徐州蘇豪時代廣場

物業(yè)管理項目

投

標

書

南京誠豐物業(yè)管理有限公司

地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號

目錄

目錄..............................................................................2

第一部分投標函...............................................................3

第二部分投標企業(yè)概況及投標報價表.............................................4

第三部分企業(yè)授權委托書.......................................................5

第四部分企業(yè)簡介.............................................................6

第五部分企業(yè)資質證書...........................................................9

第六部分服務承諾..............................................................10

第七部分項目主要人員資料......................................................17

第八部分組織機構、人員配置、要求和培訓........................................18

第九部分固定資產(chǎn)的配置........................................................22

第十部分綜合報價測算..........................................................25

第十一部分商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一....................................27

第十二部分機電設備設施的管理..................................................29

第十三部分應急措施............................................................40

第十四部分管理制度目錄匯編....................................................54

第十五部分檔案資料的管理......................................................60

第十六部分編制依據(jù)............................................................63

第一部分投標函

徐州成功置業(yè)有限公司：

我南京誠豐物業(yè)管理有限公司現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標辦公

室參加蘇豪時代廣場物業(yè)管理投標工作，并于二OO六年一月一日通過資

格預審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時間內(nèi)完成各項前期準備工作。在本次

投標中我司將以精心的準備、真誠的態(tài)度積極參與，并作出以下承諾：

1、本公司已了解招標人有關《“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理招標文件》的內(nèi)容、

細則、要求、辦法及條款，并同意響應招標文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標文件

內(nèi)容為基礎，投標“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理服務。

2、本投標書物業(yè)服務費報價和其他報價包含了“蘇豪時代廣場”全部物業(yè)

管理服務內(nèi)容涵蓋了投標人管理服務開支及其他費用。

3、本公司同意以本投標書內(nèi)各項報價，向項目提供投標書明示的所有物業(yè)

管理服務內(nèi)容要求、標準和質量，并同意將各項服務費報價約定于合同期內(nèi)保持

不變。

4、本公司同意于中標并簽署《前期物業(yè)服務合同》后，在約定的時間內(nèi)提

供投標書內(nèi)所述之物業(yè)管理服務；接受業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門的管理。

5、本公司知曉招標人選定中標人，無須向本公司公開中標人資料或做出招

投標的其他任何解釋，一切有關選聘中標人的活動以本項目評標規(guī)則為依據(jù)。

南京誠豐物業(yè)管理有限公司

二OO六年七月

第三部分企業(yè)授權委托書

授權委托書

本授權人聲明：我（姓名）系_（投標人名稱）的法定代表人，現(xiàn)

授權委托（姓名）為我公司參加“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理投標的授

權委托代理人，代理人全權代表我參與該項目物業(yè)管理招投標活動，所簽署的該

物業(yè)管理項目提交的投標文件及評標過程中的澄清、承諾、簽署《前期物業(yè)服務

合同》，簽署的合同文本本人均承認。

代理人無轉委托權。特此委托。

代理人：性別男年齡

身份證號碼：職務：

投標企業(yè)：南京誠豐物業(yè)管理rr限公司（公章）

法定代表人：（簽字或蓋章）

身份證號碼：__________________________

委托日期：2006年月日

第四部分企業(yè)簡介

香港誠豐集團是一家集技、工、貿(mào)、服務為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團，集團以

設計、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種

行業(yè)。集團在香港擁有“誠豐實業(yè)國際有限公司，誠豐辦公系列（香港）有限公

司，香港誠豐投資公司，香港德雅家具有限公司”等全資直屬機構。1993年起

先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：誠豐家具（中國）有限公司，

深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、

廚房家具。

誠豐家具（中國）有限公司總注冊資金超過1億港幣，總投資達2億多港幣。

公司下屬誠豐家具廠、誠豐萬進家具公司，誠豐五金鋼具廠、誠豐裝飾工程有限

公司、誠豐房地產(chǎn)開發(fā)（福清）有限公司、誠豐物業(yè)管理有限公司誠豐鋼琴

廠等生產(chǎn)實體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務。廠房面積達60000

多平方米，占地面積將近500畝，服務員工、生產(chǎn)及銷售人員超過3000名。

在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡，發(fā)揮四十余家分支

機構服務快捷的優(yōu)勢，資源共享。

誠豐物業(yè)公司成立于1999年，主要以服務為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。

公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。同時誠豐物業(yè)公司也是一家

科技企業(yè)，公司擁有高資質的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗豐富的技師，以微電子計算機控

