社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式

I.樹立“以人為本、用戶至上”的服務思想

不可否認，“物業(yè)管理”這個新生事物曾經(jīng)一度被單純地看做是對不動產(chǎn)的管理、維護，這種機械地理解物

業(yè)管理的認識至今還有影響。我們不否認對“物業(yè)”進行管理的重要性和必須性，但將物業(yè)工作面對的方

方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區(qū)。

這個誤區(qū)將導致認識上的含糊從而形成工作上的無序狀態(tài)，接踵而來的便是物業(yè)人員強硬管理、業(yè)主被動

接受；而業(yè)主不斷提出要求時，物業(yè)人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業(yè)主滿意率卻

不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。物業(yè)管理不僅是“物”的管理.，更是人與人之間生動有

機地交流聯(lián)系。物業(yè)管理離開了“人''這個服務主體，就像魚離開了水。高質(zhì)量的物業(yè)管理工作永遠是心

靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯(lián)系1:因此，物業(yè)管理企業(yè)必須樹立“以人為

本、用戶至上''的服務思想，盡心竭力為業(yè)主或者物業(yè)使用人服務。

2.確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的基本經(jīng)營模式

工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理面對的是企業(yè)，如果服務質(zhì)量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一

種較為完善的管理模式，對工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)將是一項極其重要的課題?，F(xiàn)有工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理

模式主要有如下三種：

①通過委托方式進行物業(yè)管理

這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過全委托方式接管上級開辟

商開辟的物業(yè)，這就是自建自管模式：另一種方式就是通過全委托方式接管別的開辟商開辟的物業(yè)。普通

情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤空間。

②通過顧問方式進行物業(yè)管理

這種管理方式就是一個物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為此外一個物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動提供

顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委：二是物業(yè)不是很好，顧問公司不

愿意全委。

③通過合作方式進行物業(yè)管理

這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過股分制等方式進行合作管理。這種情況普通是：一是物業(yè)比較良好，

有一定的贏利空間：二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強合作，減少風險。

3.建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)

社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，服務至上”的服務思想，在工業(yè)園區(qū)科學地設置各項基本功能，如

社區(qū)活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為

入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務。社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的建立主要考慮以下因素：

①確定人口適宜容量

一個工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質(zhì)

量的前提下的合理人口規(guī)模。

②充分考慮地域要素和社會心理要素

所謂地域要素，是指城市干道所分割或者自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設施、相對獨立和稔定的

地域。工業(yè)園區(qū)普通是政府為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟，對外招商引資而修筑的，因此，必須充分考慮工業(yè)園區(qū)的

地理位置、交通條件等因素。所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同

的生活方式、行為規(guī)和心理取向。社區(qū)成員對本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參預群體的集體意識和行為。工

業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒芎鲆暺髽I(yè)的社會心理，不能脫離整個社會環(huán)境。

③研究工業(yè)園區(qū)各入駐企業(yè)需求

不同的企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的需求各不相同。在進行工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性，還

要考慮工業(yè)園區(qū)各企業(yè)的不同需求，盡可能地滿足企業(yè)的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。

④完善物業(yè)配套設施

由于當前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設施不全，給入駐企業(yè)員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強工業(yè)園區(qū)

的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、

菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務。

⑤加強精神文明建設，建立工業(yè)園區(qū)的社區(qū)文化

工業(yè)園區(qū)無疑是物質(zhì)文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導“文明家園，和性共創(chuàng)”

的社區(qū)精神，在園區(qū)提倡“和睦相處相敬如賓”、“溝通交流相互支持”的好風尚，使企業(yè)與企業(yè)之間、

個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相匡助、共同發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)一家人的“大家庭”理念，創(chuàng)

造一種特色的社區(qū)文化。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，工業(yè)園區(qū)的建設不斷增加，入駐企業(yè)對于生產(chǎn)、生活環(huán)境的需求也逐漸提

