地區(qū)物業(yè)管理服務方案投標方案

（技術(shù)方案）

招標編號：，

投標方案

報告說明

聲明：本文內(nèi)容信息來源于公開渠道，對文中內(nèi)容的準確性、完整性、及時性或可靠性不作任何

保證。本文內(nèi)容僅供參考與學習交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領域的建議和依據(jù).

資格證明文件索引表

是否完全響

序號評審項目應

投標人填寫

資格性審查內(nèi)容響應

11.具有獨立承擔民事責任的響應

能力。

22.具有良好的商業(yè)信譽和健響應

全的財務會計制度。

33.具有履行合同所必需的設響應

備和專業(yè)技術(shù)能力C

4.有依法繳納稅收和社會保響應

障資金的良好記錄。

5.投標人須提供投標截止時

間前3年在經(jīng)營活動中沒響應

有重大違法記錄及重大質(zhì)

量安全事故的書面聲明。

響應

響應

響應

響應

響應

符合性審查內(nèi)容

1

2

注編制此索引表是為了方便評委評審投標文件，對投標人有利。

商務評審索引表

指標值或評分項

評標

序號計分模型投標投標文

審準

人件位置

項分

填寫頁碼

目值

合計

項目1

1指標1

2指標2

3指標3

項目2

1指標

二項目2

四項目4

五項目5

六項目6

七項目7

八項目8

九項目9

+項目10

備注投標人按照《商務評審標準表》編制此表。投標人填寫指標值或評分項及其在

投標文件位置頁碼，投標人不得虛報、瞞報、漏報或虛假承諾。

注編制此索引表是為了方便評委評審投標文件，對投標人有利。

目錄

第一章項目計劃和實施方案建議書...................5

1.1.項目需求酬..............................5

1.1.1.項目概況..........................5

1.1.2.服務范圍..........................5

1.1.3.服務內(nèi)容..........................6

1.2.服務方案.................................9

1.2.1.項目組織結(jié)構(gòu)圖.....................9

1.2.2.電供應保障方案...................10

1.2.3.消防維護實施方案..................16

1.2.4.會務保障服務方案..................26

1.2.5.保潔方案..........................28

1.2.6.樓層公共區(qū)域保潔..................31

1.2.7.保安及泊車服務方案................43

1.2.8.其他服務..........................45

1.2.9.服務優(yōu)勢.........................46

1.2.10.重難點分析.......................47

1.3.合理化建議及措施........................48

1.3.1.高度重視，明確管理部門的職責......48

L32健全法律保障制度，明晰責任和義務.48

第二章規(guī)范流程管理機制.............................49

2.1.治安管理措施............................49

2.1.1.門崗管理內(nèi)緊外松，疏而不漏........49

2.1.2.治安巡邏全面覆蓋，無一死角.......49

2.1.3.立體防范體系...................50

2.2.消防管理措施..........................51

2.2.1.建立落實三個系統(tǒng)的消防層級責任制.51

2.2.2.建立日常巡檢制度...............51

2.2.3.消防警報監(jiān)視......................51

2.2.4.消防檢查..........................52

2.2.5.消防培訓.........................52

2.2.6.消防演習........................52

2.2.7.消防宣傳..........................53

2.2.8.消防設施的維護保養(yǎng)................53

2.2.9.施工車輛的管理....................53

2.3.監(jiān)控中心管理措施........................55

2.3.1.管理規(guī)定........................55

2.3.2.維護規(guī)定..........................56

2.3.3.人員出入管理措施..................56

2.3.4.消防安全..........................56

2.3.5.守衛(wèi)方案........................66

2.3.6.車輛管理..........................68

2.3.7.公共秩序維護......................69

2.3.8.調(diào)解糾紛..........................69

2.3.9.疏導人流..........................70

2.3.10.處置程序.........................70

2.4.交接方案.................................72

2.4.1.前期管理工作計劃...............72

2.4.2.接管期管理工作計劃...............73

2

2.4.3.正常期管理工作計劃................75

2.5.物業(yè)人員考核制度........................76

2.5.1.職能類通道.....................76

2.5.2.管理類通道........................77

2.5.3.員工試用期考核.................77

第三章投標人的項目管理組織機構(gòu)...................88

3.1.項目組織結(jié)構(gòu)與人力資源方案.............88

3.1.1.物業(yè)人員服務管理模式...........88

3.1.2.崗位配置及定崗計劃.............90

3.1.3.質(zhì)量控制措施...................90

3.1.4.服務過程相關(guān)記錄資料的信息管理辦法94

第四章相關(guān)承諾..................................95

4.1.售后服務承諾書...........................95

4.1.1.時間承諾..........................95

4.1.2.清潔、保潔率97%.....................................95

4.1.3.消殺防四害履蓋率96%.............................96

4.1.4.公用設備完好率98%.............................96

4.1.5.責任火災事故發(fā)生率0..............................96

4.1.6.責任治安案件發(fā)生低于1%.......................96

4.1.7.有效投訴率1%以下，投訴處理率99%.97

4.1.8.對管理滿意率98%以上.............97

4.2.保密承諾................................98

第五章培訓方案....................................100

5.1.培訓計劃與內(nèi)容........................100

5.1.1.培訓計劃.........................100

3

5.1.2.培訓內(nèi)容.......................100

5.2.定期訓練................................101

5.2.1.培訓內(nèi)容及方式.................101

5.2.2.培訓的時間安排.................101

5.2.3.培訓I內(nèi)容.......................102

53安全教育培訓............................111

5.3.1.員工上下班期間的安全知識.......111

5.3.2.消防安全知識培訓................113

4

第一章項目計劃和實施方案建議書

1.1.項目需求理解

1.1.1.項目概況

項目名稱：2022-2024年XX地區(qū)物業(yè)管理服務

項目位置：XXXX

1.1.2.服務范圍

(1)XX村社區(qū)、XX村社區(qū)和XX村社區(qū)，其中：XX村

社區(qū)包括XX小區(qū)、XX5號院、市政小區(qū)、XX中學宿舍；XX

村社區(qū)包括XX小區(qū)、XX小區(qū)；XX村社區(qū)包括XX宿舍以上

三個社區(qū)共7個小區(qū)樓棟單元及室外保潔、應急維修及搶修、

外墻清理：含清理小廣告、污物等、化糞池定期清掏及外運、

公共設施維護保養(yǎng)、消除四害及殺菌、消防器具更換等以及

XX轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)和環(huán)境治理工作。

(2)XX轄區(qū)內(nèi)6個出入口安全保衛(wèi)工作及轄區(qū)所有主

干道、胡同及已拆遷范圍環(huán)境治理工作。

(3)XX內(nèi)垃圾分類，含XX宿舍2號、XX小區(qū)、市政

小區(qū)、XX5號院、XX中學宿舍1號及2號、XX小區(qū)、XX小

區(qū)1號及2號、XX宿舍桶站垃圾分類指導，垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)垃

圾分類、垃圾桶清洗、中轉(zhuǎn)站內(nèi)保潔工作，負責將管轄各桶

站垃圾清運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

5

1.1.3.服務內(nèi)容

（一）7個小區(qū)

