2024年房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)題(含答案)一、單項選擇題1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大答案：C解析：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是因為房地產(chǎn)的不可移動性，它使得房地產(chǎn)的供給受到空間位置的嚴(yán)格限制，不能像其他商品那樣可以通過運輸?shù)确绞诫S意增加供給。土地總量有限是供給有限的一個基礎(chǔ)因素，但不是本質(zhì)原因；規(guī)劃限制是影響供給的一個外部條件；價值量大與供給有限并無直接的本質(zhì)聯(lián)系。2.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C解析：獨立使用的房地產(chǎn)可以單獨進行交易和使用，其交易的靈活性較高，所以變現(xiàn)能力相對較強。用途專業(yè)的房地產(chǎn)，由于其用途的局限性，市場需求相對較窄，變現(xiàn)難度較大；價值較大的房地產(chǎn)，交易所需資金較多，潛在購買者相對較少，變現(xiàn)也相對困難；不可分割的房地產(chǎn)在交易時可能會受到很多限制，不利于快速變現(xiàn)。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：首先計算建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分攤的公共部分建筑面積=145+9=154m2。然后計算該套住宅的總價，總價=套內(nèi)建筑面積×按套內(nèi)建筑面積計算的價格=145×3500=507500元。最后計算按建筑面積計算的價格，按建筑面積計算的價格=總價÷建筑面積=507500÷154≈3295元/m2。4.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修答案：B解析：樓層屬于區(qū)位因素，而不是實物因素。戶型、層高和裝修都直接涉及到住宅本身的實物特征。戶型影響居住的舒適度和功能布局；層高影響空間感和通風(fēng)采光等；裝修則直接體現(xiàn)了住宅的內(nèi)部裝飾和品質(zhì)。5.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.居民收入水平B.物價因素C.城市化D.利率因素答案：C解析：城市化屬于社會因素，而不是經(jīng)濟因素。居民收入水平、物價因素和利率因素都與經(jīng)濟運行密切相關(guān)。居民收入水平的高低直接影響房地產(chǎn)的購買力；物價因素會影響房地產(chǎn)的建造成本和價格；利率因素會影響房地產(chǎn)的投資和融資成本。6.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.25答案：B解析：設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為x元/m2。則賣方實際得到的價格為x(17%)，買方實際付出的價格為x(1+5%)。已知買方付給賣方2325元/m2，即x(17%)=2325，解得x=2325÷(17%)=2500元/m2。7.某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先將不同時間支付的款項折現(xiàn)到成交日期。首期付款12萬元；半年后支付的8萬元折現(xiàn)到成交日期為8÷(1+10%÷2)=7.619萬元；1年后支付的4萬元折現(xiàn)到成交日期為4÷(1+10%)=3.636萬元。則該可比實例在成交日期一次性付清的總價為12+7.619+3.636=23.255萬元。成交價格為23.255×10000÷100=2325.5元/m2，四舍五入后約為2326.41元/m2。8.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920答案：B解析：首先計算凈收益，凈收益=有效毛收入×(1運營費用率)=80×(140%)=48萬元。然后確定報酬率，報酬率=安全利率+風(fēng)險補償率=6%+2%=8%。最后根據(jù)收益法公式計算收益價格，n=508=42年，V=A/Y[11/(1+Y)^n]=48÷8%[11/(1+8%)^42]≈552萬元。9.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：首先計算年折舊額，年折舊額=重置價格×(1殘值率)÷經(jīng)濟壽命=800×(12%)÷40=19.6元/m2。然后計算折舊總額，折舊總額=年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=19.6×12=235.2元/m2。最后計算建筑物現(xiàn)值，建筑物現(xiàn)值=(重置價格折舊總額)×建筑面積=(800235.2)×200÷10000=11.296萬元，四舍五入后約為11.3萬元。10.某在建工程土地使用權(quán)年限為40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的建設(shè)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該在建工程建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C解析：首先根據(jù)收益法計算建成后的房地產(chǎn)價值，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，n=403=37年，V=480÷8%[11/(1+8%)^37]≈5652.09萬元。然后將建成后的房地產(chǎn)價值折現(xiàn)到現(xiàn)在，現(xiàn)值=5652.09÷(1+12%)^1.5≈4768.50萬元。二、多項選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值答案：AD解析：房地產(chǎn)的獨一無二和價值量大的特性決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價。獨一無二使得房地產(chǎn)之間難以直接比較，需要專業(yè)人員進行分析和判斷；價值量大則使得交易涉及的金額巨大，需要專業(yè)估價來提供合理的價格參考。壽命長久、供給有限和保值增值雖然也是房地產(chǎn)的特性，但不是決定需要專業(yè)估價的關(guān)鍵特性。2.下列房地產(chǎn)價格構(gòu)成內(nèi)容中，屬于建設(shè)成本的有（）。A.耕地開墾費B.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.公共事業(yè)建設(shè)配套費E.開發(fā)期間稅費答案：BCDE解析：建設(shè)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本?；A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費屬于建筑物建設(shè)成本；公共事業(yè)建設(shè)配套費和開發(fā)期間稅費也是建設(shè)過程中需要支出的費用。耕地開墾費屬于土地取得成本，而不是建設(shè)成本。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施答案：ABCE解析：區(qū)位因素是指房地產(chǎn)的空間位置及其與相關(guān)場所的關(guān)系。交通便捷程度、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施都直接與房地產(chǎn)的區(qū)位相關(guān)。朝向、樓層也屬于區(qū)位因素的范疇，不同的朝向和樓層會影響房地產(chǎn)的采光、通風(fēng)和視野等。