高。企業(yè)已經(jīng)再也不僅僅滿足解決生產(chǎn)問題，逐漸開始關注建造群體的人性化需求（如環(huán)境需求、運動需求、

安全需求、購物需求等），要求改善生活質(zhì)量。

物業(yè)管理行業(yè)是公認的微利行業(yè)，而物、也管理企業(yè)追求的是效益的最大化。特殊是進入WTO后，在物業(yè)

管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經(jīng)濟增長點是惟?出路。要想生存與發(fā)展，企業(yè)就必須

廠方百計降低企業(yè)營運成木，廠方百計提高服務質(zhì)量，「方百計挖掘新的經(jīng)濟增長點，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展

上以快取勝、以質(zhì)取勝。工業(yè)園區(qū)社區(qū)化，不僅滿足了入駐企業(yè)的需要，而且為工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企

業(yè)創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟增長點。發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟，既可帶來經(jīng)濟效益，又可方便業(yè)主或者物業(yè)使用人，提高

工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量的滿意度。

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工業(yè)園區(qū)社區(qū)化可以涉及的領域卜分廣泛，市場前景I分廣闊。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂業(yè)、社區(qū)商

務服務、社區(qū)健康服務業(yè)、社區(qū)中介業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務業(yè)以及其它連鎖店等。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點及難點

I.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點

①工業(yè)園區(qū)標準廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。

②大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

③廠房的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標準。

④機然開動時震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾。

⑤升降機使用頻繁，損耗較大，

⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護費高。

⑦廠房存儲易燃物品及材料多，火警危（wei）險性高。

⑧公用地方及走火通道時常堆放雜物。

2.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點

①由于工業(yè)園區(qū)標準廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。

②險情。因使用頻繁或者使用不當，造成房屋的損壞，以致帶來結(jié)構(gòu)的變化，險情浮現(xiàn)難以預料。而且，

r

房設備損耗嚴重，保養(yǎng)，維修劣用高昂。

③消防點多面廣。廠區(qū)存儲的易燃易爆物品和有害的危＜wei）險品，容易浮現(xiàn)火警或者險情，因電器安

裝、機器的用電不當，也容易引起火災：此外廠區(qū)的交通工具和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。

④功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。

建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)

工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應的組織機構(gòu)，實施規(guī)化管理。組織機構(gòu)的職能有：

①負責廠房區(qū)域建造物管理的口常事務：

②統(tǒng)i對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的社會任務；

③協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對共用部份的使用，維護綠化布局，催促衛(wèi)生制度的落實；

④負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養(yǎng)護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場

地清掃人員、安全保衛(wèi)人員：

⑤負責建立房屋修繕基金并設立專項賬目：

⑥制定有關具體管理規(guī)定，定期召開會議，檢查管理辦法的執(zhí)行恃況和工作進度。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入

I.從法律角度看物業(yè)管理前期介入

前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會成立之前，由開辟建設單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對新建物

業(yè)實施的前期物業(yè)管理活動。由于前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開辟建設單位委托或者選聘的,

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒有簽訂效業(yè)容理jk同時，前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對物業(yè)剛開始使用，物

業(yè)管理的工作任務相對較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。

物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費?：物業(yè)管理企業(yè)因此受到損失也常見。物

業(yè)管理關系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關系，前期物業(yè)管理也不例外。實踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書

面形式明確物業(yè)管理項目、容、物業(yè)管理費計算標準和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務。目前,

因物業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同,

物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物業(yè)管理贄。

2.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性

盡管物業(yè)管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往nJ?以追溯到開辟項目的建設

過程中，物業(yè)管理與開辟項目生產(chǎn)使用周期前期階段的各種工作關系密切——開辟項目的規(guī)劃、設計、施

工乃至銷售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。

我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介入沒能深入有很大關系。

如果物業(yè)管理企業(yè)在立項決策、規(guī)劃設計、建造施工、代理物業(yè)租售等各個階段能夠介入其中，非但能在

接管物業(yè)后迅速投入到正常的運行狀態(tài)中，而且還能與水，電.氣、通訊、治安、環(huán)保等相關部門建立良

好的工作關系，理順服務渠道。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接管與驗收

由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進駐工業(yè)園區(qū)時尚未進行綜合的驗收與接管，給物業(yè)管理企業(yè)

