào)解優(yōu)先通過業(yè)主委員會與物業(yè)協(xié)商，簽訂書面補充協(xié)議；或申請社區(qū)、住建部門調(diào)解，調(diào)解協(xié)議可司法確認。（二）仲裁與訴訟仲裁：合同約定仲裁條款（如“提交XX仲裁委員會”）的，依約申請（一裁終局，費用較高）。訴訟：向物業(yè)/小區(qū)所在地法院起訴，需準備起訴狀、合同、證據(jù)清單（如服務不達標照片、繳費憑證）。提示：業(yè)主集體訴訟可推選代表人，降低成本。（三）實務建議1.前期物業(yè)合同（開發(fā)商簽訂）需仔細閱讀，不合理條款可向住建部門投訴；2.物業(yè)更換時，新舊物業(yè)需簽《交接協(xié)議》，明確設施現(xiàn)狀、欠費、資料移交，避免推諉；3.專項維修資金使用需經(jīng)業(yè)主雙