【全面預(yù)算管理】到底是什么？

全面預(yù)算管理，是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財

務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活

動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。MBA、EMBA等各類經(jīng)營管理培訓(xùn)教育均將

全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)重要的組織規(guī)劃工具涵括在內(nèi)。

預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，用來分配企業(yè)的財務(wù)、實(shí)物及人力等資源，以實(shí)

現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)可以通過預(yù)算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，

有助于控制開支，并預(yù)測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。

全面預(yù)算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經(jīng)營周

期）的全部生產(chǎn)、經(jīng)營活動的財務(wù)計劃，它以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤（企業(yè)

一定期間內(nèi)利潤的預(yù)計額，是企業(yè)奮斗的目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)利潤制定作業(yè)指

標(biāo)，如銷售量、生產(chǎn)量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預(yù)測為起

點(diǎn)，進(jìn)而對生產(chǎn)、成本及現(xiàn)金收支等進(jìn)行預(yù)測，并編制預(yù)訂損益表、預(yù)計

現(xiàn)金流量表和預(yù)計費(fèi)產(chǎn)負(fù)債表，反映企業(yè)在未來期間的財務(wù)狀況和經(jīng)營成

果。［1|

全面預(yù)算管理作為對現(xiàn)代企業(yè)成熟與發(fā)展起過重大推動作用的管理系統(tǒng)，

是企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。這一方法自從上個世紀(jì)20年代在

美國的通用電氣、杜邦、通用汽車公司產(chǎn)生之后，很快就成了大型工商企

業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。從最初的計劃、協(xié)調(diào)，發(fā)展到兼具控制、激勵、評價

等諸多功能的一種綜合貫徹企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的管理工具，全面預(yù)算管理在企

業(yè)內(nèi)部控制中日益發(fā)揮核心作用。正如著名管理學(xué)家戴維?奧利所說的，全

面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個能把企業(yè)的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之

中的管理控制方法之一。

全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式?？梢哉f企業(yè)

的每一位員工都應(yīng)該懂得全面控制思想，作為管理者和財務(wù)人員更應(yīng)該掌

握這一多功能的管理控制工具，為企業(yè)的發(fā)展提供高效科學(xué)化的方法。

目的

常言道，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可

或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度

的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績評價等，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)

的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價值

增長等方面的最終決策提供支持。

（一）全面預(yù)算是單位奮斗目標(biāo)的具體化

（二）全面預(yù)算是協(xié)調(diào)各部門的重要手段

（三）全面預(yù)算是控制日常經(jīng)濟(jì)活動的工具

（四）全面預(yù)算是業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算，作為一種現(xiàn)代化管理手段，具有其鮮明的特

點(diǎn)，主要表現(xiàn)為效益性、市場適應(yīng)性、主動性和綜合性。單位編制的經(jīng)營

預(yù)算和財務(wù)預(yù)算，是指導(dǎo)未來經(jīng)營活動和財務(wù)工作的大綱。為了使預(yù)算內(nèi)

容更精確、更符合實(shí)際情況，應(yīng)遵循以下原則進(jìn)行：

（一）充分做好預(yù)測，廣泛占有資料。

（二）健全組織機(jī)構(gòu)，完善各項(xiàng)規(guī)章制度。

（三）預(yù)算指標(biāo)既要有先進(jìn)性，又要留有余地。

編制依據(jù)編輯語音

全面預(yù)算的內(nèi)容極為復(fù)雜，為了保證自編預(yù)算的統(tǒng)一性，企業(yè)的預(yù)算管理

委員會應(yīng)制定一些基本目標(biāo)、要求和原則，作為各部門、各單位自編預(yù)算

的基礎(chǔ)。具體有以下幾點(diǎn)：

（一）預(yù)算期的目標(biāo)利潤。

（二）預(yù)算期的銷售總額。

（三）工資標(biāo)準(zhǔn)、主要原材料的單價和工料消耗定額。

（四）物資的儲備水平和控制。

全面預(yù)算的有效實(shí)施，必須充分調(diào)動各級責(zé)任人的積極性與創(chuàng)造性，強(qiáng)化

其責(zé)任意識，形成預(yù)算執(zhí)行與控制的責(zé)任體系，保證預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和效

果。全面預(yù)算執(zhí)行與控制的具體內(nèi)容包括全面預(yù)算的分解、執(zhí)行和調(diào)整

等。

（一）全面預(yù)算的分解

1、全面預(yù)算分解的步驟

（1）預(yù)算一經(jīng)批復(fù)下達(dá)，預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)將預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)組織協(xié)

調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營活動的基本依據(jù)，將年度預(yù)算細(xì)分為月份和季度預(yù)算，以分期

