2025年高職土地資源管理（土地評(píng)估方法）試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題共30分）答題要求：本大題共10小題，每小題3分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。1.市場(chǎng)比較法中，選擇的可比實(shí)例應(yīng)在（）方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。A.區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況B.交易類型C.交易日期D.以上都是2.成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)不包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地開發(fā)費(fèi)C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)D.土地出讓金3.收益還原法中，確定土地純收益時(shí)，需扣除的費(fèi)用不包括（）。A.土地取得費(fèi)用B.土地管理費(fèi)C.土地折舊費(fèi)D.土地增值稅4.剩余法主要適用于（）。A.待開發(fā)土地的估價(jià)B.已開發(fā)土地的估價(jià)C.工業(yè)用地的估價(jià)D.商業(yè)用地的估價(jià)5.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，不需要進(jìn)行的修正有（）。A.年期修正B.容積率修正C.區(qū)域因素修正D.土地用途修正6.市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的方法不包括（）。A.百分率法B.差額法C.回歸分析法D.成本法7.成本逼近法中，土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)根據(jù)（）進(jìn)行計(jì)算。A.土地開發(fā)程度B.土地用途C.土地面積D.土地等級(jí)8.收益還原法中，土地還原率的確定方法不包括（）。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.成本法9.剩余法中，開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)采用（）進(jìn)行評(píng)估。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.以上都可以10.基準(zhǔn)地價(jià)是（）。A.某一城市一定區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)B.某一城市一定區(qū)域內(nèi)的最低地價(jià)C.某一城市一定區(qū)域內(nèi)的最高地價(jià)D.某一城市一定區(qū)域內(nèi)的地價(jià)中位數(shù)第II卷（非選擇題共70分）11.（共10分）簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的基本原理和操作步驟。12.（共10分）成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的基本思路是什么？13.（共15分）收益還原法中，如何確定土地純收益和土地還原率？14.（共15分）閱讀以下材料：某宗地位于城市繁華地段，土地面積為1000平方米，土地用途為商業(yè)用地。該宗地周邊有多個(gè)可比實(shí)例，具體情況如下：可比實(shí)例A：土地面積1200平方米，交易價(jià)格為1500萬元，交易日期為2024年10月，容積率為商業(yè)用地平均容積率?？杀葘?shí)例B：土地面積1000平方米，交易價(jià)格為130萬元，交易日期為2024年12月，容積率為商業(yè)用地平均容積率?？杀葘?shí)例C：土地面積800平方米，交易價(jià)格為110萬元，交易日期為2025年2月，容積率為商業(yè)用地平均容積率。已知該宗地的容積率為1.5，商業(yè)用地平均容積率為1.2。假設(shè)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A為0，可比實(shí)例B為+5%，可比實(shí)例C為-3%；交易日期修正系數(shù)以2025年1月為100，2024年10月為95，2024年12月為98，2025年2月為102；區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例A為0，可比實(shí)例B為+3%，可比實(shí)例C為-2%；個(gè)別因素修正系數(shù)可比實(shí)例A為0，可比實(shí)例B為0，可比實(shí)例C為+2%。要求：采用市場(chǎng)比較法評(píng)估該宗地的地價(jià)。15.（共20分）閱讀以下材料：某企業(yè)擬在一塊土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，已知該土地面積為5000平方米，土地取得費(fèi)用為1000萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為800萬元，開發(fā)周期為2年，開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值為5000萬元，銷售費(fèi)用為總價(jià)值的5%，銷售稅費(fèi)為總價(jià)值的6%。假設(shè)該企業(yè)要求的投資收益率為15%。要求：采用剩余法評(píng)估該土地的價(jià)格。答案：1.D2.B3.A4.A5.D6.C7.A8.D9.D10.A11.市場(chǎng)比較法的基本原理是：在同一市場(chǎng)條件下，具有相似特征的土地會(huì)有相似價(jià)格。操作步驟：首先收集大量可比實(shí)例；然后對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正；最后通過計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格并綜合確定待估宗地價(jià)格。12.成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的基本思路是：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格。13.確定土地純收益可通過總收益扣除總費(fèi)用得到。土地還原率確定方法有市場(chǎng)提取法，通過分析可比實(shí)例土地價(jià)格與收益關(guān)系得出；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，根據(jù)安全利率結(jié)合土地風(fēng)險(xiǎn)狀況調(diào)整；投資收益率排序插入法，參考不同投資收益率排序確定。14.首先對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行各項(xiàng)修正：可比實(shí)例A：修正后價(jià)格=1500×100/95×100/100×100/100×100/100=1578.95萬元?？杀葘?shí)例B：修正后價(jià)格=130×（1+5%）×100/98×100/（1+3%）×100/100=135.83萬元。可比實(shí)例C：修正后價(jià)格=110×（1-3%）×100/102×100/（1-2%）×100/（1+2%）=104.78萬元。然后計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：（1578.95+135.83+104.78）÷3=606.52萬元。該宗地地價(jià)約為606.52萬元。15.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為5000萬元。銷售費(fèi)用=5000×5%=250萬元，銷售稅費(fèi)=5000×6%=300萬元。開發(fā)成本=1000+800=1800萬元，開發(fā)成本利息=1800×[（1+15%）2-1]