論文提綱關于善意取得制度的規(guī)定二、善意取得制度的歷史淵源

（一）善意取得制度的歷史背景（二）世界各國民法制度對善意取得的規(guī)定三、我國的善意取得制度現(xiàn)狀

（一）我國善意取得制度的要（二）我國善意取得制度的法律后果（三）我國善意取得制度的狀況四、完善物權法不動產(chǎn)善意取得制度建議（一）明確界定動產(chǎn)與不動產(chǎn)概念（二）明確善意的內(nèi)涵（三）善意取得和無權處分（四）特殊的不動產(chǎn)能否適用善意取得（五）合同法與物權法的沖突與競合（六）建立完善的不動產(chǎn)登記制不動產(chǎn)善意取得制度及法律分析【內(nèi)容摘要】善意取得制度是民法物權中的一項重要制度，它對維護交易安全，促進財貨流通便捷、維護經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定具有重要意義。我國2007年10月1日的《中華人民共和國物權法》也將不動產(chǎn)作為了善意取得制度的適用范圍。我國確立不動產(chǎn)善意取得制度之后，針對我國目前不動產(chǎn)登記落后的現(xiàn)狀，應建立完善的登記制度，以盡可能的減少登記的權利表象與權利實像的差異，應協(xié)調(diào)好善意取得制度與無權處分制度之間的關系，為在理論上構建不動產(chǎn)善意取得制度提出了建議。?【關鍵詞】?不動產(chǎn)?善意取得?登記?物權法?無權處分目錄關于不動產(chǎn)的善意取得，理論界一般存在兩種觀點：肯定說和否定說。其中，否定說為理論界的通說。我國一直朝著否定說的方向發(fā)展，并認為善意取得應僅限于基于公共財產(chǎn)的動產(chǎn)，而不應包括基于登記制度的不動產(chǎn)。但是，我國還沒有完全忠實地遵循這一理論。相反，它保留在我國的法律中適用于對動產(chǎn)的收購，這也是當今《物權法》中對房地產(chǎn)的善意收購。奠定了基礎，表明中國尚未將其突然應用于中國立法，但具有長期的實踐和理論準備。隨著《物權法》的出臺，善意取得不動產(chǎn)的制度被視為中國物權法的一個新亮點，受到了廣泛的歡迎。但是，一些專家學者認為，誠信獲取應僅限于動產(chǎn)。在這方面，我們系統(tǒng)地，透徹地解釋了真誠地獲得的歷史觀點和正面和負面的觀點，并總結(jié)和總結(jié)了中國學者對房地產(chǎn)的看法，以使其更加充實和充分。分析不同觀點的利弊。任何問題都不是絕對的，而是相對的和推測性的。在獲得適用于房地產(chǎn)的商譽方面，理論世界中的理論是否能更好地滿足人類發(fā)展的需要，或者它們是否基于哲學的一般和特殊關系來認識中國？立法，兩者可能產(chǎn)生什么影響？針對這一問題，本文收集了各專家專著的主要思想和內(nèi)容，希望為他們提供一些解決方案和發(fā)現(xiàn)。一、關于善意取得制度的規(guī)定??????《物權法》第106條第一款規(guī)定:“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權:(一)受讓人受讓該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動產(chǎn),因此,筆者將結(jié)合《物權法》第106條的規(guī)定,從不動產(chǎn)的角度,來分析不動產(chǎn)善意取得制度的構成要件。??

