第2頁(yè)共168頁(yè)地鐵線路對(duì)沿線住宅的空間效應(yīng)分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u14704一、數(shù)據(jù)的收集及與預(yù)處理 127363二、特征價(jià)格模型構(gòu)建及函數(shù)形式的選擇 127394三、回歸結(jié)果及空間效應(yīng)的分析 420083四、小結(jié) 10一、數(shù)據(jù)的收集及與預(yù)處理搜集2020年地鐵沿線步行1.6km內(nèi)二手普通住宅實(shí)際成交價(jià)作為樣本數(shù)據(jù)，并通過(guò)計(jì)算得到其單價(jià)。包含有效數(shù)據(jù)樣本420個(gè)，樣本數(shù)據(jù)采集覆蓋北京地鐵9號(hào)線從國(guó)家圖書(shū)館到郭公莊，除北京西站周邊1.6km內(nèi)沒(méi)有住宅，在收集數(shù)據(jù)的過(guò)程中將沿線的高檔別墅、保障性住房等特殊房屋剔除，獲得其余12個(gè)站點(diǎn)周邊共75個(gè)小區(qū)，涵蓋了多層和高層住宅。獲取住宅成交數(shù)據(jù)通過(guò)北京市建委網(wǎng)站（），房天下（）等商品房銷售網(wǎng)站，搜集二手房項(xiàng)目特征通過(guò)安居客（），鏈家網(wǎng)（）搜集包括沿線小區(qū)的名稱、容積率、建成年代、綠化率等信息，數(shù)據(jù)比較全面。其他資料，如利用GoogleEarth的測(cè)距功能，完成距地鐵站點(diǎn)的距離，與市中心的距離的測(cè)量。二、特征價(jià)格模型構(gòu)建及函數(shù)形式的選擇（一）構(gòu)建特征價(jià)格模型運(yùn)用特征價(jià)格模型進(jìn)行計(jì)量分析時(shí)，在第三章中提出的三個(gè)假定條件的基礎(chǔ)上，我們初步建構(gòu)的特征價(jià)格模型的基本形式如下：P=f（T1,T2,T3,T4……Tn）(4-1)式中：P——房屋單價(jià)（單位：元/平方米）Tn——商品的每個(gè)特征。在具體選擇模型的特征變量時(shí)，需要針對(duì)以下幾點(diǎn)作出說(shuō)明。第一，剔除購(gòu)房者的收入因素，實(shí)際上消費(fèi)者收入水平不是住宅商品本身的特質(zhì)，且模型假設(shè)時(shí)就已默認(rèn)消費(fèi)者收入水平相同。第二，本文將以房屋成交單價(jià)作為模型的因變量。這樣會(huì)使模型計(jì)量分析過(guò)程更為順利，避免了不同的房屋面積帶來(lái)的影響。第三，本節(jié)研究的重點(diǎn)是地鐵沿線目前現(xiàn)有二手房影響的空間效應(yīng)及價(jià)值評(píng)估，因此，采用2020年的截面數(shù)據(jù)應(yīng)用于空間效應(yīng)模型的建構(gòu)，從而更具有可比性和科學(xué)性。（二）模型函數(shù)形式的選擇本文第三章介紹特征價(jià)格模型的三種函數(shù)形式，其中由于對(duì)數(shù)形式的方程在模型的使用中如果在量化的過(guò)程中特征變量取零時(shí)，等式一邊沒(méi)有意義的情況出現(xiàn)，因此分析時(shí)選用線性形式和半對(duì)數(shù)形式，將處理后數(shù)據(jù)導(dǎo)入SPSS中，得到回歸結(jié)果表4.2。表4.2兩種形式模型回歸情況表模型RR方調(diào)整后R方標(biāo)準(zhǔn)估算的誤差線性0.9500.9030.8990.62604半對(duì)數(shù)0.9530.9090.9050.08505表4.2數(shù)據(jù)顯示,線性模型和半對(duì)數(shù)模型的擬合度R2分別是90.3%、90.9%的，調(diào)整后的R2線性模型和半對(duì)數(shù)模型分別是89.9%，90.5%。由此可得，半對(duì)數(shù)線性模型的擬合度略高于線性模型，說(shuō)明半對(duì)數(shù)模型中各個(gè)變量對(duì)房?jī)r(jià)的解釋能力更強(qiáng)。表4.3線性模型方差分析模型平方和df均方FSig1回歸殘差總計(jì)1462.219157.9471620.1661640341991.389.392233.177.000ba.因變量：pB.預(yù)測(cè)變量：（常量），N4物業(yè)費(fèi)；L4地鐵1200到1600米；S5容積率；S3樓層；L5五百米公交站個(gè)數(shù)；N1一公里內(nèi)是否有大型商場(chǎng)；N2一公里內(nèi)是否有三級(jí)醫(yī)院；N3綠化率；S4是否為學(xué)區(qū)房；S1朝向；L6所在區(qū)屬；L3地鐵800到1200米；L1地鐵0到400米，S2樓齡；L7距市中心距離，L2地鐵400到800米。表4.4半對(duì)數(shù)模型方差分析模型平方和df均方FSig1回歸殘差總計(jì)28.9522.91531.868164034191.810.007250.148.000ba.因變量：lnpB.