預(yù)算控制確保年度財務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

（2）將全面預(yù)算分解為部門預(yù)算，明確各預(yù)算執(zhí)行單位的工作目標(biāo)；

（3）各預(yù)算執(zhí)行單位將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從橫向和縱向落實(shí)到內(nèi)部各

部門、各單位、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系，保正

預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、全面預(yù)算分解的原則

（I）以利潤的形式,按價值量分解，保證指標(biāo)的可衡量性；

（2）應(yīng)分盡分，不留死角，保證指標(biāo)分解的徹底性；

（3）誰可控誰承擔(dān)，責(zé)任到人，保證做到責(zé)權(quán)利的有效統(tǒng)一；

（4）指標(biāo)分解與保證措施相結(jié)合，保證預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)。

（二）全面預(yù)算的執(zhí)行

1、內(nèi)部結(jié)算價格與結(jié)算方式

2、預(yù)算信息報告制度

3、預(yù)算仲裁制度

4、預(yù)算的考核反饋

（三）全面預(yù)算的調(diào)整

單位正式下達(dá)執(zhí)行的預(yù)算，一般不予調(diào)整。但預(yù)算執(zhí)行單位在執(zhí)行中由于

市場環(huán)境、經(jīng)營條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)不

成立，或者將導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生重大偏差的，可以調(diào)整預(yù)算。對于預(yù)

算執(zhí)行單位提出的預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行決策時，一般應(yīng)遵循以下要求：預(yù)算

調(diào)整事項(xiàng)不能偏離單位發(fā)展戰(zhàn)略和年度預(yù)算目標(biāo)；預(yù)算調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)在經(jīng)

濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化；預(yù)算調(diào)整重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的重要的、

非正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性差異方面。

綜述

預(yù)算管理是信息社會對財務(wù)管理的客觀要求。市場風(fēng)云變幻，能否及時把

握信息，抓住機(jī)遇是企業(yè)駕馭市場的關(guān)鍵。全面預(yù)算管理對現(xiàn)代企業(yè)的意

義可以概括為：

提升戰(zhàn)略管理能力

戰(zhàn)略目標(biāo)通過全面預(yù)算加以固化與量化，預(yù)算的執(zhí)行與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)

現(xiàn)成為同一過程；對預(yù)算的有效監(jiān)控，將確保最大程度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目

標(biāo)。

一通過預(yù)算監(jiān)控可以發(fā)現(xiàn)未能預(yù)知的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些信息通過預(yù)算匯報

體系反映到?jīng)Q策機(jī)構(gòu)，可以幫助企業(yè)動態(tài)地調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，提升企業(yè)戰(zhàn)略

管理的應(yīng)變能力。

有效的監(jiān)控與考核

-預(yù)算的編制過程向集團(tuán)企業(yè)和子公司雙方提供了設(shè)定合理業(yè)績指標(biāo)的全

面信息，同時預(yù)算執(zhí)行結(jié)果是業(yè)績考核的重要依據(jù)。

一將預(yù)算與執(zhí)行情況進(jìn)行對比和分析，為經(jīng)營者提供了有效的監(jiān)控手段。

高效使用企業(yè)資源

一預(yù)算計劃過程和預(yù)算指標(biāo)數(shù)據(jù)直接體現(xiàn)了（集團(tuán)公司）各子公司和各部

門使用資源的效率以及對各種資源的需求，因比是調(diào)度與分配企業(yè)資源的

起點(diǎn)。

一通過全血預(yù)算的編制和平衡，企業(yè)可以對有限的資源進(jìn)行最佳的安排便

用，避免資源浪費(fèi)和低效使用。

有效管理經(jīng)營風(fēng)險

一全面預(yù)算可以初步揭示企業(yè)下一年度的經(jīng)營情況，使可能的問題提前暴

露。

一參照預(yù)算結(jié)果，公司高級管理層可以發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險所在，并預(yù)先采取

相應(yīng)的防范措施，從而達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

收入提升及成本節(jié)約

一全面預(yù)算管理和考核、獎懲制度共同作用，可以激勵并約束相關(guān)主體追

求盡量高的收入增長和盡量低的成本費(fèi)用。

一編制全面預(yù)算過程中相關(guān)人員要對企業(yè)環(huán)境變化做出的理性分析，從而

保證企業(yè)的收入增長和成本節(jié)約計劃切實(shí)可行，

一預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控過程關(guān)注收入和成本這兩個關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和變化趨