二、善意取得制度的歷史淵源

（一）善意取得制度的歷史背景

在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行"后手的權利不得優(yōu)于前手"以及"發(fā)現(xiàn)己物，我即收回"的原則。學術界普遍認為，日耳曼法律中的“保護人身”原則是商譽獲取系統(tǒng)的來源。近來，由于需要安全和方便的交易以及吸收商譽元素，商譽獲取系統(tǒng)逐漸發(fā)展起來。羅馬法?！坝檬直Ｗo雙手”的原理是用于跟蹤事物的系統(tǒng)，但它也是對絕對跟蹤系統(tǒng)的限制。根據(jù)這個原則，所有權就是權利的所有權。動產(chǎn)的所有人，即被假定為動產(chǎn)的所有人，以及動產(chǎn)的所有人也必須通過具有標的物來代表。因此，當權利人沒有財產(chǎn)時，其權利的效力就會減弱。權利人任意將其財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人財產(chǎn)時，只能要求所有者歸還財產(chǎn)。如果占用人將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三方，則權利人不能要求第三方退還財產(chǎn)，而只能要求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。后來法國民法和德國民法發(fā)展了以“保護雙手”為原則的商譽獲取制度。擁有是財產(chǎn)權的外在體現(xiàn)。假定動產(chǎn)的所有者是動產(chǎn)的所有者。具有動產(chǎn)所有權的人也必須擁有該物品。如果財產(chǎn)所有人失去財產(chǎn)所有權，其權利的效力將相應降低。因此，在所有者的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方的情況下，所有者只能向所有者（而不是第三方）要求賠償。在否認這一原則的基礎上，商譽獲取系統(tǒng)應運而生。商譽獲取系統(tǒng)對其他系統(tǒng)確實具有不可替代的影響。它可以防止每個人跟蹤其對象，保護誠實受讓人的利益，并在財產(chǎn)安全和安靜安全之間保持平衡。它已被具有代表性的國家和地區(qū)所繼承，例如在大陸法系中的德國和法國，在中國大陸的臺灣以及在普通法系中的美國和英國。自成立以來，完整性獲取系統(tǒng)因其獨特的系統(tǒng)功能而受到許多國家的認可。（二）世界各國民法制度對善意取得的規(guī)定

法國所采用的并不是真誠的典型收購制度。嚴格來說，法國法律秉承羅馬法的原則，即“任何人都不能給他人更多權利”，并著重于對所有者的保護。即使受讓人是真誠的，每個人都必須要求所有恢復原狀的權利。但是，應該指出的是，法國法律并沒有完全忽略受讓人的權利，而是規(guī)定了仁慈的受讓人可以援引“關于動產(chǎn)，占有等于權利證明的規(guī)定”。在德國，法律完全繼承了日耳曼人的傳統(tǒng)，確認了最典型的商譽獲取系統(tǒng)，并采用了《法國國家法典》非常不同的規(guī)定，該法令明確地認可了該法典中的商譽獲取系統(tǒng)，但不作為限制規(guī)則。在德國，使用客觀商譽。在德國物權法中，動產(chǎn)和不動產(chǎn)均可真誠獲得。《日本民法典》第192條規(guī)定：“對于所有者，假定他將以良好，順利和公開的方式擁有一切含義的動產(chǎn)。如果他是真誠和正確的，他將立即獲得”《民法典》采用法國法律的立場，將商譽取得和時效法規(guī)歸為同一類，并視為即刻取得。根據(jù)該規(guī)定，誠信取得制度僅適用于動產(chǎn)。瑞士民法中的商譽獲取體系處于德國民法中間。它的商譽獲取系統(tǒng)規(guī)定可以在民法，財產(chǎn)法和編輯權保護中找到它?！妒貏t》第933條規(guī)定：“為轉(zhuǎn)讓所有權和限制產(chǎn)權而真誠獲取動產(chǎn)的任何人，即使轉(zhuǎn)讓人未獲得轉(zhuǎn)讓授權，也應受到保護?！蔽覀兊膰抑饔^上是友善的。在《中國物權法》頒布之前，我們通常將商譽獲取系統(tǒng)放在動產(chǎn)損益的討論中，而將商譽的獲取僅限于獲取動產(chǎn)及其限制性房地產(chǎn)?！段餀喾ā奉C布后，為了更好地保護交易者行為的安全，《物權法》建立了房地產(chǎn)商譽取得制度。在從事《臺灣物權法》的工作中，我們一直真誠地參與了房地產(chǎn)的收購。他們認為，對房地產(chǎn)所有權的所有變更都必須進行注冊，并且在滿足信譽的前提下，必須實施商譽收購制度，以保護獲得房地產(chǎn)所有權的善意第三方。盡管臺灣民法中沒有任何規(guī)定，但實際上，臺灣《土地法》中的某些規(guī)定可以視為對善意第三方的保護。（三）房地產(chǎn)行為與信譽大陸在中國大陸，民法編纂過程中的重要立法是產(chǎn)權法，而產(chǎn)權法中非常重要的制度是產(chǎn)權行為理論。產(chǎn)權法是獨立的，無因果關系?？枴だ瓊惼澱J為，財產(chǎn)權行為是指設置，更改，轉(zhuǎn)讓或廢除任何人的財產(chǎn)權的行為。然后，雨果·格羅修斯等人也提出了房地產(chǎn)變更的含義，表明房地產(chǎn)與債權不同。對于物權的變更，首先必須變更物權的名稱，然后再變更物權。薩維尼）認為，只要存在產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，合同的有效性就會得到承認。財產(chǎn)權的存在和絕對客觀行為的發(fā)生是財產(chǎn)權行為概念的基礎。與誠信獲取和現(xiàn)代合同法不同，當今大多數(shù)國家/地區(qū)公認的合同和誠信獲取的有效性主要基于主觀和有效行為。物權理論的核心在于物權行為的非因果關系。它指的是，財產(chǎn)權行為的效力和結(jié)果不取決于其他原因，也就是說，因果行為的無效或撤銷不能導致財產(chǎn)行使。當然無效并被撤銷。這是免除第三方的基礎。此外，無權改變形式主義的原則規(guī)定，對物權的控制和所有權應基于當事方的自治，但必須以某種方式確定，即促進本質(zhì)主義。這直接影響發(fā)展三、我國的善意取得制度現(xiàn)狀我國善意取得制度的要件