造成許多管理隱患。因此，在物業(yè)開辟建設竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業(yè)管理企業(yè)應及時

組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收。對于接管驗收浮現(xiàn)問題的，物業(yè)管理企業(yè)應當積極協(xié)

助接管驗收小組同發(fā)展商或者業(yè)主進行商議，迅速解決相關問題。

物業(yè)管埋企業(yè)接管后，應即將同供電局、白米水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)倜，以確保

工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問題：同

銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。

工業(yè)園區(qū)的日常物'也管理

I.房屋管理

工業(yè)園區(qū)的廠房管理，主要是確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對廠房做分隔改造或者部

安裝機器設備時，不得超過樓面允許的荷載.施工前須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、經(jīng)有

關部門批準后才可以進行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見。

2.設備管理

為「保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進行，必須對工業(yè)園區(qū)的?些主要的設備進行重點管理，如載貨電梯

的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關重大，其護維

修養(yǎng)護十分重要，如線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。因此，必須加強對重點設備和公共設施及公共管網(wǎng)

的管理：

①載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對

保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓，并配備

專業(yè)的維修技術(shù)人員，徹底按照專業(yè)化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應該

參預電梯的選貨、定貨、安裝、驗收及年檢等工作。

②工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電

容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應是工廠進行

工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障

工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，徹底按照供電部門的安全操作規(guī)程進行管理，高配電值班室每

天24小時耍有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供應.同時值班人員應根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率

因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的進行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。

③公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管阻塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的

正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護十分重要。

3.消防管理

①認真學習消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材;

②負責消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災報警、發(fā)出火災信號和安全疏散指令、控制消

防水源、固定滅火、通風、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設施機構(gòu)，中心應實行24小時值班。要對整個工業(yè)園區(qū)在行消

防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經(jīng)理和公司負責人，應做好管理、指

導、催促、檢查好工業(yè)園區(qū)的消防工作，對有問題的及時進行整改。

③嚴格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施。專熾消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每一

個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執(zhí)行情況進行檢查并進行匯報、

交流、評比：定期對業(yè)主或者物業(yè)使用人的生產(chǎn)場所進行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻撓私自亂拉亂接電

源，違反安全用電、用氣的不當行為。

④負責工業(yè)園區(qū)動用明火的批準和現(xiàn)場監(jiān)護工作。

⑤管理好工業(yè)園區(qū)的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、成驗、大修、更新，確保它們始終處于完

好狀態(tài)。

⑥組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區(qū)群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈便

多樣，生動活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄相。同時揭露批評違章行為，

加強引導，培養(yǎng)建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習，定期向業(yè)主或者物業(yè)使用人傳授消

防知識。

⑦定期對工業(yè)園區(qū)要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施，特殊是要檢查各樓的電器、電線、煤氣

管道有無腐蝕、氧化等情況，防止路線短路或者爆炸引起火災。

⑧管理好消防監(jiān)視中心的各種設備、設施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。

⑨發(fā)生火災時，協(xié)同公司、部門領導到場，現(xiàn)場指揮和撲救。

⑩制止任何違反消防安全的行為和企圖。

4.綠化及清掃保潔管理

工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優(yōu)美的環(huán)境，從而能讓工人工作時精

神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。固然,

在具體管理上有些差異，如綠化方面應根據(jù)工業(yè)廠房牛.產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味溫和體的機物。

