物業(yè)服務(wù)合同模板及違約責(zé)任說明物業(yè)服務(wù)合同不是“走過場”的文件，它是小區(qū)管理的“規(guī)矩手冊”——業(yè)主的權(quán)益靠它保障，物業(yè)的服務(wù)邊界也靠它明確。結(jié)合我處理過的上百起物業(yè)糾紛案例，今天就把合同模板的核心要點(diǎn)和違約責(zé)任的“坑”給大家講透，看完就能用。一、物業(yè)服務(wù)合同：這些條款必須盯緊（一）合同主體與服務(wù)范圍簽約雙方：甲方要么是業(yè)主委員會(huì)（代表全體業(yè)主），要么是單個(gè)業(yè)主（比如獨(dú)棟別墅）；乙方得是有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證都得看清楚。服務(wù)區(qū)域：別只寫“XX小區(qū)”，要具體到“XX小區(qū)1-8號(hào)樓、地下車庫（車位號(hào)1-200）、南門廣場及配套健身設(shè)施”，連公共區(qū)域的“邊界”都得寫死，不然以后物業(yè)說“外墻廣告位不歸我管”，業(yè)主就懵了。（二）服務(wù)內(nèi)容：別被“空話”忽悠服務(wù)內(nèi)容一定要“可考核、可追溯”。舉個(gè)例子：清潔：樓道每日8點(diǎn)前清掃，電梯轎廂每日消毒（貼消毒記錄），垃圾日產(chǎn)日清（垃圾桶不滿溢）；安保：門崗24小時(shí)雙人值班（有簽到表），監(jiān)控錄像保存30天（可查），消防設(shè)施每月5號(hào)巡檢（出報(bào)告）；設(shè)施維護(hù)：電梯每15天巡檢（含鋼絲繩、制動(dòng)器檢查），水管爆裂4小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場搶修，路燈壞了24小時(shí)內(nèi)修好。服務(wù)質(zhì)量可以約定“季度業(yè)主滿意度≥85%”，要是低于這個(gè)數(shù)，物業(yè)得在15天內(nèi)拿出整改方案，連續(xù)兩次不達(dá)標(biāo)，業(yè)主有權(quán)開會(huì)解約。（三）服務(wù)費(fèi)：錢怎么收、怎么花？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：分清楚住宅、商業(yè)、車位，比如“住宅2.8元/㎡/月（含公共電費(fèi)、水費(fèi)），商業(yè)5.5元/㎡/月，車位服務(wù)費(fèi)100元/個(gè)/月”。別小看“含不含能耗費(fèi)”，一年下來差不少錢。支付方式：約定“每月10號(hào)前轉(zhuǎn)賬到乙方賬戶，乙方開增值稅發(fā)票”，別用現(xiàn)金，也別讓物業(yè)上門催收（容易起沖突）。（四）雙方義務(wù)：權(quán)利和責(zé)任要平衡業(yè)主的義務(wù)：按時(shí)繳費(fèi)是本分，但也有權(quán)監(jiān)督服務(wù)（比如查保潔記錄、電梯維保報(bào)告）；別私占公共區(qū)域（樓道堆物、破壞綠化都不行），不然物業(yè)有權(quán)要求恢復(fù)原狀，還能追賠償。物業(yè)的義務(wù)：有權(quán)收費(fèi)，但得公示收支（每季度貼一次，收支明細(xì)要細(xì)化到“保潔費(fèi)花了多少、維修基金用在哪”）；不能擅自轉(zhuǎn)包服務(wù)（比如把安保外包給沒資質(zhì)的公司），也不能隨便漲物業(yè)費(fèi)（調(diào)價(jià)得業(yè)主大會(huì)雙三分之二同意）。（五）合同期限與解除：啥時(shí)候能“分手”？期限：建議簽3-5年，太短了物業(yè)沒動(dòng)力投入，太長了業(yè)主沒主動(dòng)權(quán)。期滿前3個(gè)月，雙方得商量續(xù)簽的事。解除條件：物業(yè)連續(xù)兩次服務(wù)不達(dá)標(biāo)（且拒不整改），業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)（雙三分之二同意）就能解約；業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)超3個(gè)月（物業(yè)催告過還是不付），物業(yè)可以起訴，也能暫停非必要服務(wù)（但不能停電梯、斷水電，這是基本生活保障）。二、違約責(zé)任：誰違約，怎么賠？（一）業(yè)主違約：欠費(fèi)、違規(guī)要擔(dān)責(zé)拖欠物業(yè)費(fèi)：每逾期1天，按欠費(fèi)金額的萬分之三付違約金（法院一般認(rèn)可這個(gè)比例，太高了會(huì)被調(diào)低）；逾期超3個(gè)月，物業(yè)可以起訴，還能要業(yè)主承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)。違規(guī)裝修/占公共區(qū)域：物業(yè)有權(quán)制止，要求恢復(fù)原狀；要是把承重墻拆了，導(dǎo)致鄰居家開裂，業(yè)主得賠鄰居錢，物業(yè)也能暫停違規(guī)區(qū)域的水電（但得提前通知，別直接斷）。（二）物業(yè)違約：服務(wù)差、亂收費(fèi)咋維權(quán)？服務(wù)不達(dá)標(biāo)：比如保潔沒做、電梯老壞，業(yè)主先要求整改；逾期不改的，按季度減免10%-20%物業(yè)費(fèi)（減免多少看服務(wù)差到啥程度，比如電梯壞了一周沒修，就多減免點(diǎn)）。擅自轉(zhuǎn)包/漲費(fèi)：業(yè)主有權(quán)解約，要求物業(yè)退還多收的錢，賠償損失（比如外包安保導(dǎo)致失竊，物業(yè)得賠）。安全沒做到位：比如監(jiān)控壞了沒修，業(yè)主家被盜，物業(yè)要賠（賠償額一般不超過年度物業(yè)費(fèi)的3倍，不然物業(yè)扛不?。?。（三）爭議解決：打官司還是仲裁？建議選“物業(yè)所在地法院起訴”，仲裁得雙方都同意，而且一裁終局，對(duì)業(yè)主來說風(fēng)險(xiǎn)大（萬一仲裁員偏向物業(yè)，就沒轍了）。三、簽合同、管小區(qū)：避坑指南（一）簽合同前：別當(dāng)“甩手掌柜”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要量化：把“及時(shí)維修”改成“報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)出維修方案”；“保持整潔”改成“樓道無雜物、垃圾滯留不超過24小時(shí)”。違約責(zé)任要對(duì)等：業(yè)主欠費(fèi)的違約金和物業(yè)違約的物業(yè)費(fèi)減免，比例得差不多，別只罰業(yè)主。特殊需求要補(bǔ)充：比如老舊小區(qū)要裝電梯，約定“物業(yè)配合業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)政策、協(xié)調(diào)施工”；商業(yè)樓有廣告收益，約定“70%用于公共設(shè)施，30%歸物業(yè)”。（二）履合同中：留證據(jù)，好好溝通物業(yè)方：記好服務(wù)臺(tái)賬（維修單、巡檢照片、投訴記錄都留著），定期公示（每季度貼服務(wù)報(bào)告，讓業(yè)主看得見）。業(yè)主方：保留繳費(fèi)憑證、整改通知書（用EMS寄，留底），有問題先溝通（每月開業(yè)主代表會(huì)，把問題擺到桌面），別直接拒繳物業(yè)費(fèi)（不然自己也違約）。結(jié)語物業(yè)服務(wù)合同是小區(qū)的“憲法”，簽得細(xì)、管得嚴(yán)，小區(qū)才