我國物權法第106條第（一）（二）（三）款其實就相當于善意取得的要件，主要包括：

第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權人；

第二，受讓人支付了合理的價款；

第三，轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。

（二）我國善意取得制度的法律后果

適用善意取得制度的后果是所有權的移轉(zhuǎn)。讓與人向受讓人交付了財產(chǎn)，從受讓人實際占有該財產(chǎn)時起，受讓人就成為財產(chǎn)的合法所有人，而原所有人的權利歸于消滅。善意取得制度在保護善意的受讓人的同時，也應保護原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財產(chǎn)是非法的，因而其轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)獲得的非法所得，應作為不當?shù)美颠€給原所有人。如果返還不當?shù)美圆蛔阋匝a償原所有人的損失，則原所有人有權基于侵權行為，請求讓與人賠償損失以彌補不足部分。如果不法讓與人以高于市場的價格讓與財產(chǎn)，其超出財產(chǎn)價值部分之所得，也應返還給原所有人。

（三）我國善意取得制度的狀況

傳統(tǒng)的獲取商譽理論只能應用于動產(chǎn)，而房地產(chǎn)只是一種奢侈品。2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議最終投票通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，該法律已被多次審查。其中，第106條明確規(guī)定了商譽獲取系統(tǒng)在房地產(chǎn)中的應用。動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，擁有人有權追回；除法律另有規(guī)定外，受讓人在下列情況下取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權：1、受讓人真誠轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)的；2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓；3、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)，應當依照法律規(guī)定進行登記。如果不需要注冊，則應將其轉(zhuǎn)讓給受讓人。受讓人按照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)。如果是動產(chǎn)所有權，原始所有者有權向無紀律的所有者索賠損害。當事人真誠取得其他財產(chǎn)權的，應當參照前兩款?！瓣P于商譽的獲取是否可以應用于房地產(chǎn)的激烈討論主要有正面和負面的陳述。否定理論認為，民法財產(chǎn)保護制度的基礎是公眾信任的原則。根據(jù)一般原則關于物權法的規(guī)定，應當遵循財產(chǎn)權變更的原則，即公開原則，否則將沒有法律效力，不能直接保護改變動物權利的當事人和第三人。“代表注冊正確無誤，并受“受保護的第三方”法律和“公共與公共福利原則和誠信獲取原則”的約束。孫賢忠（1984）代表“絕對反對派”。相反，平權理論主張商譽原則在房地產(chǎn)中的應用。有學者認為，拒絕是出于善意取得不動產(chǎn)的原因，是將不動產(chǎn)作為登記的公開方式，在交易中沒有錯誤確認動產(chǎn)的所有人，將動產(chǎn)用作宣傳方法以及對所有者是紀律人員的誤解僅基于所有者和紀律人員。一致，而忽略了在交易場所注冊的權利人和紀律人員仍然相同的事實。四、完善物權法不動產(chǎn)善意取得制度建議?（一）明確界定動產(chǎn)與不動產(chǎn)概念物權法規(guī)定:“其他法律對物權另外規(guī)定的，依照其規(guī)定。”擔保法規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物”,而物權法草案又規(guī)定:“中華人民共和國擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！