此范圍共7個小區(qū)，包括XX村社區(qū)、XX村社區(qū)和XX村

社區(qū)，其中：XX村社區(qū)包括XX小區(qū)、XX5號院、市政小區(qū)、

XX中學宿舍；XX村社區(qū)包括XX小區(qū)、XX小區(qū)；XX村社區(qū)

包括XX宿舍以上三個社區(qū)。主要服務工作包括：

1、樓棟單元及室外保潔：樓棟單元內(nèi)負責樓梯間、單

元進口的衛(wèi)生清潔（樓梯踏步、樓梯欄桿、樓梯墻面、樓梯

門窗、單元門、廣告牌等。）；樓棟室外路面、停車場、自

行車棚清潔及垃圾清理；清理小廣告；綠化帶清潔、除草；

健身器械、宣傳欄、指示牌等保潔工作；制止和勸阻不講衛(wèi)

生、不文明現(xiàn)象；

2、應急維修及搶修：上下水管道疏通、室外排水溝、

室外道路修整、公共照明更換、房屋零星維修等；

3、外墻清理：清理小廣告、污物等；

4、化糞池定期清掏及外運，一年不少于4次，應急情

況下，需及時進行清理；

5、公共設施維護保養(yǎng)包括：房屋公共部分、地下（上）

線路和管道、停車場、道路、路燈、健身娛樂設施、指示牌

等；

6、消除四害及殺菌；

7、消防器具更換等。

6

小區(qū)保潔人員數(shù)量不少于8人，應急搶修及維修人員配

置不少于3人。

（二）XX轄區(qū)內(nèi)

1、轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作：主要服務工作包括外來車輛

檢查、登記；區(qū)域治安巡視；防火、防盜；制止違法建筑及

垃圾堆放；小商販擺賣及推銷人員治理；制止有賭博、打架、

鬧事和違法活動；管道跑冒、泄漏等情況上報；應急事件處

理等；

城區(qū)內(nèi)保安人員配置按現(xiàn)有6個進出口實行24小時執(zhí)

勤，主入口設固定崗，區(qū)域內(nèi)設巡視崗。配置人員包括保安

負責人、保安員不少于40人。

2、環(huán)境治理：主要服務工作包括主干道及胡同的清掃

保潔，違規(guī)廣告清理，生活、大件、建筑等垃圾的清理，保

持垃圾收集設施十凈完好，清理堆物堆料；區(qū)域內(nèi)地塊日常

除草、清運及保潔等。城區(qū)主干道、胡同環(huán)境配置保潔負責

人、保潔員不少于15人。

3、垃圾分類，含XX宿舍2號、XX小區(qū)、市政小區(qū)、XX5

號院、XX中學宿舍1號及2號、XX小區(qū)、XX小區(qū)1號及2

號、XX宿舍桶站垃圾分類指導，垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)垃圾分類、垃

圾桶清洗、中轉(zhuǎn)站內(nèi)保潔工作，負責將管轄各桶站垃圾清運

至垃圾中轉(zhuǎn)站。

垃圾分類指導員不少于2人，中轉(zhuǎn)站工作人員（垃圾中

7

轉(zhuǎn)站內(nèi)垃圾分類、垃圾桶清洗、中轉(zhuǎn)站內(nèi)保潔工作）不少于

4人，垃圾清運人員（負責將管轄各桶站垃圾清運至垃圾中

轉(zhuǎn)站）不少于5人。

四、服務周期：3年。

合同期限內(nèi)，如果XX征地的手續(xù)辦理完成，服務隨之

終止。

五、其他

鼓勵供應商根據(jù)區(qū)域行情向業(yè)主收取物業(yè)費，作為改善

小區(qū)環(huán)境、維修等，提升物業(yè)管理水平。

8

L2.服務方案

1.2.L項目組織結(jié)構(gòu)圖

項目組織結(jié)構(gòu)完善，項目經(jīng)理、各類人員配備齊全到位,

項目管理事項明確，嚴格執(zhí)行企業(yè)規(guī)范的管理。

1.2.2.電供應保障方案

為確保用電安全，規(guī)范用電行為，促進安全生產(chǎn)，提高

安全用電水平，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中

華人民共和國電力法》、國務院《電力供應與使用條例》、

《省電力設施和電能保護條例》等相關(guān)法律法規(guī)制定。

2.1管理職責

2.2.1按照行業(yè)要求，架空線路T接的用戶側(cè)配電設備產(chǎn)

權(quán)分界點以T接線夾向負荷側(cè)延長20厘米處為分界點；由電

纜分接箱T接的用戶側(cè)配電設備，以電纜T接頭向負荷側(cè)延長

20厘米處為分界點，負荷側(cè)至用電設備由我處管理和維護。

2.2.2水電處將及時掌握配電設備的運行狀況，及時發(fā)

現(xiàn)缺陷和可能存在的安全隱患，按期進行巡視與檢查。

2.2.3按安全用電等級和變壓器容量，315KVA及以下配

備2-3名運行管理人員，變壓器容量在315KVA以上配備3名以

上運行管理人員。運行管理人員應具備電器設備巡視、維護、

操作技能資質(zhì)。

2.2運行檢修

2.2.1運行中的變配電設備每周至少巡視檢查一次，巡

視人員應建立巡視記錄本，記錄巡視時間、范圍及缺陷。巡

視中發(fā)現(xiàn)的缺陷或異常情況詳細記錄到“巡視記錄本”中，

并及時匯總上報中心領導和單位領導。巡視檢查時進、出配

電室必須隨手關(guān)門，巡視完畢及時加鎖，巡視檢查內(nèi)容有：

10

(1)檢查低壓配電裝置上指示儀表及信號燈，均應齊

全完好，滿足運行監(jiān)視的需求

(2)檢查三相負荷是否平衡

(3)檢查低壓配電裝置內(nèi)低壓電器內(nèi)部有無異味、異

聲，配線及各部接線端子有無過熱松動現(xiàn)象。

(4)雷雨過后檢查有無漏水，電線、電纜溝是否進水，

瓷絕緣有無閃絡、放電現(xiàn)象。

(5)設備發(fā)生故障后，應重點檢查熔斷器和各種保護

設備的動作情況，以及事故范圍內(nèi)的設備有無燒傷或毀壞情

況。

(6)變壓器套管是否清潔，有無裂紋、損傷、放電痕

跡。變壓器油溫、油色、油位是否正常，有無異聲、異味。

變壓器呼吸器是否暢通，有無堵塞現(xiàn)象。變壓器各部件螺栓

是否完整，有無松動。

(7)變壓器各個電器連接點有無銹蝕、過熱和燒毀現(xiàn)

象，一、二次熔斷器是否齊備，一、二次引線是否松弛，絕

緣罩、絕緣線是否良好，相間或構(gòu)件的距離是否符合規(guī)定。

(8)變壓器外殼有無脫漆、銹蝕，焊口有無裂縫、縫

隙有無漏油現(xiàn)象，變壓器銘牌及其他標志是否完好，變壓器

上的其他設備是否完好。

(9)變壓器應按規(guī)定要求進行預防性試驗，日常巡視

中發(fā)現(xiàn)的缺陷和異常情況應及時消除。

II

2.3用電設備發(fā)生以下情況時，必須迅速安排處理

2.3.1配電盤斷路器跳閘、熔斷器跌落。

2.3.2所供電低壓線路倒桿、斷線、發(fā)生火災、觸電傷

亡等。

2.3.3負荷側(cè)報告停電或電壓異常。

2.3.4變壓器故障停電等。

2.4組織搶修

2.4.1當配電設備發(fā)生故障或異常時，應迅速組織人員

對配電設備進行全面檢查，直到查找到故障原因，檢修人員

及時處理。

2.4.2當電源側(cè)發(fā)生停電，應及時與當?shù)毓╇娝〉寐?lián)

