利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程過程中投資利潤率選取的案例探討摘要：假設(shè)開發(fā)法是評估在建工程價值的常用方法，在利用傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時需要確定合理的投資利潤，而開發(fā)利潤的合理與否關(guān)鍵是投資利潤率的選取，本文通過對利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程過程中根據(jù)不同的形象開發(fā)進度確定不同投資利潤率的案例，探討利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程時如何確定投資利潤率比較客觀、合理。關(guān)鍵詞：在建工程假設(shè)開發(fā)法開發(fā)進度投資利潤率假設(shè)開發(fā)法是一種實用而科學(xué)的估價方法，只要是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，因此在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價活動中，傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法測算項目內(nèi)容與工程造價測算項目內(nèi)容、財務(wù)會計的利潤表項目內(nèi)容口徑一致，得到廣泛應(yīng)用，特別是在建工程估價時倍受青睞。其基本公式為：在建工程價值=開發(fā)完成后價值-取得稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)投資利潤在建工程投資利潤率與投資開發(fā)進度對應(yīng)關(guān)系：投資者投資在建工程所要求的投資利潤率與投資風(fēng)險密切相關(guān)，風(fēng)險因素包括時間和流動性。一項投資所需的時間越長，它的投資利潤率就應(yīng)該越高；投資在建工程所需的時間長短與其投資開發(fā)進度密切相關(guān)，開發(fā)進度越快，續(xù)建所需時間越短，投資者要求的投資利潤率越低；反之，開發(fā)進度越慢，續(xù)建所需時間越長，投資者要求的投資利潤率越高，因此在建工程投資利潤率與投資開發(fā)進度相對應(yīng)。筆者在日常評估工作中發(fā)現(xiàn)，在利用傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程價值時，往往直接根據(jù)不同物業(yè)類型按成本利潤率扣除投資利潤，投資利潤率未與開發(fā)進度相匹配，沒有反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險都對時效性有很高的要求，在建工程不同的開發(fā)進度，后續(xù)投資利潤率應(yīng)有所不同，選用不同的利潤率，估價結(jié)果也會有較大的差異。因此房地產(chǎn)在建工程評估中如何確定不同的開發(fā)進度相對應(yīng)的投資利潤率值得關(guān)注。本文結(jié)合一宗房地產(chǎn)在建工程價值評估案例，對利用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程時如何根據(jù)不同的開發(fā)進度確定對應(yīng)投資利潤率進行了探討：一、案例在日常實務(wù)操作的評估過程（一）案例在建工程現(xiàn)狀XXX印象新城位于A市中心區(qū)，占地面積33072平方米，為商住用地，計容積率建筑面積200,153平方米，其中住宅92,058平方米，商業(yè)108,098平方米，不計容積率面積（人防工程）5,541平方米。XXX印象新城為A市城市廣場，裙樓1-4層為商業(yè)綜合體，1-5號主樓為住宅。根據(jù)該項目的監(jiān)理公司提供的形象進度表和現(xiàn)場查勘，項目工程形象進度為主體已封頂，安裝工程完成部分管線的埋設(shè)。（二）案例的開發(fā)成本及續(xù)建成本根據(jù)委托方提供的《工程進度表》、《項目總平面圖及規(guī)劃設(shè)計方案》和估價人員現(xiàn)場勘查確定項目形象進度為主體工程、地下人防工程和前期費用（包括勘查設(shè)計等）基本完工；安裝工程的給排水、水電、消防、電梯、通風(fēng)完成50-60%；公共裝修、室外配套、園林綠化未開工。經(jīng)測算項目的總開發(fā)成本為59,271.54萬元，已投入成本為41,509.87萬元，總體投資進度為70%，續(xù)建成本為17,761.67萬元。（三）案例項目開發(fā)期及投資利潤率的確定：根據(jù)項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)期估算標準，總建筑面積為200,153平方米，開發(fā)期T設(shè)定為4年；根據(jù)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況，參照《企業(yè)績效評價指標》，設(shè)定項目成本費用年利潤率R為15%；設(shè)定項目投資在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年投資額為Ft，則項目總投資利潤率為Pt，則：Pt=總利潤總投資=Ft當(dāng)R=15%,T=4時，項目總投資利潤率P=43.56%；按項目投資利潤率43.56%測算，需要扣除的投資利潤為43,612萬元，在建工程評估值為75,050萬元。二、考慮投資利潤率與投資進度對應(yīng)關(guān)系時，案例評估值（一）、案例在建工程項目不同的開發(fā)進度相對應(yīng)的投資利潤率確定在建工程項目投資利潤率應(yīng)與開發(fā)進度相匹配，設(shè)定項目投資在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入則在建工程項目投資利潤率如表1：與在建工程投資進度相匹配的續(xù)建投資利潤率明細表表1（二）.