建筑施工合同審核要點指導(dǎo)手冊建筑施工合同作為工程實施的核心法律文件，貫穿項目全周期的權(quán)利義務(wù)分配、風(fēng)險防控與糾紛解決。因工程涉及資金規(guī)模大、參與主體多、履約周期長，合同審核需從主體合規(guī)性、條款完整性、權(quán)責(zé)對等性等維度系統(tǒng)研判，方能規(guī)避履約風(fēng)險、保障項目順利推進(jìn)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，梳理合同審核的核心要點，為建設(shè)方、施工方及相關(guān)從業(yè)者提供實操指引。一、合同主體資格審核：筑牢履約基礎(chǔ)合同主體的合法性與履約能力，是合同生效及順利履行的前提。審核需聚焦三方主體的合規(guī)性：（一）發(fā)包方主體資格項目合法性審查：核查項目是否取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》（俗稱“三證”）；若為房地產(chǎn)開發(fā)項目，需補(bǔ)充《商品房預(yù)售許可證》（如涉及銷售）。同時確認(rèn)土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓/劃撥）、用地規(guī)劃條件是否與合同工程范圍匹配。履約能力評估：通過企業(yè)信用報告、資金證明（如銀行流水、保函）或項目資金來源文件（如融資協(xié)議、財政撥款文件），判斷發(fā)包方是否具備支付工程款的能力。若為政府投資項目，需關(guān)注立項批復(fù)、資金落實情況（如財政預(yù)算安排文件）。（二）承包方主體資格資質(zhì)等級合規(guī)性：對照《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，核查承包方資質(zhì)等級是否與工程類別、規(guī)模匹配（如一級資質(zhì)可承接40層及以下的房屋建筑工程，特級資質(zhì)無規(guī)模限制）。同時確認(rèn)資質(zhì)證書在有效期內(nèi)，且未被住建部門列入“黑名單”或資質(zhì)動態(tài)核查不合格。特殊資質(zhì)與許可：若工程涉及特種設(shè)備安裝（如電梯、起重機(jī)械）、消防工程、爆破作業(yè)等，需核查承包方是否取得對應(yīng)專業(yè)資質(zhì)或行政許可。此外，承包方須提供《安全生產(chǎn)許可證》，且項目負(fù)責(zé)人（建造師）具備相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格及安全生產(chǎn)考核合格證書（B證）。（三）分包主體的合法性分包范圍限制：合同中需明確允許分包的工程范圍（如勞務(wù)作業(yè)、專業(yè)工程），禁止將主體結(jié)構(gòu)工程（如混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)主體）分包。若為專業(yè)分包，需確認(rèn)分包方資質(zhì)與分包工程匹配（如幕墻工程分包方需具備建筑幕墻專業(yè)承包資質(zhì)）。分包程序合規(guī)性：專業(yè)工程分包需經(jīng)發(fā)包方書面認(rèn)可（總承包合同有約定除外），勞務(wù)分包需在施工總承包企業(yè)資質(zhì)序列內(nèi)選擇分包方，且不得由“包工頭”個人承包。二、合同條款合規(guī)性與完整性審核：堵塞風(fēng)險漏洞合同條款需符合法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，同時覆蓋工程全流程的權(quán)利義務(wù)，避免因條款缺失或沖突引發(fā)糾紛。（一）合規(guī)性審查合同形式與招投標(biāo)銜接：若工程屬于《招投標(biāo)法》強(qiáng)制招標(biāo)范圍（如大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)項目），合同內(nèi)容需與招投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書實質(zhì)性內(nèi)容一致（如工程范圍、工期、價款），禁止“陰陽合同”（即備案合同與實際履行合同實質(zhì)性內(nèi)容背離）。