系，了解停電原因，并組織人員對配電設備進行全面檢查。

若發(fā)現(xiàn)配電設備發(fā)生故障或異常，無論停電是否與自身設備

有關(guān)，應立即向當?shù)毓╇姴块T報告

2.5電梯系統(tǒng)管理維護方案

2.5.1用戶配合的日常管理工作

(2)用戶應制定有關(guān)電梯自動扶梯安全使用操作規(guī)程

及有關(guān)人員的崗位職責(例：電梯駕駛員、管理員、保潔員、

保潔員等崗位)，落實有專人管理，以確保電梯自動扶梯安

全行駛

(3)對所有電梯自動扶梯分區(qū)域性進行統(tǒng)一編號，設

立一機一檔，統(tǒng)一管理，獲得政府主管部門核發(fā)電梯安全檢

12

驗合格證的電梯自動扶梯方能進入正常使用。

(3)落實機房安全保衛(wèi)措施，保證進入機房的通道、

樓梯暢通。凡有電梯的區(qū)域、通道，重點控制場所應保證維

修人員手續(xù)便捷、出入暢通

(4)機房內(nèi)需提供必要照明，并應保持空氣暢通，室

內(nèi)空氣溫度應保持在5c?40℃之間，環(huán)境相對濕度W85%

(25℃時)

(5)機房內(nèi)和各層門近處應設有滅火設施，照明電源

應與控制線路分開敷，電源電壓波動應W±7%。

(6)防止機房天花板及墻壁滲水。

(7)井道底坑保持干燥，不可滲水或有水漏入。

(8)因用電分流，排接電線、拉閘或意外事故造成停

電，需運用備用源啟動電梯、自動扶梯運行時，必須提前通

知保養(yǎng)人員落實防護措施后，方能啟動，以免造成不必要的

電梯故障和意外人身傷害。

(9)若需進行裝潢，對所使用電梯、自動扶梯應必須

增設防護措施，落實專人駕駛，所運送的建筑、裝潢材料必

需有包裝物，避免由于材料、物品泄漏或散落造成電梯污染、

撞擊、損壞。裝潢結(jié)束后，應對該電梯、自動扶梯進行全面

檢查、整修。

(10)用戶電梯自動扶梯設備管理人員應經(jīng)常對電梯自

動扶梯進行巡視，發(fā)現(xiàn)異常，立即通知維修站。

13

(11)用戶方的電梯駕駛員和保潔員需做好電梯廳門區(qū)

