房地產(chǎn)估價師試卷及答案考試時長：120分鐘滿分：100分房地產(chǎn)估價師試卷考核對象：房地產(chǎn)估價師（中等級別）題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）：20分-單選題（總共10題，每題2分）：20分-多選題（總共10題，每題2分）：20分-案例分析（總共3題，每題6分）：18分-論述題（總共2題，每題11分）：22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的基本方法是成本法、市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。（）2.在運(yùn)用市場法估價時，選取的可比案例應(yīng)與估價對象具有相似性。（）3.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包含估價目的、估價對象、估價方法、估價結(jié)果等內(nèi)容。（）4.成本法適用于新建商品房的估價，但不適用于舊房估價。（）5.收益法適用于收益性房地產(chǎn)的估價，如商場、寫字樓等。（）6.假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地的估價，如未建成住宅區(qū)的估價。（）7.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備良好的職業(yè)道德和專業(yè)知識。（）8.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)作為估價的重要依據(jù)。（）9.估價報告應(yīng)經(jīng)估價師簽字蓋章后方可生效。（）10.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮市場風(fēng)險、政策風(fēng)險等因素。（）---二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于房地產(chǎn)估價的基本方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.趨勢法2.在市場法中，選取的可比案例應(yīng)滿足什么條件？（）A.交易日期相近B.地點(diǎn)相同C.房地產(chǎn)類型相同D.以上都是3.成本法中，新建商品房的估價主要考慮哪些因素？（）A.土地成本B.建筑成本C.開發(fā)費(fèi)用D.以上都是4.收益法中，收益性房地產(chǎn)的估價主要考慮哪些因素？（）A.年收益B.資本化率C.收益期限D(zhuǎn).以上都是5.假設(shè)開發(fā)法中，待開發(fā)土地的估價主要考慮哪些因素？（）A.土地成本B.開發(fā)成本C.銷售價格D.以上都是6.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備哪些資格？（）A.學(xué)歷背景B.專業(yè)證書C.工作經(jīng)驗(yàn)D.以上都是7.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)考慮哪些方面？（）A.土地使用權(quán)性質(zhì)B.房屋所有權(quán)性質(zhì)C.他項權(quán)利D.以上都是8.估價報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容？（）A.估價目的B.估價對象C.估價方法D.以上都是9.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮哪些風(fēng)險因素？（）A.市場風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.法律風(fēng)險D.以上都是10.下列哪種情況不屬于估價對象的限制條件？（）A.地役權(quán)B.抵押權(quán)C.規(guī)劃限制D.以上都是---三、多選題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的基本方法有哪些？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法2.在運(yùn)用市場法估價時，應(yīng)考慮哪些因素？（）A.可比案例的選擇B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個別因素修正3.成本法中，新建商品房的估價應(yīng)考慮哪些成本？（）A.土地成本B.建筑成本C.開發(fā)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用4.收益法中，收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)考慮哪些因素？（）A.年收益B.資本化率C.收益期限D(zhuǎn).經(jīng)營費(fèi)用5.假設(shè)開發(fā)法中，待開發(fā)土地的估價應(yīng)考慮哪些因素？（）A.土地成本B.開發(fā)成本C.銷售價格D.開發(fā)周期6.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備哪些職業(yè)道德？（）A.公正B.誠信C.專業(yè)D.責(zé)任7.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)考慮哪些方面？（）A.土地使用權(quán)性質(zhì)B.房屋所有權(quán)性質(zhì)C.他項權(quán)利D.規(guī)劃限制8.估價報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容？（）A.估價目的B.估價對象C.估價方法D.估價結(jié)果9.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮哪些風(fēng)險因素？（）A.市場風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.法律風(fēng)險D.自然風(fēng)險10.下列哪些情況屬于估價對象的限制條件？（）A.地役權(quán)B.抵押權(quán)C.規(guī)劃限制D.環(huán)境限制---四、案例分析（每題6分，共18分）1.某城市中心有一棟寫字樓，建筑面積為10000平方米，用途為辦公，當(dāng)前市場價格為每平方米8000元。請運(yùn)用市場法對該寫字樓進(jìn)行估價。2.某開發(fā)商有一塊待開發(fā)土地，土地面積為5000平方米，用途為住宅，土地成本為每平方米3000元，開發(fā)成本為每平方米4000元，預(yù)計銷售價格為每平方米8000元，開發(fā)周期為2年。請運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對該土地進(jìn)行估價。3.某商場年收益為1000萬元，資本化率為10%，收益期限為50年。請運(yùn)用收益法對該商場進(jìn)行估價。---五、論述題（每題11分，共22分）1.試述房地產(chǎn)估價的基本方法和適用條件。2.試述房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備的職業(yè)道德和專業(yè)知識。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析---一、判斷題1.√2.√3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.