衛(wèi)牛.保潔工作也會因為工業(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。

由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求清潔度相

當高，甚至要求車間一塵不染，如生產(chǎn)精密儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，囚此，對不同的工業(yè)

廠房應有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴的廠

房，平時要采取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等?？傊?/p>

業(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產(chǎn)順利進行。

5.安全防管理

①建立嚴格的值班守史制度，對人員、產(chǎn)品的進出入都要進行嚴格認真的檢查登記;

②無關人員不得進入廠房和倉庫的重地：

③嚴格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施：

④嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

6.交通秩序和車輛管理

工業(yè)園區(qū)單位多、人員多、貨物進出頻繁，車輛必然多。但由于建設或者管理的疏忽，工業(yè)園區(qū)的車輛管

理還存在不少漏洞，給企業(yè)的生產(chǎn)和生活帶來諸多不便，甚至給業(yè)主或者物業(yè)使用人的財產(chǎn)和生命造成

?定的威脅。因此，物業(yè)管理企業(yè)要在工業(yè)園區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方便使用、便于管理、確保

安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區(qū)域，并設專人進行管理，確保車輛完好

無損。

此外，還必須建立一套完善的停車場日常管理制度，確保工業(yè)園區(qū)良好的交通秩序。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

容介紹>>

工業(yè)園區(qū)的概念

工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合

理且能夠滿足從事普通工業(yè)生產(chǎn)和科學實驗需要的標準性建造物或者建造物群體。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善

陶著城巾建設突飛猛進的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、底限、

工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中浮現(xiàn)的

新生事物，由于缺乏相應的物業(yè)管理法律規(guī)，導致物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。我國

自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，井已基本形成體系。

但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管

理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對普通物業(yè)管理而言的，要末過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而

談：要末根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那末，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標及管理、物

業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規(guī)，沒能用明

確的法律法規(guī)來規(guī)。

而且，就普通物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。

例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權(quán)利主體——物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務，所有的法

律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。

我們應當承認，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重整和交叉，特殊是在居住環(huán)境、清

潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護等方面。山下二者地位和作用不同，所代表的利益不

徹底相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引起各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要

法律上確定二者各自職責圍及其在相關領域的配合機制。

對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法

律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)執(zhí)行。此外，由于對_E業(yè)園

區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)牛.的許多法律糾紛難

以處理。

2.工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高

目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則

會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到2022年末，全國性的物業(yè)

管理品牌格局將奧本形成，屆時，?個企業(yè)再想進入物管市場，分得?杯羹，艱難更大，為時已晚。所

以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。當前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有加下三

種：

①通過公開招投標占領市場

這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通

過公開招投標方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在

一些政府的公共型物業(yè)。

②通過協(xié)議招標方式占領市場

這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。普通是較優(yōu)秀物業(yè)的開辟商邀請一些知名品牌的

物業(yè)管理公司進行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。

③通過自建自管方式擁有市場

這種情況就是房地產(chǎn)開辟商將所開辟的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍

的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。

由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或者物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對

市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這種物業(yè)的市場化程度不高，普通山政府指定或者開辟商自建的物

業(yè)管理企業(yè)進行管理。

3.規(guī)劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面

從目前來看，無論是經(jīng)國務院批準設立的國家級開辟區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準設立的省、市級

開辟區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開辟、配套建設的方針建設工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)

廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的洗手間很少，

旦分布不合理，導致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，導致我們的物業(yè)管

理員成為了“消防隊員”，處處救火。

4.工業(yè)園區(qū)的配套設施小蝎完善

我國的開辟區(qū)大都建在遠嘀市區(qū)或者在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎設施配套設施不夠完善。

無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開辟區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開辟區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開

發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓訪、酒店、商店、醫(yī)院、學校等基礎設施、

配套設施都不很完善。

工業(yè)園區(qū)發(fā)展狀況

1.我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況

現(xiàn)階段，中國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除、、等城市物業(yè)管理

市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度

已達到一定水平的市來看，目前仍存在著以下問題：

①以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等

問題,以2（X）0年末的統(tǒng)計資粕為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅500家，