強(qiáng)制性規(guī)范遵守：工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家標(biāo)準(zhǔn)（如《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB____），安全責(zé)任條款需符合《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》，明確發(fā)包方（提供安全作業(yè)環(huán)境）與承包方（安全生產(chǎn)管理）的法定責(zé)任。（二）完整性審查工程范圍與技術(shù)要求：合同需明確工程內(nèi)容（如土建、安裝、裝飾的具體分項）、施工范圍（以圖紙、工程量清單或施工界面劃分文件為準(zhǔn)），避免“未完工程”“附屬工程”等模糊表述。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需細(xì)化（如混凝土強(qiáng)度等級、防水工程做法），必要時附技術(shù)規(guī)范清單。雙方權(quán)利義務(wù)：發(fā)包方需明確“提供施工條件”的具體內(nèi)容（如場地交付時間、水電接口位置、地下管線資料），承包方需明確“工程照管責(zé)任”（如材料保管、成品保護(hù)）。同時約定設(shè)計變更的程序（如書面簽證、費用調(diào)整方式）。文件組成與解釋順序：合同需明確“合同文件組成及優(yōu)先解釋順序”，通常為：合同協(xié)議書＞中標(biāo)通知書＞投標(biāo)文件及其附件＞專用合同條款＞通用合同條款＞技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求＞圖紙＞已標(biāo)價工程量清單＞其他文件。避免因文件沖突導(dǎo)致履約爭議。三、合同價格與付款條款審核：平衡資金風(fēng)險工程價款是合同核心內(nèi)容，需明確計價方式、付款節(jié)點及風(fēng)險承擔(dān)規(guī)則，保障雙方資金權(quán)益。（一）計價方式與風(fēng)險范圍計價類型選擇：固定總價合同：適用于工期短、設(shè)計明確的工程，需明確“總價包含的風(fēng)險范圍”（如材料價格波動±5%以內(nèi)不調(diào)整，超過部分按實結(jié)算），禁止“總價包干、風(fēng)險全含”的模糊表述。固定單價合同：需明確單價包含的工作內(nèi)容（如“綜合單價含人工費、材料費、機(jī)械費、管理費、利潤、規(guī)費、稅金及風(fēng)險費”），工程量按實結(jié)算時需約定計量規(guī)則（如按圖紙凈量、現(xiàn)場實測實量）。成本加酬金合同：需明確“成本”的計算范圍（如直接費、間接費）、“酬金”的計取方式（如按成本的固定比例、固定金額），并約定成本審計的主體（如第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)）。風(fēng)險范圍約定：明確材料漲價、人工調(diào)差、政策變化（如稅費調(diào)整、環(huán)保要求升級）的承擔(dān)規(guī)則。例如，約定“鋼材價格漲跌超過投標(biāo)價±10%的部分，雙方各承擔(dān)50%”，避免因市場波動引發(fā)價款糾紛。（二）付款節(jié)點與支付條件預(yù)付款支付：約定預(yù)付款比例（如合同價的10%-30%）、支付時間（如合同簽訂后7日內(nèi)）、扣回方式（如按月進(jìn)度款的20%抵扣，竣工前扣完），并要求承包方提供預(yù)付款保函（金額與預(yù)付款等額）。進(jìn)度款支付：明確進(jìn)度款支付周期（如按月/按形象進(jìn)度）、計量周期（如每月25日申報進(jìn)度，發(fā)包方7日內(nèi)審核）、支付比例（如審核后工程款的80%）。需約定“進(jìn)度款支付的前提條件”（如質(zhì)量驗收合格、資料齊全），避免超付風(fēng)險。竣工結(jié)算款與質(zhì)保金：竣工結(jié)算款支付需以“結(jié)算審計完成”為前提，約定審計期限（如發(fā)包方收到結(jié)算文件后60日內(nèi)完成審計）。質(zhì)保金比例通常為結(jié)算價的3%-5%，返還時間需與質(zhì)保期掛鉤（如屋面防水工程質(zhì)保期5年，質(zhì)保金分階段返還）。