物業(yè)租賃管理

物業(yè)租賃近年房屋租賃大事件?

中央經(jīng)濟(jì)工作會定調(diào)住房“租購并舉”；多地推行租購?fù)瑱?quán)（含落戶）及大力發(fā)展保障性租賃住房。?

《民法典》對房屋出租法條改變重大；《住房租賃條例》難產(chǎn)。?

建設(shè)銀行出資設(shè)立住房租賃基金；魔方生活服務(wù)集團(tuán)在港交所遞表申請IPO。?

北京第二外國語學(xué)院聯(lián)合ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院開設(shè)房屋租賃專業(yè)課程。CONTENTSCONTENTS項(xiàng)

目

四主要內(nèi)容01物業(yè)租賃基本概念概念、特征、管理模式03物業(yè)租賃營銷4P理論、4C理論、客戶關(guān)系管理02物業(yè)租賃合同概念及法律特征、基本條款變更與終止、權(quán)利與義務(wù)CONTENTSCONTENTS基本概念0102

物業(yè)租賃的內(nèi)涵

物業(yè)租賃的特征03物業(yè)租賃管理模式

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)1：物業(yè)租賃的內(nèi)涵物業(yè)租賃通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃，即房屋產(chǎn)權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。物業(yè)所有權(quán)人是為了獲得經(jīng)濟(jì)收入而出讓物業(yè)的使用權(quán)，而使用權(quán)人則是為了使用物業(yè)而已協(xié)商租金為代價(jià)向所有權(quán)人或經(jīng)營者承租物業(yè)。物業(yè)租賃的核心是租金問題，房租是雙方交換權(quán)利的價(jià)格。出租人承租人

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)1：物業(yè)租賃的內(nèi)涵?

出租人必須是房屋產(chǎn)權(quán)所有人。轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人；?

承租人使用包括1）承租人居住或從事經(jīng)營活動；也包括2）承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為（即轉(zhuǎn)租）；還包括3）以聯(lián)營、承包或合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益。

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)2：物業(yè)租賃的特征?

房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；?

房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；

不能出租的房屋有哪些？?

房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；?

房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終（中）止；?

租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)2：物業(yè)租賃的特征房屋區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)特征：永久性、稀缺性、唯一性、經(jīng)濟(jì)上的保值增值性。物業(yè)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的租賃特征：交付的標(biāo)的物是特定物而非同類物。因此房屋出租需要滿足一定的條件。房屋具有以下特征不能出租：?

未依法取得房屋所有權(quán)證的；?

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或

以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；?

共有房屋未取得共有人同意的；?

權(quán)屬有爭議的；?

屬于違法建筑的；?

不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；?

已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；?

不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的；

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)3：物業(yè)租賃管理模式管理模式含義業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任利益市場風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任利益市場風(fēng)險(xiǎn)包租轉(zhuǎn)租模式物管企業(yè)零售出租無收取租金無租賃經(jīng)營和管理服務(wù)工作管理費(fèi)用和批零差價(jià)利潤承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)出租代理模式物管負(fù)責(zé)租賃、管理和服務(wù)無扣除代理傭金外的全部租金一定的市場風(fēng)險(xiǎn)同上，以及合同規(guī)定的責(zé)任管理、服務(wù)費(fèi)和傭金一部分市場風(fēng)險(xiǎn)委托管理模式物管負(fù)責(zé)服務(wù)工作負(fù)責(zé)租賃活動全部租金全部市場風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理和服務(wù)管理和服務(wù)費(fèi)用無

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)4：物業(yè)租賃的分類?

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃/私房租賃?

按房屋租賃期限劃分：定期租賃/自動延期租賃/意愿租賃?

按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租/凈租/百分比租金?

其他劃分方式：居住用房租賃/非居住用房租賃；國內(nèi)租賃/涉外租賃……

物業(yè)租賃管理基本概念知識點(diǎn)4.1：按所有權(quán)性質(zhì)劃分?

公房租賃：房屋的所有權(quán)是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的方式，由被授權(quán)的單位具體管理，按我國管理體制公房又分為直管公房和自管公房。?