制、工程技術開發(fā)等專業(yè)構成科技開發(fā)基礎力量，開發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡辦公

管理的軟件產(chǎn)品。軟件集經(jīng)驗開發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需

求中具有共性的應用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設備管理、財務

管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務管理等主要方面，應用

網(wǎng)絡這一共享資源平臺和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動化、流

程化、數(shù)字化。憑借其著名的電子商務網(wǎng)站中國物業(yè)網(wǎng)常年為中國物業(yè)企業(yè)提供

高質量、多層次的電子商務服務.計算機網(wǎng)絡信息化建設及應用只是手段，企業(yè)

通過高技術實現(xiàn)高效率、低運行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正

的目的。多年來,勤勞的誠豐人始終以“誠信服務，豐裕社會”為服務宗旨立足

于社會。

誠豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，同時還聘請了上海浦東濰坊物業(yè)集團公司

作為常年的咨詢顧問，不定期的學習上海物管的先進理^和管理經(jīng)驗。公司目前管理的龍

福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬平方米，今年已通過IS09000質量管理體系和

IS014000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。小區(qū)內(nèi)設電子監(jiān)控系統(tǒng)，

24小時保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。山莊內(nèi)

的綠化設施委派專業(yè)公司進行常年養(yǎng)護，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時

對公共設施進行檢查及日常維護，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務。24小時

專人看管大型地下停車場，免去了業(yè)主有車難停的煩惱。小區(qū)的優(yōu)質服務，居民

的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來迎接更多的挑戰(zhàn)。

公司擁有高資質的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗豐富的技師，以中青年科技骨干為主體

的機械、微電子計算機控制、工程技術開發(fā)等專業(yè)所構成的科技開發(fā)基礎力量，

加之高級管理人員和一支精良的專業(yè)，實施高科技技術成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集

人才，信息成果市場四位一體的科工貿(mào)企業(yè)。公司開發(fā)高新技術產(chǎn)品市場，熱忱

地實行網(wǎng)絡管理，逐步推廣網(wǎng)絡信息，電子商務服務，以優(yōu)異的服務樹立誠豐公

司的形象。

公司開發(fā)的物業(yè)管理軟件和辦公自動化軟件已全部投入市場，得到了許多用

戶的贊同。公司的專業(yè)化服務不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司

的家政服務，綠化服務，網(wǎng)絡信息工程，軟件開發(fā)工程等服務都已得到客戶的認

同，我們的榮譽客戶遍及南京、連云港、上海等地。

公司把IS9001國際質量認證體系始終貫穿于管理全過程中，以優(yōu)異的服務維護著誠豐

形象徹底保證消費者的利益。同時誠豐還以其蓬勃的發(fā)展勢頭，伴隨行業(yè)發(fā)展騰U不斷

刖進。

我們是以“業(yè)主服務滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務準則是：快速、便利、周

到。

誠豐人會用自己的產(chǎn)品質量和服務質量去贏得廣大客戶的信任，使誠豐公司在商品經(jīng)

濟競爭中占有一席之地。

一直以來，我們恪守“誠信服務，豐裕社會”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完

美自我，從產(chǎn)品的每一個部件做起，從每一個客戶做起，使“誠豐”成為國內(nèi)外

家具市場的某種著名品牌。遍布全國的四十多家全資分支機構營銷網(wǎng)絡和“九大

服務承諾”更為誠豐的優(yōu)質服務奠定了堅實的基礎。立足國門，放眼世界。我們

滿懷信心與您共發(fā)展。

誠信服務，豐裕社會

真誠合作，攜手共進

第五部分企業(yè)資質證書

第六部分服務承諾

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實施管理與服務功能的重要階段，主要內(nèi)

容包括治安管理、車輛管理、機電設備設施的維修與養(yǎng)護、清潔管理等多方面內(nèi)