域、廳門、門套、地坎、電梯轎箱、自動扶梯梯級、裙板、

玻璃、扶手帶、機房等部分和使用環(huán)境的日常清潔工作，確

保電梯自動技校安全行駛。

(12)為維修、保養(yǎng)人員辦妥所需的出入證件，以保證

維修、保養(yǎng)人員工作順利進行。

(13)落實專人同維修站聯(lián)系日常工作，提前提供電梯

自動扶梯使用日程計劃，對維修保養(yǎng)工作進行核查和確認。

2.5.2用戶配合的安全管理工作

(1)對于公共交通電梯自動扶梯事故容易發(fā)生的部位

必須落實：如發(fā)生恐慌、騷動、擁擠等非常狀態(tài)的應急措施。

(2)對于公共交通電梯自動扶梯是盜竊容易發(fā)生的部

位必須落實：日常的安全保衛(wèi)措施。

(3)對于維修站捐資“提示”、告知和修理報告，應

積極響應及時采取正確的對應措施。

(4)電梯三角鑰匙的使用者必須持有政府主管部門頒

發(fā)的相應且有效的資格證：電梯管理者必須對三角鑰匙的使

用和使用情況嚴加監(jiān)管。

(5)電梯在行駛或停止過程中，發(fā)生如抖動、突然的

加減速、指定層站不?；蛘J為有異?，F(xiàn)象時，請停用電梯，

盡快通知維修人員進行檢修。

(6)當人員被困于電梯轎箱時，管理者應檢查電梯轎

14

箱位置和困人情況，并立即通知維修人員到現(xiàn)場救援。在維

修人員實施救援之前，用電話與被困人員進行溝通，安慰且

等待救援。不要輕易嘗試釋放人員，并勸告其他人員不要盲

目嘗試自救。

(7)自動扶梯管理者必須對鑰匙的使用者和使用情況

加以監(jiān)管。

(8)自動扶梯在運行或停止過程中，發(fā)生如突然加減

速、異常聲音和或您認為有異?，F(xiàn)象時，請停用自動扶梯和

自動人行道，通知維修人員進行檢修。

(9)自動扶梯有故障時，安全系統(tǒng)起保護作用而使用

自動扶梯緊急停車。此時自動技校應停用，請確認故障現(xiàn)象

并通知維修人員。

2.5.3應急措施

(1)意外事故的應急措施

意外進水應急措施示意圖：停止運行一疏散乘客一設置

警示牌一切斷電源一通知專業(yè)人員檢查

發(fā)生火警應急措施示意圖：現(xiàn)場確認一切斷電源一報警

一疏散救援一參與滅火

(2)意外事故消除后的處理

1)室內(nèi)型自動扶梯不再進水后，應在維修人員指導下

對扶梯作干燥處理，完成后由扶梯維修人員對扶梯進行全面

檢查。對損壞部件進行更換或進行項目修理，確認自動技校

全部修復后方可投入使用。

2）室外型自動扶梯應在排除積水后，由扶梯維修人員

對技校進行全面檢查，對損壞部件進行更換或進行項目修理,

確認自動扶梯全部修復后方可投入使用。

3）電梯進水、火災、地震等其它災害后，應由維修人

員對電梯進行全面檢查。對損壞部件進行更換或進行項目修

理，確認電梯全部修復后方可投入使用。

4）電梯困人救援結(jié)束后，由電梯維修人員對電梯進行

全面檢查。對損壞部件進行更換或進行項目修理，確認電梯

全部修復后方可投入使用。

5）電梯意外事故救援結(jié)束后，由維修人員對電梯進行

全面檢查。對損壞部件進行更換或進行項目修理，確認電梯

全部修復后方可投入使用。

1.2.3.消防維護實施方案

3.1機電設備維護

專業(yè)水電工若干人，▲必須有高低壓操作資格（必須在

現(xiàn)場上班，有活動時必須在場服務至活動結(jié)束）。

機電設備日常維護管理的內(nèi)容：供配電系統(tǒng)、配電房專

人值班守護、運行記錄，確保供電系統(tǒng)正常運行，發(fā)現(xiàn)一般

性漏電故障迅速解決，消控室電氣箱不得有非正常標志出現(xiàn),

重大事項及時匯報請示，跟蹤到問題解決，消除框內(nèi)外灰塵、

污垢、機房保潔，按維修保養(yǎng)計劃定期保養(yǎng)，保持良好的備

16

用狀態(tài)，空調(diào)系統(tǒng)，每天上班前半小時開機，按季節(jié)設置空

調(diào)溫度，定時做主機運行記錄，定期清洗盤管風機和風柜，

弱電系統(tǒng)（監(jiān)控、消防電氣、安防門禁、紅外邊界、巡更系

統(tǒng)等）按維修保養(yǎng)定期保養(yǎng)，確保各系統(tǒng)的正常運行，電梯

的維護保養(yǎng)由專業(yè)的維保公司負責（費用另行結(jié)算）。

派遣一名電梯管理員，隨時掌握電梯運行維護使用信息,

及時處理故障或聯(lián)系維保單位搶修。

3.2工作制度

3.3.1值班人員經(jīng)常學習有關(guān)設備的操作及保養(yǎng)知識，

熟練掌握其性能和操作程度。新進人員必須堅持”先培訓、

后上崗”的原則，使之具備一定理論知識及操作技能后，鄰

取上崗證方可上崗。

3.3.2消控、監(jiān)控設施保持24小時開通，并保持完整的

監(jiān)控記錄，保證對各出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄

像及協(xié)助布警。

3.3.3值班人員要熟悉監(jiān)控防盜、消防集控報警系統(tǒng)及

設備的性能、熟悉控制部位，并將重點部位的工作過程全部

錄像，保存30天以備查看，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或

行業(yè)標準執(zhí)行。

3.3.4監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號

后，應及時報警，并派專人趕到現(xiàn)場進行前期處理。

3.3.5值班人員必須受護本系統(tǒng)設施，按照"機房衛(wèi)生

17

管理制度“保持衛(wèi)生管理制度”保持衛(wèi)生清潔。交接班時應

按照設備操作規(guī)程詳細檢查設備，并認真填寫值班記錄。

3.3.6值班人員必須按照操作程序開啟和關(guān)閉設備，不

得隨意啟動。非值班人員無權(quán)啟動該設備。

3.3.7遇有故障，值班人員應及時向上級報告，不得私

自開機維修。特殊情況應立即關(guān)閉總電源。

3.3.8不得隨意移動或更改線路設備。嚴禁用錄像機看

錄像片，嚴禁用監(jiān)視器收看電視節(jié)目，嚴禁用加密電話打私

人電話。

3.3.9監(jiān)控、消控中心是技術(shù)防范設備控制中心，屬機

密要害部位，非工作人員不準入內(nèi)（公司領導查崗時除外）。

值班人員不得在監(jiān)控、消防中主會客，更不得將監(jiān)控設施情

況透露給無關(guān)人員。非值班時間不得進入監(jiān)控、消防中心，

監(jiān)控室內(nèi)不得有存放私人物品。

3.3.10工作臺上嚴禁擺放與工作無關(guān)的物品（如：茶杯、

熱水器或裝有其它液體的容器等）。監(jiān)控室內(nèi)不許帶入易燃

易爆物品，以防損壞機器設備。

3.3.11嚴禁在報警監(jiān)控室內(nèi)吸煙，防止煙塵侵蝕電子設

備。

3.3.12嚴禁把監(jiān)控電腦、UPS電源、錄相機、電話移作

它用，如有違反必將嚴肅處理。

3.3.13監(jiān)控室內(nèi)按設備要求做好防塵防潮防高溫工作，

18

正確使用空調(diào)器，保證報警設施運行有良好的工作環(huán)境條件。

3.3消防、監(jiān)控實施措施

消防管理是物業(yè)管理的重點和難點，是保證整個大樓各

部門人身、財產(chǎn)安全的重要管理環(huán)節(jié)。根據(jù)我公司體系文件

規(guī)定，客戶服務中心統(tǒng)計編制《大樓消防檔案》及《消防設

施清單》，建立了以客戶服務中心經(jīng)理為總指揮的“義務消

防隊”，制定了一系列管理制度及檢查流程，并定期進行全

員消防安全教育及消防知識培訓。

3.3.1消防安全、監(jiān)控管理要點

(1)強化消防意識：堅決貫徹“預防為主、消防結(jié)合”

的消防管理方針，確?；馂氖鹿实牧惆l(fā)生率。

(2)建立消防隊伍：根據(jù)消防管理“預防為主、消防

結(jié)合”方針，設置專義務消防隊伍，成立消防緊急應急分隊，

任命義務消防隊員。

(3)建立消防制度：建立周密完善的消防疏散圖、防

火責任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消

防設施，明確防火檔案制度及消防員職責，并定期邀請消防

專業(yè)人員進行專題培訓和定期進行消防模擬演習，以防患于

未然。

(4)落實防火責任制：堅決執(zhí)行消防安全責任制，落

實各級和各項消防管理責任人和滅火指揮人員。

(5)強化消防意識：加強物業(yè)服務中心員工的消防觀

19

念和防火意識，任何管理服務人員都有消除火災隱患之責任。

(6)加強過程控制：各個環(huán)節(jié)嚴格遵照國家有關(guān)規(guī)定

和公司質(zhì)量管理體系文件之要求，各消防設施定期檢測，保

證完好無損，隨時可以啟用。各類簡易滅火器材固定位置放

置，便于有需要時有關(guān)人員取用方便。

(7)24小時監(jiān)控：對物業(yè)各區(qū)域?qū)嵭?4小時消防安全

監(jiān)控，對火災易發(fā)生區(qū)加強防范和巡查，重點防范。

(8)定期消防預演：定期組織員工進行防火災演習，

熟練掌握各種消防設施的使用方法，提高對火警的應付能力。

(9)全員防范：秩序維護員、保潔員以及全體客戶服

務中心工作人員日常工作注意巡視，保持警惕，對于不應放

在某處的物體，不能解釋來歷的物體和不適宜放在某處的物

體要及時處理，對危及消防安全的事故隱患及時報告、處理。

(10)標識完備：完善各類防火標識，和各類消防設施

的使用說明標識。

3.3.2強化消防意識

(1)堅決貫徹“預防為主、防消結(jié)合”的消防管理方

針；

(2)每兩周舉行一次消防宣傳；

(3)每季度組織一次消防知識培訓；

(4)每半年組織一次消防演習，確?；馂牡牧惆l(fā)生率。

3.3.3建立消防隊伍

20

消防維保人員要求：經(jīng)過相關(guān)消防知識培訓，具有本市

消防安全知識培訓合格證或中華人民共和國自動消防系統(tǒng)

操作資格證。

根據(jù)消防管理“預防為主、防消結(jié)合”方針，設置專業(yè)