勢，這迫使預(yù)算執(zhí)行主體對市場變化和成本節(jié)約造成的影響作出迅速有效

的反應(yīng)，提升企業(yè)的應(yīng)變能力。

企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)提供保障。

全面預(yù)算管理的作用有以下幾個方面：

公司戰(zhàn)略執(zhí)行的有效工具——提出目標(biāo)和方向，

規(guī)范業(yè)務(wù)流程。預(yù)算涉及公司所有分、子公司和部門以及各項(xiàng)經(jīng)營活動，

其有效推行為各分、子公司和部門確定了具體可行的努力目標(biāo)，同時也建

立了他們必須共同遵守的行為規(guī)范。

控制。預(yù)算是事前、事中、事后控制的有效工具，便于管理層在流程中控

制和監(jiān)督業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差并確定偏差的大小，

預(yù)算是執(zhí)行流程中遂行管理監(jiān)控的基準(zhǔn)和參照，

為績效管理的依據(jù)。預(yù)算也是分、子公司和部門績效考核的基礎(chǔ)和比較對

象。

合理配置資源。計劃是人在推事，無計劃是事在推人。

注意問題

推行全面預(yù)算管理應(yīng)注意的問題

預(yù)算管理是企業(yè)對未來整體經(jīng)營規(guī)劃的總體安排，是一項(xiàng)重要的管理工

具，能幫助管理者遂行計劃、協(xié)調(diào)、控制和業(yè)績評價。推行全面預(yù)算管理

是發(fā)達(dá)國家成功企業(yè)多年積累的經(jīng)驗(yàn)之一，對企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，提

高管理水平，增強(qiáng)競爭力有著十分重要的意義，本文就推行全面預(yù)算管理

應(yīng)注意的問題談點(diǎn)看法。[2]

（1）預(yù)算編制宜采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的參與性編制方

法。

整個過程為：先由高層管理者提出企業(yè)總目標(biāo)和部門分目標(biāo)；各基層單位

根據(jù)一級管理一級的原則據(jù)以制定本單位的預(yù)算方案，呈報分部門；分部

門再根據(jù)各下屬單位的預(yù)算方案，制定本部門的預(yù)算草案，呈報預(yù)算委員

會；最后，預(yù)算委員會審查各分部預(yù)算草案，進(jìn)行溝通和綜合平衡，擬訂

整個組織的預(yù)算方案：預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見。經(jīng)過自下而

上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后，成

為正式預(yù)算，逐級下達(dá)各部門執(zhí)行。

（2）預(yù)算內(nèi)容要以營業(yè)收入、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量為重點(diǎn)。營業(yè)收入預(yù)

算是全面預(yù)算管理的中樞環(huán)節(jié)，它上承市場調(diào)查與預(yù)測，下啟企業(yè)在整個

預(yù)算期的經(jīng)營活動計劃。營業(yè)收入預(yù)算是否得當(dāng)，關(guān)系到整個預(yù)算的合理

性和可行性。成本費(fèi)用預(yù)算是預(yù)算支出的重點(diǎn)，在收入一定的情況下，成

本費(fèi)用是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵因素：制造成本和期間費(fèi)用的控制

也是企業(yè)管理的基本功，可以反映出企業(yè)管理的水平。現(xiàn)金流量預(yù)算則是

企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)全部經(jīng)營活動和諧運(yùn)行的保證，否則整個預(yù)算管理將是無

米之炊。在企業(yè)預(yù)算管理中，特別是對資本性支出項(xiàng)目的預(yù)算管理，要堅(jiān)

決貫徹“量入為出，量力而行''的原則。這里的"入''一方面要從過去自有資

金的狹義范圍拓寬到舉債經(jīng)營，同時又要考慮企業(yè)的償債能力，杜絕沒有

資金來源或負(fù)債風(fēng)險過大的資本預(yù)算。

（3）預(yù)算管理工作要建立單位、部門行政主要負(fù)責(zé)人責(zé)任制。

開展全面預(yù)算管理，是企業(yè)強(qiáng)化經(jīng)營管理，增強(qiáng)競爭力，提高經(jīng)濟(jì)效益的

一項(xiàng)長期任務(wù)。因此，要把全面預(yù)算管理作為加強(qiáng)內(nèi)部基礎(chǔ)管理的首要工

作內(nèi)容，成立預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，并確定預(yù)算管理的第一責(zé)任人為各單

位、部門的行政主要負(fù)責(zé)人，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，落實(shí)措施。

（4）推行全面預(yù)算管理必須切實(shí)抓好“四個結(jié)合”。

第一，要與實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合。預(yù)算控制以成本控制為基

礎(chǔ)，現(xiàn)金流量控制為核心。只有通過控制現(xiàn)金流量才能確保收入項(xiàng)目資金

的及時回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出；只有嚴(yán)格實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理，

充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)算中心的功能，才能確保資金運(yùn)用權(quán)力的高度集

中，形成資金合力，降低財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)生產(chǎn)、建設(shè)、投資等資金的

合理需求，提高資金使用效率。

第二，要同深化目標(biāo)成本管理相結(jié)合。全面預(yù)算管理直接涉及到企業(yè)的中

心目標(biāo)一一利潤，因此，必須進(jìn)一步深化目標(biāo)成本管理，從實(shí)際情況出

發(fā)，找準(zhǔn)影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵問題，瞄準(zhǔn)國內(nèi)外先進(jìn)水平，制定降低