容。（根據(jù)實際情況酌情調(diào)整）

保安管理

項目標準

人流控制對來訪人員須通過保安室，與主人通話征得同意后方可進入，并進

行訪問登記和離開注銷登記手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入

證的管理，對其活動范圍進行一定限制；對可疑陌生人，采取追蹤、

監(jiān)控的措施，必要時可上前詢問。

物流控制對物資流動實施申報、盤查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理

處提出申請，由管理處向門崗傳達并提供方便，巡查人員由責任和

義務對物資的流動進行禮貌的盤查，所有的物資流動實行登記放行

手續(xù)。

車流控制要求車輛保管員熟悉每輛車的情況，同時強調(diào)其高度的責任心和管

理人員的嚴格認真的檢查制度，發(fā)放停車證，及時記錄進出車輛的

車牌號、車型等信息，加強巡查工作，確保不發(fā)生丟失案件。

清潔衛(wèi)生管理

劃分日常清潔和定期清潔項目，合理分派工作任務，分塊包干，責任到人，

保持環(huán)境始終清潔干凈，無積塵，無衛(wèi)生死角，合理安排垃圾的收集及清運，做

到日產(chǎn)日清。

項目標準

公共樓道每天清潔一次，二天拖洗一次。

地面無雜物、無明顯污漬。

玻璃窗一月擦一次

管道外表，電、水表箱，各種開關每三天擦一次

走道燈每月擦一次。

天花板每月清潔一次。

道路1、一天清掃一次。

2,地面尢雜物、積水，無明顯污漬，泥沙.

3、明溝內(nèi)無積水、雜物。

4、半米處目視路面標識牌無灰塵、污漬。

5、果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡、垃圾附著物。

地下雨、污1、每月疏通一次。

水井的疏通2、水流暢通，井蓋無污跡。

3、目視井內(nèi)壁無附著物，井底無沉淀物。

綠地1、?天清潔一次。

2、目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐等雜物。

3、無3cM邊長以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個以下。

停車場1、一天一次，整日保潔。

2、目視地面無果皮、紙屑，無積水、污跡和雜物。

3、每周用水沖洗地面一次。

滅鼠、蚊蠅、1、室內(nèi)半月一次，室外一月一次。

螳螂2、目視無蚊蠅飛舞。

3、消滅孳生地。

物業(yè)維修與保養(yǎng)管理

制定維修保養(yǎng)計劃，定期檢查公用設備。機電維修人員24小時當值，能夠

在最短時間內(nèi)處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減少住戶的不便和損失。

項目標準

供電1、配有專業(yè)工程技術人員，變配電操作維護人員均需有高壓操作

證。

2、定期維修、保養(yǎng)。

3、變配電設備運行正常，各開關、儀表、指示燈完好，工作場地

整潔。

供水、排水1、定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，

無漏水、漏油現(xiàn)象。

2、經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時搶修，

杜絕浪費。

3、各種排污管道無堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保要求。

4、保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導致停水，及時向住戶解釋。

房屋建筑1、房屋外觀完好、整潔、美觀，無妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建。

2、統(tǒng)一制作標識，公共部位管理有序，無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象“

3、房屋修理有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率98%以上，

修理合格率100%。

綠化與環(huán)境布置

對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時修枝整形,

補栽補種。

合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標識、標牌，使總體環(huán)境更和諧。

節(jié)日環(huán)境布置，營造溫馨氛圍。

加強對寵物的管理，不允許影響公共環(huán)境和騷擾他人。

便民服務

保質保量落實好住戶的零星修理服務，并為住戶提供多種服務，包括清潔、

代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機票等，作倒明碼標價、合理收費。

建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見，認真聽取住戶的意見和建議,

及時妥善地處理好業(yè)主的投訴，協(xié)調(diào)住戶的矛盾。

按時做好管理費的收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費用。

無償服務共21項

類"編號項目內(nèi)容備注

1搬運家具

家2殘疾人士特別服務

政3介紹保姆

服4代請家教

務5代租汽車

6無償配備急救箱、急救

1代購車船機票

2代辦旅游手續(xù)