私房租賃：私有房屋的所有權(quán)人，包括居民個(gè)人，企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營行為。

物業(yè)租賃管理基本概念定期租賃，特征：?

包含確切的起租日期和結(jié)束日期。當(dāng)期限屆滿，租約自動失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。?

不因業(yè)主或租戶的消亡而失去法律效力，即所有租賃權(quán)益的歸屬形式不變。?

有確切的終止日期，如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。知識點(diǎn)4.2：按房屋租賃期限劃分

物業(yè)租賃管理基本概念意愿租賃，特征：?

給租戶以時(shí)間不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。?

可以未經(jīng)提前通知而隨意終止，但一般的做法是提前以書面形式提出終止租賃的通知。?

在雙方中的一方死去時(shí)自動終止。自動延期租賃（周期性租賃），特征：?

除非租約一方提出要終止合約，否則將自動續(xù)約。終止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月；?

可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可以依法建立。?

當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動延續(xù)時(shí)，協(xié)議就達(dá)成了。知識點(diǎn)4.2：按房屋租賃期限劃分

物業(yè)租賃管理基本概念取得物業(yè)使用權(quán)，除了支付租金外，還應(yīng)支付使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式毛租指出租人收取的租金中，已包含了上述三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。知識點(diǎn)4.3：按房屋租金內(nèi)涵劃分

物業(yè)租賃管理基本概念凈租，一般在長期租賃中使用。是指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納（3種形式）：?

租金=房屋租金+能源使用費(fèi)?

租金=房屋租金+能源使用費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)?

租金=房屋租金+能源使用費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+交

易稅費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+物業(yè)維護(hù)修繕費(fèi)知識點(diǎn)4.3：按房屋租金內(nèi)涵劃分

物業(yè)租賃管理基本概念百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額或超出約定營業(yè)額數(shù)額的部分，按約定的比例作為營業(yè)提成交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。租金=固定租金+營業(yè)額*約定百分比知識點(diǎn)4.3：按房屋租金內(nèi)涵劃分CONTENTSCONTENTS租賃合同目

錄0102

物業(yè)租賃合同的概念

物業(yè)租賃合同的法律特征03物業(yè)租賃合同的變更與終止04

租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)5：物業(yè)租賃合同概念物業(yè)租賃通常意義是指房屋租賃，物業(yè)租賃合同即是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以房屋（物業(yè)）為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要通過租賃合同確定。

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)6：物業(yè)租賃合同法律特征?

雙務(wù)合同：指合同當(dāng)事人都同時(shí)享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)；?

有償合同：指當(dāng)事人享有合同權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)；?

諾成合同：指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。

（注：實(shí)踐合同指還須交付標(biāo)的物）；?

要式合同：指要求有特定形式和履行一定手續(xù)；?

繼續(xù)性合同：指當(dāng)事人雙方的權(quán)利及義務(wù)，均與合同的

存續(xù)期間相關(guān)，時(shí)間是合同的基本元素。

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)7：物業(yè)租賃合同基本條款?

當(dāng)事人姓名（名稱）及住所?

房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況?

租賃用途?

租賃期限?

租金及支付方式?

房屋修繕責(zé)任?

轉(zhuǎn)租約定?

變更和解除合同的條件?

租賃雙方的權(quán)利義務(wù)?

當(dāng)事人約定的其他條款（調(diào)價(jià)）房屋租賃合同（部分樣本）出租人（甲方）：身份證號：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：承租人（乙方）：身份證號：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條

標(biāo)的物情況

甲方將自有的坐落在___市___街___巷___號的房屋___棟___間，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___，結(jié)構(gòu)等級___，完損等級___，主要裝修設(shè)備___，出租給乙方作___使用。

第二條

租賃期限

（一）房屋租賃期自_______年__月__日至______年__月___日，共計(jì)___年___個(gè)月。甲方應(yīng)于_____年___月__日前將店內(nèi)設(shè)備、房屋鑰匙按約定條件（見設(shè)備清單）交付給乙方。房屋及設(shè)備經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙以后視為付完成。

（二）租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電等使用情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