建筑規(guī)模屬于實物因素，而不是區(qū)位因素。4.市場法中選取可比實例時，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：可比實例與估價對象所處的地區(qū)可以是同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，不一定必須相同，A選項錯誤?？杀葘嵗慕灰最愋蛻?yīng)與估價目的吻合，以保證價格的可比性；規(guī)模相當(dāng)可以減少因規(guī)模差異帶來的價格偏差；成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格，這樣才能準(zhǔn)確反映市場價值；大類用途相同也是選取可比實例的基本要求。5.收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD解析：確定報酬率的基本方法有市場提取法、累加法和投資報酬率排序插入法。市場提取法是通過收集市場上類似房地產(chǎn)的收益和價格資料，從中提取出報酬率；累加法是將無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補償率等因素相加得到報酬率；投資報酬率排序插入法是通過對不同類型投資的報酬率進行排序，然后插入估價對象的報酬率。指數(shù)調(diào)整法主要用于物價指數(shù)調(diào)整等；收益乘數(shù)法是收益法的一種應(yīng)用形式，不是確定報酬率的方法。6.下列關(guān)于成本法估價的說法中，正確的有（）。A.成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值B.成本法估價需要測算土地重新取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤C.成本法中的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊D.成本法估價時，重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤E.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值答案：ABCDE解析：成本法適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值，如新建房地產(chǎn)、舊房地產(chǎn)等。成本法估價需要全面考慮各項成本和利潤因素，包括土地重新取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，以反映房地產(chǎn)價值的減損。重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。成本法的本質(zhì)就是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.建設(shè)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間E.估價時點答案：AD解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是開發(fā)結(jié)束時的時間，因為此時房地產(chǎn)達到了可使用或可銷售的狀態(tài)。另外，在考慮銷售情況時，也可以是全部租售出去時的時間，以反映最終的市場價值實現(xiàn)情況。購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間是估價時點，而不是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的時間；建設(shè)期間的某個時間房地產(chǎn)尚未開發(fā)完成，不能體現(xiàn)開發(fā)完成后的價值。8.長期趨勢法主要有（）等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法E.指數(shù)修勻法答案：ABCDE解析：長期趨勢法主要包括數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法等。數(shù)學(xué)曲線擬合法是通過擬合數(shù)學(xué)曲線來描述房地產(chǎn)價格的變化趨勢；平均增減量法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的平均增減量來預(yù)測未來價格；平均發(fā)展速度法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度來進行預(yù)測；移動平均法是通過對時間序列數(shù)據(jù)進行移動平均來平滑數(shù)據(jù)并預(yù)測未來趨勢；指數(shù)修勻法是利用指數(shù)加權(quán)的方法對歷史數(shù)據(jù)進行修勻并預(yù)測未來價格。9.房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋椭饕校ǎ.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的D.因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失的E.因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋桶ㄒ蚴顾朔康禺a(chǎn)遭受污染、因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失、因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失、因未能履約使他人工程停緩建給他人造成損失以及因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失等多種情況。這些情況都會導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利人的利益受損，需要進行相應(yīng)的賠償。10.房地產(chǎn)估價報告通常由（）等組成。A.估價委托書B.估價師聲明C.估價結(jié)果報告D.估價技術(shù)報告E.附件答案：BCDE解析：房地產(chǎn)估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件等組成。估價委托書是委托估價的文件，不屬于估價報告的組成部分。三、判斷題1.房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)的獨一無二特性使得房地產(chǎn)之間難以完全替代，每個房地產(chǎn)都有其獨特的區(qū)位、實物和權(quán)益特征，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場，而不是完全競爭市場。在完全競爭市場中，商品是同質(zhì)的，買賣雙方可以自由進出市場，而房地產(chǎn)市場不具備這些條件。2.房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價格會上升；利率下降，房地產(chǎn)價格會下降。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)。利率上升，會增加房地產(chǎn)的投資和融資成本，減少房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；利率下降，會降低房地產(chǎn)的投資和融資成本，增加房地產(chǎn)的需求，推動房地產(chǎn)價格上升。3.市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。（）答案：正確解析：市場法是通過選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。