消防隊伍，成立消防緊急應急分隊(成員為經(jīng)過專業(yè)培訓的

消防安全人員)。

(1)客戶服務中心經(jīng)理為客戶服務中心消防安全管理

第一責任人，依照消防法律、法規(guī)履行消防安全管理職責，

組織消防安全工作的落實和監(jiān)督總結(jié)，建立健全防火安全責

任制度。并在一旦發(fā)生火情時，擔任物業(yè)服務中心消防滅火

總指揮。經(jīng)理落實和監(jiān)督消防工作，督促完善防火安全責任

制度。

(2)各主管為消防管理分項責任人，具體負責組織消

防工作的具體組織、落實、培訓、演習、檢查、完善消防設

施，組織和建立義務消防隊，依照有關(guān)消防法規(guī)，建立落實

各項消防安全措施，并指定消防作戰(zhàn)方案。

(3)指定專人為各項消防管理工作的直接執(zhí)行人，負

責各項消防安全措施的具體實施，組織消防安全知識的宣傳

及消防安全檢查，消除火險隱患、及時制止、糾正違章行為。

(4)全體員工都有維護消防安全、保護消防設施、預

防火災、報告火警、參加滅火工作的義務。

3.3.4建立消防制度

建立周密完善的消防疏散圖、防火責任制，制定消防作

戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防設施，明確防火檔案

制度及消防員職責。

物業(yè)服務中心全體人員組建一支義務消防隊伍，制定出

一套有效的，切合實際的消防作戰(zhàn)方案，由物業(yè)服務中心經(jīng)

理審批后報公司品質(zhì)督導部驗證生效。消防作戰(zhàn)方案、消防

作戰(zhàn)示意圖應懸掛于控制中心及安全員宿舍。

3.3.5消防工作的控制過程

(1)客戶服務中心定期舉行消防安全知識和消防作戰(zhàn)

方案的培訓，使所有員工了解消防基本常識、消防作戰(zhàn)程序

的內(nèi)容及字火災發(fā)生時自己的任務。每半年要組織全體員工

就消防安全知識和消防作戰(zhàn)方案進行考核。安全員必須會使

用滅火器、消防水帶，保潔員必須會使用滅火器、知道疏散

人員的方法。

(2)每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境，操作的設備及

物品情況，熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,

掌握消防器材的具體使用方法。

(3)定期對消防、監(jiān)控主機及各消防、弱電網(wǎng)絡與監(jiān)

控點的設備進行維護保養(yǎng)，確保網(wǎng)絡交換機、網(wǎng)絡線路、電

話通訊線路暢通，確保運行無故障；定期對室外的消防栓、

消防水帶、消防泵等設備進行檢查，有無埋壓或損壞等情況；

定期對各樓層消防栓進行檢查，設施是否齊全；定期對各樓

22

層的感煙探測器、感溫探測器、手動報警按鈕、層顯等設備

進行檢查，是否有遮擋或損壞等情況；定期對各樓層的滅火

器進行檢查更換，是否有壓力不足或缺少等情況；定期對各

樓層的排煙通風口、消防通道進行檢查，是否有遮擋或堵塞，

各樓層的疏散指示標志是否有損壞或缺少等情況；定期對各

樓層應急電源的主、備電情況進行檢查。

(4)臨時故障緊急修理，一般性故障及時處理，非一

般性故障立即上報采購人及維保單位并做好相關(guān)記錄。

(5)每半年至少進行一次消防緊急集合，人員以義務

消防隊員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi))，準確記

錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝

備情況。各組緊急集合的指定地點及所需時間由公司相關(guān)部

門核定，對緊急集合中不能達到要求的人員，在月度考核中

予以體現(xiàn)，對緊急集合中無故缺勤、延誤人員予以嚴肅處分。

(6)保持地下區(qū)域走道和出口暢通無阻，妥善維護樓

梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁在所

轄區(qū)域內(nèi)的任何地方貯存易燃、易爆以及各類劇毒物品。

(7)未經(jīng)同意任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、

穩(wěn)壓泵、送排煙閥、破玻璃按鈕，不得隨意動用消防器材和

消防水。

(8)配備足夠的消防用沙，不得挪做它用，煙感、溫

感、噴淋頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。

23

(9)任何員工發(fā)現(xiàn)異味、異聲、異色等現(xiàn)象及時報告,

并采取積極措施處理。

2.3.6消防演練流程圖

24

客戶服務中心

準備工作急救及演習所需物品

發(fā)出消防演習膂報

引導業(yè)主消防通道疏散

報告建設指揮部

1.2.4.會務保障服務方案

為了加強會議室的管理，保證各類會議的順利召開及規(guī)