边@樣，關于不動產(chǎn)等問題的法律適用，在實踐中可能會出現(xiàn)一些歧義，甚至難以操作。所以筆者建議以司法解釋的方式對動產(chǎn)與不動產(chǎn)的概念作出明確規(guī)定，以避免產(chǎn)生歧義，利于具體地操作和執(zhí)行。（二）明確善意的內(nèi)涵1.采納負面想法關于商譽的含義，“積極思考”和“消極思考”在理論上是不同的。正面的概念主張受讓人必須知道受讓人是原始權利持有人，也就是說，受讓人知道他在受讓人的外國人權利下享有實質(zhì)性權利是真誠的。消極思想認為“我不知道”是一種善意，因為一個人無權處置，包括不知道或不應該知道。比較積極思維和消極思維這兩種理論，前者需要密切注意并購，而后者則需要寬大一些。使用哪種判斷標準是法律政策判斷的問題。根據(jù)民法原則，賣方有權保證買方的權利和交易中的缺陷，而交易中沒有任何缺陷。因此，如果采用“積極構想”，無疑將這一責任轉(zhuǎn)移給買方。在違反民法原則的同時，對購買者的要求也很高。因此，大多數(shù)國家和地區(qū)的民事立法都采用“消極概念理論”，而在中國的司法實踐中，比較容易使用“消極概念理論”來確定一個政黨是否具有善意。因此，中國未來的民法典在提供聲譽時應使用“消極思想理論”。理論與實踐之間沒有太多爭議。2.真誠推定爭議特別是在房地產(chǎn)領域，只要受讓人檢查轉(zhuǎn)讓人的登記簿以表明轉(zhuǎn)讓人擁有所有權或處置，或者轉(zhuǎn)讓人有證據(jù)證明其已被另一共同所有人授權，則可以說受讓人合理的照顧是真誠的。假定受讓人的善意是受讓人的善意，聲稱是惡意的原始權利人證明了這一點，這意味著原始權利人承擔了受讓人惡意或重大過失的舉證責任。在原始權利人提供證據(jù)后，法官應根據(jù)原始權利人的證據(jù)以及各種客觀和外部情況作出全面判斷，以確定第三方在交易中是否具有商譽。關于善意舉證問題，原權利人應當證明受讓人是否惡意。如果不能證明它是惡意的，則認為它是真誠的。如果受讓人真誠提供證據(jù)，將會增加受讓人的舉證責任，不利于真誠保護第三方利益。3.商譽不應包括重大過失《日本民法典》第192條明確規(guī)定，只有在不疏忽的情況下才能獲得誠意。在我國，楊立新先生有代表。他認為，誠實信用僅指“不知情”，不包括“無過錯”要素。以梁會興先生和王立明先生為代表的學者們認為，善意的意義不僅僅是“無知”。它還包括“無重大故障”要求。我們權衡了兩種觀點，我同意后者。對于真誠的第三方，前一種觀點顯然過于嚴格，而對原始權利持有者的觀點過于寬松。當受讓人不知轉(zhuǎn)讓人由于重大過失而無權處置時，如果不采用誠信取得制度，則不符合公平原則；后一種觀點既合法又合理。從邏輯上講，很難將善意和無過錯視為平行的要求。（三）善意取得和無權處分《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求\o"解除合同"解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。所以無權處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無權處分行為。在善意取得和無權處分二者發(fā)生沖突時，應優(yōu)先適用善意取得制度,理由如下：第一,善意取得制度的產(chǎn)生，是立法者衡量社會經(jīng)濟發(fā)展的需求，將保護重心由權利人轉(zhuǎn)移到善意第三人的結(jié)果。第二,善意取得制度對第三人的保護是以犧牲權利人利益為代價的。優(yōu)先適用善意取得制度，不僅契合了現(xiàn)代民法保護交易安全和善意第三人的法律理念,也貫徹了物權變動公示與公信原則的精神。（四）特殊的不動產(chǎn)能否適用善意取得1、未登記的不動產(chǎn)不能適用善意取得根據(jù)中國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款的規(guī)定，未經(jīng)依法登記所有權證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)則排除了對未注冊房地產(chǎn)進行誠信收購的可能性。在中國法律領域也有不同的看法。根據(jù)這種觀點，應該通過該系統(tǒng)真誠地獲取未注冊的房地產(chǎn)。由于國情，中國尚未建立健全的房地產(chǎn)登記制度。特別是在農(nóng)村房地產(chǎn)中，非所有權登記現(xiàn)象非常普遍，農(nóng)村私人住房交易更加活躍。