四、工期與進(jìn)度管理條款審核：保障履約效率工期延誤將直接影響項目收益與成本，需明確工期責(zé)任、順延條件及索賠程序。（一）工期約定與節(jié)點控制總工期與關(guān)鍵節(jié)點：合同需明確總工期（日歷天/工作日），并細(xì)化關(guān)鍵節(jié)點工期（如基礎(chǔ)完工、主體封頂、竣工驗收），節(jié)點工期延誤需約定違約責(zé)任（如每延誤1天，支付違約金XX元）。工期計算起點：明確工期起算時間，通常為“發(fā)包方發(fā)出的開工令日期”或“場地交付并具備施工條件日期”，避免因“開工條件不具備”導(dǎo)致工期責(zé)任不清。（二）工期順延與索賠順延條件約定：列舉可順延工期的情形（如設(shè)計變更導(dǎo)致工程量增加20%以上、發(fā)包方未按時支付進(jìn)度款、不可抗力、政府管制措施），需明確“順延申請的程序”（如承包方需在事件發(fā)生后14日內(nèi)提交書面報告，附工期計算依據(jù)）。逾期責(zé)任與索賠限制：約定承包方逾期完工的違約金上限（如不超過合同價的5%），避免“天價違約金”導(dǎo)致顯失公平。同時約定發(fā)包方逾期提供條件的索賠方式（如工期順延+費用補(bǔ)償）。五、質(zhì)量與驗收條款審核：把控工程品質(zhì)工程質(zhì)量是項目核心目標(biāo)，需從標(biāo)準(zhǔn)約定、驗收程序、缺陷責(zé)任三方面審核。（一）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求質(zhì)量等級約定：明確工程質(zhì)量目標(biāo)（如合格、優(yōu)良，或達(dá)到“魯班獎”“詹天佑獎”標(biāo)準(zhǔn)），并約定質(zhì)量獎勵或懲罰措施（如優(yōu)良工程獎勵合同價的2%，不合格工程扣減5%）。材料與工藝要求：約定主要材料的品牌、規(guī)格、進(jìn)場驗收程序（如“鋼筋需為XX品牌HRB400E，進(jìn)場時提供質(zhì)量證明文件，經(jīng)發(fā)包方、監(jiān)理方抽樣送檢合格后方可使用”），禁止“同等質(zhì)量”“類似品牌”等模糊表述。（二）驗收程序與責(zé)任劃分分階段驗收：約定隱蔽工程驗收（如地基驗槽、鋼筋隱蔽）、分項工程驗收的程序（如承包方自檢合格后24小時內(nèi)通知發(fā)包方、監(jiān)理方驗收，驗收不合格需無償返工）?？⒐を炇张c備案：明確竣工驗收的組織主體（通常為發(fā)包方）、驗收條件（完成設(shè)計及合同約定內(nèi)容、質(zhì)量合格、資料齊全），并約定“竣工備案的責(zé)任”（發(fā)包方負(fù)責(zé)辦理備案手續(xù)，承包方配合提供資料）。（三）質(zhì)保期與缺陷責(zé)任質(zhì)保期約定：按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》最低期限約定（如屋面防水5年、裝修工程2年），可根據(jù)工程特點延長（如地下工程防水10年）。質(zhì)保期自“竣工驗收合格之日”起算，需明確“質(zhì)保期內(nèi)維修的響應(yīng)時間”（如24小時內(nèi)到場維修，緊急情況4小時內(nèi)）。質(zhì)保金返還條件：約定質(zhì)保金返還的前提（如質(zhì)保期屆滿、無質(zhì)量缺陷或缺陷已修復(fù)），并明確“缺陷責(zé)任期”（如24個月，自工程實際竣工日期起算），避免質(zhì)保金長期扣留。六、違約與爭議解決條款審核：降低糾紛損失明確違約責(zé)任與爭議解決方式，可有效約束雙方履約行為，減少糾紛處理成本。（一）違約責(zé)任具體化常見違約情形：列舉發(fā)包方違約（如逾期付款、提供虛假地質(zhì)資料）、承包方違約（如偷工減料、轉(zhuǎn)包違法分包）的具體情形，對應(yīng)約定違約金計算方式（如逾期付款按LPR的1.5倍支付利息，偷工減料按合同價的3%支付違約金）。違約金合理性：違約金數(shù)額需與實際損失相當(dāng)，避免過高（如超過損失的30%）或過低（無法彌補(bǔ)損失）?？杉s定“損失賠償?shù)挠嬎惴绞健保ㄈ绨赐８C工天數(shù)×人工機(jī)械臺班費）。（二）爭議解決機(jī)制方式選擇：優(yōu)先選擇訴訟（管轄法院約定為工程所在地法院，便于證據(jù)調(diào)?。