商3代寄、代領郵件

務4代訂報刊、雜志

服5臨時代為保管小件物品

務6代訂牛奶

7代訂酒店客房

8代辦銀行開戶

禮儀1代辦喜事

服務2小區(qū)內(nèi)代送禮品、鮮花

3代為攝影、攝像

文化1開設棋類活動場所

服務2義務檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動

3義務宣傳家庭安全用電常識

老年1建立老年活動組織

服務2組織老年人交誼活動

特色有償服務

類編號項目內(nèi)容收費標準

別

1鋪貼普通地磚50元/平方米

2洗手盆安裝10元/平方米

3坐廁安裝50元/個

4安裝抽油煙機20元/臺

5安裝窗式空調(diào)150元/臺

6安裝分體式空調(diào)250元/臺

日7安裝熱水器200元/套

常8安裝玻璃5-50元/次

維

9安裝燈具/門鈴/櫥柜10-20元/個

修

10安裝吊燈20元/套

裝

飾11家用電氣檢查、小修10-20元/次

服12換門鎖10元/次

務

13更換、檢修開關、插座10元/次

14查線、換線10元/小時

15換鎮(zhèn)流器10元/只

16木門維修50元/工日

17清洗排風扇20-50元/次

18清洗抽油煙機50-100元/次

19清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/張

20安裝燈具、門鈴、櫥柜10-20元/次

21修理、更換電表、水表等10-20元/次

22修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等10-30元/次

23修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球10-50元/次

24修理窗簾、拉窗等10-50元/次

25疏通下水道（主管）20-200元/次

26疏通下水道（支管）10-100元/次

27修理家具配件10-100元/次

家1鐘點家庭服務8元/小時

政

2木地板打蠟0.5元/平方米

服

3看護病人15元/小時

務

4快餐市價

商1租售鮮花、盆景市價

務

2電話市價

服3傳真2元/張

務

4打字10元/張

5洗車10元/輛

6車打蠟市價

各項指標的承諾

指標承諾實施措施

號

房屋完100%嚴格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，落

好率實項目責任人，確保房屋完好

房屋零99%維修指令下達后15分鐘以內(nèi)到達現(xiàn)場，及

修、以上時處理故障，零修工程及時完成，急修工程不過

急修及夜，以優(yōu)質服務為本，實行24小時值班制度

時率

維修工100%強化崗位技能培訓，落實崗位職責，建立回

程質量合格訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修工程質量

率

綠化完98%劃分責任區(qū)，落實責任人，實行專人管養(yǎng)，

好率以上加強愛護綠地宣傳教育，加強巡視監(jiān)督，做好建

檔記錄，確保綠地完好

清潔、保99%劃分責任區(qū)，責任落實到人，實行定時清掃

潔率以上制度和巡查監(jiān)督制度，垃圾日產(chǎn)日清，確保區(qū)內(nèi)

環(huán)境整潔，空氣清新

道路完99%落實道路養(yǎng)護責任人，實現(xiàn)巡檢制度，保證

好率及使用以上道路正常合理使用，定期養(yǎng)護，確保區(qū)內(nèi)道路完

率好暢通

雨水井、99%責任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，

污水井完好以上確保完好

率

排水管、99%責任到人，巡查到位，養(yǎng)護及時，確保暢通

明暗溝完好以上

率

路燈完100%責任到人，巡查到位，定期清潔，確保完好

好率

停車場、99%責任到人，巡查到位，有壞必修，確保完好

0自行車棚完以上

好率

公共活98%落實養(yǎng)護責任人，加強愛護公物宣傳教育，

1動設施完好以上減少認為損壞，實施巡檢制，及時保養(yǎng)維修

率

消防設100%責任到人，檢查到位，定期維護，建檔記錄，

2施完好率確保完好

有效投0.1%依法管理.，優(yōu)質服務，融洽關系，加強我系

3訴率與處理以下，與溝通，杜絕對立與不滿，確保無投訴，一旦發(fā)