范有序使用，提高會議室的利用率，特制定管理處會議室管

理規(guī)定。

4.1會議室的管理

4.1.1凡使用會議室的部門負責會議室內(nèi)席簽擺放及座

次的安排，會議室內(nèi)不得隨意亂貼亂畫。

4.L2會議室的衛(wèi)生、照明、空調(diào)、設備的使用及所有

會務工作由物業(yè)處項目經(jīng)理負責，根據(jù)主辦部門要求懸掛會

標，專題會議后將會標撤銷。

4.1.3會服人員按每周會議安排表提前準備好會議室。

及時做好會議室內(nèi)設施設備、會務方面的一切安排。做到會

議室干凈整潔，桌椅排放整齊，按會議需要備好茶杯，飲用

水，會后及時打掃清理。

4.1.4會議室配置的設備、桌椅未經(jīng)許可，不得隨意搬

動挪作它用，室內(nèi)物品不得隨意拿出或挪用，若確因需要借

用，必須征得管理部門同意后方可動用，事后歸還原處。

4.1.5會議室使用完畢后，應隨時關(guān)閉門、窗和全部設

施設備電源，切實做好防火、防盜及其他安全工作，如因會

服人員造成的損失將追究個人的責任。

26

4.L6各部門使用人員應愛護會議室的公共設備，會服

人員發(fā)現(xiàn)使用部門操作不當及人為造成損壞的，應及時向主

管部門報告，分析原因，明確責任。

4.1.7會服人員每天做好會議室場地及消防安全及設備

檢查工作，保障會議室資源不流失，完成好規(guī)定的日巡視工

作。

4.L8會服人員須嚴格按某大樓各項規(guī)章制度，努力做

好服務及協(xié)調(diào)工作，保障各類會議、接待活動的正常進行。

4.2會議服務管理規(guī)定

4.2.1會儀服務

(1)接到領導的通知，要先了解會議的需求，按照需

求組織相關(guān)人員做好會議前準備工作。

(2)會議服務時應儀表清潔，舉止端莊，保持微笑服務、

禮貌用語。

(3)倒茶時依照先賓后主、先主席臺上后主席臺下，

從左往右的順序，在來賓的右手位上茶。

(4)會議中應隨時滿足賓客的服務需求，原則上每15

分鐘全部添茶一次。

(5)會議結(jié)束及時收拾清洗茶具，整理桌椅，關(guān)閉照

明、空調(diào)設施后方可離去。

(6)會議室用茶具每星期大洗、消毒一次。

27

(7)會議室衛(wèi)生每星期大掃除一次，每天保潔，保證

無衛(wèi)生死角。

(8)主附樓會議室工作協(xié)調(diào)聽從班長調(diào)度。

(9)定期對領導回訪，以提高服務質(zhì)量。

4.3會議服務員崗位職責

會議服務員每天提前15分鐘上班到崗，上崗時應統(tǒng)一著

裝，配戴工號牌。并做好會議接待準備。

4.4.1負責相關(guān)會議室的保潔，包括地面、門窗、桌椅、

植物及部分室內(nèi)設施。

4.4.2負責會議開始前的茶水、果點、會議用品、桌椅、

照明、空調(diào)設施的準備。

4.4.3負責會議期間的茶水、果點服務，保證賓客的隨

時服務需求。

4.4.4負責會議結(jié)束后的清場工作。

4.4.5負責各會議室之間的工作協(xié)調(diào)配合。

4.4.6負責會議室照明、空調(diào)、飲水設施是否完好，有

問題及時向主任匯報。

4.4.7.負責領導辦公室服務。

4.4.8完成領導交辦的其它任務。

1.2.5.保潔方案

5.1地面保潔

5.L1洗地

28

工具：標識牌、拖把、水桶和榨水器、刀片、全自動洗

地機、紅色保養(yǎng)清潔墊、個人勞保用品、抹布

清潔劑：全能清潔劑

程序：準備好所有工具。

清理工作場所。

清掃地面，用刮刀刮掉可見的堅硬污垢。

穿戴所有必要的勞保用品。

按比例(1:128)配制清潔液(用冷水)o

將清潔液注入全自動洗地機的溶液內(nèi)開始清洗作業(yè)。

放置多個“禁止通行”標識牌。

用清潔劑擦洗地面完畢后，再用清水過洗，直至清水不

起泡沫為止。

洗凈所有工具，放回至原來地方。

地面干透，再進行別的處理。

5.1.2起蠟

工具：標識牌、個人勞保用品、垃圾箕、膠掃、刀片、

地拖、水桶和榨水器、拖把、擦地機、黑潔墊、吸水機、塵

推、抹布

清潔劑：快新起蠟水

程序：準備好所需工具。

清理工作場所。

清掃地面并除塵，用刀片刮去口香糖之類的堅硬污垢。

穿戴所有必備勞保用品。

放置“禁止通行”、“地面上蠟”標識牌。

按規(guī)定比例（1：40）配制起蠟水（用熱水）。

用起蠟水拖把將起蠟水均勻打拖到地面。

讓藥水停留10分鐘后再起蠟。

用擦地機打磨地面，如果地面上有累積舊蠟，則再用起

蠟水處理，通過增加作用時間和機械動作來提高起蠟效果。

用刀片去墻角或墻邊的積蠟。

用吸水機吸凈污水。

再用清水過洗地面二次。

再清洗二次，停留45分鐘后檢查地面是否干透，方可打

蠟。

洗凈所有用具，放回原處。

保留標識牌直至地面完全干透。

注意：此時，應絕對禁止在地面上行走，要等上蠟或封

地后才能讓人走上去。

5.1.3石材保養(yǎng)晶面處理

工具：標識牌、毛巾、水桶、噴壺、鋼絲棉、紅墊、洗

地機、加重晶面處理機、吸水機、刀片、玻璃刮刀

使用品種如：NCL2501晶面劑，NCL2502拋光劑

程序：準備好所有工具和機器設備。

放置標識牌。

30

設置圍欄，避免行人行走。

待清洗過的地面完全干燥。

將晶面處理機推入作業(yè)面，套上鋼絲棉或紅墊。

將6克NCL2502晶面劑噴于地面。

啟動晶面處理機進行研磨作業(yè)，必要時需重復一至二次。

除塵后適時噴入NCL2501晶面劑進行拋光。

直到地面出現(xiàn)晶瑩光亮的晶面效果即可，需翻新地面除

外。

1.2.6.樓層公共區(qū)域保潔

(1)備用工具、材料

掃把、垃圾鏟、水桶、地拖、膠袋、干、濕抹布、保

暗劑。

(2)工作程序

1)用掃把徹底清掃樓層各通道地面。

2)用干凈濕抹布擦抹墻面、防火門、樓梯扶手、鐵欄

桿、消防栓柜。

3)用濕無絨抹布擦抹不銹鋼扶手護欄、指示牌，然后

用干抹布抹凈。

4)用濕拖把擰干水分后拖凈地面污漬和樓梯。

5)清抹周圍墻壁，清洗水池，掃除地面積水和雜物。

6)每天定時清理垃圾，清洗垃圾容器。

(3)標準

31

1）地面、壁面石材、干凈無污漬、有光澤。

2）防火門、指示牌、消防栓柜門無污漬、無明顯積塵。

3）衛(wèi)生間無異味，潔具無污垢、地面無污漬、積水。

（4）注意事項：

1）儀表整潔、精神飽滿、舉止大方得體。

2）使用的保潔用具要勤洗消毒，保持潔凈。

3）打蠟、拋光和其它保潔大做安排中、夜班進行。

5.2室內(nèi)墻玻璃等清潔

5.2.1玻璃

準備工具：噴頭、玻璃刮、升縮桿、水桶、玻璃清潔劑、

清水、抹布。

程序：先用刀片鏟除玻璃或鏡面和邊緣上的污垢。

將玻璃保潔劑按1:10加清水。

將毛套浸保潔劑溶液，擰干多余水份，然后用適當?shù)牧?/p>

量在玻璃表面頂端從上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水

份。

一洗一刮連貫進行，當保潔玻璃的低部位時玻璃刮橫向

移動。

用無絨干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。

最后用拖把抹凈地面上的污水。

保潔高處玻璃時，可把毛套、玻璃刮套在伸縮桿上操作。

循環(huán)保潔時用干、濕布，先用濕布擦抹，然后用干布抹