考慮投資利潤率與投資進度對應(yīng)關(guān)系，項目投資進度已完成70%時，對應(yīng)的在建工程投資利潤率為13.07%，測算扣除的投資利潤為15,751萬元，在建工程評估值為94,246萬元。與實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系相比，扣除的投資利潤減少27,860萬元，扣除的土地增值稅增加8,664萬元，在建工程評估值增加19,196萬元，增加25.58%。（三）案例在建工程不同投資進度應(yīng)扣除的投資利潤通過對案例在建工程在考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系和按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系兩種情況分別測算得知，由于考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系，投資利潤率隨投資進度的增加而降低，由43.56%降到4.36%（見表4），估價時需要扣除的投資利潤隨投資進度的增加而減少，且減少的速度逐步加快；在實務(wù)操作中，由于經(jīng)常不考慮其與投資進度的對應(yīng)關(guān)系，投資利潤率不隨投資進度變化，估價時需要扣除的投資利潤雖然會隨投資進度的增加而減少，但不顯著，兩種情況差異較大，如項目開發(fā)投資進度為80%時，前者需要扣除的投資利潤為10,646萬元，后者則需要扣除投資利潤43,152萬元，相差305.33%（見表2和圖1）。表2圖1（四）案例在建工程不同投資進度的在建工程評估值通過對案例在建工程在考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系和按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系兩種情況分別測算得知，考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系，在建工程評估值隨投資進度的增加而增加，在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度的對應(yīng)關(guān)系，在建工程評估值也會隨投資進度的增加而增加，兩種情況下在同一投資進度時在建工程評估值差異較大，如項目開發(fā)投資進度為80%時，前者的評估值為101,411萬元，后者的評估值為79,608萬元，相差27.39%（見表3和圖2）。表3圖2三、項目工程不同的形象開發(fā)進度所對應(yīng)的投資利潤率，與項目開發(fā)期有密切關(guān)系。同一項目如開發(fā)期不同其投資利潤率會有較大差異，如設(shè)定項目年投資利潤率R為15%；設(shè)定項目投資在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年投資額為Ft，則項目總投資利潤率為Pt，根據(jù)公式1，則：當(dāng)T=4時，項目總投資利潤率P=43.56%；T=3時，項目總投資利潤率P=33.11%。（一）案例不同開發(fā)進度下開發(fā)期如為3年、4年時的投資利潤率（見表4）表4（二）案例不同開發(fā)進度開發(fā)期如為3年、4年時對應(yīng)不同投資利潤率下的評估值同一項目開發(fā)期分別為3年和4年時，按考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系和按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系兩種情況分別測算在建工程價值得知，兩種情況下在建工程評估值，開發(fā)期為3年的價值大于開發(fā)期為4年，且隨著開發(fā)進度的增加，差異逐漸減小，從17.61%至0.75%。比較項目開發(fā)期為3年和4年的在建工程估值差異得知，考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系時在建工程價值差異比按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系時在建工程評估值差異小，如項目投資進度為70%時，考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系時，開發(fā)期為3年時比4年時的評估值多2.54%，按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系時，開發(fā)期為3年時比4年時的評估值多7.81%（見表5）表5四、小結(jié)與討論房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險都對時效性有很高的要求，利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值，項目工程不同的投資進度，后續(xù)投資利潤率應(yīng)有所不同。不同投資進度對應(yīng)不同的投資利潤率，在建工程評估值隨投資進度的增加而增加，雖然在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度的對應(yīng)關(guān)系，在建工程評估值也會隨投資進度的增加而增加，但在同一投資進度時兩種方法的在建工程評估值差異較大，因此在建工程評估考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系更能客觀反映在建工程評估價值。確定不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系需要客觀合理地確定項目的開發(fā)期、開發(fā)投資進度和項目投資利潤率，而項目的開發(fā)期、開發(fā)投資進度和項目投資利潤率與項目所在區(qū)域、項目規(guī)模、房地產(chǎn)市場狀況等諸