調解繼續(xù)履行租賃合同在市場經濟活動中，租賃合同作為連接出租人與承租人權利義務的重要載體，其履行過程常因商業(yè)環(huán)境變化、政策調整或雙方認知差異引發(fā)糾紛。當承租人因資金周轉困難拖欠租金，或出租人因市場行情上漲意圖解約時，“繼續(xù)履行合同”往往成為承租人維護經營穩(wěn)定的核心訴求，而調解作為一種高效、靈活的糾紛解決方式，在平衡雙方利益、化解矛盾方面展現(xiàn)出獨特價值。一、繼續(xù)履行租賃合同的法律基礎與調解必要性繼續(xù)履行作為《民法典》規(guī)定的違約責任承擔方式之一，其核心在于強制違約方按照合同約定履行義務，而非以賠償損失替代履行。在租賃合同糾紛中，法律對繼續(xù)履行的支持通常需滿足三個條件：一是合同本身具備繼續(xù)履行的可能性，例如租賃物未發(fā)生毀損滅失、未被另行出租等；二是繼續(xù)履行符合合同目的，例如商鋪租賃中承租人已投入裝修并形成穩(wěn)定客源，強制解約將導致經營中斷；三是履行成本合理，不會造成當事人間利益顯著失衡。調解在繼續(xù)履行糾紛中的必要性體現(xiàn)在三個層面：一是降低維權成本。相較于訴訟程序中長達數月的審理周期和高昂的律師費，調解可通過一次或數次協(xié)商達成協(xié)議，大幅減少時間與經濟投入。例如某餐飲企業(yè)因疫情拖欠租金被訴，通過調解達成“分期支付拖欠租金+延長租期半年”的方案，既避免了停業(yè)損失，也為出租人挽回了租金收益。二是維持商業(yè)合作關系。租賃關系往往伴隨長期合作屬性，尤其是在商業(yè)地產、工業(yè)廠房等領域，出租人與承租人可能存在上下游產業(yè)鏈關聯(lián)。調解通過“面對面溝通”替代“法庭對抗”，有助于修復信任裂痕，為后續(xù)合作保留空間。三是實現(xiàn)利益最大化平衡。法院判決雖具有強制執(zhí)行力，但可能因機械適用法律導致“案結事不了”，例如簡單判決承租人支付租金卻未考慮其實際經營困難，最終導致承租人棄租、租賃物空置。調解則可通過靈活約定履行期限、租金支付方式、違約責任調整等內容，實現(xiàn)“出租人收回租金、承租人保住經營”的雙贏結果。二、調解繼續(xù)履行租賃合同的核心爭議焦點在調解實踐中，出租人與承租人的訴求差異往往圍繞以下核心問題展開，需通過針對性溝通逐步化解：（一）租金支付爭議的調解路徑租金支付是租賃合同履行的核心內容，也是最易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)。承租人常以“經營虧損”“疫情影響”等理由拖欠租金，出租人則強調“合同嚴肅性”并要求立即支付。調解此類爭議需從三個維度切入：一是拖欠原因的真實性核查。調解員需引導承租人提供經營流水、納稅記錄、行業(yè)受影響數據等證據，區(qū)分“客觀困難”與“惡意拖欠”。例如某教育培訓機構因“雙減”政策導致生源驟減，其拖欠租金屬于政策不可抗力，調解可側重協(xié)商租金減免；而若承租人將租金挪作他用，則需承擔更嚴格的履約責任。二是支付方案的可行性設計。針對短期資金困難，可約定“首付+分期”模式，例如承租人先支付30%拖欠租金，剩余部分按月分攤至后續(xù)租期；針對長期經營壓力，可調整租金支付周期，將“押三付一”改為“押一付三”，或引入“利潤分成”機制，即承租人按每月營收的固定比例支付租金，降低前期現(xiàn)金流壓力。三是擔保措施的補充約定。為保障出租人權益，可要求承租人提供第三方保證、保證金提存或租金支付賬戶監(jiān)管，例如約定承租人將未來三個月租金提前存入雙方共管賬戶，由調解員監(jiān)督劃付。