成本、扭虧增效的規(guī)劃、目標(biāo)和措施，積極依靠全員降成本和科技降成

本，加強(qiáng)成本、費(fèi)用指標(biāo)的控制，以確保企業(yè)利潤目標(biāo)的完成。

全面預(yù)算管理

第三，要同落實(shí)管理制度、提高預(yù)算的控制和約束力相結(jié)合。預(yù)算管理的

本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程

中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算，落實(shí)管

理制度，提高預(yù)算的控制力和約束力。預(yù)算一經(jīng)確定，在企業(yè)內(nèi)部即具有

“法律效力”，企業(yè)各部門在生產(chǎn)營銷及相關(guān)的各項(xiàng)活動中，要嚴(yán)格執(zhí)行，

切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動。企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照預(yù)算的具體要求，按

“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預(yù)算，并建立每周資金調(diào)

度會、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會等例會制度。按照預(yù)算方案跟蹤實(shí)施預(yù)算

控制管理，重點(diǎn)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，

及時反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的

方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)

算管理局面。

第四，要同企業(yè)經(jīng)營者和職工的經(jīng)濟(jì)利益相結(jié)合。全面預(yù)算管理是一項(xiàng)全

員參與、全面覆蓋和全程跟蹤、控制的系統(tǒng)工程，為了確保預(yù)算各項(xiàng)主要

指標(biāo)的全面完成，必須制定嚴(yán)格的預(yù)算考核辦法，依據(jù)各責(zé)任部門對預(yù)算

的執(zhí)行結(jié)果，實(shí)施績效考核?？蓪?shí)行月度預(yù)考核、季度兌現(xiàn)、年度清算的

辦法，并做到清算結(jié)果獎懲堅(jiān)決到位。把預(yù)算執(zhí)行情況與經(jīng)營者、職工的

經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎懲分明，從而使經(jīng)營者、職工與企業(yè)形成責(zé)、權(quán)、利相

統(tǒng)一的責(zé)任共同體，最大限度地調(diào)動經(jīng)營者、蟲工的積極性和創(chuàng)造性。

1、避免預(yù)算過繁過細(xì)

有些企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算作為一種管理控制的手段，應(yīng)對企業(yè)未來經(jīng)營的每一

個細(xì)節(jié)都作出細(xì)致的規(guī)定。這會使各職能部門缺乏應(yīng)有的自由，這無可避

免地會影響到企業(yè)運(yùn)營的效率。究竟預(yù)算應(yīng)細(xì)微到什么程度，必須聯(lián)系到

授權(quán)的程度確定。

2、避免讓預(yù)算目標(biāo)取代企業(yè)目標(biāo)

在這種情況下，各職能部門主管只是熱衷于使本部門的活動嚴(yán)格按預(yù)算的

規(guī)定進(jìn)行，但卻忘記了首要的職責(zé)是要千方百計地去實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

3、避免因循守舊

以歷史的情況作為評判的依據(jù)。比如職能部門年度的日常支出預(yù)算的標(biāo)

準(zhǔn)，因此職能部門有可能會故意擴(kuò)大日常的支出，以在以后年度獲得較大

的支出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。

4、避免一成不變

要對預(yù)算進(jìn)行定期檢查，如果情況已經(jīng)發(fā)生重大的變化，就應(yīng)當(dāng)調(diào)整預(yù)算

或重新制定預(yù)算，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

全面預(yù)算管理是一種整合性管理系統(tǒng)，具有全面控制的能力。

湯谷良說，公司預(yù)算不僅是出資者4經(jīng)理人之間的游戲規(guī)則，還體現(xiàn)出經(jīng)

營者與其下屬員工之間的權(quán)力、責(zé)任安排，即在為實(shí)現(xiàn)整體利益的目標(biāo)

下，明確各單位的權(quán)利和責(zé)任區(qū)間。預(yù)算使各責(zé)任單位的權(quán)力得以用表格

化的形式體現(xiàn)，這種分權(quán)以不失去控制為最低限度。預(yù)算是權(quán)力控制者采

用的合理方式，否定預(yù)算也即是否定經(jīng)營者自身，經(jīng)營者的權(quán)威也就無從

談起。

經(jīng)理人需要協(xié)同各種業(yè)務(wù)活動和管理方案，使企業(yè)內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)均

能統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)行動，需要有效的聚集各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源，包括人力、物

力、財力、信息等，使之形成一種強(qiáng)有力的、有序的集合；所以從內(nèi)容上

分析，企業(yè)預(yù)算既是由銷售、采購、生產(chǎn)、盈利、現(xiàn)金流量等單項(xiàng)預(yù)算組

成的責(zé)任指標(biāo)體系，又是公司的整體“作戰(zhàn)方案各個預(yù)算應(yīng)該統(tǒng)一于總

預(yù)算體系，所以稱之為“全面預(yù)算它不只是財務(wù)部門的事情，而是企業(yè)