（三）乙方繼續(xù)承租的，應(yīng)提前一個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求,協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)7：物業(yè)租賃合同基本條款租賃用途：承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。租賃期限：出租人按合同約定將出租房屋按期交給承租人使用，并保證正常使用；租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋；期滿前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。轉(zhuǎn)租約定：轉(zhuǎn)租需出租人同意；轉(zhuǎn)租后六個(gè)月出租人未提出異議，視為同意。

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)8：物業(yè)租賃合同變更與終止序號導(dǎo)致合同變更的因素主要變更要素1

租賃一方當(dāng)事人更名；房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移人變權(quán)變2

出租房屋面積的增減、附屬物的增減房屋變化3

租賃雙方約定改變租賃房屋用途或增減房屋用途用途變化4

租金的增減或支付方式的改變導(dǎo)致協(xié)議更改租金和支付方式變化5

由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短期限變化

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)8：物業(yè)租賃合同變更與終止自然終止是指因發(fā)生法定情形或當(dāng)事人主動約定終止情形，致使使合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)消滅，合同法律效力終止。?

租賃合同到期，合同自然終止。

承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月

提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；?

符合法律規(guī)定或合同約定可以變更或解除合同條款的；?

因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；?

當(dāng)事人協(xié)商一致或債權(quán)債務(wù)歸一。

物業(yè)租賃合同人為終止是指租賃雙方人為的因素而使合同終止。一般包括無效合同的終止和由于出租人與承租人的人為因素而使合同被動終止。?

將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；?

將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；?

將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；?

承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動的；?

承租人故意損毀房屋的；?

出租人未經(jīng)協(xié)商擅自提高租金的……知識點(diǎn)8：物業(yè)租賃合同變更與終止

物業(yè)租賃合同序號出租人（物業(yè)企業(yè)）享有的權(quán)利出租人（物業(yè)企業(yè)）履行的義務(wù)1

按期收取租金的權(quán)利

按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)2

監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利

保障承租人合法使用房屋的義務(wù)3

依法收回出租房屋的權(quán)利

保障承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施

進(jìn)行正常維修的義務(wù)4

向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)

管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利

組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)知識點(diǎn)9：物業(yè)租賃合同權(quán)利與義務(wù)

物業(yè)租賃合同知識點(diǎn)9：物業(yè)租賃合同權(quán)利與義務(wù)序號承租人享有的權(quán)利承租人履行的義務(wù)1

按照租約所列的房屋及其用途使用房屋的權(quán)利

按期交納租金的義務(wù)2

要求保障房屋安全的權(quán)利

維護(hù)原有房屋、愛護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)3

對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利

遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)4

經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利

按約定用途合理使用房屋，

不得私自轉(zhuǎn)租的義務(wù)5

出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)CONTENTSCONTENTS租賃營銷目

錄0102

營銷4P理論

營銷4C理論03客戶關(guān)系管理

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)10：物業(yè)租賃營銷原則物業(yè)租賃營銷應(yīng)該堅(jiān)持的原則：?

熟悉你的產(chǎn)品

—

做好出租空間的檢查。?

新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客

—重視現(xiàn)有租戶的推薦介紹。做好營銷管理，必須要注重客戶和客戶關(guān)系管理（CRM），CRM的本質(zhì)是客戶價(jià)值差別化管理，識別客戶價(jià)值的差別化和需求的差別化。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)11：4P營銷組合理論4P理論是美國營銷學(xué)者麥卡錫教授在60年代提出，以產(chǎn)品為中心的營銷組合理論。該理論認(rèn)為一次成功和完整的市場營銷活動，意味著適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品（product）、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格（price）、適當(dāng)?shù)那溃╬lace）和適當(dāng)?shù)拇黉N（promotion）手段，將適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)投放到特定市場的行為。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)11：4P營銷組合理論產(chǎn)品方面注重產(chǎn)品開發(fā)，注重產(chǎn)品功能；定價(jià)依據(jù)企業(yè)品牌戰(zhàn)略，注重品牌含金量；渠道注重經(jīng)銷商及銷售網(wǎng)絡(luò)的建立；促銷注重以銷售行為的改變刺激消費(fèi)者；4P營銷理論重產(chǎn)品導(dǎo)向輕消費(fèi)者導(dǎo)向；4P營銷理論重企業(yè)內(nèi)部輕市場因素。特點(diǎn)：全面性、靈活性、內(nèi)部導(dǎo)向、缺乏動態(tài)

