本課程結(jié)束后，學(xué)員應(yīng)該能夠：.認(rèn)識到設(shè)計階段開展成本管控工作的重要意義；.掌握各階段設(shè)計實施前、后，如何有效的進(jìn)行成本控制；.了解在建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、市政、室內(nèi)六個專業(yè)的各計中，需重點關(guān)注哪些影響成本的元素；.建立設(shè)計方案評審機(jī)制，實施成本優(yōu)化，實現(xiàn)價值平衡的最優(yōu)方案；.學(xué)習(xí)如何有效實施限額設(shè)計和成本對標(biāo)；.明晰定位、職責(zé)，設(shè)計、工程、成本聯(lián)動，為設(shè)計階3第一單元第一單元成本前置管理體系介紹第二單元《設(shè)計階段成本管理工作指引》宣貫第三單元第三單元案例分享及總結(jié)第一單元第一單元成本前置管理體系介紹第二單元《設(shè)計階段成本管理工作指引》宣貫第三單元第三單元案例分享及總結(jié)6 }}成本管理前置設(shè)計前期、概念設(shè)計階段前成本與效益達(dá)至平衡方案評審及優(yōu)化方案設(shè)計階段建立設(shè)計成本方案評審及優(yōu)化方案設(shè)計階段建立設(shè)計成本評審機(jī)制、實施成本優(yōu)化，實現(xiàn)價值平衡的最優(yōu)方案開展成本對標(biāo)，對限額設(shè)計執(zhí)行情況進(jìn)行核查，確保限確立目標(biāo)成本確立目標(biāo)成本，設(shè)定成本控確立目標(biāo)成本確立目標(biāo)成本，設(shè)定成本控制指標(biāo)，將設(shè)計階段成本優(yōu)化落實至成本控制目標(biāo)施工圖設(shè)計階段，實施限額設(shè)計，將成本控制指標(biāo)落實81個工作指引+4個工具模板項項目設(shè)計工作小組四個附件（工具模板）注：總部成本合約中心負(fù)責(zé)本指引的編寫、修訂、解釋、培訓(xùn)和檢查。設(shè)計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響了70%以上的項目成本和項目盈設(shè)計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響了70%以上的項目成本和項目盈 利，因此，成本是設(shè)計階段的重點，我們一方面不能不計成本盲目追求設(shè)計效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。成就最合適的事花費最合適的錢第一單元第一單元成本前置管理體系介紹第二單元《設(shè)計階段成本管理工作指引》宣貫第三單元第三單元案例分享及總結(jié)目的目的范圍原則組織與分工制制理的基本手段識識保證從設(shè)計源確定和有效控制目的目的范圍原則組織與分工期計計目的目的范圍原則組織與分工為核心為核心以客戶價值方案評審限額設(shè)計及及優(yōu)化方案評審限額設(shè)計及及優(yōu)化成本對標(biāo)動及態(tài)時測反算饋取單得位設(shè)配計合低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時，應(yīng)作好市場培育和客效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行；并通過開展成本對標(biāo)工作，及時對限額設(shè)計的執(zhí)行情況進(jìn)行核查，確保限額計算出單位面積成本等指標(biāo)，并聯(lián)合相關(guān)部門測算項目效益水平，提供給設(shè)計部門和公司公司各級規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)作好與設(shè)計單位溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面項目一經(jīng)立項，進(jìn)入設(shè)計階段后，大區(qū)/事業(yè)部分公司設(shè)計部應(yīng)牽頭設(shè)立一常設(shè)組織——項目一經(jīng)立項，進(jìn)入設(shè)計階段后，大區(qū)/事業(yè)部分公司設(shè)計部應(yīng)牽頭設(shè)立一常設(shè)組織——項目設(shè)計工作小目的范圍原則組織與分工目的范圍原則組織與分工職責(zé)職責(zé)成本合約部建立?在各設(shè)計階段的重要節(jié)點工作中，項目設(shè)計工作小組應(yīng)組織專題的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟(jì)性。根據(jù)成本合約部提供方案比較的成本分析，綜合效經(jīng)濟(jì)性、以及各專業(yè)的要求，從而選擇最優(yōu)?若發(fā)生校驗結(jié)果超標(biāo)，項目設(shè)計工作小組須在10個工作日內(nèi)組織分析?各級設(shè)計部應(yīng)在各階段設(shè)計前將成本合約部門提供之限額設(shè)計指標(biāo)清?片區(qū)成本合約部門負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計限額設(shè)計2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）通過勘查現(xiàn)場，詢問項目部等相關(guān)部門，對信息收集投資成本測算信息收集投資成本測算2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）信息收集投資成本測算信息收集投資成本測算點是：），信息收集投資成本測算2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期信息收集投資成本測算?本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段項目設(shè)計工作小組共同完成的《項目定位分析報告》、《項目可行性研究報告》，定位需要調(diào)整時仍需營銷/招商、設(shè)計、成本三個專業(yè)共同評審確定。?設(shè)計工作開展之前，應(yīng)按項目總體經(jīng)營要求和市場定位，確定項目的成本控制目標(biāo)。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計階段成本控制目標(biāo)的主要參考。?對于成本，應(yīng)根據(jù)項目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點，以及項目定位時確定的擬建產(chǎn)品類型及風(fēng)格，結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)成本和預(yù)期售價、經(jīng)營模式，給出一個相對寬松的成本區(qū)間范圍，對概念設(shè)計單位進(jìn)行交底。關(guān)注重點關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）一、在多個概念設(shè)計間進(jìn)行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀、管網(wǎng)分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面：1．建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；2．±0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；3．水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。二、概念設(shè)計階段需要特別注意不可售的建筑面積(會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟淖呃?，在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應(yīng)，同時兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本。三、概念設(shè)計階段應(yīng)對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究，避免實施方案設(shè)計階段調(diào)整幅度過大。2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算概念設(shè)計：探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算，形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確營方案收益、產(chǎn)品銷售利潤、土地價的組合向設(shè)計、營銷/招商提出建議分不同產(chǎn)品間的成本差異）。（一）路網(wǎng)布置道路設(shè)計應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：1.