房地產(chǎn)估價的基本方法包括成本法、市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法，這是房地產(chǎn)估價的基本知識。2.在運(yùn)用市場法估價時，選取的可比案例應(yīng)與估價對象具有相似性，這是市場法的基本要求。3.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包含估價目的、估價對象、估價方法、估價結(jié)果等內(nèi)容，這是估價報告的基本要求。4.成本法適用于新建商品房的估價，也適用于舊房估價，因此該說法錯誤。5.收益法適用于收益性房地產(chǎn)的估價，如商場、寫字樓等，這是收益法的基本適用范圍。6.假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地的估價，如未建成住宅區(qū)的估價，這是假設(shè)開發(fā)法的基本適用范圍。7.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備良好的職業(yè)道德和專業(yè)知識，這是估價師的基本要求。8.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)作為估價的重要依據(jù)，這是估價的基本要求。9.估價報告應(yīng)經(jīng)估價師簽字蓋章后方可生效，這是估價報告的基本要求。10.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮市場風(fēng)險、政策風(fēng)險等因素，這是估價的基本要求。---二、單選題1.D2.D3.D4.D5.D6.D7.D8.D9.D10.D解析：1.房地產(chǎn)估價的基本方法包括成本法、市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法，趨勢法不屬于基本方法。2.在市場法中，選取的可比案例應(yīng)滿足交易日期相近、地點(diǎn)相同、房地產(chǎn)類型相同等條件，因此選D。3.成本法中，新建商品房的估價主要考慮土地成本、建筑成本、開發(fā)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，因此選D。4.收益法中，收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)考慮年收益、資本化率、收益期限和經(jīng)營費(fèi)用，因此選D。5.假設(shè)開發(fā)法中，待開發(fā)土地的估價應(yīng)考慮土地成本、開發(fā)成本、銷售價格和開發(fā)周期，因此選D。6.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備學(xué)歷背景、專業(yè)證書和工作經(jīng)驗(yàn)，因此選D。7.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)考慮土地使用權(quán)性質(zhì)、房屋所有權(quán)性質(zhì)、他項權(quán)利和規(guī)劃限制，因此選D。8.估價報告應(yīng)包含估價目的、估價對象、估價方法和估價結(jié)果等內(nèi)容，因此選D。9.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險和自然風(fēng)險，因此選D。10.下列情況都屬于估價對象的限制條件，因此選D。---三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D9.A,B,C,D10.A,B,C,D解析：1.房地產(chǎn)估價的基本方法包括成本法、市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法，因此選A,B,C,D。2.在運(yùn)用市場法估價時，應(yīng)考慮可比案例的選擇、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正，因此選A,B,C,D。3.成本法中，新建商品房的估價應(yīng)考慮土地成本、建筑成本、開發(fā)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，因此選A,B,C,D。4.收益法中，收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)考慮年收益、資本化率、收益期限和經(jīng)營費(fèi)用，因此選A,B,C,D。5.假設(shè)開發(fā)法中，待開發(fā)土地的估價應(yīng)考慮土地成本、開發(fā)成本、銷售價格和開發(fā)周期，因此選A,B,C,D。6.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備公正、誠信、專業(yè)和責(zé)任等職業(yè)道德，因此選A,B,C,D。7.估價對象的法律性質(zhì)應(yīng)考慮土地使用權(quán)性質(zhì)、房屋所有權(quán)性質(zhì)、他項權(quán)利和規(guī)劃限制，因此選A,B,C,D。8.估價報告應(yīng)包含估價目的、估價對象、估價方法和估價結(jié)果等內(nèi)容，因此選A,B,C,D。9.房地產(chǎn)估價應(yīng)考慮市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險和自然風(fēng)險，因此選A,B,C,D。10.下列情況都屬于估價對象的限制條件，因此選A,B,C,D。---四、案例分析1.市場法估價：-估價對象：寫字樓，建筑面積10000平方米，用途為辦公。-可比案例：市場價格為每平方米8000元。-估價過程：根據(jù)市場法，估價對象的價值應(yīng)與可比案例的市場價格相近。-估價結(jié)果：估價對象的價值為10000平方米×8000元/平方米=8000萬元。2.假設(shè)開發(fā)法估價：-估價對象：待開發(fā)土地，土地面積為5000平方米，用途為住宅。-土地成本：每平方米3000元。-開發(fā)成本：每平方米4000元。-銷售價格：每平方米8000元。-開發(fā)周期：2年。-估價過程：假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：土地價值=銷售價格-開發(fā)成本-利息-銷售費(fèi)用。-估價結(jié)果：土地價值=5000平方米×8000元/平方米-5000平方米×4000元/平方米-5000平方米×8000元/平方米×2年×10%=2000萬元。3.收益法估價：-估價對象：商場，年收益為1000萬元。-資本化率：10%。-收益期限：50年。-估價過程：收益法的基本公式為：商場價值=年收益÷資本化率。-估價結(jié)果：商場價值=1000萬元÷10%=10000萬元。---五、論述題1.房地產(chǎn)估價的基本方法和適用條件：-成本法：適用于新建商品房的估價，也適用于舊房估價。基本公式為：房地產(chǎn)價值=土地成本+建筑成本+開發(fā)費(fèi)用+銷售費(fèi)用。-市場法：適用于交易活躍的房地產(chǎn)估價。基本公式為：房地產(chǎn)價值=可比案例價格×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。-收益法：適用于收益性房地產(chǎn)的估價，如商場、寫字樓等?；竟綖椋悍康禺a(chǎn)價值=年收益÷資本化率。-假設(shè)開發(fā)法：適用于待開發(fā)土地的估價，如未建成住宅區(qū)的估價?；竟綖椋和恋貎r