物業(yè)費(fèi)收費(fèi)管理規(guī)范模板一、總則（一）目的通過(guò)明確物業(yè)費(fèi)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)制定、流程管理、票據(jù)使用、糾紛處理等環(huán)節(jié)的規(guī)范要求，確保物業(yè)費(fèi)收取合法合規(guī)、公開透明，保障物業(yè)服務(wù)的持續(xù)性與業(yè)主權(quán)益的平衡性。（二）適用范圍本規(guī)范適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的物業(yè)費(fèi)（含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)及合理利潤(rùn)，或酬金制下的服務(wù)酬金等）收取、管理及相關(guān)服務(wù)活動(dòng)，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)管理項(xiàng)目。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方式及管理流程需符合國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)、政策文件要求，不得違反價(jià)格管理規(guī)定或損害業(yè)主合法權(quán)益。2.公開透明原則：物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主及相關(guān)部門監(jiān)督。3.權(quán)益保障原則：保障業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)使用的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，同時(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)收益，確保服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配。4.動(dòng)態(tài)適配原則：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、政策調(diào)整、服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化等因素適時(shí)調(diào)整，確保與服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)行情相適配。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理（一）定價(jià)依據(jù)與流程1.成本核算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行全面核算，包括但不限于：管理服務(wù)人員工資及福利、物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)維費(fèi)、區(qū)域清潔綠化及秩序維護(hù)費(fèi)、辦公及固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)等。2.定價(jià)方式：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合服務(wù)等級(jí)、成本核算結(jié)果確定；實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）合同約定，約定前需充分征求業(yè)主意見，公示成本構(gòu)成及定價(jià)理由。3.備案要求：政府指導(dǎo)價(jià)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)主管部門備案；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)在合同中明確，并向業(yè)主公示。（二）動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制1.調(diào)整觸發(fā)條件：當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本（如人工、設(shè)施升級(jí)、政策稅費(fèi)調(diào)整等）顯著變化，或服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，可啟動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整程序。2.調(diào)整流程：企業(yè)應(yīng)提前3個(gè)月以上開展成本調(diào)研，形成調(diào)整方案（含理由、新標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)匹配措施）；方案需向業(yè)主公示、征求意見（住宅項(xiàng)目需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或雙過(guò)半業(yè)主同意）；調(diào)整后重新簽訂合同或補(bǔ)充協(xié)議，并報(bào)相關(guān)部門備案（如需）。三、收費(fèi)流程規(guī)范（一）業(yè)主入伙前管理1.預(yù)售階段公示：物業(yè)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，開發(fā)單位應(yīng)在售樓處顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同（含收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容），并在房屋買賣合同中明確物業(yè)費(fèi)條款。2.入伙前預(yù)收限制：企業(yè)向業(yè)主預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，預(yù)收期限最長(zhǎng)不超過(guò)1年（按地方規(guī)定執(zhí)行），且需在入伙通知書中明確預(yù)收金額、期限及用途。（二）入伙及日常收費(fèi)管理1.繳費(fèi)通知：物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)周期開始前15-30日，企業(yè)應(yīng)通過(guò)書面通知、短信、APP推送等方式送達(dá)繳費(fèi)通知，明確金額、期限、方式及逾期后果。2.繳費(fèi)方式：提供多元化渠道，包括線下（物業(yè)前臺(tái)現(xiàn)金/刷卡、銀行代扣）、線上（微信/支付寶、銀行APP、物業(yè)平臺(tái)）等。3.繳費(fèi)周期：物業(yè)費(fèi)可按月、季或年收取，鼓勵(lì)“先服務(wù)后收費(fèi)”，確需預(yù)收的應(yīng)符合地方規(guī)定及合同約定。4.