2025年物業(yè)從業(yè)考試題及答案一、單項選擇題（每題2分，共40分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要職責(zé)是（）。A.收取物業(yè)費(fèi)B.維護(hù)小區(qū)安全C.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)D.改善小區(qū)環(huán)境答案：C。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心任務(wù)是依據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來提供相應(yīng)服務(wù)，收取物業(yè)費(fèi)是提供服務(wù)后的合理報酬獲取方式，維護(hù)小區(qū)安全和改善小區(qū)環(huán)境都包含在服務(wù)內(nèi)容之中，所以選C。2.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主參加。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：A。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即二分之一以上，所以選A。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作（）。A.只負(fù)責(zé)協(xié)助B.承擔(dān)全部責(zé)任C.不承擔(dān)任何責(zé)任D.承擔(dān)主要責(zé)任答案：A。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作中主要是協(xié)助相關(guān)部門和業(yè)主進(jìn)行，并非承擔(dān)全部責(zé)任，也不是不承擔(dān)任何責(zé)任，承擔(dān)主要責(zé)任的說法不準(zhǔn)確，所以選A。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費(fèi)用。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.最終用戶C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位答案：B。按照規(guī)定，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，而不是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或建設(shè)單位收取，所以選B。5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。A.合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)B.自愿、公平、等價有償C.公平、公正、公開D.市場調(diào)節(jié)價答案：A。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，自愿、公平、等價有償是一般民事活動的原則，公平、公正、公開表述不準(zhǔn)確，市場調(diào)節(jié)價只是收費(fèi)定價方式之一，所以選A。6.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由（）的業(yè)主擔(dān)任。A.熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力B.具有大學(xué)本科學(xué)歷C.擁有較多的物業(yè)面積D.年齡在30-50歲之間答案：A。業(yè)主委員會委員應(yīng)具備熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力等條件，學(xué)歷、物業(yè)面積、年齡等并非擔(dān)任委員的必要條件，所以選A。7.新建物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與（）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會C.社區(qū)居委會D.業(yè)主答案：A。新建物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，而不是與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會或業(yè)主簽訂，所以選A。8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以（）。A.自行采取停止供電、供水等措施B.向人民法院起訴C.給予罰款處罰D.沒收業(yè)主的部分財物抵償物業(yè)費(fèi)答案：B。當(dāng)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過向人民法院起訴的方式來解決，自行采取停止供電、供水等措施是違法的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有罰款處罰權(quán)，也不能沒收業(yè)主財物抵償物業(yè)費(fèi)，所以選B。9.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足（）的需要。A.業(yè)主B.物業(yè)使用人C.來訪客人D.周邊居民答案：A。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，而不是物業(yè)使用人、來訪客人或周邊居民，所以選A。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款（）的罰款。A.20%-50%B.30%-50%C.40%-60%D.50%-70%答案：B。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%-50%的罰款，所以選B。11.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；（）以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。A.可以B.不得C.經(jīng)業(yè)主大會同意可以D.經(jīng)業(yè)主委員會同意可以答案：B。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)，所以選B。12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的（）。A.違約責(zé)任B.侵權(quán)責(zé)任C.行政責(zé)任D.刑事責(zé)任答案：A。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是基于物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)系，未能履行合同約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，所以選A。13.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（）。A.由建設(shè)單位交納B.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)C.由業(yè)主委員會交納D.由物業(yè)使用人交納答案：A。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納，所以選A。14.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：C。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，所以選C。15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為（）。A.一級、二級、三級B.A級、B級、C級C.甲級、乙級、丙級D.特級、一級、二級答案：A。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一級、二級、三級，所以選A。16.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：C。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，所以選C。17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（）工作。A.治安防范B.環(huán)境保護(hù)C.文化娛樂D.商業(yè)經(jīng)營答案：A。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作，環(huán)境保護(hù)、文化娛樂、商業(yè)經(jīng)營并非其主要協(xié)助工作內(nèi)容，所以選A。18.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過（）予以列支。A.物業(yè)服務(wù)成本B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自有資金C.專項維修資金D.業(yè)主的個人財產(chǎn)答案：C。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，而不是通過物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自有資金或業(yè)主個人財產(chǎn)，所以選C。19.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主參加。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：A。同第2題，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即二分之一以上，所以選A。20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向（）報告。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.社區(qū)居委會D.房地產(chǎn)行政主管部門答案：A。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將相關(guān)情況以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會報告，所以選A。二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理B.環(huán)境衛(wèi)生管理C.安全防范管理D.車輛停放管理E.裝飾裝修管理答案：ABCDE。