路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）；2.優(yōu)化出入口布置，（優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠因減少出入口投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本）；（二）停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、本等因素選定停車方式）：?地面露天車位最大化；?地面停車按照最大邊線原則布置；2.停車方式；空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮；4.車庫設(shè)置；數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起客戶投尤其需要注意）。關(guān)注重點關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算一、建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)：2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）一、建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)：1.不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可；（四）綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，（五）應(yīng)結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，費用最小的原則確定場地標(biāo)高：衡；出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高合二為一后，再由成本測算出整個項目的的土1.根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；1.結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式；2020關(guān)注重點關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算3.在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四4.測算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計一至兩個裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用1.充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：3.在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四4.測算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計一至兩個裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用1.充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：?不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。2.明確景觀單位控制成本：?根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價格和項目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計、營銷/招商考慮，同時提供給設(shè)計單位作3.明確軟硬景控制比例：?依據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)成本以及項目限額設(shè)計指標(biāo)，提供給設(shè)計部及設(shè)計單位作為設(shè)計控制。通常軟1.依據(jù)道路等級，合理確定道路寬度及做21關(guān)注重點關(guān)注重點各專業(yè)設(shè)計重點目標(biāo)測算2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）一．依據(jù)運營計劃和投資成本測算，在概念、規(guī)劃設(shè)計完成后，根據(jù)項目建造標(biāo)準(zhǔn)和本次立項成本數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)成本差異說明，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出成本控制目標(biāo)、配套設(shè)施、環(huán)境等費用時，應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實際受益，再按占地面積、建筑面積、可售面積等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)中選擇最切合實際的分?jǐn)偡椒óa(chǎn)品比例的調(diào)整指引正確的方向。五．測算時，應(yīng)檢查設(shè)計有沒有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊2222各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（一）建筑方案選型：1.確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置（一）建筑方案選型：1.確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。?單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；單體周長與面積的比例系數(shù)無特殊要求時應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位；?高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；?考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；專業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并形成一定之規(guī)。（二）確定合理層高：?在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售人員培訓(xùn)以對客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5（三）窗地比控制：1.通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求特殊項目除外）2.單體方案確定后，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時，應(yīng)單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計一道溝通窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。在門窗的設(shè)計中，鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量；各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）24一、建筑專業(yè)：24（四）欄桿、欄板的限定：1.測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少；（五）外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定：1.提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈）；2.提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率；3.提供常用外裝材料適用性能；4.關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。（六）優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：1.提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設(shè)計作為參考選擇；2.優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做（七）節(jié)能方案：（八）確定贈送面積大?。?