預(yù)測(cè)變量：（常量），N4物業(yè)費(fèi)；L4地鐵1200到1600米；S5容積率；S3樓層；L5五百米公交站個(gè)數(shù)；N1一公里內(nèi)是否有大型商場(chǎng)；N2一公里內(nèi)是否有三級(jí)醫(yī)院；N3綠化率；S4是否為學(xué)區(qū)房；S1朝向；L6所在區(qū)屬；L3地鐵800到1200米；L1地鐵0到400米，S2樓齡；L7距市中心距離，L2地鐵400到800米。表4.3和4.4，可以看出兩種形式的模型顯著性檢驗(yàn)均為0，證明兩種形式都具有顯著性強(qiáng)，說(shuō)明住宅價(jià)格與選取特征變量存在明顯的關(guān)系。上述可得的結(jié)論：兩模型的擬合度都較好，且顯著性均小于0.05。并且線性模型和半對(duì)數(shù)模型的R2分別是90.3%、90.9%，半對(duì)數(shù)模型的線性關(guān)系更強(qiáng)，使回歸結(jié)果更具有經(jīng)濟(jì)含義。并且半對(duì)數(shù)形式中自變量和因變量分別采用線性形式和對(duì)數(shù)形式，其回歸系數(shù)指特征價(jià)格與產(chǎn)品總價(jià)之比，表示特征變量每變動(dòng)一個(gè)單位所引起的價(jià)格變化的百分率，綜合了線性形式和對(duì)數(shù)形式的優(yōu)點(diǎn)，又能反映出邊際效用遞減規(guī)律。根據(jù)以上理由，選擇半對(duì)數(shù)形式進(jìn)行研究。半對(duì)數(shù)形式：(4-2)式中：P——房屋單價(jià)，X——各種特征因素β——各特征因素的系數(shù)ε——誤差項(xiàng)。（三）描述性統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)距地鐵站點(diǎn)的距離是本文主要研究的主要變量，將直線距離以400米為單位分為四階段。搜集沿線成交數(shù)據(jù)420個(gè)，其中包括住宅單價(jià)最低為3.96萬(wàn)元/平米，最高為12.36萬(wàn)元/平米，住宅成交價(jià)平均為6.73萬(wàn)元/平米。其余變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表4-5所示，將所有采集的樣本數(shù)據(jù)通過(guò)Excel形式導(dǎo)入到SPSS軟件進(jìn)行線性回歸分析，結(jié)果如下：表4.5描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果N極小值極大值均值標(biāo)準(zhǔn)差P4203.9612.366.731.90S1朝向4200.003.001.801.21S2樓齡4204.0039.0020.768.57S3樓層4202.004.503.291.04S4是否為學(xué)區(qū)房4200.001.000.370.48S5容積率4200.708.402.561.12L1距地鐵0到400米4200.001.000.240.42L2距地鐵400到800米4200.001.000.250.43L3距地鐵800到1200米4200.001.000.240.42L4距地鐵1200到1600米4200.001.000.250.43L5五百米內(nèi)公交站個(gè)數(shù)4200.003.001.120.80L6距市中心的距離4205.7014.009.942.55L7所在區(qū)屬4201.004.002.071.54N1一公里內(nèi)是否有大型商場(chǎng)4200.001.000.380.48N2一公里內(nèi)是否有三甲醫(yī)院4200.001.000.300.45N3綠化率42020.0055.0031.735.48N4物業(yè)費(fèi)4200.504.181.550.92有效的N（列表狀態(tài)）420三、回歸結(jié)果及空間效應(yīng)的分析（一）回歸結(jié)果本研究共選取了16個(gè)特征變量，收集樣本數(shù)據(jù)420個(gè)，滿足運(yùn)用Hedonic模型時(shí)所需足夠樣本的數(shù)量要求。表4.6特征價(jià)格模型回歸系數(shù)模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)tsig共線性統(tǒng)計(jì)量B標(biāo)準(zhǔn)誤差試用版容差VIF1（常量）1.6120.07322.071.000S1朝向0.0130.004.0583.496.001.8121.231S2樓齡-0.0030.001-.083-3.082.002.3143.180S3樓層0.0020.004.009.619.536.9751.025S4是否為學(xué)區(qū)房0.0290.010.0502.949.003.7811.281S5容積率0.003.004.010.562.575.6971.434L1地鐵0到400米0.0960.035.1492.715.007.1753.350L2地鐵400到800米0.2170.036.3425.998.000.1703.363L3地鐵800到1200米0.1660.036.2574.635.000.1743.528L4地鐵1200到1600米-0.0700.035-.110-1.973.049.1733.773L5五百米內(nèi)公交站個(gè)數(shù)0.0150.006.0422.432.015.7451.343L6距市中心的距離-0.0170.003-.160-5.101.000.2314.334L7所在區(qū)屬0.1160.005.65123.52.000.2963.379N1一公里內(nèi)是否有大型商場(chǎng)0.0490.011.0864.596.000.6511.536N2一公里內(nèi)是否有三甲醫(yī)院0.0770.010.1277.351.000.7641.309N3綠化率2.983E-.0060.001.000.003.997.7261.378N4物業(yè)費(fèi)0.0240.008.0793.113.002.3512.852注：a.