物業(yè)服務(wù)合同范本及履約指南一、引言物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，既保障物業(yè)服務(wù)的有序開(kāi)展，也維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。一份條款清晰、權(quán)責(zé)明確的合同，加之雙方合規(guī)的履約行為，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要基礎(chǔ)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同范本核心內(nèi)容，并提供履約實(shí)操指南，供相關(guān)主體參考。二、物業(yè)服務(wù)合同范本解析（一）合同結(jié)構(gòu)框架規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同通常包含當(dāng)事人信息、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決及其他約定（如附件、補(bǔ)充條款）等模塊，各部分需邏輯連貫、表述嚴(yán)謹(jǐn)。（二）核心條款要點(diǎn)1.當(dāng)事人信息條款需明確合同雙方主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注明全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、住所地及法定代表人；業(yè)主方（如業(yè)主委員會(huì)）需注明備案名稱、住所地、負(fù)責(zé)人，若為全體業(yè)主簽約，應(yīng)明確“本合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力”的表述，避免主體模糊。2.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款服務(wù)項(xiàng)目：需逐項(xiàng)列舉，如公共區(qū)域保潔（包含樓道、廣場(chǎng)、垃圾桶清理等）、秩序維護(hù)（門崗值守、巡邏頻次）、設(shè)施設(shè)備維護(hù)（電梯、消防、水電管網(wǎng)等巡檢與維修）、綠化養(yǎng)護(hù)（修剪、補(bǔ)種、病蟲(chóng)害防治）等，避免“概括性服務(wù)”導(dǎo)致履約爭(zhēng)議。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)量化、可驗(yàn)證，例如“電梯每月巡檢2次，故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘”“公共區(qū)域垃圾每日清運(yùn)1次，樓道每周清掃3次”，杜絕“及時(shí)、妥善”等模糊表述。3.服務(wù)費(fèi)用條款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確計(jì)費(fèi)方式（如按建筑面積/戶/人頭）、單價(jià)（如“住宅物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月”），并區(qū)分不同物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、車庫(kù)）的收費(fèi)差異。支付方式：約定繳費(fèi)周期（月/季/年）、繳費(fèi)時(shí)間（如“每月10日前支付上月費(fèi)用”）、支付賬戶（雙方確認(rèn)的對(duì)公賬戶）。特殊情形：補(bǔ)充空置房、裝修期間、房屋轉(zhuǎn)讓/出租時(shí)的收費(fèi)約定（如“空置房物業(yè)費(fèi)按70%收取，需提前書(shū)面申請(qǐng)”）。4.服務(wù)期限條款明確起止時(shí)間（如“自2024年1月1日至2026年12月31日”），并約定續(xù)約機(jī)制：“合同期滿前3個(gè)月，雙方無(wú)書(shū)面異議的，自動(dòng)續(xù)約1年”；同時(shí)約定提前解除的條件（如物業(yè)嚴(yán)重違約、業(yè)主大會(huì)決議解聘等）及通知期限（如“需提前60日書(shū)面通知對(duì)方”）。5.雙方權(quán)利義務(wù)條款物業(yè)方義務(wù)：包括“公示服務(wù)計(jì)劃與收支明細(xì)（每季度1次）”“配合政府部門及業(yè)主大會(huì)工作”“建立應(yīng)急處置機(jī)制（如防汛、防疫）”等；業(yè)主方義務(wù)：包括“按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”“遵守管理規(guī)約，不得違規(guī)裝修、占用公共區(qū)域”等；雙方權(quán)利：物業(yè)方有權(quán)“制止業(yè)主違規(guī)行為并報(bào)告主管部門”，業(yè)主方有權(quán)“監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱財(cái)務(wù)賬目（按約定程序）”。6.違約責(zé)任條款物業(yè)違約：如“服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)要求限期整改；逾期未改的，按季度物業(yè)費(fèi)的10%支付違約金”；業(yè)主違約：如“拖欠物業(yè)費(fèi)超過(guò)30日，按日萬(wàn)分之三支付違約金；經(jīng)催告仍不支付的，物業(yè)可依法追討”；需避免“天價(jià)違約金”或“無(wú)責(zé)任”條款，確保責(zé)任與過(guò)錯(cuò)相匹配。7.爭(zhēng)議解決條款約定協(xié)商、調(diào)解（如居委會(huì)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解）、仲裁或訴訟方式。若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”）；若訴訟，可約定管轄法院（如“原告住所地人民法院”）。