山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面量規(guī)避政策風(fēng)險。（九）材料部品：1.材料部品的選擇必須滿足國家現(xiàn)行及公司現(xiàn)行的通用標(biāo)準(zhǔn)，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價相適應(yīng)，地時，可以運用價值工程進(jìn)行計算，選擇最合適的材料部品；2.材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）25一、建筑專業(yè)：25（十）在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：1.地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補(bǔ)貼物業(yè)管理外觀的影響較大；2.建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響；3.建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；造價較高，且因上部住個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較架空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇；5.半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況（十一）山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：（十二）山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：1.結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式；2.邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測算比較。各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本26（一）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1.結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)（二）結(jié)構(gòu)參數(shù)：1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、點，并于同類建筑進(jìn)行比較分析；26（一）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1.結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)（二）結(jié)構(gòu)參數(shù)：1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、點，并于同類建筑進(jìn)行比較分析；2.設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計單位設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中（三）基礎(chǔ)類型：?一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)（四）結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪1.采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面；一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮；3.柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設(shè)計工作小組需著重考慮；4.上述三個重要節(jié)點工作確定時的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進(jìn)行計算，另外也可邀請外部專家進(jìn)行成本比各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本（一）設(shè)備、管線方案1.給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰；3.給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足（二）配電方案合理性：?因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，（一）設(shè)備、管線方案1.給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰；3.給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足（二）配電方案合理性：?因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，?所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范?合理布置開閉所位置，使走線長度之和最?入地方式：造價較高；（電纜溝方式造價相對較高；管道埋設(shè)方式造價相對較低。）各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）三、安裝專業(yè)：（三）給排水方案?現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省；?必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間；?中水處理站應(yīng)根據(jù)項目特征，選用設(shè)計規(guī)定的最小規(guī)模；?在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；?布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別；?盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消2828各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本（一）材料選擇：1.提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價；2.鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類；3.根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚；2)非行車道地面20mm厚（荔枝面采用）；4.材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本；（一）材料選擇：1.提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價；2.鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類；3.根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚；2)非行車道地面20mm厚（荔枝面采用）；4.材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本；（三）軟硬景比控制：1.軟、硬景面積占比指標(biāo)須執(zhí)行公司標(biāo)準(zhǔn)成本，下達(dá)委托的設(shè)計單位予以落實，并在方案評審階段確認(rèn)達(dá)標(biāo)；2.軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木；3.控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護(hù)管理成本太高)；4.綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者2929各專業(yè)設(shè)計重點各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）1.在實施方案階段設(shè)計完成后，成本合約部提供包括算在內(nèi)的成本資料，1.在實施方案階段設(shè)計完成后，成本合約部提供包括算在內(nèi)的成本資料，方案論證應(yīng)結(jié)合成本因素2.在各設(shè)計階段（方案、施工圖）的重要節(jié)點工作中，項目設(shè)計工作小組應(yīng)組織專題研討會，并與設(shè)計單位根據(jù)成本合約部提供方案比較的成本分析，綜合3.設(shè)計優(yōu)化建議獲得批準(zhǔn)后，相應(yīng)設(shè)4.