如果法律無視這一現(xiàn)實，它將嚴格遵守“將房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)商譽收購的預先批準的申請”，這將不可避免地使大量農(nóng)村私人住房交易訂單處于長期不穩(wěn)定的狀態(tài)，這不利于保護交易訂單的安全性和穩(wěn)定性不利于維護良好第三方的利益。因此，在尚未建立房地產(chǎn)登記制度的偏遠農(nóng)村地區(qū)，對于某些“未登記的房地產(chǎn)交易”，最好使用完整性獲取系統(tǒng)。另一種觀點是，不應當享有誠實信用。如前所述，房地產(chǎn)的房地產(chǎn)收購僅在注冊被提名人無權處置的情況下適用。然而，由于中國房地產(chǎn)登記制度的嚴重缺陷，中國有大量未登記房屋，特別是在農(nóng)村地區(qū)，那里通常只有宅基地登記制度而沒有房屋登記管理制度。2、準不動產(chǎn)應當適用不動產(chǎn)善意取得對于學理上稱謂準不動產(chǎn)的特殊動產(chǎn)如車輛、船舶、航空器等，在事實上系動產(chǎn)，但這類動產(chǎn)價值較大，在法律上卻視為不動產(chǎn)，因為其轉(zhuǎn)讓、設定抵押必須進行登記，能否適用不動產(chǎn)善意取得，各國法律態(tài)度不一。根據(jù)我國《擔保法》第41、42、43條，此類重要動產(chǎn)實行的是登記要件主義，因此其登記具有公示公信力，可以準用不動產(chǎn)善意取得。當然船舶、航空器和機動車的善意取得，頗值討論。根據(jù)《物權法》第24條的規(guī)定，船舶、航空器和機動車等物權變動非經(jīng)登記不得對抗善意第三人。（五）合同法與物權法的沖突與競合1、無權處分與表見代理《中華人民共和國合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效?！边@是中國在訂立合同時對快遞代理的規(guī)定?？梢钥闯?，快遞代理人是以代理人的名義行事的行為人，而對方有理由相信該行為人具有代理人的權利。真誠獲得申請意味著處置者無權以自己的名義行使處置權，另一方有理由相信行為者有權處置。快遞代理人的主要法律效力是認識到未經(jīng)授權的代理人和第三方的法律行為是有效的，委托人負責法律責任；真誠獲得的主要法律效力是第三方獲得事物的權利。在善意收購中，善意的受讓人必須知道不動產(chǎn)的注冊被提名人無權處置，但是，如果受讓人有理由相信除不動產(chǎn)的注冊被提名人以外的出售人，則他無權處置。處理。財產(chǎn)處置權顯然不應真誠地適用代理問題。2.沒有懲罰的權利，沒有采取行動的權利未經(jīng)授權的代理人是指在沒有代理人權利的情況下以他人的名義行事的行為。換句話說，具有代理行為表面特征但缺乏代理權利的代理人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條，無代理人合同的簽訂有三種情形：一種是完全沒有代理人權利的合同。第二個是超出代理權限的合同；它是代理權終止后以客戶名義簽署的合同。作者指出，缺乏有效的處置權是房地產(chǎn)購置制度的法律前提。沒有處置權的人有權以自己的名義行使處置權，而沒有處置權的人有權以自己的名義行使處置權。該權利有權以他人的名義處理。權力懲罰的共同特征是缺乏代理權。但是，并非所有善意地處置無權利的房地產(chǎn)都是可以做到的，只有善意地處置已注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人才能進行。作者建議以司法解釋的形式對不處置，不分配，不處置和明顯代理人的適用情況進行清晰的解釋，以促進具體行動和執(zhí)行，并解決法律沖突。財產(chǎn)權和合同法。（六）建立完善的不動產(chǎn)登記制通過分析不動產(chǎn)善意取得制度的構成要件，我們知道，在中國建立不動產(chǎn)善意取得制度之后，我們應該改變我國落后房地產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，并建立起一套完整的制度。注冊系統(tǒng)，以最大程度地減少已注冊的權利圖像與權利的真實圖像之間的差異。發(fā)生了。為了從源頭上最大程度地減少房地產(chǎn)登記的錯誤結(jié)果，筆者認為，中國的房地產(chǎn)登記應當執(zhí)行登記要件原則，既要進行正式審查，又要進行實質(zhì)審查。中國尚未建立獨立，完善的房地產(chǎn)登記制度。登記機關采用正式審查還是實質(zhì)審查在學術界也存在爭