商鋪?zhàn)赓U合同模板及法律風(fēng)險(xiǎn)提示商鋪?zhàn)赓U關(guān)系到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地穩(wěn)定、出租方的收益實(shí)現(xiàn)，一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖赓U合同與清晰的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知，是避免糾紛、保障權(quán)益的核心前提。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供通用租賃合同模板并解析關(guān)鍵法律風(fēng)險(xiǎn)，供交易雙方參考。一、商鋪?zhàn)赓U合同（通用模板）合同編號(hào)：_________簽訂時(shí)間：_________簽訂地點(diǎn)：_________（一）合同當(dāng)事人信息出租方（甲方）：姓名/名稱：________________________證件類型/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________聯(lián)系地址：________________________聯(lián)系方式：________________________承租方（乙方）：姓名/名稱：________________________證件類型/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________聯(lián)系地址：________________________聯(lián)系方式：________________________（二）租賃標(biāo)的及用途1.商鋪位置：________市________區(qū)________路________號(hào)________層________號(hào)（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/房屋租賃合同備案證明記載為準(zhǔn)）。2.建筑面積：________平方米（以實(shí)際測(cè)繪或產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）。3.租賃用途：僅限________（如商業(yè)零售、餐飲服務(wù)等，需符合房屋規(guī)劃用途及法律法規(guī)要求），未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自改變用途。（三）租賃期限1.租賃期限自______年____月____日起至______年____月____日止，共計(jì)____年。2.續(xù)租約定：租賃期滿前____個(gè)月，乙方如需續(xù)租，應(yīng)書面通知甲方；雙方協(xié)商一致的，可簽訂續(xù)租合同，續(xù)租期限不得超過(guò)20年（注：法律規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)20年，超過(guò)部分無(wú)效）。3.提前解約：若因征收、重大政策調(diào)整等不可抗力或法定情形需提前解約，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)提前____日書面通知對(duì)方，并配合辦理相關(guān)手續(xù)。（四）租金及支付方式1.租金標(biāo)準(zhǔn)：第1-____年：每月租金人民幣_(tái)_____元（大寫：__________________）；第____-____年：租金在上一年基礎(chǔ)上遞增____%（或固定為______元/月）；租金包含/不含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等（需明確約定）。2.支付方式：乙方應(yīng)于每月____日前以____（轉(zhuǎn)賬/現(xiàn)金/其他）方式支付租金至甲方指定賬戶：開戶行：________________________賬戶名：________________________賬號(hào)：________________________3.押金：乙方應(yīng)于合同簽訂后____日內(nèi)支付押金人民幣_(tái)_____元（大寫：__________________）。租賃期滿或合同解除后，扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、違約金（如有）后，甲方應(yīng)于____日內(nèi)無(wú)息退還剩余押金。（五）房屋使用與維護(hù)1.裝修與改造：乙方如需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修、改造，應(yīng)提前____日提交書面方案，經(jīng)甲方書面同意后方可施工（涉及消防、規(guī)劃等審批的，乙方應(yīng)自行辦理并承擔(dān)費(fèi)用）。租賃期滿或解約后，乙方可拆除可移動(dòng)裝修設(shè)施，不可移動(dòng)部分歸甲方所有（或約定乙方需恢復(fù)原狀，具體以協(xié)商為準(zhǔn)）。2.維修責(zé)任：甲方負(fù)責(zé)商鋪主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施的維修（因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p壞的除外）；乙方負(fù)責(zé)租賃范圍內(nèi)自用設(shè)施、設(shè)備的維修及日常維護(hù)，費(fèi)用自行承擔(dān)。（六）違約責(zé)任1.若甲方未按約定交付商鋪或擅自解除合同，應(yīng)退還乙方已付租金及押金，并按______元/日（或押金的____%）向乙方支付違約金；給乙方造成損失的，還應(yīng)賠償實(shí)際損失。2.若乙方逾期支付租金，每逾期一日應(yīng)按未付金額的____%向甲方支付違約金；逾期超過(guò)____日的，甲方有權(quán)解除合同，沒(méi)收押金并要求乙方賠償損失。3.乙方擅自改變租賃用途、轉(zhuǎn)租、破壞房屋結(jié)構(gòu)的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)按____個(gè)月租金向甲方支付違約金，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。（七）爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向商鋪所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟（或約定提交________仲裁委員會(huì)仲裁）。（八）其他約定1.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。2.本合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力。