綜合的、全面的管理，是具有全面控制約束力的機(jī)制。

（一）建立預(yù)算組織

建立“以總體預(yù)算目標(biāo)為導(dǎo)向，以現(xiàn)金收支管理為紐帶，以成本定額控制

為手段，以責(zé)任報告制度為基礎(chǔ)，以激勵約束機(jī)制為保障”的全面預(yù)算管

理模式，充分發(fā)揮預(yù)算在生產(chǎn)經(jīng)營管理中的預(yù)測、控制、信息反饋、激勵

約束等作用。對兩級預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)和經(jīng)營預(yù)算目標(biāo)，資金預(yù)算的編

制、審批、執(zhí)行、檢查、分析和考核都做出了明確的規(guī)定，從制度上保記

預(yù)算工作的順利推達(dá)。成立預(yù)算管理委員會，具體負(fù)責(zé)研究解決企業(yè)經(jīng)營

中的重大事務(wù);審議企業(yè)經(jīng)營年度規(guī)劃和年度建設(shè)計劃;審議企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)

年度預(yù)算、決算等。

（二）科學(xué)編制預(yù)算

按照預(yù)算編制“自上而下、自下而上、上下結(jié)合'’的原則，經(jīng)過反復(fù)研究，

制定企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入指標(biāo)、成本費(fèi)用支出指標(biāo)和應(yīng)收賬款降低率等指

標(biāo)，使預(yù)算指標(biāo)更加符合生產(chǎn)實(shí)際。

（三）強(qiáng)制預(yù)算執(zhí)行

推行以“現(xiàn)金流管理”為主導(dǎo)的預(yù)算理念，將預(yù)算執(zhí)行符合率納入考核體

系，堅(jiān)決糾正“重編制、輕執(zhí)行”的現(xiàn)象。結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，對各項(xiàng)

付現(xiàn)成本進(jìn)行分解，并落實(shí)可控付現(xiàn)成本同比減少10%的硬指標(biāo)。通過建

立單位負(fù)責(zé)人授權(quán)審批制度，控制月度各預(yù)算項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生值與預(yù)算控制

計劃值差額比例在5%之內(nèi);如遇特殊突發(fā)事件超出年度預(yù)算、月度預(yù)算差

額控制比例的開支項(xiàng)目，則由開支部門提出書面申請，說明原因，按程序

逐級申報預(yù)算委員會審議。

（四）強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)督

通過建立信息反饋系統(tǒng)，對企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，定期召開預(yù)

算執(zhí)行分析會，通報成本費(fèi)用支出情況，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差，分析具

體原因，制定控制辦法。

（五）嚴(yán)格預(yù)算考核

建立科學(xué)的預(yù)算考評體系，實(shí)行“嚴(yán)考核、硬兌現(xiàn)”，強(qiáng)化預(yù)算約束力。年

終對企業(yè)各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考評，真正體現(xiàn)科學(xué)、客觀、公正，充

分發(fā)揮預(yù)算的激勵和約束作用。

（六）預(yù)算體系評估

通過優(yōu)化預(yù)算體系，不斷提升全面預(yù)算管理水平，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，

優(yōu)化企業(yè)的組織協(xié)調(diào)與精益管理水平。通過預(yù)算的考核體系，考察全面預(yù)

算的執(zhí)行情況，考察預(yù)算組織的執(zhí)行效率，甚至從更高的層面來優(yōu)化全面

預(yù)算，如業(yè)務(wù)模式改進(jìn)，業(yè)務(wù)流程改進(jìn)，管理流程改進(jìn)，商業(yè)模式改進(jìn)

等，診斷在哪里可以做改進(jìn)優(yōu)化，經(jīng)過多年的運(yùn)行，IL全面預(yù)算系統(tǒng)真正

成為企業(yè)的戰(zhàn)略工具。

開篇語

?當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重

的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的

管理控制力息息相關(guān)，不注重管理控制的企業(yè)都將被淘汰出局，管

理控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。

心鼻算量

企業(yè)利潤趨薄

先/算算量

企業(yè)利潤趨薄

各專業(yè)的管理能力

專業(yè)間的集成能力

具體項(xiàng)目操作能力

企業(yè)綜合管理能力

心穿翼量

財務(wù)管理

近算算衰

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)

?管理現(xiàn)狀：

-有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，資

金管理多頭、分散，資金無法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管

理控制能力下降?？陀^上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的

難度。

上算算量

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)

?管理現(xiàn)狀：

-會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬

和編制財務(wù)報表的階段。

-財務(wù)管理”被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管

理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算

和財務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)管理上的需

求尚有較大差距。

、定,算算量

髀企業(yè)