成本合約部負(fù)責(zé)將項目優(yōu)化事項分類錄入《成本優(yōu)化實施情況一覽表》，并將成本優(yōu)化費用切實的落實成本控制中，避免成本優(yōu)化節(jié)約的費用在其建立設(shè)計方案評審機(jī)制1.在實施方案設(shè)計評審會前，設(shè)計部應(yīng)3.方案或圖紙評審?fù)瓿珊?，評審組織部門將各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（各專業(yè)設(shè)計重點方案評審及優(yōu)化目標(biāo)成本在規(guī)劃設(shè)計完成的同時結(jié)合項目實際情況和市場狀況，編制《項目目標(biāo)成本測算表》形成項目經(jīng)營方案審批版目標(biāo)成本。在測算表中依據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)成本庫，以及項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及項目交付標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)對各項費用進(jìn)行細(xì)化、分析或修正。先報業(yè)務(wù)集團(tuán)成本合約部審核，達(dá)成一致后，簽認(rèn)《目標(biāo)成本確認(rèn)函》，上報業(yè)務(wù)集團(tuán)審批項目經(jīng)營方案。項目經(jīng)營方案一旦審批通過，該版成本即是用來考核成本控制的目標(biāo)成本。限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（一）設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計階段的成果，撰寫施工圖設(shè)計招標(biāo)文件和設(shè)計合同，制訂“項目設(shè)計任務(wù)書”。負(fù)責(zé)跟蹤控制目標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；負(fù)責(zé)保證（二）根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)成本，項目設(shè)計工作小組中成本合約人員建立《項目限額設(shè)計指司設(shè)計部應(yīng)在設(shè)計前期將成本合約部門提供之限額設(shè)計指標(biāo)清晰、明確地落實在設(shè)計合同中下達(dá)給設(shè)計單位，并約定相應(yīng)地檢驗方法、獎懲條款。（三）在下達(dá)限額指標(biāo)的同時，項目設(shè)計工作小組參照以往經(jīng)驗總結(jié)，就實現(xiàn)限額目限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）1.應(yīng)力求設(shè)計單位按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法；2.確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項目實施時由設(shè)計單位向項目甲方工程（二）部品及材料選擇：1.根據(jù)項目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功能溢價；2.在立面圖基礎(chǔ)上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；3.廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；（三）設(shè)計部對設(shè)計單位的出圖要求以及圖紙自審制度建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)－減少錯漏碰缺）及要求；限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）?各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符；??各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符；?施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾；?平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符；?圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤；標(biāo)高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖、節(jié)點圖之間有無矛盾；?圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符；?圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決；?組織圖紙會審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎(chǔ)該積極主動要求參加圖紙會審并認(rèn)真審核圖紙；?盡量趕在工程項目開工前進(jìn)行，了解設(shè)計意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業(yè)之間等，盡最大可能解決在工程開工之前；?審查施工圖的基礎(chǔ)工程設(shè)計與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實際地質(zhì)情況；?審查建設(shè)項目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)?審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電氣、設(shè)備安裝等圖紙符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致；?審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標(biāo)符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致；?審查建設(shè)項目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無矛盾；?審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細(xì)表，若無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)的要求在圖中是否說明清楚；限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查（一）應(yīng)要求設(shè)計單位或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)設(shè)計后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱（二）具體結(jié)構(gòu)計算及設(shè)計的細(xì)節(jié)中，以下手段可供參考：1.地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類似地塊的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，在保證（一）應(yīng)要求設(shè)計單位或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)設(shè)計后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱（二）具體結(jié)構(gòu)計算及設(shè)計的細(xì)節(jié)中，以下手段可供參考：1.地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類似地塊的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，在保證前提下，與設(shè)計院一道同勘察單位溝通，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于保守；2.地下水壓(浮)力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設(shè)計部、成本部負(fù)責(zé)爭取勘察單位提供的地下水壓3.明確各層使用功能，可以得出較為準(zhǔn)確的設(shè)計使用荷載，有并注意扣除窗和門洞的面積；4.在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下，盡量減小地下室的高度和埋深；5.裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應(yīng)盡量保持上下對齊；6.剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當(dāng)?shù)厥┕すに嚨哪芰Ψ秶鷥?nèi)應(yīng)盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計算要求時一般采用構(gòu)造配筋；7.高層建筑中,柱墻等豎向構(gòu)件砼等級與梁板砼等級宜按受力要求分別采用,不得將梁板砼等級為求施工方便而刻意提高；8.梁板體系及簡支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟(jì)；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗確定，再進(jìn)行細(xì)致核算。柱在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺寸以軸造配筋為衡量標(biāo)準(zhǔn)。梁筋按計算配置即可，尤其是梁端面筋不應(yīng)人為放大；9.主、次梁的負(fù)筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通；10.除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向配筋，其上部在跨中應(yīng)考慮斷開；不要因預(yù)埋或其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（二）外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工。結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，（三）避免雨污水管穿越斜屋面，并詳細(xì)標(biāo)注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨（四）對于底層花園、頂層為假復(fù)式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng)單獨繪制水電施工圖；避水暖施工圖審核成本要點：1.滿足壓力、流量等技術(shù)條件時的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管管管徑應(yīng)經(jīng)計算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在DN20以內(nèi)；2.需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋材料），避免后期鑿限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（一）室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合（一）室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實用性、經(jīng)濟(jì)性；（二）以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路來確定智選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）；（三）居家防盜報警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型(對講報警一體)的對講產(chǎn)品；（四）小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足（三）綜合考慮后期管理維護(hù)成本，提出相應(yīng)優(yōu)化建議；如燈具設(shè)計優(yōu)化時要考慮后期維護(hù)和使限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（一）著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→（一）著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管下選用重型(Ⅱ級管或S2管材對非機(jī)動車道下選用重型要嚴(yán)控。（二）優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機(jī)（五）市政供電線路引入：產(chǎn)生浪費；?在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)；?當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據(jù)實際情況測算在路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案；?一般情況下，敷設(shè)方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝→直埋+過路套管→全程穿管→+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實際方案限額設(shè)計下達(dá)限額設(shè)計下達(dá)各專業(yè)設(shè)計重點限額設(shè)計核查2.2設(shè)計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖）（一）施工圖出具后或單體施工圖出具、具備限額設(shè)計指標(biāo)校驗條件后的14個日歷天內(nèi)，片區(qū)成本合約部對限額設(shè)計指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行校核，并將校核結(jié)果形成《成本對標(biāo)表》，反饋給項目設(shè)計小組；（二）根據(jù)《成本對標(biāo)表》分析得出的超限額設(shè)計情況，項目設(shè)計小組應(yīng)共同分析超標(biāo)原因、探討處理辦法、采取有效措施以確保限額指標(biāo)達(dá)成、并形成《項目限額設(shè)計超標(biāo)處理報告》，經(jīng)審批并提出處理意見，執(zhí)行處理方案；并將經(jīng)審批的《項目限額設(shè)計超標(biāo)處理報告》報總部成本合約中心備案。（三）項目限額設(shè)計執(zhí)行情況應(yīng)與責(zé)任成本、成本管理保障措施相關(guān)聯(lián)。402.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）《成本對標(biāo)表》（房建、基建）《項目限額設(shè)計超標(biāo)處理報告》《成本對標(biāo)表》（房建、基建）《項目限額設(shè)計超標(biāo)處理報告》成本對標(biāo)執(zhí)行處理方案超標(biāo)處理限額設(shè)計成本對標(biāo)執(zhí)行處理方案超標(biāo)處理施工圖出具后或單體施工圖出具、具備限額設(shè)計指標(biāo)校驗條件施工圖出具后或單體施工圖出具、具備限額設(shè)計指標(biāo)校驗條件后的14個日歷天內(nèi)項目設(shè)計工作小組須在10個工作日內(nèi)出具設(shè)計合同中下達(dá)給設(shè)計單位《成本優(yōu)化實施情況一覽表》《成本優(yōu)化實施情況一覽表》落實優(yōu)化至成本控制方案評審方案優(yōu)化落實優(yōu)化至成本控制項目設(shè)計小組組織專題研討會，根據(jù)成本合約部提項目設(shè)計小組組織專題研討會，根據(jù)成本合約部提供方案比較的成本分析，綜合效果與經(jīng)濟(jì)性、以及各專業(yè)的要求，從而選擇最優(yōu)秀的方案將設(shè)計方案或圖紙?zhí)峤唤o項目設(shè)計工作小組中各人員，并組織設(shè)計評審會2.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）412.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）2.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）43442.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）44452.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）462.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）472.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）482.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）2.3工具模板應(yīng)用（成本對標(biāo)|限額設(shè)計超標(biāo)處理|設(shè)計評審|成本優(yōu)化）第一單元第一單元成本前置管理體系介紹第二單元《設(shè)計階段成本管理工作指引》宣貫第三單元第三單元案例分享及總結(jié)一、概況總建筑面積約3