寫字樓消防設(shè)施維護(hù)管理細(xì)則一、總則為加強(qiáng)寫字樓消防設(shè)施的維護(hù)管理，確保設(shè)施完好有效、應(yīng)急狀態(tài)下可靠運行，依據(jù)《中華人民共和國消防法》《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB____）等法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本寫字樓實際，制定本細(xì)則。本細(xì)則適用于寫字樓建筑本體及租戶區(qū)域內(nèi)所有消防設(shè)施的維護(hù)、管理與監(jiān)督，涉及責(zé)任主體包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、租戶及專業(yè)維保單位。二、消防設(shè)施分類及職責(zé)劃分（一）消防設(shè)施分類寫字樓消防設(shè)施主要涵蓋以下類別：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：含控制器、探測器、手動報警按鈕、模塊等；自動噴水滅火系統(tǒng)：含噴淋泵、濕式報警閥、水流指示器、噴淋頭、管網(wǎng)等；消火栓系統(tǒng)：含消火栓箱、消火栓泵、穩(wěn)壓裝置、管網(wǎng)及配套器材；防排煙系統(tǒng)：含排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、防火閥、排煙口等；應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)：含應(yīng)急燈、疏散標(biāo)志、應(yīng)急電源等；滅火器與滅火器材：含干粉、二氧化碳滅火器及滅火毯、消防沙等；其他設(shè)施：防火卷簾、防火門、消防電梯、消防電源等。（二）職責(zé)劃分1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部：制定維護(hù)計劃，組織專業(yè)維保，開展日常維修，建立設(shè)施臺賬，組織年度檢測；安保部：執(zhí)行日常巡查，上報故障隱患，配合應(yīng)急處置與消防演練；客服部：協(xié)調(diào)租戶配合管理，傳達(dá)消防要求，跟蹤隱患整改。2.租戶看護(hù)租賃區(qū)域內(nèi)設(shè)施，不得遮擋、挪用或損壞；裝修改造前申報消防設(shè)施改動方案，確保合規(guī)；發(fā)現(xiàn)故障或隱患時，24小時內(nèi)報物業(yè)。3.專業(yè)維保單位按合同約定定期維護(hù)、檢測，提供技術(shù)支持；出具真實維保/檢測報告，提出整改建議并跟蹤落實。三、日常維護(hù)管理流程（一）日常巡查1.每日巡查（安保部）：消火栓箱：配件（水槍、水帶、閥門）齊全，箱門關(guān)閉嚴(yán)密；滅火器：壓力正常，外觀無破損、過期；應(yīng)急照明/疏散指示：電源接通，亮度、標(biāo)志清晰；手動報警按鈕、探測器：外觀完好，無遮擋。2.每周巡查（工程部）：火災(zāi)報警控制器：自檢、故障/火警記錄正常；防排煙/消防水泵控制柜：電源、手動/自動切換功能正常；防火門/卷簾：關(guān)閉嚴(yán)密，手動/自動控制正常。3.每月巡查（工程部+安保部）：噴淋系統(tǒng)末端試水：水流指示器、壓力開關(guān)反饋正常，管網(wǎng)壓力達(dá)標(biāo)；消防水池/水箱：水位正常，補(bǔ)水裝置完好；消防電源：主備電切換功能、電壓/電流穩(wěn)定。（二）定期維護(hù)1.季度維護(hù)（工程部/維保單位）：清潔探測器、手動報警按鈕，測試靈敏度；檢查噴淋管網(wǎng)閥門，防銹處理易銹部位；測試應(yīng)急照明持續(xù)時間（≥90分鐘）；聯(lián)動測試防排煙系統(tǒng)（火警信號觸發(fā)后，風(fēng)機(jī)、防火閥動作正常）。