減免與優(yōu)惠政策：對(duì)老弱病殘、軍屬等特殊群體，可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議或地方政策給予物業(yè)費(fèi)減免，減免方案需公示并備案；空置房物業(yè)費(fèi)收取按地方規(guī)定執(zhí)行（如部分地區(qū)按70%-90%收?。?。（三）特殊情況處理1.產(chǎn)權(quán)變更：房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主與新業(yè)主應(yīng)在變更前結(jié)清物業(yè)費(fèi)，企業(yè)應(yīng)配合提供繳費(fèi)明細(xì)，新業(yè)主自變更之日起按合同繳費(fèi)。2.違約處理：業(yè)主逾期未繳費(fèi)的，企業(yè)應(yīng)先核實(shí)爭(zhēng)議或通知未達(dá)情況，確屬欠費(fèi)的：欠費(fèi)15日內(nèi)，發(fā)送溫馨提示提醒繳費(fèi)；欠費(fèi)30日后，發(fā)送正式催繳函，明確金額、滯納金（按合同約定，不超法定標(biāo)準(zhǔn)）及法律后果；欠費(fèi)超6個(gè)月且催繳無(wú)效的，啟動(dòng)法律程序追討，同時(shí)保留繳費(fèi)通知、催繳函、服務(wù)記錄等證據(jù)。四、票據(jù)與賬務(wù)管理（一）票據(jù)使用規(guī)范1.合規(guī)票據(jù)要求：企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主開具合法票據(jù)，包括稅務(wù)監(jiān)制的增值稅發(fā)票或財(cái)政監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)（按地方規(guī)定執(zhí)行）。2.票據(jù)開具要求：票據(jù)應(yīng)如實(shí)填寫業(yè)主姓名、房號(hào)、金額、周期、日期等信息，加蓋財(cái)務(wù)或發(fā)票專用章，不得虛開、涂改或重復(fù)開具。（二）賬務(wù)管理要求1.臺(tái)賬建立：企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)費(fèi)收支臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆收費(fèi)的時(shí)間、金額、方式、業(yè)主信息、票據(jù)編號(hào)等，臺(tái)賬保存不少于5年。2.收支公示：包干制項(xiàng)目每季度（或半年）公示收支概況（含總收入、總支出、結(jié)余，重點(diǎn)公示共用部位收益、公共能耗分?jǐn)偅?；酬金制?xiàng)目每月（或季度）公示服務(wù)酬金、共用部位收益、專項(xiàng)維修資金使用等，年度委托第三方審計(jì)并公示報(bào)告。3.財(cái)務(wù)審計(jì)：企業(yè)應(yīng)每年委托第三方機(jī)構(gòu)審計(jì)物業(yè)費(fèi)收支，審計(jì)報(bào)告向業(yè)主公示并報(bào)物業(yè)主管部門備案（如需）。五、催繳與糾紛處理（一）催繳流程管理1.分級(jí)催繳：根據(jù)欠費(fèi)時(shí)長(zhǎng)及業(yè)主反饋，實(shí)行分級(jí)催繳：初級(jí)催繳（欠費(fèi)1-15日）：電話、短信或上門溝通，了解未繳費(fèi)原因，針對(duì)性解決問(wèn)題并提醒；中級(jí)催繳（欠費(fèi)16-30日）：發(fā)送書面催繳函，明確金額、滯納金及法律后果，同步優(yōu)化服務(wù)；高級(jí)催繳（欠費(fèi)超30日）：?jiǎn)?dòng)法律程序前，聯(lián)合社區(qū)、業(yè)委會(huì)調(diào)解，或委托律師發(fā)律師函。（二）糾紛處理機(jī)制1.協(xié)商解決：業(yè)主對(duì)收費(fèi)或服務(wù)有異議的，企業(yè)應(yīng)3-5個(gè)工作日內(nèi)響應(yīng)，安排專人溝通，核實(shí)問(wèn)題并提出解決方案（如服務(wù)整改、費(fèi)用核減）。2.調(diào)解途徑：協(xié)商無(wú)果的，可申請(qǐng)物業(yè)主管部門、街道、居委會(huì)或人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，企業(yè)應(yīng)提供服務(wù)記錄、成本核算等證據(jù)。3.投訴處理：業(yè)主向主管部門投訴的，企業(yè)應(yīng)按要求提交書面說(shuō)明及證據(jù)，接受調(diào)查并落實(shí)整改（如需）。4.司法途徑：調(diào)解或投訴無(wú)效的，企業(yè)可通過(guò)訴訟/仲裁追討欠費(fèi)；業(yè)主也可通過(guò)司法途徑主張權(quán)益，雙方應(yīng)尊重裁判結(jié)果。六、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.自查機(jī)制：企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)費(fèi)收費(fèi)管理自查制度，每月（或季度）對(duì)收費(fèi)流程、票據(jù)使用、賬務(wù)管理等自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，自查記錄存檔。2.財(cái)務(wù)審計(jì)：企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期（如半年）審計(jì)物業(yè)費(fèi)收支，重點(diǎn)檢查收費(fèi)合規(guī)性、票據(jù)規(guī)范性及資金使用合理性。（二）外部監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)查詢物業(yè)費(fèi)收支臺(tái)賬、審計(jì)報(bào)告等資料，企業(yè)應(yīng)在工作日提供查詢服務(wù)（現(xiàn)場(chǎng)或線上）。2.主管部門監(jiān)督：價(jià)格、物業(yè)主管部門應(yīng)定期檢查企業(yè)收費(fèi)行為，查處違規(guī)收費(fèi)、價(jià)格欺詐、票據(jù)不規(guī)范等行為，依法處罰并公示。（三）考核機(jī)制1.服務(wù)質(zhì)量掛鉤：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率連續(xù)低于80%的項(xiàng)目，需分析原因（如服務(wù)、溝通問(wèn)題），制定整改方案并公示，整改后無(wú)改善的，業(yè)主可依法更換物業(yè)。2.獎(jiǎng)懲措施：對(duì)收費(fèi)管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)給予獎(jiǎng)勵(lì)（如獎(jiǎng)金、評(píng)優(yōu)）；對(duì)違規(guī)收費(fèi)、引發(fā)重大糾紛的責(zé)任人，依法追究責(zé)任（如扣減績(jī)效、調(diào)崗）。七、附則1.本規(guī)