按2000年全市物業(yè)開辟量約8C0萬平方米計算，1100家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足1萬平方米。

②企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落

后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務）多，企業(yè)運營成本居高不下，市

場競爭力差的局面。

③由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復建設的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資湖配置

不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面"五臟俱全''的機構(gòu)使人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加；

另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復雜的現(xiàn)代化設施、設備浮現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴

專業(yè)公司：同時，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動資金，造成流動資金沉淀。

僅以開辟商項目支持為優(yōu)勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運用“五臟俱全”

的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計劃經(jīng)濟體制卜.后勤管理方式，未

從根本上改變計劃經(jīng)濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應成熟的市場、變化的

市場、競爭的市場的發(fā)展需求，

從全國圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業(yè)整體規(guī)發(fā)展的關鍵因素，

而國有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴重妨礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進

程.

2.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展狀況

從國市場來看，隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)園區(qū)的建設不斷加強，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場也

日益發(fā)展成勃，政府及開辟度在行業(yè)競爭中所充當?shù)慕巧珜㈨槕袌鲎兓饾u改變，政府在行業(yè)競爭中

所起的調(diào)控作用也將隨著市?場的規(guī)發(fā)展而逐步淡化，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理正逐步向規(guī)化、法治化邁進.

從國際市場來看，隨著我國加入WTO,大批國外物業(yè)管理企業(yè)的進駐給國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展芍來

直接影響，使國企業(yè)面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環(huán)境。如果說是機遇，對

國外企業(yè)是共同的機遇，因此勢必浮現(xiàn)“與狼共舞''的格局。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)也將浮現(xiàn)三個層面,

-是國企業(yè)與國外企業(yè)聯(lián)姻的合資控股企業(yè)浮現(xiàn)；二是獨資的國外物業(yè)管理企業(yè)進軍中國，企業(yè)迎來“洋

管家”：三是國的物業(yè)管理企業(yè)走出國門，到異國它鄉(xiāng)為“老外”服務。

淺談工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

(2022-09-()413:04:13)

淺談工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

一、市場化

雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門坎仍會吸引大量資

金和人材的進入。資本對利潤的追逐，加深r物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，必然會推動物業(yè)管

理的市場化進程，促進物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成,

一些物管企業(yè)通過市場獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應：此外一些物管企業(yè)

可以通過兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團，以增強企業(yè)的競爭力。通

過市場洗禮，最終會形成少數(shù)品牌物管企業(yè)占領大部份物管市場份額，使物管行業(yè)的競爭門

檻自動加高，行業(yè)的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使普通的企業(yè)不敢介入或者已

經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

二、經(jīng)營化

21世紀，物業(yè)管理企業(yè)將要面對更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)，而FI新月異的高

新科技也給企業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。隨著社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的速度不斷加快，工

業(yè)園區(qū)企業(yè)的要求不斷提高，市場對工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。工業(yè)園區(qū)

的物業(yè)管理服務應由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變，增強企業(yè)的

市場競爭力。

因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要提高管理水平和服務質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務換取優(yōu)價的回報，

同時有效地降低成本。另一方面要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，實現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營的發(fā)展格局。

在物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、配套項目開辟融為一體的同時，不斷拓展新的經(jīng)營領域。積極

參預、經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)相關領域的業(yè)務，如房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設計、銷售，投資業(yè)務的

策劃；參預、經(jīng)營與物業(yè)管理密切相關的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務、文化、教育、醫(yī)

療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，開辟物業(yè)的整體功能，

提高物業(yè)的增值潛力，增強物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。

一、生態(tài)化

工業(yè)園區(qū)建設的基點是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這在物業(yè)管理“可持續(xù)發(fā)莪”中

顯得尤其重要。生態(tài)業(yè)園區(qū)建設是按照生態(tài)學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學

