2025年《物業(yè)法規(guī)》知識期末考試題庫(附答案)一、單項選擇題（共20題，每題2分，共40分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《民法典》規(guī)定，下列哪項不屬于業(yè)主共同決定的事項？A.選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員B.制定和修改管理規(guī)約C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定物業(yè)共用部位的日常清潔頻次答案：D解析：《民法典》第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項包括：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。日常清潔頻次屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)合同約定。2.某小區(qū)未成立業(yè)主大會，現(xiàn)有200戶業(yè)主，專有部分總面積20000平方米。若需選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需滿足以下哪項條件？A.專有部分面積占比過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，其中參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意C.全體業(yè)主一致同意D.專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意答案：B解析：《民法典》第278條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，且應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)公共電梯內(nèi)設(shè)置廣告，所得收益應(yīng)當(dāng)：A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)B.歸業(yè)主共有，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有C.由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平分D.上繳街道辦事處統(tǒng)籌使用答案：B解析：《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。4.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取的合法措施是：A.停止供電、供水、供熱、供燃?xì)釨.將業(yè)主個人信息公開至小區(qū)公告欄C.向人民法院提起訴訟D.禁止業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)答案：C解析：《民法典》第944條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。禁止車輛進(jìn)入小區(qū)、公開個人信息均屬于侵犯業(yè)主合法權(quán)益的行為。合法催繳方式包括協(xié)商、調(diào)解或提起訴訟。5.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，未組織換屆選舉。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，應(yīng)當(dāng)由（）組織換屆選舉？A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主代表自行C.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D.房地產(chǎn)行政主管部門答案：C解析：《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆。6.下列關(guān)于住宅專項維修資金的表述，正確的是：A.維修資金只能用于房屋主體結(jié)構(gòu)的大修，不能用于電梯維修B.維修資金的使用需經(jīng)全體業(yè)主同意C.維修資金余額不足首期交存額30%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交D.維修資金歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，業(yè)主無權(quán)查詢答案：C解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第17條規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其維修可使用維修資金（第3條）；維修資金使用需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（《民法典》第278條）；維修資金由業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)查詢（《辦法》第29條）。7.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)，繼續(xù)提供服務(wù)并收取費(fèi)用。業(yè)主可以采取的措施是：A.拒絕支付任何費(fèi)用B.向法院起訴要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出并移交資料C.自行組織人員強(qiáng)行接管D.聯(lián)合其他業(yè)主阻撓原物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作答案：B解析：《民法典》第949條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主可通過訴訟要求其退出并移交資料。8.某小區(qū)開發(fā)商擅自將規(guī)劃為公共綠地的區(qū)域改為停車位出售，業(yè)主可依據(jù)哪部法律主張權(quán)利？A.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》B.《城市房地產(chǎn)管理法》C.《民法典》D.《物業(yè)管理條例》答案：C解析：《民法典》第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。開發(fā)商擅自改變共有部分用途，業(yè)主可依據(jù)《民法典》主張權(quán)利。9.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（如開設(shè)工作室），需滿足的條件是：A.只需告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.向社區(qū)備案即可D.經(jīng)業(yè)主大會表決通過答案：B解析：《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)劃定臨時停車位并收取停車費(fèi)，該費(fèi)用的性質(zhì)是：A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收入B.業(yè)主共有收益（扣除合理成本后）C.業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)D.用于小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)的專項費(fèi)用答案：B解析：小區(qū)內(nèi)道路、場地屬于業(yè)主共有（《民法典》第274條），利用共有部分設(shè)置停車位的收益，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有（《民法典》第282條）。11.業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可以：A.自行撤銷該決定B.向街道辦事處申請撤銷C.向法院提起訴訟請求撤銷D.聯(lián)合其他業(yè)主罷免業(yè)主委員會全體成員答案：C解析：《民法典》第280條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。12.新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（不屬于投標(biāo)人少于3個的特殊情形），由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可處（）的罰款？