《物業(yè)經(jīng)營管理》部分習(xí)題參考答案項(xiàng)目一：填空題收益性物業(yè)確定戰(zhàn)略，確定標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息基礎(chǔ)，決策分析，進(jìn)行資產(chǎn)組合物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（CNS）、辦公自動(dòng)系統(tǒng)（OAS）擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理、設(shè)施管理基礎(chǔ)服務(wù)模式、多種經(jīng)營模式與不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式物業(yè)平臺(tái)物業(yè)服務(wù)總包模式、物業(yè)資產(chǎn)管理模式和物業(yè)后勤服務(wù)模式信息、社會(huì)關(guān)系和人力資源業(yè)主需求資源、業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源和業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源不定項(xiàng)選擇題D2.A3.B4.B5.A6.A7.AD判斷題×√××√×√×××√×簡答題位置、交通、形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)布置、服務(wù)、建筑設(shè)備、物業(yè)管理水平和租戶類型等12個(gè)方面。房地產(chǎn)組合投資管理投以資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，包括以在極好的條件下購買物業(yè)，在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)，在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)，因此貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)生命周期。物業(yè)資產(chǎn)管理模式的制約因素包括：①物業(yè)具有較高的商業(yè)價(jià)值；②物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有較好的專業(yè)技能；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。4.①物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中形成的各類資料；②物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)行中形成的各類資料；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)過程中搜集和掌握的各類信息，包括設(shè)施設(shè)備、業(yè)主需求信息、房屋信息等。5.作為人力資源戰(zhàn)略本身就是企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分，企業(yè)要設(shè)法經(jīng)營人力資源，要從招聘開始選拔符合企業(yè)文化的人，進(jìn)入企業(yè)后要增強(qiáng)其對企業(yè)的認(rèn)同感，將員工利益納入企業(yè)的利益中，實(shí)現(xiàn)員工和企業(yè)的共同成長，以實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。6.單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)也叫自持物業(yè)，即開發(fā)商（或投資者）擁有整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并以自用、長期租賃或股權(quán)基金等形式進(jìn)行投資的物業(yè)。7.①屬于發(fā)展商所有，如小區(qū)停車場、會(huì)所設(shè)備；②屬于政府所有，如人防工程；③屬于業(yè)主所有，如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位、物業(yè)管理用房等。8.通過構(gòu)建物業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)，物業(yè)經(jīng)營企業(yè)成為社會(huì)服務(wù)資源的搜集者，統(tǒng)籌者和組織者，搭建業(yè)主的需求與社會(huì)服務(wù)資源對接的專業(yè)信息服務(wù)平臺(tái)，并從社會(huì)資源提供方獲取傭金。9.掌握需求信息→需求經(jīng)營場所→成立服務(wù)組織→整合社會(huì)資源→搭建商務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目二：單選題D2.C3.D4.B5.B6.C7.C多選題ABCE2.ABC3.AD4.AD5.CDE簡述題（1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；（2）名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；（3）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率和名義利率相等；（4）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；（5）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1。盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期；靜態(tài)指標(biāo)包括投資回報(bào)率、現(xiàn)金回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期。計(jì)算題1.2.（1+8%/4）4-1=8.24%投資者每期支付的利息=1500×10%/4=37.5萬元如果計(jì)算先期支付的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后投資者實(shí)際支付的利息，相當(dāng)于每期利息率10%/4=2.5%，共12期的年金終值問題，利息為：37.5×（(1+2.5%)12-1)/2.5%=517.33萬元P=A/i×[1-1/(1+i)n]+F10/(1+i)n=60/0.1[1-1/1.110]+800/1.110=677.11萬元5.=1493.23萬元6.（1）已知n1=15X12=180月，n2=5X12=60月，i=9%/12=0.75%,初始購買價(jià)格=4000X1000=400萬元（2）初始抵押貸款數(shù)額：p=400X60%=240萬元（3）投資者月還本付息數(shù)額：A=PXi/[1-(1+i)-n]=2.2342萬元第六年初寫字樓的物業(yè)價(jià)值：400x(1+2%)5=441.63萬元第六年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額：P=i/AXi/[1-(1+i)-n]=192.16萬元（6）投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441.63-192.16=249.47（萬元）7.