的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關系，協(xié)調(diào)工業(yè)園區(qū)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關系，

使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應，為人類創(chuàng)造

一個安全、清潔、漂亮、舒適的生活、生產(chǎn)環(huán)境。它是在對工業(yè)園區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深

化認識的基礎上，有計劃、有系統(tǒng)、有組織地安排工業(yè)園區(qū)人類活動的強度、廣度和深度的

行為。

二、社區(qū)化

隨著工業(yè)園區(qū)建設的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢。物業(yè)管理

企業(yè)必須從園區(qū)綠化、景觀、文化設施、環(huán)境衛(wèi)生等方面出發(fā)，構(gòu)筑符合園區(qū)業(yè)主或者物業(yè)

使用人的大文化社區(qū)框架，逐步完善工業(yè)園區(qū)的安全防系統(tǒng)、設備監(jiān)控系統(tǒng)、資訊通訊系

統(tǒng)，增大工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的科技含量，與社會同步。

首先，從工業(yè)園區(qū)的環(huán)境出發(fā),建造宜人宜園的綠化環(huán)境。抓好環(huán)境清潔、美觀和綠化

養(yǎng)護，對于提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)質(zhì)量和吸引新企業(yè)人園都將起到舉足輕重的作用。其次，

建立高品位的文化娛樂設施，有計劃地開展各項文化活動?？梢栽趫@區(qū)建立種類全、品質(zhì)高的

文化娛樂設施。每年還可以有計劃地開展高品位的文化藝術(shù)活動，如高新技術(shù)研討會、環(huán)園長

跑、文化藝術(shù)節(jié)、讀書攝影詩歌競賽、保齡球挑戰(zhàn)賽、大型游園活動、每周一升國旗等等。

三、區(qū)域化

所謂工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理區(qū)域化，就是按行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，以工業(yè)園區(qū)

規(guī)劃的自然區(qū)域為基礎，以有利生產(chǎn)、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高工業(yè)園區(qū)

整體管理水平為目的設定若干個物業(yè)區(qū)。應當肯定的說，工業(yè)園區(qū)按行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)實

行物業(yè)管理具有以下幾個方面的好處：

①有利:提高工業(yè)園區(qū)的整體管理水平。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的好差，不僅直接反映出工

業(yè)園區(qū)的管理水平，而且直接影響政府對外開放和招商引資的環(huán)境。

②有利于物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)

濟效益差的問題，這一問題已嚴重制約了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。如果按行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)

實行物業(yè)管理，管理規(guī)模相對按單體管理工業(yè)園區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍，甚至上百倍，而

管理人員相對增加的數(shù)量遠低于面積增加的數(shù)量，這樣物業(yè)管理就會實現(xiàn)規(guī)模效益，進而實

現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)自我發(fā)展的良性循環(huán)。

③有利于減輕業(yè)主或者物業(yè)使用人的經(jīng)濟負擔。按照行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理,

由于規(guī)模大，物業(yè)管理的收費同單獨一個工業(yè)園區(qū)的管理成本相比會大幅度下降，其收費標

準也將隨之降低，這樣自然可以減輕業(yè)主或者物業(yè)使用人的經(jīng)濟負擔。

④有利于共用設備設施的統(tǒng)一維修養(yǎng)護。由于工業(yè)園區(qū)的建設是按照統(tǒng)一規(guī)劃進行的，

許多大型設備設施和地下管網(wǎng)等都是區(qū)域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整

體設備、設施維修、更新和改造，惟獨按行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)實行統(tǒng)一管理，才有利于設備、

設施的維修和養(yǎng)護。

⑤有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動的開展。按照行政區(qū)域設定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，

同現(xiàn)在按單獨工業(yè)園區(qū)實行物業(yè)管理相比，更有利于整個區(qū)域的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化

環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動的開展.