4.收益法中，凈收益等于有效毛收入減去運營費用。（）答案：正確解析：在收益法中，凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，其計算公式為凈收益=有效毛收入運營費用。有效毛收入是指潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入，運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費用。5.成本法中的土地重新取得成本是指在估價時點狀況下，重新取得土地使用權(quán)的必要支出。（）答案：錯誤解析：成本法中的土地重新取得成本是指在估價時點狀況下，重新取得開發(fā)建設(shè)土地所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。不僅僅是取得土地使用權(quán)的必要支出，還包括相關(guān)的利潤等因素。6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間是開發(fā)結(jié)束時的時間，而不是估價時點。（）答案：正確解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，其對應(yīng)的時間通常是開發(fā)結(jié)束時的時間，而估價時點是評估價值所對應(yīng)的時間，一般是購買待開發(fā)房地產(chǎn)的時間，兩者是不同的概念。7.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，也可以用于對房地產(chǎn)的價格進行市場比較。（）答案：錯誤解析：長期趨勢法主要用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，通過對房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)進行分析和處理，找出其變化趨勢并進行外推預(yù)測。而市場比較法是通過選取可比實例與估價對象進行比較來求取房地產(chǎn)價值的方法，長期趨勢法并不用于對房地產(chǎn)的價格進行市場比較。8.房地產(chǎn)損害賠償估價，一般是評估房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的價值之差。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)損害賠償估價的目的是確定因損害給房地產(chǎn)造成的價值損失，通常是通過評估房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的價值，然后計算兩者的差值來確定賠償金額。9.房地產(chǎn)估價報告中，估價師聲明是對估價師職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力的聲明。（）答案：正確解析：估價師聲明是估價師對其職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力的聲明，包括估價師對估價對象進行了實地查勘、遵循了相關(guān)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、沒有與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系等內(nèi)容，以保證估價報告的客觀性和公正性。10.房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級和暫定三級。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級和暫定三級。不同資質(zhì)等級的估價機構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍、人員要求等方面有所不同，一級資質(zhì)的估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，二級、三級和暫定三級資質(zhì)的估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍相對較窄。四、計算題1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，新建建筑安裝工程費為每平方米建筑面積2500元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的8%，銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)重建完成后價值的15%。試計算該宗房地產(chǎn)的重建價格。解：（1）計算拆除費用拆除費用=建筑面積×拆除費用單價=1400×300=420000元（2）計算殘值收入殘值收入=建筑面積×殘值單價=1400×50=70000元（3）計算建筑安裝工程費建筑安裝工程費=建筑面積×建筑安裝工程費單價=1400×2500=3500000元（4）計算專業(yè)費用及管理費專業(yè)費用及管理費=建筑安裝工程費×8%=3500000×8%=280000元（5）設(shè)該宗房地產(chǎn)的重建價格為V銷售費用=V×3%銷售稅費=V×6%開發(fā)利潤=V×15%（6）根據(jù)成本法原理，重建價格的計算公式為：V=拆除費用殘值收入+建筑安裝工程費+專業(yè)費用及管理費+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤V=42000070000+3500000+280000+V×3%+V×6%+V×15%VV×(3%+6%+15%)=42000070000+3500000+280000V×(124%)=3930000V=3930000÷(124%)V=5171052.63元所以，該宗房地產(chǎn)的重建價格約為517.11萬元。2.某商場的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商場共有兩層，每層建筑面積各為2000m2，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2006年10月1日租出，租期5年，月租金為180元/m2；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2009年10月1日帶租約出售時的正常價格。解：（1）計算一層租金收益一層租約期內(nèi)（2009年10月1日2011年10月1日）的凈收益可出租面積=2000×60%=1200m2月凈收益=可出租面積×月租金×(1運營費用率)=1200×180×(125%)=162000元租約期內(nèi)凈收益的現(xiàn)值=162000×12×[11/(1+10%)^2]/10%=3395520元一層租約期外（2011年10月1日2044年10月1日）的凈收益月凈收益=可出租面積×正常月租金×(1運營費用率)=1200×200×(125%)=180000元租約期外凈收益在2011年10月1日的現(xiàn)值=180000×12×[11/(1+10%)^33]/10%=20774400元租約期外凈收益在2009年10月1日的現(xiàn)值=20774400÷(1+10%)^2=17176727.27元一層的收益價格=租約期內(nèi)凈收益的現(xiàn)值+租約期外凈收益在2009年10月1日的現(xiàn)值=3395520+17176727.27=20572247.27元（2）計算二層租金收益二層凈收益=可出租面積×正常月租金×(1運營費用率)=1200×120×(125%)=108000元二層收益價格=108000×12×[11/(1+10%)^35]/10%=12477120元（3）計算該商場的正常價格商場正常價格=一層收益價格+二層收益價格=2057224