會計實操文庫5/5做賬實操-公司賣房屋賬務(wù)處理SOP核心結(jié)論：公司賣房屋需按“房屋屬性（開發(fā)產(chǎn)品/固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)）”區(qū)分，核心是規(guī)范收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)、稅費清繳，確保賬務(wù)與不動產(chǎn)交易流程一致。（一）前期準備：資料歸集與場景判定1.核心資料收集房屋銷售合同、收款回單、不動產(chǎn)銷售發(fā)票。房屋成本/原值憑證（開發(fā)成本歸集表、固定資產(chǎn)臺賬、購房發(fā)票）。產(chǎn)權(quán)過戶證明、契稅繳納憑證、評估報告（如需）。2.核心場景判定場景1：房地產(chǎn)公司銷售開發(fā)產(chǎn)品（商品房）。場景2：非房地產(chǎn)公司銷售自有固定資產(chǎn)房屋。場景3：非房地產(chǎn)公司銷售投資性房地產(chǎn)房屋。（二）分場景賬務(wù)處理1.場景1：房地產(chǎn)公司銷售開發(fā)產(chǎn)品（商品房）（1）收到預收款借：銀行存款貸：預收賬款—XX客戶貸：應(yīng)交稅費—預交增值稅（按當?shù)仡A征率預繳）（2）確認銷售收入（交房/過戶時）借：預收賬款—XX客戶借：銀行存款（補收尾款）貸：主營業(yè)務(wù)收入—房屋銷售收入貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（一般納稅人9%）（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本—房屋成本貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（按房屋分攤的開發(fā)成本）（4）結(jié)清稅費結(jié)轉(zhuǎn)預繳增值稅：借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）貸：應(yīng)交稅費—預交增值稅計提土地增值稅：借：稅金及附加—土地增值稅貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅等：借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅等貸：銀行存款2.場景2：非房地產(chǎn)公司銷售固定資產(chǎn)房屋（1）轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理（原值累計折舊減值準備）借：累計折舊借：固定資產(chǎn)減值準備（如有）貸：固定資產(chǎn)—房屋（2）收到銷售款項借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（一般納稅人9%/小規(guī)模5%）（3）支付清理費用（如中介費、過戶費）借：固定資產(chǎn)清理貸：銀行存款（4）核算處置損益盈利：借：固定資產(chǎn)清理貸：資產(chǎn)處置損益虧損：借：資產(chǎn)處置損益貸：固定資產(chǎn)清理3.場景3：非房地產(chǎn)公司銷售投資性房地產(chǎn)房屋（1）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)清理借：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)—房屋后續(xù)收款、算稅費、核損益，同“固定資產(chǎn)房屋銷售”。（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)確認收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）結(jié)轉(zhuǎn)成本（按賬面余額）：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)—成本貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（或借方）結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益：借：公允價值變動損益（或貸方）貸：其他業(yè)務(wù)成本（或借方）（三）管控要點1.收入確認時點：以房屋產(chǎn)權(quán)過戶或控制權(quán)轉(zhuǎn)移為準，不得提前或延遲確認。2.稅費合規(guī)：土地增值稅需按“新建房/舊房”