甲方（簽字/蓋章）：_________乙方（簽字/蓋章）：_________日期：_________日期：_________二、法律風(fēng)險(xiǎn)提示與防范建議（一）主體資格審查：避免“無(wú)權(quán)出租”陷阱實(shí)務(wù)中，部分出租方并非商鋪所有權(quán)人（如二房東、物業(yè)代管方），若未取得產(chǎn)權(quán)人書面授權(quán)，租賃合同可能因“無(wú)權(quán)處分”被認(rèn)定無(wú)效。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同無(wú)效后，乙方可能面臨“騰退商鋪+租金返還糾紛”，裝修損失難以全額索賠。防范建議：1.要求甲方提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（或購(gòu)房合同）、身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照，核實(shí)產(chǎn)權(quán)人與甲方是否一致；2.若甲方為轉(zhuǎn)租方，需提供原租賃合同及產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明（注意原合同是否限制轉(zhuǎn)租）；3.留存甲方身份證明、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件，注明“與原件核對(duì)無(wú)誤”并由甲方簽字確認(rèn)。（二）租金與押金：明確支付與退還規(guī)則租金支付方式、逾期責(zé)任、押金退還條件約定模糊，易引發(fā)糾紛。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：乙方逾期支付租金，甲方直接停水停電，卻未按合同約定行使解約權(quán)，反而因“私力救濟(jì)”被訴侵權(quán)；租賃期滿后，甲方以“房屋有損壞”“物業(yè)費(fèi)未結(jié)清”為由扣留押金，但無(wú)法提供證據(jù)。防范建議：1.租金支付方式細(xì)化到“到賬時(shí)間”（如“乙方應(yīng)于每月5日前轉(zhuǎn)賬至指定賬戶，以銀行到賬時(shí)間為準(zhǔn)”）；2.逾期違約金約定需合理（司法實(shí)踐中過(guò)高的違約金可能被法院調(diào)低，建議按未付金額的1‰-3‰/日約定）；3.押金退還條件明確為“租賃期滿、乙方結(jié)清費(fèi)用、無(wú)違約行為、房屋及設(shè)施無(wú)損壞（正常損耗除外）”，并約定逾期退還的違約金（如“每逾期一日按押金的1%支付違約金”）。（三）租賃用途與裝修：合規(guī)性與責(zé)任邊界商鋪用途不符規(guī)劃、裝修未經(jīng)審批或復(fù)原責(zé)任不清，可能導(dǎo)致行政處罰或損失。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：乙方將商鋪改為餐飲，但房屋規(guī)劃用途為“商業(yè)辦公”，被行政部門責(zé)令停業(yè)；裝修時(shí)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，甲方要求恢復(fù)原狀并索賠，乙方卻主張“已獲口頭同意”。防范建議：1.簽訂合同前，向不動(dòng)產(chǎn)登記部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門核實(shí)商鋪規(guī)劃用途、周邊業(yè)態(tài)限制（如是否允許餐飲）；2.裝修方案需經(jīng)甲方書面同意，且明確“乙方承諾裝修符合消防、環(huán)保等法規(guī)，否則自行承擔(dān)法律責(zé)任”；3.約定裝修復(fù)原責(zé)任：“租賃期滿后，乙方應(yīng)拆除可移動(dòng)裝修，不可移動(dòng)部分（如吊頂、墻面改造）歸甲方所有；若甲方要求恢復(fù)原狀，乙方應(yīng)于____日內(nèi)完成，費(fèi)用自理?！保ㄋ模┳赓U期限與續(xù)租：警惕“超期無(wú)效”與“續(xù)租陷阱”法律規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)20年，超過(guò)部分無(wú)效；續(xù)租條款約定不明，可能導(dǎo)致“自動(dòng)續(xù)租”或“無(wú)約可續(xù)”。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同約定“租賃期限30年”，后10年因“超期”被認(rèn)定無(wú)效，甲方可隨時(shí)要求收回商鋪；租賃期滿前乙方未書面提出續(xù)租，甲方將商鋪轉(zhuǎn)租他人，乙方喪失優(yōu)先續(xù)租權(quán)。防范建議：1.租賃期限嚴(yán)格控制在20年以內(nèi)，如需長(zhǎng)期租賃，可約定“租期屆滿后自動(dòng)續(xù)租至____年，續(xù)租期間租金按____%遞增”（但總期限仍需≤20年）；2.續(xù)租條款明確：“乙方應(yīng)于租期屆滿前3個(gè)月書面提出續(xù)租申請(qǐng)，雙方應(yīng)在____日內(nèi)協(xié)商租金及條款，協(xié)商不成的，本合同自動(dòng)終止?！保ㄎ澹┻`約責(zé)任與解除：約定清晰，避免“扯皮”違約責(zé)任約定模糊（如“乙方違約需賠償損失”），或解除權(quán)行使條件不明，易導(dǎo)致維權(quán)困難。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：甲方以“乙方經(jīng)營(yíng)影響鄰居”為由解約，但合同未約定“相鄰關(guān)系糾紛”屬于違約情形；乙方因疫情停業(yè)要求減免租金，甲方以“不可抗力不適用商業(yè)租賃”為由拒絕，雙方對(duì)解約條件各執(zhí)一詞。防范建議：1.違約責(zé)任列舉具體情形（如“乙方拖欠租金超15日”“擅自轉(zhuǎn)租”“改變用途”等），并對(duì)應(yīng)明確違約金金額或計(jì)算方式；2.約定法定解除情形（如“因征收導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”），并明確解約通知的送達(dá)方式（如“書面通知送達(dá)乙方注冊(cè)地址/租賃商鋪即視為生效”）；3.對(duì)“情勢(shì)變更”（如疫情、政策調(diào)整）作出約定：“因不可抗力或政府行為導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明；若影響部分履行，雙方可協(xié)商調(diào)整租金或期限?！保┳C據(jù)留存：糾紛發(fā)生時(shí)的“保護(hù)傘”合同履行過(guò)程中證據(jù)意識(shí)薄弱，易導(dǎo)致“口說(shuō)無(wú)憑”。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：乙方現(xiàn)金支付租金，無(wú)收據(jù)或轉(zhuǎn)賬記錄，甲方否認(rèn)收款；雙方口頭協(xié)商減免租金，事后甲方反悔，乙方無(wú)法舉證。防范建議：1.租金、押金支付優(yōu)先選擇銀行轉(zhuǎn)賬，備注“XX商鋪X月租金”“XX商鋪押金”，留存轉(zhuǎn)賬憑證；2.重要溝通（如裝修方案、租金減免、維修通知）采用書面