求得設(shè)備在不同使用年限時(shí)的年等額總成本如下表：經(jīng)濟(jì)壽命為5年8.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為164.5萬元?jiǎng)討B(tài)投資回收期=13-1+│-1002.45│/1166.95=12.86年項(xiàng)目三：不定項(xiàng)選擇ABCD2.A3.ABCD4.CD5.ABCD6.ABCDE7.B8.C9.ABCD10.A填空題市場普查、市場典型調(diào)查、市場重點(diǎn)調(diào)查、市場個(gè)案調(diào)查典型調(diào)研準(zhǔn)備階段；收集和整理資料，實(shí)施調(diào)研計(jì)劃階段；撰寫和提交調(diào)研報(bào)告階段外部環(huán)境物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格市場的宏觀因素分析、市場供求分析、相關(guān)因素分析市場供求分析細(xì)分市場物業(yè)市場細(xì)分競爭地位簡答題1.物業(yè)市場結(jié)構(gòu)考察包括營銷環(huán)境的調(diào)研、市場需求和消費(fèi)者行為的調(diào)查、物業(yè)產(chǎn)品調(diào)查、物業(yè)價(jià)格調(diào)查、物業(yè)促銷調(diào)查、物業(yè)營銷渠道調(diào)查、物業(yè)競爭狀況調(diào)查等。物業(yè)市場細(xì)分的方法分為兩類：一類是單因素細(xì)分法、雙因素細(xì)分法和多因素細(xì)分法；另一類是單一標(biāo)準(zhǔn)法、主導(dǎo)因素排列法、綜合標(biāo)準(zhǔn)法和系列因素法。3.有利于市場分析、發(fā)掘新的市場機(jī)會(huì)；有利于企業(yè)制定和調(diào)整營銷戰(zhàn)略；有利于中小型企業(yè)開發(fā)和占領(lǐng)市場；有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。4.市場的宏觀因素分析、市場供求分析、相關(guān)因素分析。5.供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析。項(xiàng)目四：單選題ACACACBDDBCBCCDDCBBACBDA判斷題√×√××簡答題1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。2.（1）租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移；（2）出租房屋面積的增減、附屬物的增減；（3）租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途；（4）租金的增減或支付方式的改變導(dǎo)致協(xié)議更改；（5）由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短項(xiàng)目五：一、填空題風(fēng)險(xiǎn)回避；平衡交易；風(fēng)險(xiǎn)組合；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)最大誠信原則、可保利益原則、近因原則、損失補(bǔ)償原則和代位求償原則二、不定項(xiàng)選擇1.D2.A3.B4.ABCD5.A6.B7.B8.C9.D10.ABC三、判斷題√×√√××√簡答題風(fēng)險(xiǎn)識別-風(fēng)險(xiǎn)評估-風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)-選擇風(fēng)險(xiǎn)管理方式-評估風(fēng)險(xiǎn)管理效果重復(fù)保險(xiǎn)是指投保人以同一保險(xiǎn)標(biāo)的、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)期間、同一保險(xiǎn)事故分別向兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)。構(gòu)成重復(fù)保險(xiǎn)的要素包括幾份保險(xiǎn)合同所承保的必須是：（1）同一保險(xiǎn)標(biāo)的；（2）同一保險(xiǎn)利益；（3）同一保險(xiǎn)事故；（4）同一保險(xiǎn)期間；（5）與兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人簽訂兩份或兩份以上保險(xiǎn)合同。3.（1）保險(xiǎn)性質(zhì)不同，商業(yè)保險(xiǎn)是盈利行為，社會(huì)保險(xiǎn)是非盈利行為；（2）實(shí)施方式不同，商業(yè)保險(xiǎn)是自愿平等的原則，社會(huì)保險(xiǎn)是強(qiáng)制性原則；（3）保費(fèi)來源及保費(fèi)負(fù)擔(dān)原則不同，商業(yè)保險(xiǎn)是等價(jià)交換原則，社會(huì)保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移分配原則，由國家、企業(yè)和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)；（4）保障對象不同，商業(yè)保險(xiǎn)保障對象往往有條件限制，社會(huì)保險(xiǎn)是全體勞動(dòng)者或全體國民；（5）保障程度不同，商業(yè)保險(xiǎn)高低不限，社會(huì)保險(xiǎn)是滿足基本生活需求。項(xiàng)目六：單選題BADBADDBAAAACDB多選題ABDE2.ABDE3.BCDE4.BCDE5.ACDE簡答題物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：一下：物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)；一上：各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門；二下：財(cái)務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本預(yù)算），并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層視頻50：成本預(yù)算的編制方式和程序二維碼視頻50：成本預(yù)算的編制方式和程序二維碼成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中，根據(jù)成本預(yù)算所確定的目標(biāo)和任務(wù)，對實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和干預(yù)，以保證成本目標(biāo)和成本預(yù)算任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。