率100%生投訴，保證處理，并保證有結果

管理人100%按照公司培訓系統(tǒng)對管理人員進行多種形

4員專業(yè)培訓式的培訓，以一定約束機制，確保合格率

合格率

維修服100%建立維修項目的回訪制度，采取走訪、電話

5務回訪率訪問的形式回訪，并做好維修回訪記錄，確保維

修質量和用戶滿意率

物業(yè)管98%通過信息反饋渠道掌握用戶需求，盡可能滿

6理服務滿意以上足需要，加強交流，消除小滿，確保滿意

率

第七部分項目主要人員資料

第八部分組織機構、人員配置、要求和培訓

組織機構結構表

管理機構設置

針對大廈的實際情況，我公司實行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”的物、也

管理服務，并設立管理處為物業(yè)管理機構，該機構在公司授權下履行“物業(yè)管理

合同”中規(guī)定的權利、義務和責任，全面負責大廈的日常物業(yè)管理工作，組織實

施各項物業(yè)管理服務，監(jiān)督、控制管理服務質量，管理處在經(jīng)濟上實行獨立核算。

方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標，必須建立合理、有效的內(nèi)部機構，配

備一支訓練有素的物業(yè)管理員工隊伍。為此，我們在人員配備上堅持“精干、高

效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊伍

建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用行之有效的激勵

機制，充分調(diào)動全體員工的積極性，嚴格考核關，并保持一定的淘汰率，確保管

理目標的實現(xiàn)。管理處組織結構及人員配備圖如下：

二、人員的配置和選聘要求

崗位人數(shù)職責要求

大專以上，有較強的組織協(xié)調(diào)能

經(jīng)理1人負責管理處的全面工作

力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗

來電來訪，接待及投訴

的處理配合主任對保30歲以下，熟悉電腦操作，溝通

管理員4人

安、保潔、維修、工作能力強

的監(jiān)督

會計2人

30歲以下，熟悉電腦操作，溝通

商業(yè)部分的安全、環(huán)境

商業(yè)管理員3人和協(xié)調(diào)能力強，突發(fā)事件應對能

衛(wèi)生、公共秩序的維護

力強

接待業(yè)主來電來訪，并具有親和力，熟悉電腦操作，溝

客服主管1人記錄業(yè)主的投訴、建議通和協(xié)調(diào)能力強，有一定的服務

和意見意識和服務禮儀

主要負責大廈的公共秩男性，30歲以下退伍軍人，良好

保安主管1人序、安全、消防、保安的身體素質和心理素質有一定的

隊員的培訓和日常管理領導能力和管理能力

領導維修人員的對管理

區(qū)域的電梯、給排水、男性，機電工程師。熟悉商業(yè)項

工程主管1人變配電房、消防監(jiān)控、目龐大的機電設備設施的維修和

中央空調(diào)、照明等機電養(yǎng)護程序

設備設施的維修和養(yǎng)護

區(qū)域內(nèi)公共秩序的安

38人30歲以下，初中以上文化，責任

保安員全，人員物品出入查驗，

含班長3人心強，反應靈敏，退伍軍人優(yōu)先

緊急事故的處理

區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，

保潔綠化垃20人初中以上文化，40歲以下，男女

垃圾雜草的清運，樹木

圾清運不限，工作認真細致

的修剪施肥

小區(qū)房屋公共部分，設男性，40歲以下，初中以上文化，

維修工8人備設施的日常維護管有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗，

理，業(yè)主報修處理要電工證，電梯維修證

三、人員的培訓

企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地

開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)管理人員素質的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培

訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點開展電腦培訓、外語培訓和物業(yè)管理培訓，

提高員工的綜合素質。

培訓方針

“全員培訓，全過程培訓”的培訓方針，使培訓真正落到實處。

培訓目標

培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務精湛、良好服務意識的物業(yè)管理人才隊伍，培養(yǎng)若