2.半年維護(hù)（維保單位主導(dǎo)）：全面檢查消防水泵（軸承潤滑、葉輪清潔，主備泵切換測試）；檢查消火栓管網(wǎng)（閥門開度、銹蝕情況，必要時壓力試驗）；測試防火卷簾（手動/電動/聯(lián)動下降，運行平穩(wěn)）；檢查滅火器（藥劑有效期、筒體腐蝕，必要時校驗/更換）。3.年度維護(hù)（第三方檢測機(jī)構(gòu)）：按《建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程》（GA503）全系統(tǒng)檢測，出具帶CMA認(rèn)證的報告；聯(lián)動測試火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，確保邏輯正確；檢查消防電源容量、切換時間，整改檢測問題。（三）保養(yǎng)記錄管理建立《消防設(shè)施維護(hù)臺賬》，記錄設(shè)施信息、維護(hù)日期/內(nèi)容/人員、設(shè)備狀態(tài)；巡查、維護(hù)、檢測記錄存檔≥5年，如實填寫，便于追溯。四、檢查與檢測要求（一）日常檢查標(biāo)準(zhǔn)外觀完好：無損壞、變形、銹蝕，安裝牢固；功能正常：報警、聯(lián)動、滅火、疏散功能符合設(shè)計；標(biāo)識清晰：銘牌、操作說明、警示標(biāo)志完整；周邊暢通：消火栓、滅火器箱前1.5米無障礙物，疏散通道無阻。（二）定期檢測要求每年委托資質(zhì)機(jī)構(gòu)全系統(tǒng)檢測，檢測前15日報屬地消防部門；檢測報告需加蓋公章及CMA章，問題整改后申請復(fù)檢；租戶區(qū)域設(shè)施檢測，費用按租賃合同約定執(zhí)行。五、故障處理與應(yīng)急措施（一）故障報修流程1.發(fā)現(xiàn)故障（如控制器故障、噴淋頭損壞），立即報物業(yè)客服/安保部；2.安保部初步判斷故障類型，一般故障轉(zhuǎn)工程部維修，重大故障啟動應(yīng)急；3.工程部2小時內(nèi)到場排查，4小時內(nèi)出維修方案（重大故障12小時內(nèi)）；4.維修后填寫《故障維修記錄》，復(fù)檢合格后閉環(huán)。（二）應(yīng)急處置預(yù)案報警系統(tǒng)故障：啟用手動報警，增加巡查頻次，設(shè)置警示；滅火設(shè)施故障：啟動備用泵，組織人員用滅火器/消火栓臨時防護(hù)；疏散設(shè)施故障：增設(shè)臨時照明，張貼臨時疏散指示；火災(zāi)發(fā)生：啟動《寫字樓火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案》，組織疏散，撥打119，配合處置。六、培訓(xùn)與宣傳（一）員工培訓(xùn)新員工入職培訓(xùn)≥8學(xué)時，考核合格上崗；每半年全員培訓(xùn)，內(nèi)容含設(shè)施原理、操作、故障識別、應(yīng)急處置；工程部、安保部人員持消防設(shè)施操作員證，每年繼續(xù)教育≥24學(xué)時。（二）租戶宣傳每季度發(fā)放《消防設(shè)施使用告知書》，明確規(guī)范；每年組織租戶演練，含滅火器、消火栓實操；利用電梯間、公告欄宣傳維護(hù)知識，提升安全意識。七、考核與責(zé)任追究（一）考核機(jī)制每月考核：巡查率、故障處理及時率、檢測合格率等；考核結(jié)果與績效掛鉤，連續(xù)不合格的部門限期整改、約談負(fù)責(zé)人；年度評選“消防管理優(yōu)秀團(tuán)隊/個人”，予以表彰。（二）責(zé)任追究巡查/維護(hù)不到位、隱瞞故障的，對責(zé)任人警告或績效處罰；違規(guī)操作、擅自停用設(shè)施導(dǎo)致事故的，追究法律責(zé)任；租戶損壞/挪用設(shè)施的，責(zé)令恢復(fù)原狀，并處____元罰款（按合同約定），情節(jié)