成本控制的原則包括：可控性原則、全面性原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則、例外管理原則、目標(biāo)管理原則成本控制的程序包括確定控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、分析相關(guān)差異、糾正成本偏差和考核獎(jiǎng)罰等步驟。列表題銷售及管理費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目比例金額房屋租金100%10000差旅費(fèi)100%6000辦公費(fèi)100%8000廣告費(fèi)3200*（40/（40+50+10））12800培訓(xùn)費(fèi)3200*（50/（40+50+10））16000業(yè)務(wù)招待費(fèi)3200*（10/（40+50+10））3200合計(jì)56000項(xiàng)目七：填空題利潤最大化、股東財(cái)富最大化、企業(yè)價(jià)值最大化籌資活動(dòng)，投資活動(dòng)，營運(yùn)活動(dòng)，利潤分配活動(dòng)權(quán)益資金、債務(wù)資金構(gòu)成比率，效率比率，相關(guān)比率連環(huán)替代法，差額分析法構(gòu)成/結(jié)構(gòu)凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率凈利潤平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)和成本費(fèi)用利潤率主營業(yè)務(wù)收入凈額銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)收入凈額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，不良資產(chǎn)比率和資產(chǎn)損失比率待處理資產(chǎn)損失凈額資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金比率，長期資產(chǎn)適合率和經(jīng)營虧損掛賬比率營業(yè)增長率與資本積累率所有者權(quán)益和長期負(fù)債總資產(chǎn)增長率、三年利潤平均增長率和三年資本平均增長率服務(wù)滿意度不定項(xiàng)選擇題BADABACABCBCD判斷題√××√××√√×√√××√×√簡答題1.①考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值這一重要因素，注重企業(yè)當(dāng)前與未來長遠(yuǎn)的獲利能力②能克服管理上的片面性和短期行為③能將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在投資者能接受的范圍之內(nèi)2.①?zèng)]有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值這一因素②沒有考慮所獲利潤與投入資本的關(guān)系③沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)因素④不能避免管理上的短期行為3.股份公司凈資產(chǎn)額不得低于3000萬元，有限責(zé)任公司不得低于6000萬元；累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)額40%；最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息；籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；債券的利率不得超過國務(wù)院限定的利率水平；國務(wù)院規(guī)定的其他條件。廣義的投資包括企業(yè)將籌集的資金投入使用的過程，既包括企業(yè)內(nèi)部使用資金的過程，如購置流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，也包括對外投放資金，如購買股票、債券等。1）.實(shí)際指標(biāo)和所對比指標(biāo)計(jì)算口徑保持一致；2）.實(shí)際指標(biāo)和所對比指標(biāo)時(shí)間期限一致；3）.實(shí)際指標(biāo)和所對比指標(biāo)計(jì)算方法必須一致。1)可以增強(qiáng)各方面對物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)注，促進(jìn)企業(yè)提高單位資產(chǎn)的收益水平；2)企業(yè)可以把該指標(biāo)同市場利率進(jìn)行比較，如果大于市場利率，表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，獲取竟可能多的收益。1）成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營成果;該項(xiàng)指標(biāo)越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。8.1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好,表明企業(yè)收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動(dòng)快，償債能力強(qiáng)。但從另一方面說，如果企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)太短，則表明企業(yè)奉行較緊的信用政策，付款條件過于苛刻，這樣會(huì)限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大，影響盈利。2）借助應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與企業(yè)信用期限的比較，可以評價(jià)購買單位的信用程度，以及企業(yè)的信用條件是否適當(dāng)。9.待處理資產(chǎn)損失凈額是指企業(yè)待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失以及固定資產(chǎn)毀損、待報(bào)廢三項(xiàng)的合計(jì)。10.1）它從現(xiàn)金流動(dòng)的角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，是從現(xiàn)金流入和流出的動(dòng)態(tài)角度對企業(yè)實(shí)際償債能力的再次修正；2）該指標(biāo)越大，表明企業(yè)物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較多，能夠保障企業(yè)按時(shí)按時(shí)償還到期債務(wù)，但太大表明企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，收益能力不強(qiáng)。11.1）是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場