全面預(yù)算管理

?全面預(yù)算管理(MasterBudgetingManagement)

-全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)

及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企

業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

-關(guān)鍵詞：控制、考核、目標(biāo)導(dǎo)向

目標(biāo)

全面預(yù)

算管理

資源活動

算算量

全面預(yù)算編制過程

D高管與業(yè)務(wù)部門

討論業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)F財務(wù)部匯總數(shù)

與相關(guān)業(yè)務(wù)目標(biāo)

高管層據(jù)，編制頹算

A預(yù)算準(zhǔn)備

財務(wù)預(yù)算表號.f

BHi算啟動

各部「J上報領(lǐng)導(dǎo)批示下各個部門

業(yè)務(wù)總結(jié)、達(dá)目標(biāo)，下

總結(jié)/計劃模板上報詳細(xì)

發(fā)詳細(xì)的^

及所附表單°明年業(yè)績另i工作計劃

期與粗預(yù)算算表單和預(yù)算

事業(yè)部/職C部門業(yè)務(wù)總E各部門編制

結(jié)、明年業(yè)績預(yù)詳細(xì)的計劃與預(yù)

能部門期g疽竊重

、安,算翼量

目標(biāo)與預(yù)算

現(xiàn)金流導(dǎo)向KPI導(dǎo)向利潤導(dǎo)向

￥?“三張表"

自由現(xiàn)金流量綜合收入和成本兩個

平衡三因素：規(guī)模、方面

二經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量

盈利與（財務(wù)）風(fēng)險

-預(yù)計資本性支出?大多數(shù)企業(yè)的選擇

、定,算算量

目標(biāo)與預(yù)算

預(yù)算導(dǎo)向決定了預(yù)算模式

預(yù)算導(dǎo)向成本導(dǎo)向收入導(dǎo)向利潤導(dǎo)向現(xiàn)金流導(dǎo)向

預(yù)算起點(diǎn)

預(yù)算依據(jù)

管理重點(diǎn)

、心,穿界量

計劃與預(yù)算

生產(chǎn)線安排計劃

、心算算疊

全面預(yù)算管理

?全面預(yù)算管理是一套系統(tǒng)的方法，它通過合理分配人力、物力和

財力等資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度，控

制費(fèi)用支出，并預(yù)測現(xiàn)金流量和利潤。

心穿翼量

近算算衰

全面預(yù)算管理

基礎(chǔ)不完全具備，還做預(yù)算嗎，怎么辦?

'二4算算量

全面預(yù)算管理

強(qiáng)調(diào)管理基礎(chǔ)，分階段實(shí)施預(yù)算，分階段體現(xiàn)效果

成熟階段1階段2階段3

初步搭建期體系改迸期功能完善期

短預(yù)算運(yùn)行時長

、二之,算算量

全面預(yù)算管理

心穿翼量

全面預(yù)算管理

I;I

劍明屬報部系

?有簡有繁■分專業(yè)?圍繞管理重點(diǎn)

預(yù)算管理也要注重

?圍繞業(yè)務(wù)計劃編制預(yù)算?計劃報告書與計劃

成本效益原則

表

?提煉管理信息-管理表

近算算衰

全面預(yù)算編制方法與要點(diǎn)

預(yù)算種類方法要點(diǎn)

固定預(yù)苜適用于固定成本費(fèi)用預(yù)苴的編制。固定成本費(fèi)用的劃分.

彈性預(yù)算適用于變動成本費(fèi)用預(yù)算的編制.變動成本費(fèi)用的劃分，對于某些選擇性固定成本

費(fèi)用預(yù)算也可也考慮用這種方法編制。

增笳預(yù)算適用于影晌因素簡單和以前年度基本合理合理使用增量法，可以減少預(yù)算編制的工作35,

的預(yù)克指標(biāo)編制。但應(yīng)詳細(xì)說明增減變動原因.

零基預(yù)苜適用于以前年度可能存在不合理或潛力比使用周期不宜過短，否則會增加工作量.

較大的預(yù)尊指標(biāo)編制.

定期預(yù)算適用于固定資產(chǎn)、部門費(fèi)用、咨詢費(fèi)、保合理使用定期預(yù)算，可以減少預(yù)算編制的工作量.

險費(fèi)、廣告費(fèi)等預(yù)算的編制.

滾動預(yù)苴適用于定期預(yù)算以外的指標(biāo)預(yù)算的編制。通常按季度滾動，每季度第三個月中旬著手濯動

預(yù)算工作.

確定預(yù)算適用于預(yù)算期穩(wěn)定的預(yù)算指標(biāo)編制.合理使用此方法，可以減少預(yù)算編制工作量。

概率預(yù)算適用于恢周期變化大的恢算指標(biāo)的編制，運(yùn)用加權(quán)平均方法計算期望值.