┗蛑俨茫ㄐ杳鞔_仲裁機(jī)構(gòu)名稱，如“提交XX仲裁委員會仲裁”），避免“或裁或?qū)彙钡臒o效約定。證據(jù)保留要求：約定“爭議解決的證據(jù)形式”（如簽證單需雙方簽字蓋章、會議紀(jì)要需參會人員簽字），并明確“索賠時效”（如索賠事件發(fā)生后28日內(nèi)提交索賠報告，逾期視為放棄）。七、其他特殊條款審核：應(yīng)對項目復(fù)雜性針對工程特殊需求或風(fēng)險，需補(bǔ)充專項條款，保障合同全面性。（一）安全文明施工責(zé)任約定承包方的安全管理義務(wù)（如設(shè)置安全警示標(biāo)志、為作業(yè)人員購買工傷保險），發(fā)包方的安全監(jiān)督責(zé)任（如提供安全培訓(xùn)資料、監(jiān)督安全措施落實）。明確“安全事故的責(zé)任劃分”（如因承包方違規(guī)操作導(dǎo)致事故，由其承擔(dān)全部責(zé)任）。（二）工程保險與擔(dān)保保險約定：明確投保主體（如發(fā)包方投保建筑工程一切險，承包方投保安裝工程一切險、第三者責(zé)任險）、保險期限（自開工至竣工備案）、保額（如工程總造價的110%）。擔(dān)保條款：除預(yù)付款保函外，可約定履約保函（承包方提供，金額為合同價的5%-10%）、支付保函（發(fā)包方提供，保障進(jìn)度款支付），降低履約風(fēng)險。（三）知識產(chǎn)權(quán)與保密約定工程設(shè)計、施工成果的知識產(chǎn)權(quán)歸屬（如發(fā)包方享有著作權(quán)，承包方享有署名權(quán)），并要求承包方對發(fā)包方提供的技術(shù)資料、商業(yè)秘密承擔(dān)保密責(zé)任（保密期限至合同終止后3年）。（四）合同變更與解除變更程序：約定設(shè)計變更、工程范圍變更的書面簽證程序（如經(jīng)發(fā)包方、監(jiān)理方、承包方三方簽字確認(rèn)），并明確變更價款的調(diào)整方式（如按投標(biāo)價組價、市場價協(xié)商）。解除條件：列舉法定解除（如一方根本違約）與約定解除（如發(fā)包方資金鏈斷裂、承包方擅自轉(zhuǎn)包）的情形，約定解除后的結(jié)算方式（如已完工程按實結(jié)算，賠償對方損失）。八、合同審核實操建議：提升審核效能合同審核需結(jié)合項目實際，通過專業(yè)方法降低風(fēng)險，保障合同可操作性。（一）審核前的資料準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料收集：收集招投標(biāo)文件、施工圖紙、地質(zhì)勘察報告、現(xiàn)場現(xiàn)狀照片（如場地交付時的狀況），對比合同條款與前期文件的一致性。風(fēng)險點預(yù)判：針對工程特點（如深基坑、超限高層），預(yù)判潛在風(fēng)險（如地質(zhì)條件復(fù)雜導(dǎo)致工期延誤），在合同中設(shè)置對應(yīng)條款（如地質(zhì)風(fēng)險的責(zé)任劃分）。（二）條款對比與風(fēng)險標(biāo)記示范文本參照：以《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-____）為基準(zhǔn)，對比合同條款，重點標(biāo)記“背離示范文本”的條款（如刪除“工期順延”的合理情形），評估其合法性與合理性。風(fēng)險條款清單：制作“風(fēng)險條款清單”，如“無限期質(zhì)保金扣留”“天價違約金”“單方解除權(quán)擴(kuò)張”等條款，提出修改建議（如質(zhì)保金分階段返還、違約金上限調(diào)整）。（三）專業(yè)意見咨詢多專業(yè)協(xié)同：邀請律師（審核法律合規(guī)性）、造價師（審核價款條款）、工程師（審核技術(shù)條款）共同參與審核，避免單一專業(yè)視角的局限。行業(yè)案例參考：檢索類似工程的糾紛案例（如中國裁判文書網(wǎng)），分析爭議焦點（如“陰陽合同”效力、工期順延認(rèn)定），優(yōu)化合同條款設(shè)計。（四）審核后的溝通與修訂條款協(xié)商修訂：針對爭議條款，與對方進(jìn)行商務(wù)談判，以“風(fēng)險共擔(dān)、利益平衡”為原則修