何做好科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務

對科技型工業(yè)園區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理服務，目前在我國還不是不少，還沒有成熟的管理模式和成功

的服務經(jīng)驗。兩年前，筆者所在公司通過招投標，取得了天府軟件園A區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。我們體味到，

要做好科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理，首先必須了解此類物業(yè)的特點，然后結(jié)合實際采取有?針對性的管理服

務措施。

天府軟件園物業(yè)的主要特點:

I.作為科技型工業(yè)園區(qū)，對性、安全性要求較高。如一些軟件開辟公司為保護知識產(chǎn)權(quán)、防止科研成果和

資料的流失，對出入人員的檢查極其嚴格。

2.物業(yè)管理要為科技型企業(yè)提供配套服務。如網(wǎng)絡、商務活動等，應依據(jù)不同特點，提供適當?shù)难由旆?/p>

項目。

3.由于服務的對象素質(zhì)較高，因此對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求也較高。物業(yè)管理人員要不斷學習培訓，適

應客戶的服務需求。

4.由于部份科技型企業(yè)的業(yè)務是面向全球的，時常會與國外有關專業(yè)人員交往。因此要求物業(yè)管理人員要

語占文明、行為舉止規(guī)，有一定外語水平。

5.科技型企業(yè)的服務具有延時性。部份科技人員特殊是研發(fā)人員時常是通宵達旦地工作，因此物業(yè)管理公

司也必須提供全天候服務。

6.天府軟件園物業(yè)定市的一個窗口，接待服務及維護品牌形象也是很重要的工作容。

天府軟件園物業(yè)管理服務的具體做法:

I.以人為本的眠務宗旨。

天府軟件園作為兼容科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化、商務辦公的生態(tài)型、現(xiàn)代新型科技工業(yè)園區(qū)，客戶都是年輕的

知識份子。公司堅持“以人為本”的服務宗旨，一是專門建立了”天府軟件園服務網(wǎng)”，為方便客戶工作，及時

溝通信息，提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務起到了很好的促進作用；：是鑒于部份科技研發(fā)企業(yè)的業(yè)務與國外有關專

業(yè)人員往來，公司與相關專業(yè)翻譯機構(gòu)取得聯(lián)系，及時提供與之相配套的外語服務。同時我們還配備了部

份外語服務人員，在與入園企業(yè)進行函件交流時都采用中英文對照。還根據(jù)各專業(yè)、各崗位的工作性質(zhì)，

開展日常英語口語的學習培訓；三是定期開展客戶需求調(diào)查活動，及時采集反映業(yè)主的意見，并通過努力

解決入園企業(yè)的實際艱難（如交通、銀行、餐飲、郵政、超市、報刊雜志、健身、室保潔、綠化租擺、維

修安裝等）。

2.塑造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。

把環(huán)境衛(wèi)生、綠化作為一項重要工作認真做好，并實行專業(yè)化管理，禮聘市園林局專家前期介入綠化工程，

委托專業(yè)綠化隊伍進行養(yǎng)護；購置可挪移式垃圾桶和多功能垃圾車，宣傳倡導垃圾袋裝分類、采集轉(zhuǎn)運的

環(huán)保理念，并逐步在園區(qū)實施，特殊是對有毒、有害垃圾進行專區(qū)存放，嚴格管理：在節(jié)能減排降耗方面

也積極采取r?些措施，如更換安裝節(jié)能燈泡、控制中央空調(diào)溫度、為節(jié)約水資源，專門購買水池吸塵器

以延長換水時間和購買抽水泵將水池水景的換水澆灌園林綠化等。

3.維持良好的公共秩序。

鑒于天府軟件園入住的高科技企業(yè)單位多，人車流量大，有較強的性，目前距城區(qū)較遠，社會治安較復雜

的特點，勢必要更加重視公共秩序的維護。特殊是對保護商業(yè)秘密要求較高的企業(yè)，要重點予以監(jiān)