干凈污漬、手印。

5.2.2門、窗的清潔

清潔玻璃：準備好工具：玻璃刮子、上水器、清潔劑、

抹布等。將上水器浸漬，取出后秒微控一下水，然后因上水

器從上至卜把玻璃擦一遍，用力適度，用玻璃刮子自上向卜

將玻璃上的水刮下。用毛巾將窗框的水跡擦干。

窗臺的清潔：窗臺上有特別的輕輕挪開，用抹布將窗臺

的塵土擦凈后，再將物品擺放整齊。

門的清潔：將門上灰塵用抹布自上而下的擦拭后，在將

門框的邊沿及拉手擦拭。

5.2.3墻壁的清潔

清潔時應注意：用鏟刀刮除墻面污垢時，鏟刀要貼緊墻

面，以防刮花墻面。嚴禁使用強堿、強酸類除污清潔劑清潔

墻面，以免損壞墻磚表面的光澤。石材、仿石墻面應先除舊

蠟，再按此程序進行清潔，然后再封蠟(封蠟程序參照《地

面清潔標準作業(yè)規(guī)程》)0保潔標準應達到目視墻面干凈無

污跡，室內(nèi)墻面清洗后用紙巾擦拭50cm無明顯污染。

(2)乳膠漆墻面的清潔

程序：關(guān)閉要清潔之處的門窗，在地面灑上一點水。

用彈子或干凈的棕、草掃把輕輕佛去墻面及頂部的灰塵。

用干毛巾輕擦墻面污跡，擦不掉的污跡用細紗布輕擦。

用鏟刀鏟除墻面上氈附的泥沙、痰跡。

掃干凈地面灰塵，再用拖把拖干凈地面。

5.2.4衛(wèi)生間主要特點

人員來往頻繁，最易臟污的共用地方，人們不僅在衛(wèi)生

間大小便，還進行梳洗化妝，因此要求空氣清新。然而，大

小便會產(chǎn)生臭味和其他異味，清除異味難度較大。

5.3日常保潔項目

5.3.1及時沖洗廁(尿)兜、不得留有臟物。

5.3.2及時清倒手紙簍，簍內(nèi)手紙不得多于2/3。

5.3.3不斷拖擦地面，做到無水跡、無垃圾、無塵土、

無污垢。

5.3.4定時擦洗云臺、面盆、廁(尿)兜等衛(wèi)生設備。

5.3.5定時擦拭門窗、間板、墻壁、窗臺。

5.3.6注意事項

(1)作業(yè)人員要注意自身保護，作業(yè)時帶防護手套和

口罩，預防細菌感染，防止保潔劑損害皮膚。清洗衛(wèi)生間所

用的工具應專用，使用后定期消毒，與其他保潔工具分開保

管。

(2)注意衛(wèi)生間的通風，按規(guī)定開關(guān)窗扇。

5.3.7保潔程序

(1)備：作業(yè)前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃

圾鏟、水桶、抹布(兩條以上異色毛巾，深色為坐廁兜專用，

淺色抹其他)、潔廁劑等。

34

(2)沖：進入衛(wèi)生間首先放水將廁兜、尿兜沖洗。

(3)侄U：掃除地面垃圾，清倒手紙簍、垃圾筒、茶葉

筐。同時將手紙簍、垃圾筒、茶葉筐沖洗干凈。

(4)洗：按照先臺面盆，后廁兜尿兜的順序，逐項逐

個刷洗衛(wèi)生設備°廁兜尿兜要用專用刷子、百潔布等專用保

潔劑刷洗。然后再用清水沖洗，用抹布擦干凈。廁兜存在臭

味是因廁兜里部、邊緣存有臟污，特別是尿兜的排水口和廁

兜的下部(反水管水面以上)，刷洗時應特別注意。

(5)擦：用淺色抹布擦拭門窗、窗臺、隔板、墻壁等，

必要時用刷子、百潔布、刮刀等去污。

(6)拖：用地拖拖擦地面，注意邊角落，注意尿兜周

圍，不要留有水跡。

(7)撤：關(guān)閉水閥，把門窗關(guān)好。

5.3.8最影響衛(wèi)生間保潔的現(xiàn)象是：

(1)廁兜未沖或未沖凈。

(2)手紙簍已堆滿或手紙扔在簍外邊。

(3)地面有煙頭等垃圾，有水跡。

(4)臺面有污跡、水跡。

5.4外圍道路的保潔程序

5.4.1備用工具、材料：

大小掃把、膠刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾鏟、保潔

劑。

5.4.2工作程序：

(1)用掃把將地面分區(qū)域全面清掃一遍，清倒垃圾和

雜物。

(2)用地拖將旗臺、樓臺階全面清洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡，

倒少量保潔劑在污漬處，用膠刷擦洗除漬，用水沖洗，掃除

地面積水。

(3)保潔周圍排水和下水口，保證排水暢通。

(5)下雨天用推水刮推掉臺階積水。雨停后，及時用

膠掃把把廣場上的積水和泥沙掃干凈。

5.4.3標準

(1)地面無垃圾、紙屑、無積水、污漬、無雜物。

(2)草地和綠化帶保潔，無枯枝落葉和垃圾。

5.4.4注意事項：

(1)保潔工作應小心細致，不要碰壞公共設施、設備

等。

(2)清洗工具。

5.5垃圾桶清潔

1)工作程序

將垃圾桶蓋打開，取出垃圾桶，將垃圾倒入垃圾袋內(nèi)，

保潔桶周圍的垃圾。

清理室內(nèi)果殼箱垃圾，把垃圾運到室外垃圾桶。

用去污粉或洗衣粉撒在垃圾桶內(nèi)，用刷子擦洗污跡，用

36

水洗干凈后將內(nèi)桶放入桶中。

同時用抹布把外桶表面清理干凈，

2）注意事項

作業(yè)人員要注意自身保護，作業(yè)時帶防護手套和口罩,

預防細菌感染，防止保潔劑損害皮膚。中間休息或作業(yè)完畢

后，應使用藥用肥皂洗手，飲食前要漱口。

鋪垃圾袋時應將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折貼

在垃圾筒箱外沿，再蓋緊垃圾筒箱蓋。

把垃圾運到室外垃圾桶。

6.垃圾分類督導方案

6.1垃圾的清運

6.1.1垃圾分類桶顏色鮮明，擺放整齊，垃圾房周圍整

潔、四周無散落、無存留垃圾和污水，周邊無異味。

6.1.2垃圾分類桶外觀無殘損，封閉性好、無污漬；桶

上標識清晰，分類明細無破損，區(qū)分可回收內(nèi)容、不可回

收內(nèi)容。

6.1.3墻上制度清楚，有消防安全責任書；垃圾清運記

錄，垃圾分類記錄。

6.L4垃圾運輸車輛車容車貌整潔，運輸過程中做到專

人，著工作服、有胸牌、素質(zhì)高，車體密閉運輸、裝車時

不遺灑，車走場凈，行車過程中不暴露、不遺灑。垃圾清

運過程中，要注意保持周圍環(huán)境衛(wèi)生，如灰塵較多的，應

先灑水，涉及進出人員安全的要圍安全警示帶。員工不得

在站內(nèi)翻倒垃圾，垃圾桶不得放在垃圾站外，協(xié)助做好垃

圾清運工作。

6.1.5垃圾清運做到定人、訂車、按時用專用垃圾回收

車，從中轉(zhuǎn)處收集清運；工作中做到輕、穩(wěn)。

6.1.6對垃圾分類桶、垃圾房內(nèi)定期殺蟲打藥，消滅

蚊、蠅幼蟲。

6.1.7由專人收集送至垃圾站，做到日產(chǎn)日清。

6.1.8分類垃圾桶定期清洗，檢修輪子，無損壞。

6.1.9垃圾清運過程，要注意愛護現(xiàn)場的所有公共設施

設備。

6.1.10垃圾清運工作人員及時清理垃圾的堆積物，保

證垃圾車的衛(wèi)生，定期對垃圾車進行維護和保養(yǎng)。

6.2垃圾的分類

按照國家垃圾分類標準，本項目垃圾可分為可回收垃

圾、不可回收垃圾、大件垃圾和有毒有害垃圾。

可回收垃圾包括紙類、金屬、塑料、玻璃等，不可回

收垃圾包括剩菜剩飯、骨頭、菜根菜葉等，大件垃圾包括

舊家具、舊家電和大樹枝等；有毒有害垃圾包括廢舊電

池、廢熒光燈管、水銀溫度計、廢油漆（桶）、過期藥品

等。

對不同類別的垃圾，將采取不同的處理措施。對可回

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收垃圾，通過綜合處理回收利用，可以減少污染，節(jié)省資

