房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、成本構(gòu)成復雜，稅務(wù)清算（尤以土地增值稅清算為核心）直接影響項目利潤與企業(yè)稅負合規(guī)性。本文結(jié)合政策要求與實操經(jīng)驗，系統(tǒng)梳理清算操作流程，并通過典型案例解析關(guān)鍵環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理邏輯，為房企財稅人員提供實用指引。一、稅務(wù)清算政策依據(jù)與核心框架（一）政策基礎(chǔ)房地產(chǎn)稅務(wù)清算以土地增值稅為核心，同時涉及增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的清算或匯繳。核心政策依據(jù)包括：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）：明確清算條件、流程、扣除項目范圍與審核要求；《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：規(guī)范營改增后收入、扣除項目的增值稅處理銜接；各地稅務(wù)機關(guān)發(fā)布的清算細則（如廣東省、江蘇省的地方性操作指引）：細化區(qū)域化成本分攤、特殊事項處理規(guī)則。（二）清算觸發(fā)條件清算分為“應(yīng)清算”與“可要求清算”兩類情形：1.應(yīng)清算（房企主動申報）：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.可要求清算（稅務(wù)機關(guān)發(fā)起）：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。二、稅務(wù)清算操作流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)（一）前期準備：資料歸集與會計梳理清算啟動前，需完成三項核心工作：1.資料清單：項目立項、規(guī)劃、施工、銷售等批準文件（立項批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預售許可證等）；土地出讓合同、土地款支付憑證、契稅完稅證明；開發(fā)成本憑證（建筑安裝發(fā)票、材料采購合同、工程款支付記錄等）；銷售臺賬（含銷售合同、房款收據(jù)、銀行流水，需區(qū)分普通住宅、非普通住宅、商業(yè)用房）；項目竣工決算報告、工程造價審計報告（若有）。2.會計核算整理：需按清算單位（通常以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》分期項目為單位）拆分收入、成本，重點關(guān)注：收入類：區(qū)分含稅收入與不含稅收入（營改增后，土地增值稅應(yīng)稅收入為“不含增值稅銷項稅額”），核查視同銷售（如自用、抵債、分配股東的房產(chǎn)）；成本類：按“取得土地使用權(quán)支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”“房地產(chǎn)開發(fā)費用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”“財政部規(guī)定的其他扣除項目”五大類歸集，確保票據(jù)合規(guī)（發(fā)票、財政收據(jù)等）。（二）申報與受理：提交清算申請房企向主管稅務(wù)機關(guān)提交《土地增值稅清算申報表》及附列資料，稅務(wù)機關(guān)在收到申請后10日內(nèi)完成受理審核：資料齊全、符合清算條件的，出具受理通知書；資料不全的，一次性告知補正要求；不符合清算條件的，退回申請并說明理由。（三）稅務(wù)審核：案頭與實地核查審核分為案頭審核（書面資料分析）與實地核查（項目現(xiàn)場查驗），核心關(guān)注：1.收入確認：銷售合同金額與實際收款是否一致，是否存在“陰陽合同”“價外收費未計收入”（如更名費、團購費）；視同銷售的房產(chǎn)是否按市場公允價確認收入（參照同期同類房產(chǎn)售價）。2.扣除項目審核：土地成本：土地出讓金、契稅、拆遷補償費需提供合規(guī)票據(jù)，拆遷補償需附協(xié)議、簽收記錄；開發(fā)成本：建筑安裝成本需與工程進度、合同約定匹配，材料采購需有采購合同、發(fā)票、入庫單；開發(fā)費用：利息支出若能提供金融機構(gòu)證明，可按“土地成本+開發(fā)成本”的5%以內(nèi)扣除；否則按10%以內(nèi)扣除（需注意：利息超商業(yè)銀行同期利率部分不得扣除）；稅金：增值稅附加（城建稅、教育費附加）可扣除，增值稅本身不得扣除；加計扣除：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，按“土地成本+開發(fā)成本”的20%加計扣除（僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目）。3.