干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標的實現(xiàn)提供可靠保

證。

培訓方式

自辦班、外派培訓、參觀學習、崗位練兵、以考代訓、鼓勵自學。

培訓要求

管理人員持證上崗率100%,特殊工工作人員持證上崗率100%,其他員工達

到崗位技術精通。每次培訓均有記錄，并歸檔保存。

培訓考評

沒有考核的培訓必將是事倍功半，培訓結束后必須進行現(xiàn)場或訓后考

核，考核分為實際操作與書面考核二種形式，考核成績要建立培訓記錄檔案。作

為員工量化考核的依據(jù)。

培訓計劃

1、接管前人員培訓

培訓內(nèi)容及計劃安排表如下：

內(nèi)容主講人/機構對象日期

物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標后立即執(zhí)行

接管總動員，企業(yè)發(fā)展概況、行政部全體員工

組織架構經(jīng)營方針、質量方針

蘇豪時代廣場概況、管理模式行政部全體員工

及管理目標

管理規(guī)章制度、鹵位責任制管理處經(jīng)理全體員工

便民服務標準及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部接

公共設施及設備維護標準及作管理處經(jīng)理工程部管

業(yè)程序前

治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保安部

清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化部個

物業(yè)管理基本知識管理處經(jīng)理全體員工月

服務意識、職業(yè)道德、言行規(guī)公司職能部門全體員工完

范、公眾形象、儀容儀表教育。成

保安軍體訓練保安班長保安部

保潔員技能培訓管理經(jīng)理保潔、綠化部

2、日常管理人員培訓（略）

3、新進員工崗前培訓

企業(yè)發(fā)展概況，組織架構、經(jīng)營方針、質量方針介紹。

蘇豪時代廣場概況，管理模式及管理目標介紹。

管理規(guī)章制度，崗位責任制介紹。

崗位基本技能、工作標準及作業(yè)程序講授。

質量意識、服務意識、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。

4、在崗人員培訓，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：員工素質、質量服務意識、

儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務用語?、職業(yè)道德規(guī)范、各

位工作標準、技能技巧、各崗位責任制、法律知識、消防知識、溝通技巧、

急救常識等。

第九部分固定資產(chǎn)的配置

為保證蘇豪時代廣場的物業(yè)管理質量，我公司擬投入足以保障我公司管理水

準的人力、財力、物力。我公司擬配置相關設施設備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具

體清單如下：

序號項目名稱數(shù)量單價（元）金額（元）

辦公桌椅8（套）4003200

電腦4（臺）600024000

復印機1（臺）95009500

資料、檔案櫥8（個）5004000

辦傳真機1（分）25002500

電話5（部）4002000

1公

空調(diào)器2（臺）30006000

驗鈔機1（臺）40004000

類

保險箱1（只）15001500

管理人員服裝11（套）130014300

寬行針式打印機1（臺）30003000

數(shù)碼相機1（部）50005000

檔案盒1（批）500500

電冰箱1（臺）25002500

食消毒柜1（臺）800800

灶具1（套）32003200

2堂

電熱開水器1（套）17001700

類抽油煙機1（套）15001500

桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

對講機10（套）150015000

強力探照燈5（只）2001000

服裝37（套）100037000

高低床18（張）2504500

保臥具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣櫥7（個）5003500

類洗衣機1（臺）20002000

熱水器1（臺）25002500

電開水壺1（只）17001700

滅火器20（只）2004000

管道疏通機2（臺）15003000

污水潛水泵2（臺）5001000

電錘2（臺）15003000

手槍機1（只）300300

2.5米關節(jié)人字梯1（張）500500

1.2米人字梯1（張）200200

維

40米移動插座1（個）300300

4

修電焊機1（臺）10001000

切割機1（臺）500500

類

磨光機1（臺）350350

維修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）5002000

保垃圾轉運車3（輛）10003000

潔

小區(qū)保潔車5（輛）5002500

5類

保潔工作服19（套）2003800

保潔工具19（套）1001900

草坪修剪機1（臺）42004200

綠籬修剪機1（臺）45004500

綠澆水橡膠管200（米）2.00400

6化

小推車1（輛）400400

類

電動噴霧器1（臺）500500

工作服3（套）160480

總合計208830

第十部分綜合報價測算

<1>>人工費：

①、管理處主任（1人）：4576元/月，計：4500元/月；

②、管理處副主仟（1個）：3000元/人/月，計：3000元/月：

③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化

等）：2300元/人/月，計：9200元/月；

④.各部門主管（4人）：2300元/人/月，計：9200元/月；

⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，計：49400元/月；

⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計：18380元/月；

⑦、財務人員（3人）1800元/人/月，計：5400元/月；

⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計：12000元/月；

⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計：3600元/月；

⑩、車管員（4人）800元/人/月，計：3200元/月；

共計：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880元/月

月人工費+福利+生活補貼合計：117880+117880X32%+

87X300=184101.67G

<2>治安聯(lián)防費：3000元/月

<3>清潔管理費+耗材：9200+2000=11200元/月

<4>綠化管理費：綠化面積約17663m2。3000元/月

<5>辦公費（通信、辦公用水、電、文具用昂，電腦、復印耗材等），5200

元/月

<6>社區(qū)文化活動費：2000元/月

<7>固定資產(chǎn)折舊費：7176元/月

<8>保安保險費：7600元/月

〈9》電梯年檢維保費及設施設備維修、養(yǎng)護費：45000元/月

<10>空調(diào)設施設備維修、養(yǎng)護費：5500元/月

上述基本支出總額：

<1>+<2>+<3>+<4>-<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月

<11>不可預見費:273777.6X2%=5475?5元/月

<12>利潤（成本的8%）：279253.IX8%=22340?2元/月

<13>稅金（收入的5.5%）：元X5.5爐16587.6元/月

總支出：為前十三項之和：318180.9元/月

由此，我們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務費為:

物業(yè)費標準

物業(yè)類型面積（M2）備注

（元/M2?月）

住宅區(qū)240031.2公共水電分攤費約0.20元/W

商業(yè)區(qū)317979.0空調(diào)、電梯能源分攤費約7.5元/M?

測算說明：根據(jù)政府指導價和參照物業(yè)管理收費標準，確定住宅區(qū)物業(yè)管理

服務費為1.2元八『?月，公共水電能耗費為0.20/M??月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服

