物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止操作規(guī)范(2025年新版)物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止操作規(guī)范（2025年新版）一、總則1.目的為規(guī)范物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止的操作流程，保障業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本操作規(guī)范。2.適用范圍本規(guī)范適用于各類物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止的操作活動。3.基本原則物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止應(yīng)遵循合法、公平、公正、誠信的原則，確保終止過程透明、有序，保障各方的合法權(quán)益。二、協(xié)議終止情形1.約定終止物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的服務(wù)期限屆滿，雙方未就續(xù)約事宜達成一致的，物業(yè)服務(wù)協(xié)議自動終止。雙方在協(xié)議中約定的其他終止條件成就時，物業(yè)服務(wù)協(xié)議按照約定終止。例如，約定當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能達到一定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)整改仍未達標(biāo)時，業(yè)主大會有權(quán)終止協(xié)議。2.法定終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉、撤銷或者宣告破產(chǎn)等，導(dǎo)致其無法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，協(xié)議法定終止。業(yè)主大會依法決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。業(yè)主大會作出解聘決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、終止前的準(zhǔn)備工作1.業(yè)主大會方面（1）成立工作小組在考慮終止物業(yè)服務(wù)協(xié)議前，業(yè)主大會應(yīng)成立專門的工作小組，成員包括業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員等。工作小組負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通、收集業(yè)主意見、制定終止方案等工作。（2）收集業(yè)主意見工作小組應(yīng)通過多種方式收集業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，如問卷調(diào)查、業(yè)主座談會等。了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度、不滿意的方面以及對后續(xù)物業(yè)服務(wù)的期望。（3）制定終止方案根據(jù)收集到的業(yè)主意見和相關(guān)法律法規(guī)，工作小組制定物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止方案。方案應(yīng)包括終止的時間、交接的內(nèi)容和時間安排、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘計劃等。（4）公告通知業(yè)主大會應(yīng)在作出終止物業(yè)服務(wù)協(xié)議的決定前，將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告時間不少于[X]日。公告內(nèi)容包括終止的原因、終止方案、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面（1）自查自糾在得知可能面臨協(xié)議終止的情況后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)開展全面的自查自糾工作。對服務(wù)質(zhì)量、財務(wù)狀況、人員管理等方面進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。（2）整理資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)整理好與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的各類資料，包括物業(yè)檔案、財務(wù)賬目、設(shè)備設(shè)施資料等，為交接工作做好準(zhǔn)備。（3）制定交接計劃根據(jù)業(yè)主大會的要求和相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定詳細的交接計劃。計劃應(yīng)包括交接的內(nèi)容、時間節(jié)點、責(zé)任人員等。四、終止程序1.業(yè)主大會決定解聘（1）召開業(yè)主大會會議業(yè)主大會應(yīng)按照法定程序召開會議，討論是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。會議通知應(yīng)提前[X]日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，通知內(nèi)容包括會議的時間、地點、議題等。（2）投票表決業(yè)主大會會議應(yīng)采用書面征求意見或現(xiàn)場投票的方式進行表決。表決結(jié)果應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘決定方能生效。（3）送達解聘通知業(yè)主大會作出解聘決定后，業(yè)主委員會應(yīng)在[X]日內(nèi)以書面形式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)送達解聘通知。通知內(nèi)容應(yīng)包括解聘的原因、終止的時間、交接的要求等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出終止（1）提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)因自身原因需要提前終止物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)提前[X]日以書面形式向業(yè)主委員會提出申請，并說明終止的原因和時間。（2）業(yè)主大會審議業(yè)主委員會收到申請后，應(yīng)及時召開業(yè)主大會會議，審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的終止申請。業(yè)主大會應(yīng)在[X]日內(nèi)作出決定，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（3）協(xié)商處理如業(yè)主大會同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前終止協(xié)議，雙方應(yīng)就交接事宜進行協(xié)商，簽訂終止協(xié)議。如業(yè)主大會不同意終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議。五、交接工作1.資料交接（1）物業(yè)檔案資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)檔案資料，包括物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計圖紙、竣工驗收資料、業(yè)主資料等。（2）財務(wù)賬目資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)移交物業(yè)管理期間的財務(wù)賬目資料，包括收支明細、審計報告等。財務(wù)賬目資料應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整。（3）設(shè)備設(shè)施資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)移交設(shè)備設(shè)施的相關(guān)資料，包括設(shè)備清單、維修保養(yǎng)記錄、操作規(guī)程等。