A.1萬元以下B.5萬元以上10萬元以下C.10萬元以上20萬元以下D.5000元以上1萬元以下答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第56條規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。根據(jù)《物業(yè)管理條例》實施細(xì)則，此處罰款幅度為5萬元以上10萬元以下。13.物業(yè)服務(wù)合同中約定“業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對房屋進(jìn)行停水停電”，該條款的效力是：A.有效，雙方自愿約定B.部分有效，部分無效C.無效，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定D.效力待定，需業(yè)主大會追認(rèn)答案：C解析：《民法典》第944條第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。合同中約定此類條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。14.某小區(qū)因開發(fā)商原因未配備物業(yè)服務(wù)用房，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是：A.無需承擔(dān)責(zé)任，由業(yè)主自行解決B.按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建，或者按當(dāng)?shù)匚飪r部門核定的標(biāo)準(zhǔn)折算成價款，用于購置或租賃物業(yè)服務(wù)用房C.向業(yè)主支付賠償金D.由街道辦事處協(xié)調(diào)其他用房作為物業(yè)服務(wù)用房答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。第63條規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。實踐中，未配備的需補(bǔ)建或折算價款購置/租賃。15.業(yè)主大會會議可以采用的形式不包括：A.現(xiàn)場集體討論B.書面征求意見C.電子投票（如微信群投票）D.由業(yè)主委員會代為表決答案：D解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第22條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。電子投票需符合法定程序（如實名認(rèn)證），但業(yè)主委員會無權(quán)代為表決。16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)委托給第三方公司，需滿足的條件是：A.無需業(yè)主同意，自行決定B.經(jīng)業(yè)主大會同意C.經(jīng)業(yè)主委員會同意D.書面告知全體業(yè)主答案：B解析：《民法典》第941條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。但對于部分專項服務(wù)（如綠化養(yǎng)護(hù)），需經(jīng)業(yè)主大會同意（《物業(yè)管理條例》第39條）。17.業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有：A.知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)B.所有權(quán)和處置權(quán)C.收益權(quán)和分配權(quán)D.使用權(quán)和獨(dú)占權(quán)答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。18.某小區(qū)業(yè)主委員會主任擅自以業(yè)主委員會名義對外簽訂廣告合作合同，該合同的效力是：A.有效，業(yè)主委員會主任有權(quán)代表B.效力待定，需業(yè)主委員會追認(rèn)C.無效，未經(jīng)業(yè)主共同決定D.可撤銷，業(yè)主可申請撤銷答案：C解析：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為需基于業(yè)主大會的授權(quán)（《物業(yè)管理條例》第15條）。利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動屬于業(yè)主共同決定事項（《民法典》第278條），未經(jīng)業(yè)主大會表決，業(yè)主委員會主任擅自簽訂的合同無效。19.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由（）制定？A.省級價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門B.市級價格主管部門C.縣級價格主管部門D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。20.因第三人的行為造成業(yè)主財產(chǎn)損失（如小區(qū)內(nèi)盜竊），物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行安全保障義務(wù)的，責(zé)任承擔(dān)方式為：A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)全部賠償責(zé)任B.由第三人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任C.由第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任答案：C解析：《民法典》第1198條規(guī)定，賓館、商場、銀行、車站、機(jī)場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行義務(wù)（如監(jiān)控正常、保安巡邏到位），則不承擔(dān)責(zé)任。二、判斷題（共10題，每題1分，共10分）1.業(yè)主委員會成員必須是本小區(qū)業(yè)主，且具有完全民事行為能力。（）答案：√解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第31條規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具有完全民事行為能力。2.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由，拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料。（）答案：×解析：《民法典》第949條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。欠繳物業(yè)費(fèi)需通過其他途徑解決，不得以此為由拒絕移交。3.業(yè)主將房屋出租給承租人，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人承擔(dān)，業(yè)主無需負(fù)責(zé)。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第41條第二款規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。4.小區(qū)公共收益的使用情況應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次。（）答案：√解析：《民法典》第943條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。實踐中通常要求每半年公布一次。5.業(yè)主大會作出籌集維修資金的決定，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。（）答案：√解析：《民法典》第278條規(guī)定，籌集維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將電梯維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)委托給不具備相應(yīng)資質(zhì)的公司。（）答案：×解析：《特種設(shè)備安全法》第16條規(guī)定，電梯的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或者依照本法取得許可的安裝、改造、修理單位進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方維護(hù)電梯的，需選擇具備資質(zhì)的單位。7.業(yè)主對業(yè)主大會決定不服的，可以拒絕執(zhí)行。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主認(rèn)為決定侵害自身權(quán)益的，可向法院申請撤銷，但未撤銷前需執(zhí)行。8.