務費為9.0元/If-月，公共水電能耗費為7.50/M2?月；

第十一部分商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一

對商場進行專'業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經(jīng)營秩序，是實現(xiàn)商場經(jīng)營者

經(jīng)營目標的保證。由于商場自身性質的不同，因此我司在對商場進行管理時并不

是將我們在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商場管理中去，而是針對

商場經(jīng)營性的實質進行特色管理。

通過有層次的公司機構進行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)

的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責任心的管理

人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、

即時調(diào)度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系,

多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化

管理。并以服務質量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活

躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。

商場管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場物業(yè)管理的一項

重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商場的知名度，樹立良好的商

場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可

少的工作，其作用主要有以下幾點：第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形

資產(chǎn)和潛在的銷佶額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，

加速商場進入印象時期。

第二，有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、

行為識別系統(tǒng)）。

?商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點

L進出人員無法控制，人員成分復雜。

2.清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調(diào)、電梯、供

暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復雜。

3.使用人如采用攤?經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，

欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；

4.購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。

■商場的管理

1.商場管理的復雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行

政機關，如工商局、公安局、稅務局利技術監(jiān)督局等。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國

家執(zhí)法機關，沒有執(zhí)法權.在處理問題時.稍不注意就會越權甚至違法。因此，物

業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。

2.物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負責公共場所的秩序維護，預防和制止

可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)

營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的

私人保護力量。

3.物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有

絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。保安員平時應

把專業(yè)技能、快速反應能力、應急方案的演練等作為日常訓練的重點，以增強突

發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務消防隊和義

務安全隊，以保證商場正常經(jīng)營活動的進行

?居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一

蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。

入住蘇豪時代廣場，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結合在一起，

使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活。最終達到為業(yè)主提供良好的購物

環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營市場的有機結合，達到居住、

商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng)一管理的目的。

第十二部分機電設備設施的管理

一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

水泵房管理規(guī)定

值班人員應對水泵房進行日常巡視，椅杳水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)

象.

經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情

況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關應放在自動位置.

生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關每月檢查一次.

消防泵按消防安全相關規(guī)定進行管理.

泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

水池每月應加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎，以防雜物

掉入水池中.

保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.

水池水箱的清洗

地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次，若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).

水池或水箱清洗人員許持有健康合格證，清洗作業(yè)前一天應通知有關用戶知曉停

水時間，以便用戶作好儲水準備.

清洗前應作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準備工作.

對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應輪流清洗，以避免停水給用戶帶來

不便.

清洗程序有以下幾步：

第一步:關閉總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中

的水.

第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上,

以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣.

第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅，以確定水池、水箱中

的空氣是否足夠.

第四步:清洗和檢查人員進入池內(nèi)開始工作.

第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍，洗刷完畢用清水

整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