因變量lnp表4-5顯示；這16個(gè)特征因素對(duì)住宅價(jià)格的影響明顯不同，可通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的特征變量有13個(gè)，分別是朝向，樓齡，是否為學(xué)區(qū)房，距地鐵站0-400m、400-800m、800-1200m和1200-1600m范圍，樓盤500m范圍內(nèi)的公交站，所在區(qū)屬，距離CBD的距離，1km范圍內(nèi)的商場(chǎng)和醫(yī)院，以及物業(yè)費(fèi)。說(shuō)明問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果具有可參考性。其中，地鐵L1、L2、L3、L4都通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，它們的系數(shù)分別為0.096、0.217、0.166、-0.070。根據(jù)上述模型回歸，得出線性模型的表達(dá)式為：lnP=1.612+1.3%S1-0.3%S2+2.9%S4+9.6%L1+21.7%L2+16.6%L3-7%L4+1.5%L5+11.6%L6-1.7%L7+4.9%N1+7.7%N2+2.4%N4（二）空間效用的定量分析在總結(jié)多元線性回歸結(jié)果后，我們發(fā)現(xiàn)在95%的置信區(qū)間內(nèi)，地鐵因素L1、L2、L3、L4都是顯著的變量，其回歸系數(shù)分為9.6%、21.7%、16.6%、-7%。通過(guò)觀察他們的系數(shù)可以得到，住宅處于地鐵站點(diǎn)不通過(guò)的距離區(qū)間內(nèi)，收到城市軌道交通的影響程度也是明顯區(qū)別的。其中距離地鐵站0-1200內(nèi)范圍內(nèi)，系數(shù)為正數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值具有增值效用。從L1到L2的系數(shù)增加，但L2到L3的系數(shù)下降，地鐵對(duì)周邊房?jī)r(jià)的增值效應(yīng)隨著距離的增加先上升后下降。原因可能是因?yàn)榫嚯x站點(diǎn)400米范圍內(nèi)，噪音、震動(dòng)、污染等負(fù)面影響抵消了一部分正面影響，因而這一區(qū)間軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)增值效應(yīng)較小。反而在400-800米范圍內(nèi)，離鬧市區(qū)留有一段距離，該范圍內(nèi)步行較為適宜。因而增值效應(yīng)最大。L3的系數(shù)為16.6%，相比L2的系數(shù)21.7%，影響呈下降趨勢(shì)。800-1200米范圍內(nèi)步行時(shí)間大約15分鐘左右，步行舒適度下降，因此軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響程度會(huì)有一定程度的減弱。而距離地鐵1200-1600m范圍內(nèi)，L4的系數(shù)-7%為負(fù)數(shù)，與房?jī)r(jià)成負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離地鐵越遠(yuǎn)房?jī)r(jià)越低。表明1200米范圍外受輕軌站點(diǎn)的影響不再是溢價(jià)，原因是距離地鐵較遠(yuǎn)，交通的通達(dá)性差，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較差，使房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)降低。表4.79號(hào)線對(duì)房?jī)r(jià)影響程度影響范圍增值大?。ㄈf(wàn)元）增值比例0-400m1.109.6%400-800m1.2421.7%800-1200m1.1816.61200-1600m-0.93-7%因此可以得到結(jié)論，以地鐵9號(hào)線各站點(diǎn)為中心半徑在0-1600m范圍內(nèi)，住宅價(jià)格會(huì)受到增值影響。房?jī)r(jià)先隨距離的增加而上升，在距離地鐵400-800米范圍達(dá)到最高點(diǎn)，再隨著距離的增加而下降，在距離地鐵1200-1600m對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響，呈現(xiàn)明顯的倒U型關(guān)系。