（二）租賃物使用與維修義務的調解平衡租賃物的使用狀態(tài)直接影響合同目的實現(xiàn)，實踐中常見爭議包括：出租人未按約定交付符合標準的租賃物（如商鋪消防驗收未通過）、承租人擅自改變房屋結構、租賃物維修責任劃分不清等。調解此類糾紛需遵循“誰受益、誰負擔”原則，結合合同約定與實際使用情況明確責任邊界。例如某科技公司租賃寫字樓后，發(fā)現(xiàn)空調系統(tǒng)老化無法滿足辦公需求，出租人以“合同未約定維修義務”為由拒絕更換。調解員可從三方面推動協(xié)商：一是厘清維修義務歸屬。根據《民法典》第七百一十二條，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。若合同未明確約定，需結合租賃物瑕疵是否因承租人過錯導致、維修費用是否屬于正常損耗等因素判斷。二是維修方案的成本分攤。若維修費用較高（如更換整棟樓中央空調需50萬元），可約定“出租人承擔基礎維修、承租人承擔升級費用”，或從租金中抵扣部分維修支出。例如雙方同意將未來半年租金的10%專項用于空調維修，不足部分由出租人承擔。三是履行過程的監(jiān)督機制。為避免維修拖延影響使用，可約定“出租人需在15日內啟動維修，每逾期一日按日租金的0.5%支付違約金”，同時允許承租人參與維修方案的確認與驗收。（三）合同變更與解除條款的調解適用當繼續(xù)履行原合同已無現(xiàn)實可能時，調解可通過變更合同條款實現(xiàn)“變相繼續(xù)履行”，常見情形包括：一是租期調整。例如出租人因自有資金需求需提前收回房屋，可與承租人協(xié)商“縮短租期三個月+租金下調15%”，承租人通過降低成本彌補租期損失，出租人則提前實現(xiàn)房屋回收目的。二是租賃范圍變更。若承租人因業(yè)務收縮導致部分租賃面積閑置，可協(xié)商解除閑置區(qū)域的租賃關系，僅保留核心經營區(qū)域，同時按實際使用面積重新計算租金。例如某商超企業(yè)將原租賃的3000平方米場地縮減至1500平方米，租金從每月20萬元降至12萬元，既減輕了承租人負擔，也避免了場地浪費。三是違約責任的重新約定。當承租人已構成根本違約（如拖欠租金超過六個月），但仍希望繼續(xù)履行時，可通過增加違約責任條款增強履約保障。例如約定“承租人需按拖欠金額的日萬分之五支付逾期利息，且出租人有權在承租人再次違約時直接解除合同”，以平衡出租人的風險顧慮。三、調解繼續(xù)履行租賃合同的實操策略與技巧成功調解的關鍵在于把握當事人心理預期、構建信任關系，并通過專業(yè)引導推動方案落地。實踐中可采用以下策略：（一）前期調研：摸清爭議背后的真實訴求調解員需在正式調解前分別與雙方溝通，挖掘“表面爭議”下的“隱性需求”。例如出租人堅持解約可能并非單純因租金拖欠，而是擔憂承租人經營不善導致長期壞賬；承租人要求繼續(xù)履行也可能并非完全依賴租賃物，而是希望通過調解爭取時間尋找新場地。通過背景信息收集（如承租人行業(yè)前景、出租人資金狀況），調解員可針對性設計方案。例如針對出租人擔心的壞賬風險，可引入“租金保險”機制，即承租人支付少量保費，由保險公司對未來一年租金支付提供擔保；針對承租人的搬遷需求，可協(xié)商“給予三個月免租期作為搬遷緩沖期，期間按原租金的50%支付”。（二）溝通技巧：運用“利益交換法”打破僵局當雙方陷入對立時，調解員可采用“清單式談判”，即讓雙方各自列出“必須實現(xiàn)的核心利益”與“可讓步的次要利益”，通過交叉匹配尋找共識點。例如：出租人核心利益：收回拖欠租金20萬元、未來租金按時支付、租賃物不受損壞；承租人核心利益：繼續(xù)經營至年底、租金分期支付、允許轉租部分面積；可交換利益：出租人同意承租人轉租（增加承租人收入來源），承租人承諾將轉租收益的30%用于支付拖欠租金。