（4）其他資料除上述資料外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)移交與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的其他資料，如合同協(xié)議、榮譽證書等。2.財物交接（1）公共設(shè)施設(shè)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備完好無損地移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對存在損壞的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行修復(fù)或賠償。（2）公共收益資金物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益資金進行清算，并移交給業(yè)主委員會。公共收益資金包括廣告收入、停車費收入等。（3）辦公用品和物資物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將屬于物業(yè)管理區(qū)域的辦公用品和物資進行清理，并移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.人員交接（1）員工安置物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善安置本企業(yè)的員工，按照相關(guān)法律法規(guī)支付員工工資、經(jīng)濟補償?shù)?。?）人員信息交接物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員信息，包括保安、保潔、維修等人員的名單、聯(lián)系方式等。4.現(xiàn)場交接（1）物業(yè)共用部位物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位進行現(xiàn)場交接，包括房屋主體結(jié)構(gòu)、公共樓道、電梯前室等。對存在的問題應(yīng)進行記錄，并協(xié)商解決。（2）公共設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場對公共設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場交接，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等。雙方應(yīng)進行試運行和檢查，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。（3）綠化景觀對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進行現(xiàn)場交接，包括花草樹木、園林小品等。檢查綠化景觀的養(yǎng)護情況，對存在的問題進行記錄和處理。六、后續(xù)工作1.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘（1）制定選聘方案業(yè)主大會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止前，制定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案。方案應(yīng)包括選聘的方式、條件、程序等。（2）發(fā)布選聘公告業(yè)主大會應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和相關(guān)媒體上發(fā)布選聘公告，邀請符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)。公告內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域的基本情況、選聘的要求和時間安排等。（3）資格審查業(yè)主大會應(yīng)組織對參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資格審查，篩選出符合條件的企業(yè)進入評標(biāo)環(huán)節(jié)。（4）評標(biāo)和決標(biāo)業(yè)主大會應(yīng)組織評標(biāo)委員會對進入評標(biāo)環(huán)節(jié)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)根據(jù)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對各企業(yè)的投標(biāo)文件進行評審，確定中標(biāo)企業(yè)。（5）簽訂新協(xié)議業(yè)主大會與中標(biāo)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。新協(xié)議的服務(wù)期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)符合業(yè)主大會的要求。2.遺留問題處理（1）質(zhì)量問題處理對交接過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，如房屋漏水、墻面裂縫等，業(yè)主委員會應(yīng)組織相關(guān)部門進行鑒定和處理。屬于施工單位質(zhì)量保修范圍的，應(yīng)及時通知施工單位進行維修。（2）糾紛處理對物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止過程中產(chǎn)生的糾紛，如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的費用糾紛、服務(wù)質(zhì)量糾紛等，雙方應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決。如協(xié)商、調(diào)解不成，可以通過仲裁或訴訟等法律途徑解決。3.監(jiān)督檢查（1）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止過程和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督。業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等渠道反映問題和提出建議。（2）行政主管部門監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止過程的監(jiān)督檢查，確保終止過程合法、規(guī)范。對違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)依法進行處理。七、培訓(xùn)與宣傳1.培訓(xùn)工作（1）業(yè)主培訓(xùn)業(yè)主大會應(yīng)組織對業(yè)主進行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和知識的培訓(xùn)，提高業(yè)主的維權(quán)意識和參與物業(yè)管理的能力。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)意識和專業(yè)技能。特別是在協(xié)議終止和交接過程中，應(yīng)加強對員工的培訓(xùn)，確保交接工作順利進行。2.宣傳工作（1）業(yè)主宣傳業(yè)主大會應(yīng)通過多種方式向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止的相關(guān)情況和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況，爭取業(yè)主的理解和支持。（2）社會宣傳物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會可以通過媒體等渠道向社會宣傳物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)情況和協(xié)議終止的原因，樹立良好的社會形象。八、檔案管理1.檔案收集在物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止過程中，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)收集與終止相關(guān)的各類檔案資