由表4.6的回歸系數(shù)可以看出距離地鐵站400-800米范圍內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)影響系數(shù)占比最高，說(shuō)明周邊是否有地鐵以及遠(yuǎn)近程度，已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之一。（三）模型的檢驗(yàn)1、統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)根據(jù)IBMSPSS24，回歸結(jié)果將自動(dòng)舍棄具有高度相關(guān)的特征變量，所以不需要考慮模型的多重共線性。從表4.8結(jié)果來(lái)看，整個(gè)特征價(jià)格模型的模型擬合度為90.9%，自變量和因變量lnP的相關(guān)度為95.3%，F(xiàn)檢驗(yàn)中F=250.148，sig=0.000,各解釋變量系數(shù)在95%的置信區(qū)間下，t檢驗(yàn)中sig均小于0.05，因此說(shuō)明系數(shù)回歸均有顯著意義。表4.8半對(duì)數(shù)模型回歸情況表模型RR方調(diào)整后R方標(biāo)準(zhǔn)估算的誤差半對(duì)數(shù)0.9530.9090.9050.08505利用標(biāo)準(zhǔn)化殘差直方圖進(jìn)行檢驗(yàn)，圖4.9數(shù)據(jù)顯示回歸得出的標(biāo)準(zhǔn)化殘差直方圖在模型大致呈正態(tài)分布，滿足特征價(jià)格模型的前提條件。說(shuō)明運(yùn)用特征價(jià)格模型評(píng)估北京地鐵9號(hào)線對(duì)沿線周邊住宅價(jià)格影響的空間效應(yīng)是可行的，且回歸結(jié)果具可靠性。P-P圖形中樣本殘差累積概率點(diǎn)近似對(duì)角線趨勢(shì)，基本不存在明顯的自相關(guān)性。因此，計(jì)量得到的回歸結(jié)論是非?？煽壳矣行У?。圖4.9標(biāo)準(zhǔn)化殘差直方圖圖4.10回歸結(jié)果P-P圖形2、經(jīng)濟(jì)意義的檢驗(yàn)下面本文利用SPSS軟件得出的回歸系數(shù)，來(lái)檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)意義。（1）區(qū)位因素：變量L5公交的回歸系數(shù)大于零，與預(yù)期相符，公交站數(shù)量越多，交通越便利，周邊住宅價(jià)格越高。變量L7是住宅所屬的行政區(qū)域，北京各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r各不相同。回歸結(jié)果L7的系數(shù)不但為正而且較大，說(shuō)明區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度較大。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異決定了地區(qū)購(gòu)買力差異和經(jīng)濟(jì)集聚能力差異，即該地經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)也會(huì)更高，此結(jié)論與北京的實(shí)際情況相符。距北京市中心的距離是變量L6，與預(yù)期相符，它的系數(shù)為負(fù)，表明住宅距市中心越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)越低。（2）建筑特征因素變量S1朝向的回歸系數(shù)為正可知，朝南北和朝南方向的房屋價(jià)格，相對(duì)于東西向房屋要高。變量S2樓齡的系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明建筑年齡與住宅價(jià)格成負(fù)相關(guān)，住宅建造年代越早，樓齡越長(zhǎng)，價(jià)格越低，相反價(jià)格高。變量S4學(xué)區(qū)房的系數(shù)為正，說(shuō)明住宅為學(xué)區(qū)房對(duì)住宅價(jià)格有正向影響，相對(duì)非學(xué)區(qū)房，屬于學(xué)區(qū)房的住宅價(jià)格較高。當(dāng)前住房市場(chǎng)上，主要的購(gòu)房者仍屬30歲左右的青年群體，這類群體可能剛剛步入婚姻，亦可能剛剛孕育孩童，面臨著對(duì)子女上學(xué)的剛性需求，住房是否為學(xué)區(qū)房自然也就成為了該類群體在購(gòu)買住房時(shí)需關(guān)注的重點(diǎn)。變量S3樓層和S5容積率并未對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生顯著影響，與預(yù)期有差異，說(shuō)明容積率和樓層并不是決定房?jī)r(jià)差異的主要變量，可能是因?yàn)橄M(fèi)者在購(gòu)買樓盤時(shí)，在價(jià)格一定的前提下，比起樓層和容積率，更傾向于考慮朝向和樓齡，所以