房地產(chǎn)銷售人員勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)防控房地產(chǎn)銷售行業(yè)因人員流動(dòng)性高、薪酬結(jié)構(gòu)復(fù)雜（底薪+提成+績效）、工作場景靈活（含外出帶看、駐場等），勞動(dòng)合同履行過程中易產(chǎn)生糾紛。從提成結(jié)算爭議到解除合同的合法性認(rèn)定，每一個(gè)環(huán)節(jié)都潛藏法律風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從合同簽訂、履行、解除終止全流程梳理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出防控策略，助力企業(yè)與勞動(dòng)者雙向合規(guī)。一、合同簽訂前：入職環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控（一）入職審查：避免“雙重勞動(dòng)關(guān)系”陷阱房地產(chǎn)銷售人員常存在兼職或離職手續(xù)未辦妥的情況。企業(yè)需核查勞動(dòng)者離職證明、社保繳存記錄，明確要求勞動(dòng)者承諾無其他勞動(dòng)關(guān)系，并約定“若因未解除原勞動(dòng)關(guān)系導(dǎo)致企業(yè)損失，由勞動(dòng)者承擔(dān)賠償責(zé)任”。例如，某銷售因未與原單位解約，導(dǎo)致新公司無法辦理社保，引發(fā)用工爭議，最終企業(yè)因入職審查不嚴(yán)承擔(dān)連帶責(zé)任。（二）崗位與薪酬的“精細(xì)化”約定1.崗位描述：明確“房地產(chǎn)銷售”的工作內(nèi)容，包括客戶開發(fā)、帶看、簽約、回款跟進(jìn)等，避免因崗位模糊導(dǎo)致調(diào)崗糾紛。2.薪酬結(jié)構(gòu)：將“底薪+提成+績效”的計(jì)算規(guī)則書面化，尤其明確提成的計(jì)算基數(shù)（如按合同金額、回款金額）、比例（區(qū)分住宅、商業(yè)項(xiàng)目）、發(fā)放條件（簽約即發(fā)？回款到賬后發(fā)？）。例如，某房企因提成僅約定“按銷售額1%”，未明確回款條件，導(dǎo)致銷售離職后要求支付未回款部分的提成，法院最終結(jié)合行業(yè)慣例判決企業(yè)支付，企業(yè)損失數(shù)十萬元。3.績效考核：制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)（如到訪客戶量、成交套數(shù)），并經(jīng)民主程序公示，避免“不能勝任工作”解除時(shí)的證據(jù)不足。（三）試用期的合規(guī)設(shè)計(jì)試用期期限需符合《勞動(dòng)合同法》（勞動(dòng)合同≤1年，試用期≤1個(gè)月；3年以上或無固定期，試用期≤6個(gè)月）。試用期工資不得低于同崗位最低檔工資或約定工資的80%，且不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)在試用期內(nèi)完成考核，明確“不符合錄用條件”的具體情形（如未完成最低成交套數(shù)、客戶投訴率超標(biāo)），并留存考核記錄。二、合同履行中：日常管理的風(fēng)險(xiǎn)化解（一）考勤與加班的合規(guī)管理房地產(chǎn)銷售的工作模式（如周末帶看、夜間復(fù)盤）易引發(fā)加班爭議。企業(yè)可采用“彈性考勤+加班審批制”：彈性考勤：約定核心工作時(shí)間（如上午9:00-12:00），其余時(shí)間可靈活安排，但需記錄實(shí)際工作時(shí)長（如釘釘打卡、帶看記錄）。加班審批：明確“加班需提前申請(qǐng)，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后生效”，否則僅按正常工作時(shí)間處理。例如，某銷售主張周末帶看為加班，因無審批記錄，法院未支持加班費(fèi)訴求。（二）提成核算與發(fā)放的“證據(jù)閉環(huán)”1.書面確認(rèn)：每月/季度與銷售核對(duì)提成明細(xì)（含成交客戶、金額、回款進(jìn)度），由雙方簽字確認(rèn)，避免事后爭議。2.風(fēng)險(xiǎn)隔離：若因客戶退房、回款逾期導(dǎo)致提成扣減，需在合同中約定“提成發(fā)放以最終實(shí)際回款為準(zhǔn)”，并留存客戶解約協(xié)議、回款憑證等證據(jù)。（三）社保與公積金的合規(guī)繳納部分企業(yè)為降低成本，按最低基數(shù)繳納社保/公積金，或要求銷售“自愿放棄社?！?。