三、履約實(shí)操指南（一）業(yè)主方履約要點(diǎn)1.費(fèi)用繳納與憑證管理按合同約定時(shí)間繳費(fèi)，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、對(duì)公賬戶支付，保留轉(zhuǎn)賬記錄、繳費(fèi)票據(jù)；若對(duì)收費(fèi)存疑，可要求物業(yè)7個(gè)工作日內(nèi)公示“物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)”“公共收益使用情況”（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)有公示義務(wù)）。2.服務(wù)監(jiān)督與溝通組建業(yè)主監(jiān)督小組（或委托業(yè)委會(huì)），定期（如每月）檢查服務(wù)質(zhì)量，對(duì)問(wèn)題（如電梯故障未及時(shí)維修、垃圾清運(yùn)不及時(shí)）以書(shū)面形式向物業(yè)反饋，要求限期回復(fù)并留存記錄（照片、視頻、溝通函件）。利用“業(yè)主群”“意見(jiàn)箱”等渠道收集訴求，每季度組織“物業(yè)服務(wù)溝通會(huì)”，督促物業(yè)改進(jìn)。3.權(quán)利行使與合規(guī)維權(quán)依法提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（需20%以上業(yè)主聯(lián)名），參與“選聘/解聘物業(yè)”“公共收益分配方案”等表決；若物業(yè)擅自挪用公共收益，可向住建部門投訴或提起訴訟，要求返還并賠償。對(duì)物業(yè)“違規(guī)漲價(jià)”“減少服務(wù)項(xiàng)目”等違約行為，可依據(jù)合同要求整改、索賠，或通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議解聘（需符合法定程序）。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約要點(diǎn)1.服務(wù)執(zhí)行與記錄留痕嚴(yán)格按合同標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，建立服務(wù)臺(tái)賬：如電梯巡檢記錄（含時(shí)間、人員、故障處理情況）、保潔簽到表、維修工單（業(yè)主簽字確認(rèn)）等，定期（每季度）向業(yè)委會(huì)/業(yè)主代表公示。遇突發(fā)情況（如火災(zāi)、水管爆裂），啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)通知業(yè)主并留存處置記錄（照片、視頻、業(yè)主反饋），避免“不作為”糾紛。2.費(fèi)用管理與公開(kāi)透明物業(yè)費(fèi)專款專用，公共收益（如廣告、停車費(fèi)）單獨(dú)列賬，按合同約定分配（如“30%用于公共設(shè)施維護(hù)，70%歸業(yè)主所有”），每半年公示收支明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。若需調(diào)整物業(yè)費(fèi)，需經(jīng)“業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)+政府指導(dǎo)價(jià)備案”（依據(jù)《價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》），不得擅自漲價(jià)。3.風(fēng)險(xiǎn)防范與關(guān)系維護(hù)定期（每半年）自查合同履行情況，更新服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如新增“智能安防系統(tǒng)維護(hù)”）以適應(yīng)業(yè)主需求；對(duì)業(yè)主投訴，24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，72小時(shí)內(nèi)反饋解決方案。與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，參與社區(qū)活動(dòng)，提升業(yè)主滿意度，減少糾紛發(fā)生。（三）糾紛處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1.協(xié)商與調(diào)解優(yōu)先糾紛發(fā)生后，雙方先通過(guò)“面對(duì)面溝通”“書(shū)面函件”協(xié)商；協(xié)商無(wú)果的，可請(qǐng)求居委會(huì)（或街道辦）、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解，達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》后簽字確認(rèn)，避免矛盾激化。2.法律途徑的證據(jù)準(zhǔn)備若仲裁或訴訟，需準(zhǔn)備：合同原件、繳費(fèi)憑證、服務(wù)記錄（臺(tái)賬、照片）、溝通函件（EMS回執(zhí)）、違約事實(shí)證據(jù)（如電梯故障視頻、垃圾堆積照片）等，確保證據(jù)“真實(shí)、關(guān)聯(lián)、合法”。3.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議業(yè)主：按時(shí)繳費(fèi)，避免因“欠費(fèi)”被起訴；對(duì)服務(wù)不滿時(shí)，通過(guò)合法途徑維權(quán)，而非“以拒繳物業(yè)費(fèi)對(duì)抗”。物業(yè)：規(guī)范服務(wù)流程，留存履約證據(jù)；定期培訓(xùn)員工（如客服、維修人員）的法律意識(shí)與服務(wù)意識(shí)，避免因“態(tài)度問(wèn)題”激化矛盾。四、結(jié)語(yǔ)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