物業(yè)管理的基本內(nèi)容涵蓋了物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、車輛停放以及裝飾裝修管理等多個方面，所以ABCDE全選。2.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利（）。A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議C.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議D.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)E.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)答案：ABCDE。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有接受服務(wù)、提議召開業(yè)主大會、提出制定修改規(guī)則建議、參加會議行使投票權(quán)以及選舉和被選舉業(yè)主委員會成員等權(quán)利，所以ABCDE全選。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營B.接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督C.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可D.定期公布財務(wù)賬目E.做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作答案：ABCDE。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有履行合同依法經(jīng)營、接受監(jiān)督、重大措施提交審議、公布財務(wù)賬目以及做好安全防范工作等義務(wù)，所以ABCDE全選。4.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.房屋的基礎(chǔ)B.承重墻體C.樓梯間D.戶外墻面E.屋頂答案：ABCDE。房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、樓梯間、戶外墻面、屋頂?shù)榷紝儆谖飿I(yè)共用部位，所以ABCDE全選。5.專項維修資金的使用范圍包括（）。A.物業(yè)共用部位的維修B.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的更新C.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的改造D.物業(yè)共用部位的養(yǎng)護(hù)E.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)用答案：ABC。專項維修資金主要用于物業(yè)共用部位的維修、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的更新和改造，物業(yè)共用部位的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可從物業(yè)服務(wù)成本中列支，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)用也不在專項維修資金使用范圍內(nèi)，所以選ABC。6.業(yè)主大會的職責(zé)包括（）。A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約C.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.籌集和使用專項維修資金答案：ABCDE。業(yè)主大會的職責(zé)包括制定和修改議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及籌集和使用專項維修資金等，所以ABCDE全選。7.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進(jìn)行約定。A.物業(yè)管理事項B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.雙方的權(quán)利義務(wù)E.專項維修資金的管理與使用答案：ABCDE。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)以及專項維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定，所以ABCDE全選。8.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列哪些事項需要由業(yè)主共同決定（）。A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約C.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.籌集和使用專項維修資金答案：ABCDE。同第6題，制定和修改議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及籌集和使用專項維修資金等都需要由業(yè)主共同決定，所以ABCDE全選。9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中，可以提供的服務(wù)有（）。A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理B.環(huán)境衛(wèi)生管理C.綠化養(yǎng)護(hù)管理D.車輛停放管理E.裝飾裝修管理答案：ABCDE。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛停放以及裝飾裝修管理等服務(wù)，所以ABCDE全選。10.下列關(guān)于業(yè)主委員會的說法，正確的有（）。A.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)B.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生C.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任D.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案E.業(yè)主委員會可以自行決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：ABCD。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，委員應(yīng)具備相應(yīng)條件，且需在選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)備案，而選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要由業(yè)主大會決定，不是業(yè)主委員會自行決定，所以選ABCD。三、判斷題（每題2分，共20分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）答案：錯誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，所以該說法錯誤。2.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（）答案：錯誤。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)，所以該說法錯誤。3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（）答案：正確。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，所以該說法正確。4.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。（）答案：錯誤。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納，而不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)，所以該說法錯誤。5.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參加。（）答案：錯誤。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即二分之一以上，而不是三分之二以上，所以該說法錯誤。6.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由具有大學(xué)本科學(xué)歷的業(yè)主擔(dān)任。（）答案：錯誤。業(yè)主委員會委員應(yīng)具備熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力等條件，學(xué)歷不是必要條件，所以該說法錯誤。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作承擔(dān)全部責(zé)任。（）答案：錯誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作中主要是協(xié)助相關(guān)部門和業(yè)主進(jìn)行，并非承擔(dān)全部責(zé)任，所以該說法錯誤。8.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（）答案：正確。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，所以該說法正確。9.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：正確。專項維修資金屬于業(yè)主所有，只能專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用，所以該說法正確。10.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（）答案：正確。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，所以該說法正確。四、簡答題（每題10分，共20分）1.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)主要包括以下幾個方面：-履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營：嚴(yán)格按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)，遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營活動。