也適合長期預(yù)算的編制。->齒0

________________________________二;昇昇第

全面預(yù)算的程序與周期

?預(yù)算程序是預(yù)算體系構(gòu)建的核心，是預(yù)算具體運(yùn)行的載體：

-預(yù)算管理程序，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可；集團(tuán)預(yù)算特別關(guān)注預(yù)

算目標(biāo)、審批與信息反饋。

-始于預(yù)算目標(biāo)，終于預(yù)算考核，將預(yù)算與經(jīng)營目標(biāo)及業(yè)績評

價相聯(lián)系，體現(xiàn)對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程的管理；

-預(yù)算周期循環(huán)往復(fù)，貫穿始終。

、定,算算量

制鏈

本控

業(yè)成

產(chǎn)企

房地

設(shè)計

產(chǎn)品

策劃

營銷

發(fā)展

項(xiàng)目

項(xiàng)

目

盈

利

目

標(biāo)

算量

淪算

房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)

?房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征:

-施工企業(yè)的確定與控制

-設(shè)計單位的確定與控制

-造價咨詢公司的確定與控制

-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制

心穿翼量

房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)

?成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的I

本，提升投資價值。

?成本控制不等于省錢，花得多會浪費(fèi)，花得少也會;費(fèi)，花多花

少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價值不平衡造成的浪費(fèi)（怎

么花錢）

近算算衰

房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)

土地獲得價款

開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

主體建筑工程費(fèi)

開

主體安裝工程費(fèi)

發(fā)

成社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

本

園林環(huán)境工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)

近算算量

房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)

土地成本

前期費(fèi)用

建安工程成本

Y

開發(fā)間接費(fèi)

營業(yè)費(fèi)用

公司管理費(fèi)用

財務(wù)費(fèi)用

近算算衰

成本形成的重要階段

劃分成本對象

調(diào)整后續(xù)成本計算單位成本

、心,穿界量

核算流程

?企業(yè)成本核算的一般程序如下：

-1.對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地

點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成

本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)

提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。

-2.對應(yīng)計入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等

合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，井按規(guī)定將其合

理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對

象。

、定,算算量

核算流程

?3.對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)

產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期

納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時

再予扣除。

?4.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)

行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)

此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷

開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)

際銷售時再予扣除。

?5.對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別

建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

,七算算量

成本對象的確定原則

?成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的

費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計稅成本對象的確定原則如下：

-(-)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計

稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本

對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對

象。

-(-)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型

沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

-(三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用

功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

、定,算算量

成本對象的確定原則

?（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而

導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核

算。

?（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)

致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核

算。

?（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開

發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

算算量

成本對象的確定原則

?案例費(fèi)料：

-某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目。

-面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計28層，

1-4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨(dú)立

規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。

-請考慮該項(xiàng)目成本對象如何劃分？

、定,算算量

成本核算

?房地產(chǎn)項(xiàng)目全開發(fā)成本管理的內(nèi)容

-土地成本及相關(guān)費(fèi)用

-前期性費(fèi)用

-城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套）

-工程建安成本

-室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政）

-公共配套成本

-期間費(fèi)用

-其他

算算量

開發(fā)成本核算內(nèi)容

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

一、土地成本

1-1土地出讓金地價

1-2土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用

其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)

1-3其他費(fèi)用

登i己費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等

、定,算算量

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

二、前期費(fèi)用

包括：1、勘察方案的設(shè)計和咨詢；2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),

2-1勘察費(fèi)用沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈員

測繪費(fèi)等.

項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、

2-2規(guī)劃設(shè)計費(fèi)改造設(shè)計費(fèi).圖紙審查費(fèi).制圖.曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審

費(fèi).

項(xiàng)目整體報批報建費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證一書”申

2-3報批報建費(fèi)報費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈Q費(fèi)、白蚊防止費(fèi)、墻改基金、路

口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等.

2-4造價咨詢服務(wù)費(fèi)支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用.

2>5工程監(jiān)理費(fèi)

包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，

虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、冒麻、供電、臨時

2-6臨時工程費(fèi)

道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；2、工地困墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圉欄等設(shè)

施的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用；3、其他?…布

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）

指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、

室外給水管網(wǎng)洗車用水等.主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，

3-1-1

不計入地下室工程費(fèi).包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設(shè)等

指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，

3-1-2室外排水管網(wǎng)不含水景、泳池循環(huán)用水.包括：1、土方開挖及回填；2、檢查井及

管道敷設(shè)等

指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)

3-1-3室外電纜工程換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程.該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時，

不計入地下室工程費(fèi).

3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線.

3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。

3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程._________隹/目_

SU

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）

包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程

3-1-7小區(qū)車行道路工程

（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）.