源。不可回收垃圾根據(jù)具體情況運往焚燒廠或填埋場處

理；大件垃圾碎化后，可回收物進入廢品回收系統(tǒng)，易燃

垃圾運往焚燒廠處理，其余的運往填埋場處理。有害垃圾

需要特殊安全處理，由市環(huán)衛(wèi)局工業(yè)廢物處理站負責處

理。

6.3作業(yè)后處理流程

保潔人員應負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中

轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。裝運完畢及

時清掃、清洗干凈垃圾吊裝點，并將保潔車及時放回指定

位置。

6.3.1認真做好除“四害”防污染工作，負責每天一次

沖洗垃圾中轉(zhuǎn)站地面。每兩天對垃圾中轉(zhuǎn)站進行消毒工

作，不少于一次防蟲害。及時清理地面，確保地面干凈無

果皮紙屑、無污水。及時清潔垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)墻面、天花

板，應無積灰、污跡、蛛網(wǎng)、無亂圖亂畫墻面光潔外墻面

整潔。

6.3.2每天必須保持垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)外清潔干凈，擺放好

中轉(zhuǎn)站內(nèi)外的工具及手推車，不能占用人行道及影響交

通。

6.4垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準：

6.4.1地面無散落垃圾、無污水、污漬；

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6.4.2墻面無粘附物，無明顯污跡；

6.4.3垃圾做到日產(chǎn)日清；

6.4.4所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、

四周無散積垃圾；

6.4.5可作廢品回收的垃圾應另行存放；

6.4.6垃圾中轉(zhuǎn)站應保持清潔無異味，每周應定時噴灑

藥水，防止發(fā)生蟲害及污染。

6.5項目各項保障措施制度

6.6.1垃圾清運工作管理規(guī)定

（1）垃圾收集工作人員的崗位要求

1）垃圾收集人員按公司統(tǒng)一著裝，嚴格遵守公司的各

項規(guī)章制度；

2）根據(jù)具體情況，需要加班或者晚上收集的，應無條

件服從安排；

3）垃圾收集過程，要注意保持周圍環(huán)境衛(wèi)生，如灰塵

較多的，應先灑水，涉及進出人員安全的要圍安全警示

帶；

4）裝車完畢，收集人員清掃現(xiàn)場后方可離開，保證現(xiàn)

場的衛(wèi)生；

5）垃圾清運過程，要注意愛護現(xiàn)場的所有公共設施設

備，如系人為損壞，照價賠償；

6）垃圾收集工作人員對公司所配置的清運工具責任到

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人，如系人為破壞、丟失，將照價賠填；

7）清運工作人員及時清理垃圾的堆積物，保證垃圾車

的衛(wèi)生，根據(jù)要求，對垃圾車進行維護和保養(yǎng)。

8）垃圾清運工作人員應遵守相關(guān)法律法規(guī)及各管理處

具體管理規(guī)定。

（2）安全管理制度

1）定期對職工進行安全培訓和突擊事件的應急處理訓

練，并做好記錄。

2）重點部位應設置醒目警示標志。

3）發(fā)生事故時，管理人員應立即上報主管部門及有關(guān)

領導。

（3）消毒工作規(guī)定

1）根據(jù)氣候變化和蚊、蠅密度，適當調(diào)整藥理和消殺

次數(shù)。

2）做好消毒記錄，每日要消殺面積、藥品用量進行詳

細記錄。

3）藥品管理要遠離辦公、生活場所，嚴格藥品領取手

續(xù)和管理制度，任保人不得私自動用，剩余藥品要及時入

庫。

4）消毒結(jié)束后，必須將消毒設備沖刷干凈，及時保

養(yǎng)。

（4）車輛管理制度

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1)車輛操作實行定人、定崗，做到職責分明。

2)每周中應有一天定為設備保養(yǎng)日，根據(jù)設備保養(yǎng)要

求，定期更換機油及“三濾”使車輛經(jīng)常處于良好狀態(tài)。

3)車輛操作前應例行檢查，觀察各儀表指示是否正

常。

4)操作人員要嚴格按照機械設備操作規(guī)定操作，防止

損壞車輛。

5)車輛使用完畢后，應及時清理車上的垃圾雜物，保

持車體干凈、整潔，并停放在專用車庫內(nèi)，確保安全。

6.6.2垃圾裝卸管理制度。

(1)車輛進入裝車點或中轉(zhuǎn)站后，必須服從工作人員

的指揮和管理。

(2)車輛進入垃圾場后，必須服從垃圾場工作人員的

指揮、遵守垃圾場的管埋規(guī)定。

(3)司機應配合保潔人員，做好裝車工作，裝車工裝

車作業(yè)時必須帶安全帽、穿反光服、嚴禁穿拖鞋上崗。

(4)裝車工操作壓縮箱，必須嚴格按照想干操作規(guī)

程，避免損壞設備和引起事故。

(5)垃圾車在規(guī)定地點完成垃圾箱卸料操作后，駕駛

員應下車檢查箱內(nèi)垃圾是否卸完，并清理垃圾箱卸料門門

框，嚴禁鎖緊垃圾箱卸料門時門框夾帶垃圾。

(6)垃圾車載裝車完畢和下載完畢后離場前必須沖洗

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干凈車輪、清理干凈車身，保持車身車容整潔。

1.2.7.保安及泊車服務方案

7.1院區(qū)常規(guī)管理

安檢人員的任務是：協(xié)助XX人民政府保衛(wèi)組織，維護

XX人民政府的正常工作秩序，全面做好安全防范工作，防止、

發(fā)現(xiàn)和控制各種違法犯罪活動，保障XX人民政府工作秩序

正常進行，確保進入XX人民政府的人員安全無威脅，俁護

XX人民政府人員的人身安全、公私財產(chǎn)安全，創(chuàng)造良好的院

區(qū)治安環(huán)境。

7.2秩序維護

維護正常工作秩序，管理車輛、人員進出，協(xié)助相關(guān)部

門管理及處理維秩序維護相關(guān)事宜，認真履行物業(yè)秩序維護

員的職責及義務「

⑴入口

?維持XX人民政府院內(nèi)的公共秩序，建立行政樓來人

來訪登記制度與全院巡邏登記制度。

?合理指揮人員進出，檢查人員是否有可疑情況。

?禮貌回答來訪人員或病人的詢問，耐心告知相應XX

人民政府大樓位置或相關(guān)流程，展現(xiàn)XX人民政府良好形象。

?根據(jù)XX人民政府物品放行規(guī)定，對進出XX人民政

府的各類物品實行憑條放行制。

(2)行政大廳

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?對大廳內(nèi)可疑人員實行監(jiān)控，防止盜、扒、搶等治

安事件。

?維護現(xiàn)場秩序，阻止及制止危害正常工作秩序情況

發(fā)生。

?制止插隊、搶位置等情況發(fā)生，防止人員大廳擁堵。

(3)停車場

?對所有進出車輛實施管理，指導車輛在規(guī)定位置停

放，指引車輛有序駛出，保持車輛進出有序，不造成車道堵

塞，保持車道通暢。

?隨時注意車輛停放情況，避免刮花、碰撞情況發(fā)生。

(4)巡邏崗

?實行巡邏簽到制，在值班死角、服務范圍內(nèi)樓棟各

樓層、服務范圍最邊緣地帶設置巡邏簽到點，使巡邏貫穿整

個XX人民政府，使所有崗位保持互動聯(lián)接。

?對整個服務區(qū)域進行定時及在規(guī)定時間內(nèi)不定時巡

邏，對可疑人員及可疑事情進行監(jiān)控，避免意外事情發(fā)生。

?協(xié)助對所屬院方公共財物(如：水/電滴、冒、漏等

情況；消防隱患等情況)進行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告隊長

及院方相關(guān)部門。

?發(fā)生糾紛或是其他秩序維護需要協(xié)助的，巡邏崗在5

分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場協(xié)助維護。

7.3車輛停放管理措施

7.3.1在禁止停車路段、區(qū)域設置禁止停車警示標志，

必要時用交通水馬等進行隔離。

7.3.2在禁止