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)12：4C營銷組合理論4C理論是美國學(xué)者勞特朋教授在1990年提出，以消費(fèi)者需求為中心的市場營銷組合理論。該理論認(rèn)為企業(yè)應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者(consumer)的需求和欲望來生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)，根據(jù)顧客支付能力(cost)來進(jìn)行定價(jià)決策，從方便顧客購買及方便(convenience)為顧客提供服務(wù)來設(shè)置分銷渠道，通過企業(yè)同顧客的情感交流、思想融通(communication)，對企業(yè)、產(chǎn)品或服務(wù)更好的理解和認(rèn)同，以尋求企業(yè)同顧客的契合點(diǎn)。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)12：4C營銷組合理論消費(fèi)者是指注重顧客的需求，注重顧客價(jià)值；成本是指注重顧客的支付成本(總)；便利是指注重多渠道提供信息、產(chǎn)品、售后服務(wù)；溝通是指注重與顧客雙向溝通，強(qiáng)化共同利益；4C理論追求顧客滿意為目標(biāo)；4C理論要求以市場需求拉動企業(yè)內(nèi)部調(diào)整。特點(diǎn)：市場導(dǎo)向、動態(tài)調(diào)整、加大成本、加劇競爭

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)13：4R營銷組合理論4R理論由美國學(xué)者舒爾茲提出，以顧客忠誠為中心的市場營銷理論。該理論認(rèn)為企業(yè)營銷活動的目標(biāo)應(yīng)該是建立并維護(hù)長期顧客關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)顧客忠誠，不僅重復(fù)購買產(chǎn)品或服務(wù)，也降低了對價(jià)格的敏感性，且能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來良好的口碑。強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀點(diǎn)來開展?fàn)I銷活動，通過整合企業(yè)價(jià)值鏈建立競爭優(yōu)勢。強(qiáng)調(diào)顧客滿意、社會滿意、員工滿意、企業(yè)滿意，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的社會營銷觀念。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)14.1：客戶關(guān)系管理定義客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement)是指企業(yè)為提高核心競爭力，充分利用各類信息和方法協(xié)調(diào)企業(yè)與顧客之間在銷售、營銷和服務(wù)上的交互，從而提升其管理效果，并向客戶提供創(chuàng)新式的個(gè)性化的客戶交互和服務(wù)的過程。客戶關(guān)系管理是通過客戶細(xì)分來組織企業(yè)鼓勵(lì)滿足客戶需要，并通過加強(qiáng)客戶與營銷者之間聯(lián)系等手段，提升顧客滿意度，從而提高收入和盈利的商業(yè)策略。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)14.2：客戶關(guān)系管理內(nèi)涵CRM的最終目標(biāo)：吸引新客戶、保留老客戶以及轉(zhuǎn)化現(xiàn)有客戶為忠實(shí)客戶，從而增加銷量。CRM的理念：一個(gè)中心：是以客戶為中心，兩個(gè)核心點(diǎn)：客戶細(xì)分和客戶周期管理，三個(gè)支柱：銷售、市場營銷、客戶服務(wù)。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)14.3：客戶細(xì)分系統(tǒng)構(gòu)架對于市場營銷而言，所有客戶都要搞好關(guān)系，但精力有限，重要客戶優(yōu)先。客戶關(guān)系管理的本質(zhì)是客戶價(jià)值的差別化管理實(shí)現(xiàn)差別化管理的基本手段包括：建立客戶信息、分析客戶記錄、強(qiáng)化客戶回訪、改善客戶交流。

物業(yè)租賃營銷知識點(diǎn)14.4：客戶周期管理獲客階段是吸引潛在客戶并轉(zhuǎn)化他們成為實(shí)際客戶的階段。在這個(gè)階段，需要采取各種市場營銷和推廣活動，引起潛在客戶的注意，并與他們建立第一次接觸。這些活動