估師試卷含答案（2025年）一、選擇題

1.以下哪種方法不屬于房地產(chǎn)估價的基本方法？

A.成本法

B.市場比較法

C.收益法

D.拍賣法

答案：D

2.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的因素？

A.位置

B.交通

C.周邊環(huán)境

D.建筑面積

答案：D

3.以下哪個不是房地產(chǎn)估價的四大基本假設(shè)？

A.房地產(chǎn)具有唯一性

B.房地產(chǎn)具有可分割性

C.房地產(chǎn)具有稀缺性

D.房地產(chǎn)具有可替代性

答案：D

4.在房地產(chǎn)估價中，以下哪種情況需要采用成本法進(jìn)行估價？

A.新開發(fā)項目

B.二手房交易

C.資產(chǎn)重組

D.土地征收

答案：A

5.以下哪個不是房地產(chǎn)估價的目的是？

A.為交易雙方提供價格參考

B.為政府征收土地提供補(bǔ)償依據(jù)

C.為企業(yè)投資決策提供依據(jù)

D.為個人消費提供指導(dǎo)

答案：D

二、判斷題

1.房地產(chǎn)估價的目的是為了確定房地產(chǎn)的合理價格。（）

答案：√

2.成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重建成本來確定房地產(chǎn)價格的方法。（）

答案：√

3.市場比較法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易價格來確定房地產(chǎn)價格的方法。（）

答案：√

4.收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來確定房地產(chǎn)價格的方法。（）

答案：√

5.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的詳細(xì)信息、估價過程、估價結(jié)果和估價依據(jù)等內(nèi)容。（）

答案：√

三、計算題

1.某城市一宗土地面積為1000平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，容積率為2，建筑密度為50%。已知該城市類似商業(yè)用地樓面地價為2000元/平方米，求該宗土地的總地價。

答案：總地價=1000平方米×2×2000元/平方米×50%=2000000元

2.某住宅小區(qū)共有100套住宅，每套住宅面積為100平方米，已知該小區(qū)的住宅平均價格為5000元/平方米，求該小區(qū)的總房價。

答案：總房價=100套×100平方米/套×5000元/平方米=50000000元

3.某宗土地面積為2000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，容積率為3，建筑密度為40%。已知該城市類似住宅用地樓面地價為3000元/平方米，求該宗土地的總地價。

答案：總地價=2000平方米×3×3000元/平方米×40%=7200000元

四、案例分析題

某城市一宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，容積率為2.5，建筑密度為30%。已知該城市類似住宅用地樓面地價為2500元/平方米?，F(xiàn)有一開發(fā)商擬在該土地上建設(shè)一住宅小區(qū)，預(yù)計投資10億元。請根據(jù)上述信息，分析以下問題：

1.請采用市場比較法估算該宗土地的總地價。

答案：總地價=5000平方米×2.5×2500元/平方米×30%=18750000元

2.請分析該項目的投資回報情況。

答案：投資回報=10億元18750000元=81250000元

3.請分析該項目可能面臨的風(fēng)險。

答案：該項目可能面臨的風(fēng)險包括市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、融資風(fēng)險等。市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在