小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)

3-1-8供配電設(shè)備及安裝

荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程

小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水

3-1-9水泵房設(shè)備及安裝

屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池.純凈水處理）

僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式

3-1-10消防設(shè)備及安裝報警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程

部位計入消防工程內(nèi)「

3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝

3-1-12

3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝

3-1-14

3-1-15其他-----------------------------------------------------已上也!

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。

小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑

3-2-3構(gòu)筑物及小品

小品、假山等。

3-2-4圍墻各類圍墻K欄桿）」以及出入口大門

3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝

3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。

3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水累逗備及管應(yīng)爭化灌溉系統(tǒng)給誕苗及管網(wǎng)上等。

3-2-8其他

、定,算算量

費(fèi)I另項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

3-3公共配套設(shè)施

含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、

‘肖防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用.但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給

3-3-1地下室工程疆

H城管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時，不計入地下室工

程費(fèi)內(nèi)

3-3-2架空層工程將包括結(jié)構(gòu)及裝修

包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球

3-3-3會所

場等工程費(fèi)用」

3-3-4數(shù)育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用.

3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備，裝修等工程費(fèi)用.

3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用.

3-3-7其他

、心,穿界量

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

3-4建筑單體成本

3-4-1基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程

3-4-2單體土建工程費(fèi)

3-4-3

包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安

3-4-3-1電氣工程

裝〃弱電管預(yù)埋.

343-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝

3-433采暖工程包括散熱器及管道安裝

3-4-4土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑

3-4-4-1外立面、門院

3-4-4-2幕墻工程包括二玻璃幕墻及石材幕墻

3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程

3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水竿-w

'人7葬鼻

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

3-4建筑隼體成本

主體內(nèi)的電氣、給發(fā)麻、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、

3-4-5安裝專業(yè)分包工程費(fèi)

設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)?！?/p>

包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、

3-4-5-1空調(diào)工程冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定

壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝.

345-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。

3-4-5-3新氣工程單體內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣映砬袛嘞到y(tǒng).

3-4-5-4電話工程

——3-4-5-5颼工程包括有線電視和衛(wèi)星電視

3-4-5-6眇表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)

3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等

345-8具他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)「背景音樂等

3-4-S-9管道直饃水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)，

3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用匿道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè).

包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、

3-4-5-11肖防工程

水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備.

3-4-5-12耳他安裝專業(yè)分包

3-4-6其他包括：分包照管費(fèi)、甲購材料采保費(fèi)、進(jìn)度獎、質(zhì)量獎等；I

開發(fā)成本核算內(nèi)容

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容

四、紅線外市政工程費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)狻㈦?/p>

及市政配套費(fèi)力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。

五、期間接費(fèi)

4-1管理費(fèi)用

包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、

4-2營銷費(fèi)用售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服

4-3財務(wù)費(fèi)用

、定,算算量

成本管理的立足點(diǎn)?確定與控制

?合理確定一確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價原則，沒有準(zhǔn)

確只有合理（計算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。

?成本的決定因素：外部一市場；內(nèi)部-一產(chǎn)品定位。

?成本的影響因素：諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面；（如，資金、進(jìn)度、

協(xié)調(diào)）

?成本確定的方法：決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握,

市場包括銷售市場和原材料市場。

上算算量

成本管理的立足點(diǎn)---確定與控制

?有效控制一動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)

?控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目

標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可

使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。

?控制的要素：制定目標(biāo)、偏差測定、修正。

?有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時反饋。

?能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅

度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說

在控制之中。

、定,算算量

成本管理的幾分問題

?1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系：成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出

控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；

?2.成本控制忽視重點(diǎn)：只重視"顯性成本”的控制，而忽略對"隱性成本"

的控制；

?3.成本控制的忽視前期階段：通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成

本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事

前“成本控制的足夠重視；

?4.成本控制手段不當(dāng)：把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手

段，反而使項(xiàng)目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的

最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險。

算算量

基本概念

?目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)

和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

?責(zé)任成本：主要解決成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么”

的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和向位職責(zé)層面的分

解和落實(shí)。

?動態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。

、定,算算量

成本的動態(tài)管理

?目標(biāo)成本確定后，即進(jìn)入成本的動態(tài)管理階段：每一項(xiàng)招標(biāo)、采購、

外包，都要與目標(biāo)成本明細(xì)項(xiàng)進(jìn)行對照，確?？刂圃谀繕?biāo)成本內(nèi)。

即使有一兩項(xiàng)突破，也要考慮要在其他項(xiàng)找回來，綜合平衡。

-對于彈性較大的期間費(fèi)用，如開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用,

則與相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)行控制。

-負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，及時出具《項(xiàng)目動

態(tài)成本信息報告》反映項(xiàng)目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場

數(shù)據(jù)信息，提供成本控制