通過將“抽象訴求”轉化為“具體條款”，逐步縮小分歧。例如某服裝廠因訂單減少拖欠租金8萬元，出租人要求一次性支付，承租人僅能拿出3萬元。調解員提出方案：“承租人先支付3萬元，剩余5萬元分5個月從轉租收入中扣除，若轉租成功，出租人額外收取轉租租金的10%作為管理費?！痹摲桨讣缺Ｕ狭顺鲎馊说淖饨鸹厥?，也為承租人創(chuàng)造了履約條件。（三）協(xié)議履行：強化監(jiān)督與救濟機制調解協(xié)議的達成并非終點，需通過完善履行條款確保落地。一是明確履行節(jié)點。將抽象的“繼續(xù)履行”細化為可操作的步驟，例如“2024年10月15日前支付拖欠租金的50%，2024年12月31日前支付剩余50%，2025年起每月5日前支付當月租金”。二是約定違約救濟。針對可能出現(xiàn)的二次違約，需設定明確的責任條款，例如“若承租人連續(xù)兩期未按協(xié)議支付租金，出租人有權直接申請法院強制執(zhí)行，并要求支付協(xié)議金額20%的違約金”。三是引入第三方見證。對于標的額較大或履行周期較長的調解協(xié)議，可邀請社區(qū)居委會、行業(yè)協(xié)會等第三方參與見證，增強協(xié)議的公信力與約束力。四、典型案例中的調解經驗啟示案例一：商業(yè)綜合體租金糾紛調解某商業(yè)綜合體出租人與餐飲租戶簽訂五年期租賃合同，約定月租金15萬元。第三年起，因周邊商圈競爭加劇，租戶營收下滑，累計拖欠租金45萬元。出租人以“根本違約”為由訴請解除合同，租戶則主張繼續(xù)履行并要求減免租金。調解員介入后，首先組織雙方實地考察經營狀況，確認租戶因客流減少導致虧損的真實性。隨后提出調解方案：一是拖欠租金分期支付，租戶于3個月內支付20萬元，剩余25萬元從未來10個月租金中每月抵扣2.5萬元；二是租金標準調整，未來兩年月租金降至12萬元，第三年起恢復原標準；三是共同營銷支持，出租人同意在綜合體公眾號為租戶免費推廣3個月，并減免2個月物業(yè)費作為補償。最終雙方達成協(xié)議，租戶得以繼續(xù)經營，出租人也避免了因商鋪空置導致的損失。案例二：工業(yè)廠房租賃維修糾紛調解某制造企業(yè)租賃廠房用于生產，租期十年。第五年雨季，廠房屋頂漏水導致設備損壞，企業(yè)要求出租人維修并賠償損失，出租人則認為漏水系企業(yè)堆放貨物超重所致，拒絕維修。調解員委托專業(yè)機構對漏水原因進行鑒定，確認系屋頂防水層老化（非承租人過錯）?；阼b定結果，調解方案約定：一是出租人負責維修屋頂，需在45日內完工，維修期間允許企業(yè)暫停支付30%租金；二是設備損失由雙方分擔，出租人承擔60%（因未及時履行維修義務），承租人承擔40%（未及時采取止損措施）；三是增設維修基金條款，雙方從每月租金中提取5%存入專用賬戶，用于租賃期內的小型維修支出。五、調解協(xié)議的效力保障與執(zhí)行調解協(xié)議達成后，需通過司法確認增強其強制執(zhí)行力。根據《民事訴訟法》第二百零一條，經人民調解委員會調解達成的協(xié)議，當事人可向法院申請司法確認，法院裁定有效后，一方不履行的，另一方可申請強制執(zhí)行。實踐中，當事人應注意以下要點：一是協(xié)議內容明確具體，需載明履行期限、金額、方式等要素，避免使用“盡快支付”“適當補償”等模糊表述；二是爭議解決條款清晰，約定“如一方違約，另一方有權直接向法院申請執(zhí)行”；三是及時申請司法確認，尤其是在調解協(xié)議涉及大額款項支付