此類行為存在行政處罰風(fēng)險(xiǎn)（社?；耍┘肮r償風(fēng)險(xiǎn)（未繳社保則企業(yè)需全額承擔(dān)工傷待遇）。建議企業(yè)按實(shí)際工資基數(shù)繳納，或與銷售協(xié)商以補(bǔ)貼形式補(bǔ)足（需注意：補(bǔ)貼不能替代社保，僅可作為員工自愿放棄社保的補(bǔ)償，但仍存在法律風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎操作）。（四）培訓(xùn)協(xié)議與競業(yè)限制的“雙向約束”1.專項(xiàng)培訓(xùn)：若企業(yè)為銷售提供“專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)”（如高端樓盤銷售技巧、海外房產(chǎn)政策培訓(xùn)），可簽訂服務(wù)期協(xié)議，約定服務(wù)期及違約金（違約金≤培訓(xùn)費(fèi)用）。2.競業(yè)限制：針對(duì)核心銷售（如掌握客戶資源、定價(jià)策略的人員），約定競業(yè)限制期限（≤2年）、補(bǔ)償金（離職后按月支付，標(biāo)準(zhǔn)不低于勞動(dòng)合同解除前12個(gè)月平均工資的30%，且不低于最低工資）。需注意：競業(yè)限制僅適用于“高級(jí)管理人員、高級(jí)技術(shù)人員和其他負(fù)有保密義務(wù)的人員”，普通銷售若未接觸商業(yè)秘密，約定競業(yè)限制可能無效。三、解除與終止：收尾環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)防控（一）員工主動(dòng)離職的“手續(xù)閉環(huán)”銷售因提成糾紛、職業(yè)發(fā)展等原因主動(dòng)離職時(shí)，企業(yè)需：要求其提交書面離職申請(qǐng)，明確離職原因（避免“被迫離職”主張經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償）。辦理工作交接（如客戶資料、未回款項(xiàng)目清單），并在交接單中注明“無未結(jié)提成爭議”，由雙方簽字確認(rèn)。（二）企業(yè)解除的“合法性”支撐1.嚴(yán)重違紀(jì)解除：需在規(guī)章制度中明確“嚴(yán)重違紀(jì)”的情形（如連續(xù)曠工3天、泄露客戶信息），并經(jīng)民主程序、公示后生效。解除時(shí)需送達(dá)《解除通知書》，說明解除理由及依據(jù)。2.不能勝任工作解除：需先進(jìn)行培訓(xùn)或調(diào)崗，仍不能勝任的，方可解除，并支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（N）。需留存培訓(xùn)記錄、調(diào)崗?fù)ㄖ⒖己私Y(jié)果等證據(jù)。（三）合同終止的“合規(guī)動(dòng)作”勞動(dòng)合同到期前，企業(yè)需提前30日書面通知?jiǎng)趧?dòng)者是否續(xù)簽。若不續(xù)簽，需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（N）；若續(xù)簽，需在到期前簽訂新合同。需注意：連續(xù)訂立兩次固定期限合同后，勞動(dòng)者提出簽訂無固定期合同的，企業(yè)應(yīng)予以簽訂。四、爭議解決與合規(guī)建議（一）證據(jù)留存的“全周期管理”入職階段：離職證明、背景調(diào)查記錄、勞動(dòng)合同。履行階段：考勤記錄、提成核對(duì)單、培訓(xùn)記錄、溝通郵件/微信記錄。解除階段：離職申請(qǐng)、工作交接單、解除通知書。（二）制度完善的“合規(guī)性升級(jí)”制定《勞動(dòng)合同管理制度》《薪酬福利制度》《考勤與加班管理辦法》，經(jīng)職工代表大會(huì)或全體職工討論，公示后執(zhí)行。定期開展合規(guī)培訓(xùn)，向銷售明確提成規(guī)則、考勤要求、離職流程等，避免因“不知情”引發(fā)糾紛。（三）法律顧問的“前置介入”在勞動(dòng)合同簽訂前，由法律顧問審核合同條款（如提成約定、競業(yè)限制范圍）；在糾紛發(fā)生時(shí)，及時(shí)介入，通過協(xié)商、仲裁或訴訟維護(hù)權(quán)益。例如，某房企因提成條款模糊引發(fā)集體仲裁，法律顧問通過梳理證據(jù)、援引行業(yè)慣例，最終減少企業(yè)損失超百萬元。結(jié)語房地產(chǎn)銷售人員的勞動(dòng)合同