成本分攤方法：同一清算單位內(nèi)不同類型房產(chǎn)（如住宅、商業(yè)）的成本分攤，需選擇合理方法：占地面積法：適用于土地成本分攤（按各業(yè)態(tài)占地面積占總占地面積比例）；建筑面積法：適用于開發(fā)成本、開發(fā)費用分攤（按各業(yè)態(tài)可售建筑面積占總可售面積比例）；直接成本法：適用于能直接歸屬某業(yè)態(tài)的成本（如商業(yè)專屬的裝修成本）。（四）清算報告與稅款處理稅務(wù)機關(guān)審核完成后，出具《土地增值稅清算審核意見書》，房企據(jù)此：計算最終應(yīng)納稅額（增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額，稅率按四級超率累進稅率）；與已預繳稅款對比，多退少補（實務(wù)中以補稅為主）。三、典型案例：某住宅項目土地增值稅清算（一）項目背景某房企開發(fā)“XX花園”項目，規(guī)劃為普通住宅（可售面積8萬㎡）與商業(yè)用房（可售面積2萬㎡），2022年竣工，已售住宅7.5萬㎡、商業(yè)1.8萬㎡（銷售比例92.5%），稅務(wù)機關(guān)要求清算。（二）收入與成本數(shù)據(jù)1.收入確認：住宅含稅銷售收入：15,000元/㎡×7.5萬㎡=112,500萬元（增值稅率9%，不含稅收入=112,500÷1.09≈103,211萬元）；商業(yè)含稅銷售收入：25,000元/㎡×1.8萬㎡=45,000萬元（不含稅收入=45,000÷1.09≈41,284萬元）；視同銷售：無（項目無自用、抵債房產(chǎn)）。合計應(yīng)稅收入=103,211+41,284=144,495萬元。2.扣除項目：土地成本：支付土地出讓金30,000萬元，契稅1,200萬元（稅率4%），拆遷補償5,000萬元（附協(xié)議與簽收記錄），合計36,200萬元；開發(fā)成本：建筑安裝費40,000萬元（含發(fā)票、工程審計報告），前期工程費5,000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費3,000萬元，公共配套設(shè)施費2,000萬元（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主），合計50,000萬元；開發(fā)費用：金融機構(gòu)貸款利息8,000萬元（有合規(guī)證明），按“土地成本+開發(fā)成本”的5%扣除部分=（36,200+50,000）×5%=4,310萬元，合計可扣除開發(fā)費用=8,000+4,310=12,310萬元；稅金：增值稅附加=（112,500+45,____,000×9%）×（7%+3%+2%）≈17,500萬元（簡化計算，實際需按增值稅額精確計算）；加計扣除：（36,200+50,000）×20%=17,240萬元。扣除項目總額=36,200+50,000+12,310+17,500+17,240=133,250萬元。（三）增值額與稅率計算1.增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目總額=144,____,250=11,245萬元；2.增值率=11,245÷133,250≈8.44%，對應(yīng)土地增值稅稅率30%（四級超率累進稅率：增值率≤50%時稅率30%）；3.應(yīng)納稅額=11,245×30%=3,373.5萬元；4.已預繳稅款：項目預售階段按2%預繳土地增值稅，預繳基數(shù)為含稅收入，預繳額=（112,500+45,000）×2%=3,150萬元；5.應(yīng)補稅額=3,373.5-3,150=223.5萬元。（四）關(guān)鍵爭議點與解決稅務(wù)機關(guān)實地核查時，對“公共配套設(shè)施費2,000萬元”提出質(zhì)疑：房企主張：配套設(shè)施（幼兒園、社區(qū)中心）產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，符合“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”的扣除條件；稅務(wù)機關(guān)要求：提供《業(yè)主公約》《配套設(shè)施移交協(xié)議》及產(chǎn)權(quán)登記證明；解決：房企補充提交相關(guān)文件，證明產(chǎn)權(quán)歸屬，最終該部分成本被認可扣除。四、實操注意要點1.收入完整性管控：警惕“賬外收入”“代收費用未計稅”，如更名費、電商費若未計入房價，需按價外費用繳納增值稅、土地增值稅（需結(jié)合地方政策，部分地區(qū)允許代收費用不計入收入，但需滿足“代為收取且不納入房價”條件）。2.扣除項目合規(guī)性：成本票據(jù)需“三流一致”（合同、發(fā)票、資金流），大額成本需附工程進度單、驗收報告；拆遷補償需提供被拆遷人身份證、簽收表、銀行轉(zhuǎn)賬記錄（避免現(xiàn)金支付引發(fā)的合規(guī)風險）。3.特殊事項處理：地下車位：若未辦理產(chǎn)權(quán)，成本可分攤但收入不計入（或按租賃處理）；若辦理產(chǎn)權(quán)，需按非普通住宅清算；利息支出：混合融資（金融機構(gòu)+非金融機構(gòu)借款）需區(qū)分，非金融機構(gòu)利息超同期利率部分不得扣除；合作開發(fā)：按“分房、分利、分稅”原則，明確合作方稅務(wù)責任，避免重復清算。結(jié)語房地產(chǎn)稅務(wù)