-接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督：業(yè)主委員會代表業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主也有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)等情況進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合并改進(jìn)工作。-重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可：如涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大設(shè)施改造、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等重大管理措施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將方案提交業(yè)主委員會審議，獲得認(rèn)可后才能實施。-定期公布財務(wù)賬目：向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，包括人員工資、設(shè)備采購、維修費(fèi)用等，保證財務(wù)的透明度，讓業(yè)主清楚知曉費(fèi)用的使用情況。-做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作：協(xié)助相關(guān)部門做好治安防范，如設(shè)置門禁系統(tǒng)、安排保安巡邏等，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。-維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：對房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、樓梯間、戶外墻面、屋頂?shù)裙灿貌课灰约半娞荨⑾涝O(shè)施、給排水系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的運(yùn)行、維護(hù)和管理，確保其正常使用。-做好環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作，包括道路、樓道、垃圾處理等，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。-做好綠化養(yǎng)護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，定期澆水、施肥、修剪等，營造良好的綠化環(huán)境。-做好車輛停放管理：規(guī)劃合理的停車位，引導(dǎo)車輛有序停放，保障小區(qū)內(nèi)交通秩序。-處理業(yè)主的投訴和建議：及時響應(yīng)業(yè)主的訴求，對業(yè)主提出的問題和建議進(jìn)行處理和反饋，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。2.簡述專項維修資金的使用程序。答：專項維修資金的使用程序一般如下：-提出使用建議：當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新或改造時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主可以根據(jù)實際情況提出專項維修資金使用建議。建議內(nèi)容應(yīng)包括維修項目的名稱、范圍、預(yù)算金額等詳細(xì)信息。-制定使用方案：由提出建議的主體組織專業(yè)人員制定專項維修資金使用方案。方案應(yīng)明確維修項目的具體內(nèi)容、施工方式、工期安排、費(fèi)用預(yù)算及分?jǐn)傓k法等。使用方案應(yīng)具有科學(xué)性、合理性和可行性。-業(yè)主表決：使用方案制定后，應(yīng)提交業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。表決方式可以采用集體討論或書面征求意見的形式。-公示：在業(yè)主表決通過使用方案后，應(yīng)將使用方案、預(yù)算金額、分?jǐn)偳闆r等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期一般不少于一定天數(shù)，以便業(yè)主了解情況并提出意見。-申請資金：公示無異議或異議不成立后，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或?qū)ｍ椌S修資金管理機(jī)構(gòu)提出專項維修資金使用申請。申請時應(yīng)提交使用方案、業(yè)主表決結(jié)果、公示情況等相關(guān)材料。-審核：房地產(chǎn)行政主管部門或?qū)ｍ椌S修資金管理機(jī)構(gòu)對申請材料進(jìn)行審核，主要審核使用方案的合理性、資金預(yù)算的準(zhǔn)確性以及業(yè)主表決程序的合法性等。如審核通過，予以批準(zhǔn)；如存在問題，要求申請主體進(jìn)行修改完善。-組織施工：獲得資金使用批準(zhǔn)后，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織施工。施工過程中應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保施工質(zhì)量和工期。-驗收：施工完成后，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位等相關(guān)方對維修項目進(jìn)行驗收。驗收合格后，出具驗收報告。-結(jié)算：根據(jù)驗收報告和實際發(fā)生的費(fèi)用，進(jìn)行專項維修資金的結(jié)算。結(jié)算結(jié)果應(yīng)再次進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。-資金撥付：結(jié)算完成后，房地產(chǎn)行政主管部門或?qū)ｍ椌S修資金管理機(jī)構(gòu)將專項維修資金從專戶中撥付給施工單位或相關(guān)方。五、案例分析題（每題20分，共20分）某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，存在以下問題：一是對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理不到位，垃圾清理不及時，樓道和小區(qū)道路經(jīng)常有垃圾堆積；二是安全防范措施不完善，小區(qū)大門門禁系統(tǒng)損壞長期未修復(fù)，外來人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)；三是對業(yè)主的投訴和建議處理不及時，業(yè)主多次反映上述問題，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直未采取有效措施解決。部分業(yè)主因此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。問題：1.請分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在哪些違約行為？2.業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是否合理？為什么？3.針對上述問題，你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些措施來改進(jìn)服務(wù)？答：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的違約行為如下：-環(huán)境衛(wèi)生管理方面：物業(yè)服務(wù)合同中通常會明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任做好小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，包括及時清理垃圾等。該企業(yè)垃圾清理不及時，樓道和小區(qū)道路經(jīng)常有垃圾堆積，這顯然違反了合同中關(guān)于環(huán)境衛(wèi)生管理的約定，未能履行其應(yīng)盡的義務(wù)。-安全防范方面：小區(qū)大門門禁系統(tǒng)是保障小區(qū)安全、防止外來人員隨意進(jìn)出的重要設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任對其進(jìn)行維護(hù)和管理。門禁系統(tǒng)損壞長期未修復(fù)，導(dǎo)致外來人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，說明企業(yè)在安全防范措施的落實上存在嚴(yán)重問題，違反了合同中關(guān)于安全防范的相關(guān)約定。-處理業(yè)主投訴和建議方面：及時處理業(yè)主的投訴和建議是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本職責(zé)之一。業(yè)主多次反映上述問題，但企業(yè)一直未采取有效措施解決，這表明企業(yè)沒有積極履行其對業(yè)主反饋問題進(jìn)行處理的義務(wù)，違反了合同中關(guān)于服務(wù)響應(yīng)和處理的約定。2.業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在一定程度上有其合理性，但不完全正確。-合理性：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，存在環(huán)境衛(wèi)生管理不到位、安全防范措施不完善以及處理業(yè)主投訴不及時等違約行為。根據(jù)《民法典》中關(guān)于合同履行的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，對方有權(quán)要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。業(yè)主在企業(yè)違約的情況下，可能會認(rèn)為自己沒有得到應(yīng)有的服務(wù)，從而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以此來表達(dá)不滿和促使企業(yè)改進(jìn)服務(wù)。-不完全正確：雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為，但業(yè)主不能簡單地以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)是相互的。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時，有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。拒交物業(yè)費(fèi)可能會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金緊張，進(jìn)一