建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，但無需向物業(yè)買受人明示。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第22條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第23條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。9.物業(yè)使用人（如承租人）不享有業(yè)主權(quán)利，也不承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。10.小區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時啟動消防設(shè)施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（）答案：√解析：《消防法》第18條規(guī)定，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理人，未履行消防設(shè)施維護(hù)義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，需承擔(dān)賠償責(zé)任。三、簡答題（共5題，每題8分，共40分）1.簡述業(yè)主大會的成立流程。答案：（1）申請：50%以上業(yè)主或建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；（2）組建籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請后30日內(nèi)，組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會代表組成籌備組（業(yè)主代表不少于50%）；（3）籌備工作：籌備組負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份、公示業(yè)主名單、擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案、確定首次業(yè)主大會召開時間和形式；（4）召開首次業(yè)主大會：需專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，表決通過議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會；（5）備案：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)。答案：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)（如保潔、安保、設(shè)施維護(hù)等）；（2）定期公開服務(wù)事項、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分經(jīng)營收益等信息；（3）維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用；（4）配合業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作，及時處理業(yè)主投訴；（5）不得擅自改變共有部分用途，不得挪用公共收益；（6）履行安全保障義務(wù)，防止因管理過失造成業(yè)主損害；（7）合同終止時及時退出并移交資料。3.簡述住宅專項維修資金的使用程序。答案：（1）提出使用建議：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主提出使用方案；（2）業(yè)主表決：使用方案需經(jīng)專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；（3）公示：使用方案及表決結(jié)果需在小區(qū)內(nèi)公示（一般不少于7日）；（4）審核：向維修資金管理部門提交申請及相關(guān)材料，審核通過后劃撥資金；（5）實施與驗收：由專業(yè)單位施工，完工后組織業(yè)主或業(yè)主委員會驗收；（6）結(jié)算與公示：公布維修資金使用明細(xì)及結(jié)算結(jié)果。4.簡述業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法情形。答案：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)（如長期未打掃公共區(qū)域、安保缺失）；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（超出合同約定或政府指導(dǎo)價范圍）；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用公共收益且未按規(guī)定返還；（4）房屋存在質(zhì)量問題且由開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致（如漏水未修復(fù)），但需區(qū)分物業(yè)責(zé)任與開發(fā)商責(zé)任；（5）物業(yè)合同無效或已終止（如原物業(yè)拒不退出期間的費(fèi)用）；（6）其他因物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損的情形（需提供證據(jù)證明）。5.簡述物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則。答案：（1）以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為準(zhǔn)；（2）遵循便于管理、服務(wù)的原則，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素；（3）分期開發(fā)的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（4）已投入使用的物業(yè)，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自分割或合并物業(yè)管理區(qū)域；（5）具體劃分由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。四、案例分析題（共3題，每題10分，共30分）案例1：某小區(qū)共有300戶業(yè)主，專有部分總面積30000平方米。2024年8月，業(yè)主委員會以“提升小區(qū)形象”為由，未經(jīng)業(yè)主大會表決，與某廣告公司簽訂合同，在小區(qū)所有單元樓入口處安裝電子屏廣告，約定年收益20萬元，由業(yè)主委員會直接管理。部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為電子屏安裝影響通行且收益未公示，要求業(yè)主委員會停止廣告并公開收益。問題：（1）業(yè)主委員會的行為是否合法？為什么？（2）業(yè)主可以通過哪些途徑維權(quán)？答案：（1）不合法。根據(jù)《民法典》第278條，利用共有部分從事經(jīng)營活動屬于業(yè)主共同決定事項，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)擅自簽訂廣告合同，違反法律規(guī)定。此外，公共收益需單獨(dú)列賬并定期公示（《民法典》第943條），業(yè)主委員會未公示收益的行為也違法。（2）業(yè)主可通過以下途徑維權(quán)：①向業(yè)主委員會提出異議，要求召開業(yè)主大會重新表決；②向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴，要求介入調(diào)查；③向法院提起訴訟，請求確認(rèn)廣告合同無效，并要求業(yè)主委員會返還收益、公開賬目；④聯(lián)合其他業(yè)主提議召開臨時業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會成員（《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第47條）。案例2：2023年1月，業(yè)主李某購買某小區(qū)房屋，入住后發(fā)現(xiàn)房屋外墻漏水，導(dǎo)致室內(nèi)墻面發(fā)霉。李某多次要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，物業(yè)以“漏水屬于房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)”為由拒絕。2024年5月，李某以物業(yè)未履行維修義務(wù)為由，拒交2023年5月至2024年5月的物業(yè)費(fèi)（共計12000元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴要求李某支付物業(yè)費(fèi)及滯納金。問題：（1）李某